【正文】 在市場中小戶型中常用，能有效增加使用空間，建議廣泛使用 臥室飄窗
。 入戶花園的定義 一種是作為套內(nèi)面積設(shè)計(jì)，是進(jìn)入入戶門后連接房屋客廳、廚房的一個相對獨(dú)立的過渡空間； 一種是作為共用部位設(shè)計(jì)，在入戶門以外，不樓梯間、電梯間相連接的部位 兩種功能設(shè)計(jì)的入戶花園均丌能超過兩面圍合 。 /萬科紅郡觀庭 ,2F戶型 避免陽臺超過 米進(jìn)深且面積控制 天井 進(jìn)深米陽臺 為應(yīng)付檢查而拆掉的天井 保利拉菲純天井增送 天井增送存在較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，建議與陽臺等配合使用或建議不用 高層產(chǎn)品設(shè)計(jì) 面積贈送 面積增送方式二：天井 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高層產(chǎn)品設(shè)計(jì) 面積贈送 面積增送方式一：陽臺 +花池 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。丌計(jì)面積。 市場上什么樣的產(chǎn)品亮點(diǎn)有較高的客戶認(rèn)可度 案例借鑒：萬科 U8市場上其他優(yōu)秀項(xiàng)目 隨著武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步成熟，產(chǎn)品之間面臨越來越激烈的競爭，市場上的產(chǎn)品創(chuàng)新丌斷，眾多項(xiàng)目憑借自己獨(dú)有的亮點(diǎn)來點(diǎn)燃客戶的購房激情，占得先機(jī)，一般來講有以下幾個類型： 戶型性價(jià)比挖掘 面積增送 轉(zhuǎn)角飄窗 戶型功能彈性設(shè)臵 可變空間 預(yù)留儲藏空間 戶型功能細(xì)化加強(qiáng) 主臥套房 餐廚一體化 戶型舒適度提升 寬廳設(shè)計(jì) /全通透 /多面采光 高層產(chǎn)品設(shè)計(jì) 集合型住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科金色城市 福星東瀾岸 市場背景 集合型住宅 從匙域內(nèi)典型項(xiàng)目可知， 80~100㎡的小戶型 是當(dāng)前最被市場所接叐的產(chǎn)品。產(chǎn)品集中為剛需兩房三房。 復(fù)地項(xiàng)目預(yù)計(jì)推售 6萬方（共 50萬方）剛需產(chǎn)品為主。小戶型為主。剛需兩房三房為主。 青山 坊 南湖新城 徐東 850013500 南湖 65008000 青山 80009700 光谷 780010000 光谷軟件園 60008000 湯遜湖 50006000 積玉橋 1000020230 武珞路和中南路交叉板塊房價(jià)最高，沿武珞路和中南中北路遞減；白沙洲片區(qū)高層價(jià)格約在 55006200元 /平方米（毛坯），處于武昌價(jià)格洼地； 市場背景 集合型住宅 白沙洲匙域目前高層產(chǎn)品價(jià)栺仍處亍整個武昌市場的 價(jià)栺洼地 。 ?戶型通過退臺的方式，在豎向空間上形成了露臺，將洋房最突出的“層層退臺、戶戶庭院”的特點(diǎn)植入了小高層建筑。若能形成“一梯一戶“的結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)私密性，產(chǎn)品的品質(zhì)感會更上一個檔次。 ? 底層入戶空間可變，作為客臥。 ?本案分析的重點(diǎn)為 7+1層電梯洋房 —— 將洋房形態(tài)植入小高層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品 。 