【正文】 60。 機(jī)場(chǎng)新區(qū)各項(xiàng)目均價(jià)基本在4200元/㎡以下，屬中低價(jià)位樓盤n 機(jī)場(chǎng)新區(qū)現(xiàn)有住宅樓盤數(shù)量不多，其中新星綠城、金馬圣隆、恒宇祥苑、鼎新鼎潤(rùn)府、福典人家、錦城園是在售樓盤中的亮點(diǎn)。n 機(jī)場(chǎng)新區(qū)的項(xiàng)目以多層為主，總房?jī)r(jià)款相對(duì)較低，適合居住。2) 機(jī)場(chǎng)新區(qū)是甘井子區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度最快的區(qū)域之一，%3) 機(jī)場(chǎng)新區(qū)各項(xiàng)目面積均在130㎡以下，戶型設(shè)計(jì)講求面積經(jīng)濟(jì)，功能齊全實(shí)用n 7090平方米的二房是機(jī)場(chǎng)新區(qū)供給量最多的戶型，也是區(qū)域內(nèi)消化最快的戶型，110平方米左右的三房也較受歡迎。n 截至目前為止，機(jī)場(chǎng)新區(qū)各項(xiàng)目的銷售率都已達(dá)到了8成以上，個(gè)別項(xiàng)目已清盤。區(qū)域內(nèi)戶型掃描 4) 各項(xiàng)目的臨街公建是區(qū)域內(nèi)的主要商業(yè)配套設(shè)施，生活便利性不高n 機(jī)場(chǎng)新區(qū)公共配套設(shè)施不夠完善，缺少具有規(guī)模性的學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等服務(wù)性設(shè)施，生活便利性相對(duì)不高，供生活用的商業(yè)設(shè)施主要以小區(qū)的公建為主。n 各項(xiàng)目以臨街公建為主，分布在主干道路兩側(cè)或小區(qū)外圍的住宅下面，單層公建居多，也有部分公建是二層或單層帶地下室，——，面積最小的是60平方米，最大的超過700平方米。n 根據(jù)位置及形式的不同，公建價(jià)位的落差較大，從4000——8500元/平方米不等。5) 工薪階層是目前機(jī)場(chǎng)新區(qū)的主力消費(fèi)客群，但中等收入者正逐漸進(jìn)入該區(qū)域購房客群來源n 常年生活在區(qū)域內(nèi)的購房者；n 大連中低收入購房者；n 周邊村鎮(zhèn)準(zhǔn)備進(jìn)入大連居住的購房者；n 民航系統(tǒng)的員工，鋼材、石材等交易市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者；n 看好區(qū)域發(fā)展前景的炒房投資者；購買者動(dòng)機(jī)n 在機(jī)場(chǎng)附近工作或居住，形成了在區(qū)域居住和生活的習(xí)性；n 多層住宅，中小戶型，總價(jià)不高，經(jīng)濟(jì)實(shí)用適宜居??；n 看好機(jī)場(chǎng)新區(qū)未來的發(fā)展前景；購買反應(yīng)n 首先注重項(xiàng)目的價(jià)格，因?yàn)橘彿空叩氖杖朐诤艽蟪潭壬蠜Q定了消費(fèi)水平；n 其次注重項(xiàng)目的位置，這決定了他們工作和生活的時(shí)間；n 再次注重項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施，這決定了他們?nèi)粘Ｉ畹谋憷?；n 部分購房者注重區(qū)域的前景規(guī)劃，因?yàn)檫@部分人決定在此常住，未來這片區(qū)域會(huì)發(fā)展成什么樣，對(duì)其是否選擇購房也有很大的影響；6) 2006年機(jī)場(chǎng)新區(qū)存在近百萬平的預(yù)推項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必定激烈n 新星綠城四期，預(yù)計(jì)建筑面積17萬平方米；n 億達(dá)石門新村項(xiàng)目，預(yù)計(jì)建筑面積57萬平方米；n 福典人家二期，預(yù)計(jì)建筑面積8萬平方米；n 鼎新鼎潤(rùn)府二期，預(yù)計(jì)建筑面積7萬平方米；n 八一新居二期（軍產(chǎn)）；n 其他軍產(chǎn)項(xiàng)目；[市場(chǎng)觀點(diǎn)]n 新星綠城在經(jīng)過前三期的開發(fā)和銷售后，目前小區(qū)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，由于在前三期的銷售中積累了大量的首次置業(yè)的年輕客群，所以新星綠城四期預(yù)計(jì)開發(fā)小戶型公寓，規(guī)劃為三棟點(diǎn)式高層，具體戶型和價(jià)位暫未定，預(yù)推時(shí)間約為2006年二季度，該項(xiàng)目的推出將對(duì)本案產(chǎn)生直接的市場(chǎng)沖擊。