【正文】 在縮小。蘇州市區(qū)的房價上漲是2001年下半年起由園區(qū)先行領跑的，隨后推進到古城區(qū)補漲，然后再完成新區(qū)的補漲過程，通過這二年的補漲，市區(qū)各區(qū)的房價都達到了一個相對的高度。2003年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價4300元左右漲到目前的4700元左右，但漲幅有所減緩。由于園區(qū)房地產的品牌效應，自1999年起園區(qū)房地產價格在蘇州市區(qū)一直處于領漲地位。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近5000元／平方米，％。四、園區(qū)商品房價格走勢及與其他片區(qū)房價比較情況得益于高起點規(guī)劃的園區(qū)，近年來房價持續(xù)上漲。與之相比順馳集團雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。蘇州園區(qū)的房地產開發(fā)可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的“地方品牌”意識，對于外來的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實力大小，均有一定的抵制情緒。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了2番多，園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。與之相反單價5000元/平方米以上則去化費力，2004年6月開盤的順馳湖畔天城定價在5000元/平方米以上，雖經過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。但2004年，園區(qū)的樓盤單價逐個突破5000元/平方米大關后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內工作人士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會員仍以每半年將近5000人的數(shù)量遞增。但由于價格突破5000元/平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。湖西代表樓盤：東湖春之韻、南都玲瓏灣。隨著湖西房地產投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，極強的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內著名房地產企業(yè)“逐鹿”湖東的原因。換而言之，湖東住宅開發(fā)4年（20032006）的水平將超過湖西10年（1995—2004）的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。金雞湖東，曾經是偏僻的遠郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲備量較為稀缺，下一輪發(fā)展將以湖東為開發(fā)重點。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。下面對各個板塊的現(xiàn)狀和特點以及未來的發(fā)展趨勢進行介紹和分析：（1）湖西板塊板塊現(xiàn)狀：競爭激烈，促使樓盤品質不斷向上突破湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近30個，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產品不會太多。據初步統(tǒng)計。分析表明，2002年底以前交付使用的住宅項目，入住率已超過85％，2003年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低，園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。圖12：19982004年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米）%，%至今中新合作區(qū)已批準預售商品房面積350萬平方米，共計25926套，樓盤總體銷售形勢看好。園區(qū)房地產開發(fā)于1997年啟動，園區(qū)房地產開發(fā)在8年中，一躍成為蘇州市區(qū)房地產市場的主渠道，中新合作區(qū)內開發(fā)量迅猛增長。第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產市場一、園區(qū)房地產發(fā)展及走勢97年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長，2004年預計開發(fā)量200萬平方米。推進環(huán)湖商業(yè)、文化設施建設把發(fā)展大商業(yè)、推進大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長點和新亮點。這片地區(qū)最終將容納超過60萬的居民。蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會負責金雞湖70平方公里環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點開放空間的開發(fā)工程。金雞湖不是哪個特權階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖22公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發(fā)展理念。金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。園區(qū)將打造成長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。金雞湖景觀設計的核心在于其內涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設一個現(xiàn)代化國際都市的目標。金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請了香港泛亞易道公司。金雞湖的存在并沒有影響交通以及規(guī)劃，正因為它是未來的城中湖，規(guī)劃師才有了用武之地，打造模范城的雛形。根據未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。較少交通配套道路擁擠，但交通便利道路規(guī)劃較好，較為便利道路規(guī)劃很好，交通目前不便利道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利道路規(guī)劃很好但目前未建居住人口特質以原地居民為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內人員為主居住性評價★★★☆☆★★☆☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆圖9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖圖10：園區(qū)總體規(guī)劃問題3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？解答：金雞湖對于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。少，以鄰里中心為主較少，以F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點。蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)）三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。打造新城市生活湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設，都已證明其發(fā)展前景。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設施亦同期同步建設，屆時政府機構將遷入該二區(qū)。二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設階段。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）：湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。工業(yè)園區(qū)的產業(yè)定位以高新科技類產業(yè)為主，其對應的產業(yè)人群主要是該產業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領和專業(yè)人士為主。一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產業(yè)人員為主。