案例借鑒 萬科緹香郡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 創(chuàng)新戶型：電梯躍層洋房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋房產(chǎn)品 9+1戒者 11+1電梯躍層洋房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 獨(dú)棟化處理方式 3——合院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 每個臥室都配有獨(dú)立的衛(wèi)生間，南向臥室衛(wèi)生間設(shè)有頂窗 聯(lián)院獨(dú)棟戶型借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ，前臨開放式前院的街區(qū)景致、后享中庭院落的家庭情趣 項(xiàng)目介紹 通過花架、矮墻等局部構(gòu)件相連 山墻保證庭院的私密性 前 院 內(nèi) 院 后 院 建 筑 建 筑 兩戶別墅乊間山墻相連，形成圍合庨院 ?兩戶別墅通過山墻相連形成圍合庭院，同時山墻相比別墅進(jìn)深長，更有獨(dú)棟別墅意向 兩戶別墅 U型聯(lián)院，雖然更能突顯獨(dú)棟意向，但容積率損失較大 ? 地址：北京上西山東麓，昌平馬池口鎮(zhèn) ? 占地面積： 100萬平方米 ? 容積率： （總體） ? 產(chǎn)品：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)院、聯(lián)排 ? 規(guī)模：一期 90棟，二期 280棟左右 ? 聯(lián)院面積： 210㎡ ， 230㎡ （主力）， 260㎡ ? 特點(diǎn)： u形空間布局規(guī)劃三重院落空間，每戶擁有 240平米以上院落，每個空間有對應(yīng)的院落 庭院 聯(lián)院 本項(xiàng)目可通過聯(lián)院設(shè)計(jì)，達(dá)到三重庭院效果，彰顯獨(dú)棟化居住意向 聯(lián)排獨(dú)棟化 聯(lián)院 U型聯(lián)院：在滿足做高容積率的前提下更能突出獨(dú)棟別墅意向（北京香江別墅） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 具體實(shí)施時，手法和空間體現(xiàn)有所差異，間隔距離有所差異，但均是叐著獨(dú)棟化的空間感叐収展 聯(lián)院：聯(lián)排獨(dú)棟化手法，在保持用地效率時，強(qiáng)化獨(dú)棟的空間感叐（龍湖悠山郡） 聯(lián)排獨(dú)棟化 聯(lián)院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 類獨(dú)棟別墅，三聯(lián)排 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以 三、四聯(lián)排為主 ，觃避大聯(lián)排帶來的采光、通風(fēng)問題，有效提升舒適度 聯(lián)排獨(dú)棟化 錯聯(lián) 三聯(lián)排錯開排布 四聯(lián)排錯開排布 降低聯(lián)排數(shù)量，提高中間聯(lián)排舒適度 A B C A B C D ?端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玱璃窗 ?房間可做到戶戶房間朝南 ?主臥南北通風(fēng)等； 提高端頭聯(lián)排空間感 ?以三、四聯(lián)排為主 ?相互錯開 ?每戶都擁有前庨后院、中庨花園； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 聯(lián)排獨(dú)棟化的處理方式： 獨(dú)棟化處理方式 錯聯(lián) 聯(lián)院 合院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋房產(chǎn)品在白沙洲匙域內(nèi)，乃至武漢市場上，競爭壓力相對較小 。 當(dāng)前匙域內(nèi)在售的聯(lián)排別墅通過控制面積和總價(jià)的策略已經(jīng)叏得了較好的市場表現(xiàn) 市場背景 低密度產(chǎn)品 本案與福星惠譽(yù)東瀾岸在地段、資源等方面相似度較高，且是區(qū)域內(nèi)僅有的兩個包括別墅物業(yè)的項(xiàng)目，因此選其價(jià)格作為本案聯(lián)排別墅的參考。 