n 億達(dá)石門新村項(xiàng)目是目前該區(qū)域最大的預(yù)推項(xiàng)目，現(xiàn)在正處在前期規(guī)劃中，預(yù)計(jì)新寨子政府將遷至此處，現(xiàn)在該地塊正在進(jìn)行前期的市政配套施工，以億達(dá)房地產(chǎn)的一貫開發(fā)方式推測(cè)，該地塊應(yīng)為復(fù)合型地產(chǎn)，開發(fā)模式應(yīng)為滾動(dòng)式開發(fā)，其銷售均價(jià)應(yīng)該在5800元/平方米以上，預(yù)計(jì)2006年10月將開發(fā)其一期工程。該項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)對(duì)區(qū)域的房?jī)r(jià)起到很大的帶動(dòng)作用。n 福典人家二期，鼎新鼎潤(rùn)府二期，目前開發(fā)商只是有開發(fā)意向，但地塊尚未取得，所以具體信息尚不清楚；n 軍產(chǎn)項(xiàng)目由于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同于國(guó)產(chǎn)，不能貸款，且價(jià)位較低，所以和本案不產(chǎn)生直接的競(jìng)爭(zhēng)；對(duì)本案的影響——區(qū)域已有項(xiàng)目除了給本案帶來競(jìng)爭(zhēng)外，還給本案作了前期市場(chǎng)鋪墊n 機(jī)場(chǎng)新區(qū)雖然是一片新興的區(qū)域，但現(xiàn)在正處在逐步建設(shè)中，該區(qū)域給人的印象不是很好，破舊、落后，缺少生活氛圍。目前這里存在的最大的問題是公共配套設(shè)施不夠完善，缺少商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校、幼兒園等相應(yīng)的配套設(shè)施。這些客觀因素在很大程度上成為阻攔消費(fèi)者來此購房居住的原因。給本項(xiàng)目的銷售帶來了不可抗拒的困難。n 現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)與銷售給機(jī)場(chǎng)新區(qū)作出了很好的市場(chǎng)前期鋪墊，雖沒有從根本上改變區(qū)域內(nèi)存在的問題，但通過媒體對(duì)區(qū)域前景的宣傳，及市政府對(duì)新區(qū)建設(shè)工程的啟動(dòng)，現(xiàn)在已有部分購房者逐漸認(rèn)同該區(qū)域。目前在區(qū)域內(nèi)的購房者仍以工薪階層居多，但這一現(xiàn)象正在改變，城市的中等收入階層也開始逐漸進(jìn)入這片區(qū)域置業(yè)居住。高層次人群的涌入給項(xiàng)目的定位提供了更廣闊的空間。n 機(jī)場(chǎng)新區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目已銷售殆盡，但是2006年區(qū)域內(nèi)存在大量的預(yù)推項(xiàng)目，將給本案帶來很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，本案若要在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，最好的方法就是從項(xiàng)目的整體規(guī)劃入手，跳脫現(xiàn)有市場(chǎng)普通產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)。