【正文】 0500060001997年 1998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021園區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 房策網(wǎng) 30 2021 年園區(qū)商品住宅預(yù)售均價(jià)約在 4600 元 /平方米，相比市中心與高新區(qū)，將近高出 972 元 /平方米和 111 元 /平方米。 1997 年均價(jià) 1556元／平方米上升至 2021年均價(jià) 4042 元／平方米，上漲了 ％；2021 年同比 2021 年上漲了 ％（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會(huì)員優(yōu)供房），價(jià)格漲幅較 202 2021年有所放緩。 因此對(duì)本項(xiàng)目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大，需等候時(shí)機(jī)，并適當(dāng)加大宣傳推廣費(fèi)用。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的建屋集團(tuán)在當(dāng)?shù)鼐拖碛休^高的知名度，建屋發(fā)展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，園區(qū)政府下屬企業(yè)，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)地域性較強(qiáng)，買房者有“地方品牌意識(shí)”比較排外，因此當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建設(shè)的樓盤銷售較順利，對(duì)本項(xiàng)目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大。 從園區(qū)第一批商品房（ 19982021 年）的定價(jià)來看一般不超過 2021 元 /平 方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價(jià)定在了 5800元 /平方米左右。單價(jià) 5000 元 /平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價(jià)在 4600 元 /平方米的東湖大郡市場(chǎng)反響較好。這項(xiàng)社保體系 已為園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)繁榮起到積極的推動(dòng)作用，成為保障園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量消化的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。 近年來蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺，相對(duì)于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區(qū)的物業(yè)非常良好。 表 7: 目 前在售個(gè)案情況列表 板塊 名稱 地址 均價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 去化率 湖 東 東湖大郡 二期 方盛街 方洲路 4600 三房 140 64 70% 湖畔天城 鐘園路 津梁路 5000 三房 135145 6873 20% 東湖春之韻 二期 鐘園路 5300 三房 128138 6873 50% 南都玲瓏灣 現(xiàn)代大道、玲瓏街 4800 三房 140165 6779 80% 金水灣 別墅 金雞湖路 88號(hào) 9000 含車庫(kù) 雙拼 221263 199236 含車庫(kù) 90% 三、園區(qū)銷售情況 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺。 該地區(qū)主力面積范圍： 120140 平方米，總價(jià)： 70 萬(wàn)左右。 先期在此落戶的樓盤有東湖 春之韻，東湖大郡以及南都 玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 房策網(wǎng) 28 天城。而且，根據(jù)規(guī)劃，湖東房產(chǎn)的總量將是湖西的五倍以上。 而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖 東到 2021 年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá) 260多萬(wàn)平方米，超過湖西2021 年年底累計(jì)商品房竣工量 將達(dá) 240 多萬(wàn)平方米的水平。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu) 美的環(huán)境，還有便捷的商貿(mào)服務(wù)，包括國(guó)際博覽中心、 F 城、湖東鄰里中心等在內(nèi)各類項(xiàng)目的開工建設(shè)，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現(xiàn)。 表 6: 目前湖西在售個(gè)案情況列表 名稱 地址 均價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 去化率 湖左岸 三期 蘇惠路 星漢街 55005800 三房 140 7781 20% 加城國(guó)際 星漢街 58號(hào) 48005800 三房 128 6874 50% 名城印象 二期 星海街 蘇茜路 5800 3+1 房 6986 20% 加城新天地 星港街 蘇春西路 5000 三房 106120 5360 70% 都市花園 天域 星漢街 188 號(hào) 7500 （裝 1800） 三房 160170 120128 60% 高爾夫花園 機(jī)場(chǎng)路 星港街 5000 三房 128168 6484 70% （ 2）湖東板塊 板塊現(xiàn)狀： 湖東板塊相對(duì)湖西而言開發(fā)較晚，各地塊基本處于處女地狀態(tài)，周邊配套基本沒有。 湖西有園區(qū)的“高起點(diǎn) 規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來， 樓盤 眾多， 已進(jìn)入一個(gè) “ 比規(guī)劃、中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 房策網(wǎng) 27 比實(shí)力、比品牌、比特色 ” 的競(jìng)爭(zhēng)階段。 該地區(qū)主力面積范圍： 110150 平方米，總價(jià)： 6080 萬(wàn)左右。 圖 13：批準(zhǔn)預(yù)售、竣工交付、入住套數(shù)比較表 2592614075121940100002021030000套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)售商品房 竣工交付使用 實(shí)際居住及在裝修 二、園區(qū)供應(yīng)情況 板塊劃分格局 蘇州工業(yè)園區(qū)根 據(jù)其市場(chǎng)特征劃分為兩個(gè)板塊 ,即：湖東和湖西。 2021 年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá) 500萬(wàn)平方米左右，其中園區(qū)為 180萬(wàn)平方米左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅 14075 戶，實(shí)際居住為 11325戶，入住率為 80． 46％；已裝修未入住的為 869戶，占總戶數(shù)的 ％，其余未裝修戶為1881 戶，占 總戶數(shù)的 ％。 2021 年開發(fā)量 153 萬(wàn)平方米， 2021 年預(yù)計(jì)開發(fā) 200 萬(wàn)平方米。 1994 年啟動(dòng)的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個(gè)工業(yè)園區(qū)和住宅相結(jié)合的高檔區(qū)域。加快國(guó)際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心等 50 余項(xiàng)實(shí)事工程建設(shè)進(jìn)度，大力發(fā)展商業(yè)、飲 食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴(kuò)大消費(fèi)群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設(shè)成為“鬧市”。 (遠(yuǎn)期 ) 環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費(fèi)社交、休閑娛樂的重要場(chǎng)所 園區(qū)將高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費(fèi)社交、休閑娛樂的重要場(chǎng)所。目的在于創(chuàng)一個(gè)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國(guó)際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)。 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 房策網(wǎng) 24 創(chuàng)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國(guó)際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)，最終將容納超過 60 萬(wàn)的居民。西湖的美在于不變，金雞湖的美在于它的突變：于柔美中平添了“大江東 去”的氣概，因此它 成了古老蘇州的一個(gè)旅游新亮點(diǎn)，越來越多的 人 爭(zhēng) 相 來感受 金雞 湖，其中既有本地市民，也有來自上海、杭州、無錫等周邊城市的游客，湖東岸雙休日、節(jié)假日的游客接待量屢創(chuàng)新高。 園區(qū)將打造成長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ”。 