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排是當(dāng)前市場上最能實(shí)現(xiàn)量價(jià)平衡的低密度產(chǎn)品 ，是別墅銷售的主力。 I、低密度物業(yè)產(chǎn)品 建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)排布的總體原則 景觀優(yōu)勢 最大化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶調(diào)研 客戶總結(jié) 高端客戶 中產(chǎn)客戶 白領(lǐng)客戶 底層客戶 城市別墅客戶 三環(huán)外別墅 /洋房客戶 三環(huán)高層客戶 純剛需客戶 因此，對于別墅和洋房，我們一定是要抓住屬于中產(chǎn)的客戶，而高層是以白領(lǐng)客戶為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ” 世聯(lián)鄭州籍員工張小姐訪談 ： “ 現(xiàn)在還沒交房，我和男友還在外面租房住，等交房裝修好之后，我們準(zhǔn)備籌備結(jié)婚了。住在一起，娛樂起來方便，工作什么的，也好交流，我們這幾個死黨，就一起奮斗吧 萬科項(xiàng)目經(jīng)理訪談 ： “ 從一期開始，我們發(fā)現(xiàn)很多客戶都是一起工作或者生活的同事或朋友，他們興趣還好很接近，來看房也比較統(tǒng)一，經(jīng)常是一個買了，幾個就跟。 ” 萬科金色城市付小姐訪談 ： “ 我們看了那么多，就覺得白沙洲的房子都沒什么品質(zhì)感，就金色城市做的不錯，所以它后來居上，賣的挺好，價(jià)格也貴。買了房，我想也會把它裝修的比較現(xiàn)代和時尚一些吧，我女朋友也喜歡很新潮很大膽的設(shè)計(jì)，她是學(xué)服裝設(shè)計(jì)的。 感悟他們真實(shí)的內(nèi)心世界： “敢想敢干，不斷向上的進(jìn)取、開拓” 萬科金色城市張先生 訪談： “ 我們現(xiàn)在還很年輕，買房是第一步，以后我還希望事業(yè)能有更好的發(fā)展，換個更大的給我老婆和父母。 —— 他們向往大城市的生活，他們有的希望通過在大城市置業(yè)讓兒女得到武漢市戶口，從而享受城市良好的教育資源；有的希望通過置業(yè)讓資產(chǎn)保值增值，同時也能夠給子女留下一筆寶貴財(cái)富。 高層客戶總結(jié) 白沙洲區(qū)域原住民 工作在武昌中心區(qū)的小白領(lǐng) —— 他們年輕、熱情。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? —— 客戶認(rèn)可產(chǎn)品價(jià)格 客戶一：劉女士 34歲 咸寧人 “第一次了解你們項(xiàng)目是那次出差到武漢，從武咸公路上面看到了你們項(xiàng)目的道旗，那次出差返回家的時候順道去你們項(xiàng)目看了看?？紤]這邊主要是價(jià)格實(shí)惠，而且環(huán)境不錯，周邊都是大學(xué)，以后對孩子成長也會好些。 客戶語錄 —— ?客戶一：齊先生 32歲 張家灣人 ?“我從小就在這片生活，現(xiàn)在做點(diǎn)小生意，這幾年政府對白沙洲改造特別大，我們家的房子也被拆了，盡管政府賠了補(bǔ)償?shù)姆孔?，可我家父母和妹妹要住那套房子? 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 認(rèn)可產(chǎn)品的贈送面積 ?張女士 41歲 公司老板 “我公司去年成立的，剛剛走上正軌，也在武泰閘這邊，這個洋房均價(jià)才 8000元 /平，這樣一算，比別墅劃算的多，而且房間布局很好，環(huán)境也很不錯，可以瞰湖，跟那個聯(lián)排別墅是一樣的啊” —— 認(rèn)可產(chǎn)品價(jià)格 與別墅改善型客戶不同，這部分改善型客戶是典型的 中產(chǎn)階級 ，他們可以是白沙洲沿線的企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo) 、也可以是事業(yè)起步?jīng)]多久的 私企老板 。 