第四部分 定位篇打造適合地段的產(chǎn)品 本案地塊現(xiàn)狀 為商居兩用樓， 40年產(chǎn)權(quán)； 為居住，70年產(chǎn)權(quán)； 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：n 周邊現(xiàn)有樓盤大多為軍產(chǎn)項(xiàng)目，不能貸款，而本案是國(guó)有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，可以貸款，給更多的購房客戶減輕了資金壓力；n 本案自身有齊全的商業(yè)配套設(shè)施，可以讓業(yè)主足不出戶享受方便的生活；n 本案規(guī)劃了大面積的園林和綠化，給業(yè)主提供了一個(gè)生態(tài)的自然生活環(huán)境；n 本案的戶型設(shè)計(jì)吸取了眾多成功案例的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，讓業(yè)主的生活空間更為合理；n 靠近公交車站，方便業(yè)主出行。劣勢(shì)：n 本案周邊生活配套設(shè)施不夠齊全，生活便利性不好；n 目前大連商業(yè)地產(chǎn)過剩，本案有大量的公建，短時(shí)間難以銷售；n 本案周邊有較多舊工廠，整體形象不好，生活氛圍不好；n 靠近機(jī)場(chǎng)及西部大通道，噪音較大；機(jī)會(huì)：n 機(jī)場(chǎng)新區(qū)是規(guī)劃中的大連市未來的城市副中心，本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的機(jī)場(chǎng)新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)，有很好的發(fā)展前景；n 2006年6月西部大通道通車，帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展，方便了業(yè)主的出行；n 項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品類型比較特殊，是區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)也是吸引消費(fèi)者購房的關(guān)鍵；n 本案周邊以軍產(chǎn)項(xiàng)目居多，而購買軍產(chǎn)項(xiàng)目需一次性付款，這說明周邊的客群有一定的消費(fèi)潛力，把握住這類客群可以在一定程度上促進(jìn)本案的銷售；威脅：n 2006年大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有大量的新項(xiàng)目上市銷售，從整體來看本案的銷售有很大的市場(chǎng)壓力；n 區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目已低密度多層為主，且目前消費(fèi)者市場(chǎng)對(duì)小高層的認(rèn)知度不高，本案產(chǎn)品的類型如果沒有特色，可能會(huì)在一定程度上受到市場(chǎng)的排斥；n 本案的位置雖然在今后有很好的發(fā)展前景，但是目前區(qū)域的現(xiàn)狀不是很理想，可能在銷售上造成一定的難度；n 本案推出時(shí)周邊新項(xiàng)目較少，在沒有對(duì)比的情況下，項(xiàng)目很難顯現(xiàn)出與眾不同的特殊性； 產(chǎn)品的定位1) 6商住樓做三錯(cuò)＋復(fù)式原因：n 樓體不規(guī)則的朝向是銷售中的難點(diǎn)，通過新式產(chǎn)品的設(shè)計(jì)減弱朝向問題；n 利用商住樓的性質(zhì)，充分體現(xiàn)產(chǎn)品附加值，結(jié)合產(chǎn)品的新穎、新奇程度，快速吸引客戶注意；n 三錯(cuò)戶型是目前大連市出現(xiàn)的新式產(chǎn)品中銷售最快的一種，而且市場(chǎng)供給量較小，已經(jīng)出現(xiàn)了市場(chǎng)空白，其優(yōu)勢(shì)超過LOFT、南北躍層等其他產(chǎn)品；n 140％的超高得房率，滿足了消費(fèi)者追求經(jīng)濟(jì)實(shí)用的心理；三錯(cuò)結(jié)構(gòu)復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型面積配比產(chǎn)品戶型面積戶數(shù)比例復(fù)式二室二廳一衛(wèi)50㎡6%三室二廳一衛(wèi)70㎡12%三錯(cuò)二室二廳一衛(wèi)50㎡6%三室二廳一衛(wèi)70㎡12%戶型配比依據(jù)n 由于產(chǎn)品的改變，建筑成本的增高，銷售價(jià)格高于平層的價(jià)格，考慮到區(qū)域接受的總價(jià)因素，因此將面積設(shè)置的偏小n 從功能上考慮，在區(qū)域內(nèi)居住的人群都為追求功能性的住宅，所以設(shè)置成為二室和三室最為實(shí)用的功能性。2)1