【正文】 ”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺 。 二、蘇州市房地產(chǎn)市場情況 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 10 蘇州市土地市場概況及分析 蘇州市政府 實(shí)施 第一次土地使用制度 改革是 在 1994 年 ， 國有土地從無償劃撥轉(zhuǎn)為有償使用， 20xx 年 蘇州 市的土地使用制度進(jìn)行第二次重大改革 ， 從協(xié)議出讓到招標(biāo)拍賣，相繼出臺了《關(guān)于深化土地使用制度改革促進(jìn)城市化進(jìn)程的意見》、《蘇州市土地儲備實(shí)施方法》、《蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法》等一系列配套文件，并迅速組建了 “ 蘇州市土地儲備中心 ” ，使土地儲備和招標(biāo)拍賣成為我市土地管理中的新制度 ，目前 對除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營性用地一律實(shí)行以拍賣、招標(biāo)和掛牌出讓方式供地 。 20xx 年全市拍賣、招標(biāo)和掛牌交易經(jīng)營性用地 596 宗（工業(yè)用地除外），共計(jì) 1651 萬平方米 。 據(jù)測算， 20xx20xx 年拍得的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)成本和建筑成本等在 4500 元／平方米左右。 20xx 年以來園區(qū)地價(jià)依然呈上漲勢頭， 4 月雅戈?duì)柕绕髽I(yè)拍得的 6 塊地 塊 ，最高樓面地價(jià)達(dá) 3438 元／平方米，最低也有 2548 元／平方米，平均樓面地價(jià) 2979 元／平方米，同比去年上漲了 60％以上。由于土地價(jià)格的比價(jià)效應(yīng)， 20xx20xx 年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價(jià)將有所上升。 蘇州市 20xx 年第二次土地拍賣會上， 18 宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。這種情況主要因?yàn)閲医鹑诰o縮政策正在產(chǎn)生影響，項(xiàng)目開發(fā)貸款的 自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競拍地塊時(shí)更謹(jǐn)慎。 蘇州國 有 土地儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示 20xx 年將房價(jià)增長控制在 10％，市土地儲備中心要通過提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房價(jià)調(diào)控。同時(shí)，最近銀行出臺的貸款限制規(guī)定，一定程度上控制了投資性買房，房產(chǎn)商買地建房將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，使得開發(fā)商購地趨于理性。 蘇州市商品房市場概況及分析 種種跡象表明，蘇州目前的房地產(chǎn)市場已從 20xx 年的供不應(yīng)求向供求平衡甚至供過于求急速轉(zhuǎn)變。隨著國家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地，開發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn) 。 (1) 供應(yīng)量 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 11 圖 24： 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 12 蘇州市自 1998 年以來整個(gè)房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步增長趨勢： 1. 20xx 年，蘇州市房地產(chǎn)市場依然保持強(qiáng)勁增長勢頭。其開發(fā)投資完成 億元，比上年增長 ％，施工面積達(dá)到 2576 萬平方米，同比增長 ％，竣工面積達(dá)到 萬平方米，同比增長 ％。 2. 20xx 年至 20xx 年，蘇州市的新開工面積由 萬平方米猛增到 萬平方米， 20xx年僅上半年就達(dá)到 萬平方米，其上漲趨勢不斷。當(dāng)前新開工面積也就是未來的潛在供應(yīng)，以此趨勢判斷，未來一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢。 年一季度蘇州市施工面積 萬平方米，新開工面積 萬平方米，分別較去年同期增長 ％、 ％，竣工面積則達(dá)到 萬平方米，同比增長 ％，商品房預(yù)售面積為 萬平方米。如果以 20xx 年蘇州年銷售商品房面積計(jì)，將要消化至少１年以上，供應(yīng)增長幅度超過需求增長幅度，蘇 州未來房地產(chǎn)市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 13 (2) 需求量 圖 5： 1998 年以來，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)全市銷售面積每年以平 均 %的速度增長，由 1998 年的 萬平方米增長到 20xx 年的 萬平方米，達(dá)到歷史最高水平。其中 20xx 年住宅銷售面積 萬平方米 ，同比 20xx 年 增長 7%，需求穩(wěn)步增長，逐步攀升。 (3) 成交價(jià)格 圖 67 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 14 1. 1998 年以來，蘇州市商品房平均銷售單價(jià)一直保持穩(wěn)步增長。 2. 到 20xx 年，商品房現(xiàn)房的銷售價(jià)格更是有一個(gè)跨越式的增長，增幅達(dá)到 34％，到 20xx年依然保持強(qiáng)勁增長勢頭，已達(dá)到 元 /平方米的歷史新高。 3. 到 20xx 年，蘇州市中心區(qū)域的預(yù)售單價(jià)已經(jīng)超過 3500 元 /平方米，同比增長 ％。 目前蘇州每年有近 10 億外資進(jìn)入，加上近年來舊城改造力度的加強(qiáng)，市場需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房價(jià)的飛速上漲。蘇州商品房的銷售價(jià)格一路走 高，主要?dú)w功于長三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。一方面絕大多數(shù)市民認(rèn)為蘇州目前的房價(jià)偏高，特別是 20xx 年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其實(shí)際購買價(jià)格可以高于其心理價(jià)位。 問題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價(jià)格還有多少的上漲空間？ 解答：市場規(guī)律表明：任何商品的市場價(jià)格是由供求情況決定的。因此蘇州房價(jià)的走勢也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場的供求。按理說比較的東西要有可比性，同樣地段、同樣性質(zhì)的房子比較才有意義。但隨著房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域和性質(zhì)的變化，簡單地按新開樓盤的平均價(jià)來分析判斷房價(jià)的漲跌是沒有意義的。 從供給方面來分析，可歸納為以下幾點(diǎn)： 1. 政府為了穩(wěn)定房價(jià)，也為了其土地批租收益，加大土地供應(yīng)量是在情理之中的； 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 15 2. 前幾年蘇州房價(jià)的飆生吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時(shí)面市也是在所難免； 3. 受房產(chǎn)市場行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機(jī)者紛紛拋售存貨； 4. 大批定銷房的上市； 5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過程中的信息不對稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數(shù) 量。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房價(jià)下降的壓力是客觀存在的。 房產(chǎn)不是普通的商品。房產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。