金雞湖景觀設(shè)計(jì)的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際都市的目標(biāo)。 金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請(qǐng)了香港泛亞易道公司。金雞 湖 的存 在并沒有 影響交通以及規(guī)劃， 正因?yàn)樗俏磥淼?城中湖，規(guī)劃師才有 了 用武之地，打造模范城的雛形。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園 區(qū)的原點(diǎn)，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。 交通配套 道路擁擠，但交通便利 道路規(guī)劃較好，較為便利 道路規(guī)劃很好，交通目前不便利 道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利 道路規(guī)劃很好但目前未建 居住人口特質(zhì) 以原地居民為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 居住性評(píng)價(jià) ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ 圖 9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 房策網(wǎng) 22 圖 10：園區(qū)總體規(guī)劃 問題 3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？ 解答：金雞湖對(duì)于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中 的重點(diǎn)。 少，以鄰里中心為主 較少，以 F 城為中心，以鄰里中心為節(jié)點(diǎn)。 蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)） 三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居 住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。 打造新城市生活 湖東二區(qū)的發(fā)展相對(duì)湖西來說，具更廣闊的空間性和時(shí)間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同 步建設(shè)，屆時(shí)政府機(jī)構(gòu)將遷入該二區(qū)。 二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）： 湖西之后，城市崛起的下一個(gè)新板塊。 工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級(jí)白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。 一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。 其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。 中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 房策網(wǎng) 19 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國(guó)際化理念與蘇州文化底蘊(yùn)于一體 工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū) 面積 260平方公里 ， 其中 中新合作區(qū) 規(guī)劃面積 70 平方公里 （含 6 平方公里金雞湖） ，規(guī)劃居住人口 60 萬(wàn) ，位于古城區(qū)的東邊， 美麗的金雞湖畔 ，地理位臵上更 鄰 近 上海 ，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國(guó)際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。 房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中 新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會(huì)等級(jí)人群的需要而有所變化。 蘇州新區(qū)： 起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū) 新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于 1990 年開始開發(fā)建設(shè)，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級(jí)換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。 古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應(yīng)也不會(huì)很多，且 古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓層多在 ～ 6 層的范圍之內(nèi)，其中，底層 大多作為車庫(kù)，頂層為閣樓 。 蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時(shí)在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。由 1999 年 的 萬(wàn)平米發(fā)展到 2021年的 萬(wàn)平米， 2021 全年成交額 億元，其增長(zhǎng)勢(shì)頭不斷。 蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會(huì)破滅，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升是必然趨勢(shì)。一個(gè)地方住房?jī)r(jià)格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會(huì)引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會(huì)中海（蘇州）項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 房策網(wǎng) 17 支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫并不會(huì)影響整個(gè)房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價(jià)格的提高拉動(dòng)土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。對(duì)于購(gòu)房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購(gòu)買者。因此 100 平米左右或更小的房子依然緊缺，但 140 平米以上的房子可能越來越難以銷售。 對(duì)于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點(diǎn)： 1. 房產(chǎn)總價(jià)。 從需求方面來分析：買房者可分為兩類。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來看，蘇州房?jī)r(jià)的上漲是在所難免的； 1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對(duì)住房消費(fèi)的需求會(huì)不斷提高； 2. 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大 量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房； 3. 隨著中國(guó)東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長(zhǎng)江三角洲作為中國(guó)最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購(gòu)房臵業(yè)。高檔房下降并不會(huì)引來低收入顧客。房產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，可能會(huì)變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房?jī)r(jià)下降的壓力是客觀 存在的。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡(jiǎn)單地按新開樓盤的平 均價(jià)來分析判斷房?jī)r(jià)的漲跌是沒有意義的。因此蘇州房?jī)r(jià)的走勢(shì)也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的供求。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房?jī)r(jià)偏高，特別是 2021 年后增長(zhǎng)過快，其增長(zhǎng)率明顯高于蘇州市民收入水平的增長(zhǎng)率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購(gòu)買價(jià)格可以高于其心理價(jià)位。 目前蘇州每年有近 10 億外資進(jìn)入，加上近年來舊城改造力度的加強(qiáng)，市場(chǎng)需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房?jī)r(jià)的飛速上漲。 2. 到 2021 年，商品房現(xiàn)房的銷售價(jià)格更是有一個(gè)跨越式的增長(zhǎng)，增幅達(dá)到 34％，到 2021年依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，已達(dá)到 元 /平方米的歷史新高。其中 2021