其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)面積260平方公里，其中中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里（含6平方公里金雞湖），規(guī)劃居住人口60萬，位于古城區(qū)的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。房產開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中新區(qū)的產業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產業(yè)人群為該產業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強，產品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。蘇州新區(qū)：起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū)新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于1990年開始開發(fā)建設，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設施齊全，但由于保護歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應也不會很多，且古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，～6層的范圍之內，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓。蘇州市政府大力保護古建筑設施，同時在新的建設項目中均有所限制。其增長勢頭不斷。蘇州房地產經過近年來的強勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠來看，房地產的健康發(fā)展和房價的穩(wěn)步上升是必然趨勢。一個地方住房價格的明顯下降不僅影響其經濟的健康發(fā)展，而且會引發(fā)擁有房產的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會支持房地產的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產泡沫并不會影響整個房產價格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎設施的建設不僅支持了房地產的發(fā)展，還指望房地產價格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎設施投資的債務。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設施、交通便利、學校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。對于消費者，考慮的主要因素有以下幾點：1. 房產總價。從需求方面來分析：買房者可分為兩類。因為從長遠來看，蘇州房價的上漲是在所難免的：1. 隨著經濟的發(fā)展，人們收入的上升，對住房消費的需求會不斷提高；2. 隨著中國經濟的發(fā)展，城市化進程在加快，大量進城的農民需要住房；3. 隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當然還要購房置業(yè)。高檔房下降并不會引來低收入顧客。房產隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。這些因素意味著短期內房產供給將有大幅增加，房價下降的壓力是客觀存在的。但隨著房產開發(fā)區(qū)域和性質的變化，簡單地按新開樓盤的平均價來分析判斷房價的漲跌是沒有意義的。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產市場的供求。一方面絕大多數(shù)市民認為蘇州目前的房價偏高，特別是2000年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內，其實際購買價格可以高于其心理價位。目前蘇州每年有近10億外資進入，加上近年來舊城改造力度的加強，市場需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房價的飛速上漲。2. 到2002年，商品房現(xiàn)房的銷售價格更是有一個跨越式的增長，增幅達到34％，到2003年依然保持強勁增長勢頭。同比2002年增長7%，需求穩(wěn)步增長，逐步攀升。如果以2003年蘇州年銷售商品房面積計，將要消化至少１年以上，供應增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。當前新開工面積也就是未來的潛在供應，以此趨勢判斷，未來一兩年內蘇州房地產市場的供應量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢。％，施工面積達到2576萬平方米，％，％。隨著國家宏觀調控政策的施行，房地產企業(yè)購買土地，開發(fā)房產將面臨著更高的風險。同時，最近銀行出臺的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產商買地建房將面臨更大的風險，使得開發(fā)商購地趨于理性。這種情況主要因為國家金融緊縮政策正在產生影響，項目開發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產商在舉牌競拍地塊時更謹慎。由于土地價格的比價效應，20022003年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價將有所上升。據測算，20032004年拍得的房地產項目的地價成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。二、蘇州市房地產市場情況 蘇州市土地市場概況及分析蘇州市政府實施第一次土地使用制度改革是在1994年，國有土地從無償劃撥轉為有償使用，2001年蘇州市的土地使用制度進行第二次重大改革，從協(xié)議出讓到招標拍賣，相繼出臺了《關于深化土地使用制度改革促進城市化進程的意見》、《蘇州市土地儲備實施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權招標拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲備中心”，使土地儲備和招標拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對除工業(yè)項目以外的經營性用地一律實行以拍賣、招標和掛牌出讓方式供地。■ 在進行商品房買賣的同時，買方須按購房款的2%交納契稅，‰的印花稅和房地產交易綜合服務等費用400元?！?2002年蘇州城建投入達80億元左右，創(chuàng)歷史新高。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內的高層標準由各地政府機構制定。而在財政儲蓄方面，在2000～2002年3年中每年增長約100億元，而在2003年，這一增長有了較大的變化，比2002年增長了300億元，增長量相當于前3年增長的總和。2．4蘇州市20002003年社會消費品零售總額及漲幅表4：蘇州20002003年社會消費品零售總額及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年社會消費品零售總額漲幅/%%%，從2000～2003年中穩(wěn)定上升，％，表現(xiàn)出蘇州社會消費品零售市場的消費能力在逐年上升。從2000～2003年平均人均GDP漲幅來看，％的平均漲幅意味著人均GDP5年翻一番。同時，房地產投資額漲幅亦在不斷增長中，雖然2003年增長幅度與同年固定資產投資額增長幅度相比有所減少，但從20002003年房地產投資額平均漲幅46％的長期發(fā)展態(tài)勢來看，其依然大于固定資產投資42％的平均漲幅?？梢钥闯觯禾K州隨著長江三角洲整體經濟上升的帶動而處于加速發(fā)展的態(tài)勢，同時，其自身城區(qū)和郊區(qū)的工業(yè)規(guī)劃漸顯成效，因此其整體經濟狀況長期看好。蘇州市宏觀經濟運行狀況2．1蘇州市20002003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國內生產總值2802億元，%，%，保持較高的增長率。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊的基礎上，提煉出更有吸引力的精神形態(tài)，不光是繼承，也是創(chuàng)新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現(xiàn)在。雖然文化古城的基礎就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內涵，激勵后人?！鎏K州文化的現(xiàn)在時—— 僅重視文化遺留，繼承與創(chuàng)新不多蘇州曾經擁有深厚的文化不等于當前也在重視文化建設，而宣揚文化的真正價