何況房價(jià)的下降并不會馬上引來顧客，甚至還可能引發(fā)會進(jìn)一步跌價(jià)的心理期望，使?jié)撛诘馁徺I者持幣待購，反而使得銷售更困難。高檔房下降并不會引來低收入顧客。更重要的是開發(fā)商可以通過減慢售房和開發(fā)速度來待價(jià)而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)來看，蘇州房價(jià)的上漲是在所難免的： 1. 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的上升，對住 房消費(fèi)的需求會不斷提高； 2. 隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程在加快，大量進(jìn)城的農(nóng)民需要住房； 3. 隨著中國東西部地區(qū)發(fā)展差異的擴(kuò)大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區(qū)移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區(qū)將吸引越來越多的外地人來生活工作，當(dāng)然還要購房臵業(yè)。 由此可見，從長遠(yuǎn)來看房價(jià)下跌的可能性幾乎是微乎其微。 從需求方面來分析：買房者可分為兩類。 一是購房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購房的投資者。 對于消費(fèi)者，考慮的主要因素有以下幾點(diǎn)： 1. 房產(chǎn)總價(jià)。其經(jīng)濟(jì)收入（購買力） 決定了其能承受的房產(chǎn)總價(jià)， 100 平米還是 140 平米從居住功能方面而言也許只差一個(gè)房間，但房價(jià)卻相差 40％。因此 100 平米左右或更小的房子依然緊缺，但 140 平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。 2. 地段的成熟度。對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購買者。 值得一提的是，在中國，政府的作用是至關(guān)重要的。一個(gè)地方住房價(jià)格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 16 支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫 并不會影響整個(gè)房產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價(jià)格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價(jià)格的下跌的。 蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過近年來的強(qiáng)勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和房價(jià)的穩(wěn)步上升是必然趨勢。 蘇州市二手房市場概況及分析 圖 8： 自 1999 年蘇州市房地產(chǎn)二級市場的開放和房改房上市辦法的實(shí)施以來，蘇州市二 手房的年成交面積每年以 300— 500％的速度大幅度提升。由 1999 年的 萬平米發(fā)展到 20xx年的 萬平米， 20xx 全年成交額 億元，其增長勢頭不斷。 蘇州城市規(guī)劃與城市發(fā)展進(jìn)程 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 17 解答 ： 從蘇州城市的發(fā)展進(jìn)程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是： 蘇州古城區(qū) → 蘇州工業(yè)園區(qū)一區(qū)（湖西 ） → 園區(qū)（二區(qū)、湖東） → 園區(qū)（三區(qū)） 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南 風(fēng)情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。 蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時(shí)在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。 古城區(qū)以 文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局 ， 圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風(fēng)格。 古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應(yīng)也不會很多，且 古城區(qū)樓 盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓層多在 ～ 6 層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓 。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個(gè)水準(zhǔn)的可能。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。 蘇州新區(qū)： 起步較 早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū) 新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于 1990 年開始開發(fā)建設(shè)，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購買能力的客源。 房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中 新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。由于其檔次不是非常高，整個(gè)物業(yè)分 布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開發(fā)；目前 高新區(qū)內(nèi)常住人口 230,000， 居民住宅小區(qū)有 20 余個(gè)。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 18 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊(yùn)于一體 工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū) 面積 260 平方公里 ， 其中 中新合作區(qū) 規(guī)劃面積 70 平方公里 （含 6 平方公里金雞湖） ，規(guī)劃居住人口 60 萬 ，位于古城區(qū)的東邊， 美麗的金雞湖畔 ，地理位臵上更 鄰 近 上海 ，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為 3 個(gè)區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一 區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。 其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進(jìn)程的新一頁 。 一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。 工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè) 從業(yè)人員，其中以中高級白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。 但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）： 湖西之后，城市崛起的下一個(gè)新板塊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點(diǎn)，另一特色為金雞湖東 的旅游生活氛圍。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同步建設(shè)，屆時(shí)政府機(jī)構(gòu)將遷入該二區(qū)。今后該區(qū)主置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告 19 要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。 打造新城市生活 湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時(shí)間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純