某樓盤(pán)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-17 23:11 本頁(yè)面
【正文】 上需求比例7%65%、35%7%建筑類(lèi)型多層小高層高層需求比例%%5%小區(qū)配套小區(qū)環(huán)境小區(qū)車(chē)位小區(qū)會(huì)所需求比例%%%2） 產(chǎn)品形態(tài)分析就目前的房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，新開(kāi)樓盤(pán)大多呈現(xiàn)出清新簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，同時(shí)小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)也已從以往的強(qiáng)調(diào)高綠化率，“升華”為追求自然美景和生活意境相協(xié)調(diào)；3） 銷(xiāo)售價(jià)格分析就我們統(tǒng)計(jì)分析，今年本市新開(kāi)樓盤(pán)普遍采取了“產(chǎn)品策略”，即對(duì)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目力求完美，希望借此向目標(biāo)客戶展示最符合他們目前及今后需求的產(chǎn)品（包括房型格局、居住環(huán)境、配套設(shè)施等）；而同時(shí)在價(jià)格的制定上，則多采取按質(zhì)定價(jià)的策略，很少采用“奇貨可居”的高價(jià)策略和低價(jià)的“價(jià)格誘餌”策略。從中我們不難看出，“價(jià)格的杠桿原理”在這里得到了最充分的發(fā)揮，發(fā)展商價(jià)格制定的合理與否，將直接影響到發(fā)展商的預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)，并進(jìn)而影響到發(fā)展商在最短時(shí)間段內(nèi)獲取最大利潤(rùn)的可能性；4） 主力房型分析時(shí)下購(gòu)房主力正從高收入群體向中等收入群體轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者的平均單位購(gòu)房面積沒(méi)有下降，而呈逐年上升的趨勢(shì)。與此相隨，購(gòu)房者對(duì)于三房的青睞程度和選擇比例也在增加。今年的新開(kāi)樓盤(pán)，三房戶型比例已與二房戶型比例相近；三房面積以130平方米左右為主、二房面積以100平方米左右為主。隨著上海房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求的進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi)三房戶型的需求比例還會(huì)增加，三房面積也會(huì)分化，130平方米以上的三房比例還會(huì)逐漸增加；第二章 本案所處區(qū)域環(huán)境本案位于新華路西端，與凱旋路相鄰。新華路曾經(jīng)是國(guó)賓道，一些使館、別墅也在該條道路上，該路給人以典雅、幽靜之感覺(jué)，在上海市民的心目中，它是一條比較高級(jí)的路段。但新華路整條道路給人們的印象并非從頭到位都是一致的，大體上由東端向西端呈逐漸衰減態(tài)勢(shì)。東端靠近淮海西路，與上海影城相鄰，因此是新華路上最黃金的地段，由此向西，地段優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，本案雖然處于新華路上，但地段優(yōu)勢(shì)相對(duì)較小。本案附近的生活設(shè)施較為齊全，附近的商店、超市、娛樂(lè)設(shè)施眾多。銀行、郵局就在周邊。如果需要就醫(yī)，光華醫(yī)院就在附近。本區(qū)域的文化氛圍較為濃厚，幸福路小學(xué)、新華小學(xué)、復(fù)旦中學(xué)、建青實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東華大學(xué)、上海交通大學(xué)等都距本案不遠(yuǎn)。特別是東華大學(xué)和上海交大都是全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)，有很高知名度，上海交大更是不僅在國(guó)內(nèi)，而且在國(guó)際上也有一定的影響。本區(qū)域的交通狀況也較良好。臨近本案就有輕軌明珠線延安西路站。公交線路眾多：有48路（連云路——延安西路——上海動(dòng)物園）、57路（銅仁路——?jiǎng)P旋路——龍柏新村）、72路（日暉新村——?jiǎng)P旋路——天山支路）、113路（西區(qū)汽車(chē)站——?jiǎng)P旋路——上?；疖?chē)站）、126路（虹橋路加華商業(yè)中心——?jiǎng)P旋路——新開(kāi)河儀電招商市場(chǎng)）、309路（公興路——仙霞路）、311路（十六浦——?jiǎng)P旋路——北新涇鎮(zhèn)）、320路（延安東路外灘——?jiǎng)P旋路——天山路）、328路（上海火車(chē)站——?jiǎng)P旋路——上海動(dòng)物園）、519路（安化路凱旋路——航華新村）、806路（中山南一路——香花橋——虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)）、808路（金鐘路——安順路——上海體育館）、840路（上海體育館——新華路——大華新村）、855路（新涇八村——長(zhǎng)順路、911路（老西門(mén)——?jiǎng)P旋路——萬(wàn)科城市花園）。一、區(qū)域市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析目的我們有必要在這里通過(guò)針對(duì)本案所處區(qū)域（主要以新華路沿線為主）在以下各個(gè)方面的歸納分析來(lái)作為我們確立本案市場(chǎng)銷(xiāo)售定價(jià)的一個(gè)參照依據(jù)和基準(zhǔn)；同時(shí)也幫助我們確立并了解目標(biāo)消費(fèi)群體的特性。這樣不但有助于小區(qū)的定位，也可以通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體、本案區(qū)域的商建配套設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的整體規(guī)劃等來(lái)分析并規(guī)劃本案小區(qū)會(huì)所和小區(qū)配套等方面的設(shè)置（避免重復(fù)建設(shè)），另外亦可通過(guò)本欄分析來(lái)確立本案今后的主要訴求對(duì)象。 區(qū)域市場(chǎng)評(píng)估作為本案的輻射區(qū)域，徐匯
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