客戶來源 客戶特 征 置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 置業(yè)需求 別墅轉(zhuǎn)籌客戶 乊前看過別墅 中產(chǎn)階級 享叐住宅空間帶來的奢適感 有過販房經(jīng)驗(yàn) 注重產(chǎn)品的戶型，使用空間 性價(jià)比優(yōu)勢 交通便捷性 未來升值潛力 自住 :四房以上 投資 認(rèn)籌未認(rèn)販的 想買售罄的小別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? —— 認(rèn)可產(chǎn)品的戶型 ?徐女士 49歲 別墅認(rèn)籌未認(rèn)購客戶 “洋房的贈送面積很大，特別是這個一樓的，比別墅的那個 138平的使用空間要大的多。 53 總結(jié)： ?政策影響下，別墅產(chǎn)品稀缺屬性逐步加強(qiáng)，未來面臨競爭較小； ?其中 200萬左右總價(jià)段的聯(lián)排別墅為市場上熱銷產(chǎn)品； ?區(qū)域聯(lián)排別墅客戶群為專業(yè)市場老板、周邊高校教師、武昌中心改善型客戶，這類改善人群追求的是高性價(jià)比下的舒適性。 —— 他們希望有這樣一個地方，環(huán)境優(yōu)美，可以三五好友一起喝茶暢談人生。 —— 項(xiàng)目離他們工作地點(diǎn)很近，這能給他們節(jié)省更多的閑暇時間。 別墅客戶 總結(jié) 專業(yè)市場老板 別墅物業(yè)帶來的 身份標(biāo)簽 、項(xiàng)目位臵與 工作地點(diǎn)的便利性 是驅(qū)動他們的主要因素。以后女兒長大了，這里也可以升值了，也算是給她的臵業(yè)產(chǎn)品。他們認(rèn)可產(chǎn)品的贈送空間和產(chǎn)品的升值潛力，而且偏好武昌的居住環(huán)境?！? ——客戶認(rèn)可項(xiàng)目環(huán)境 ?客戶二：黃女士 36歲 中醫(yī)藥大學(xué)教授 “我剛從美國回來，現(xiàn)在住在學(xué)校分配的房子里面，年底準(zhǔn)備把爸媽接過來照顧小孩，由于我和老公都在中醫(yī)藥大學(xué)教書，你們項(xiàng)目離我們工作地方很近，而且戶型很不錯，特別是這種澳洲風(fēng)情的房子我很喜歡，所以當(dāng)時看了沒有猶豫，直接就買了。他們認(rèn)可項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)環(huán)境和工作的便捷性；大多受過良好的教育，對居住品質(zhì)要求較高。 ——客戶認(rèn)可產(chǎn)品本身 ?客戶三：竹木市場秦老板 41歲 “前些天我們市場的人在你們這買了一套，所以我也想買一套，怎么說都是一起出來的，不能說他們都買別墅我不買是吧，說出去也不好聽。 別墅客戶 客戶屬性 目前白沙洲片區(qū)專業(yè)市場有機(jī)電大市場、五金水暖市場、烽火鋼材市場、調(diào)料市場、農(nóng)批市場等，約 2500戶商戶。 價(jià)值點(diǎn)總結(jié) 1 2 3 愛家品質(zhì) 產(chǎn)品優(yōu)勢 資源稟賦 思考：項(xiàng)目眾多價(jià)值點(diǎn) 什么才是最關(guān)鍵的，能與客戶產(chǎn)生共鳴的價(jià)值點(diǎn)？ 項(xiàng)目客戶研究 4 英倫風(fēng)格 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 因此我們認(rèn)為 愛家白沙洲項(xiàng)目 能夠站位大武昌成為白沙洲的 資源品質(zhì)標(biāo)桿 ！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 皇家驛道 —— 道路兩旁巨木參天，整條大道就像是一條綠色的 “ 隧道 ” 。它是倫敦西區(qū)購物的中心，長 300家的世界大型商場。 英式管家服務(wù)是西方貴族高貴奢華生活的標(biāo)志。 那個衣帽潔白，身材筆挺，略顯滄桑的英國管家形象，一直深印于我的記憶中 … 英式教育 英國的教育領(lǐng)世人矚目，在國際上享有榮耀的地位。 + + =武昌南所有客戶需要產(chǎn)品！ 別墅 洋房 高層 完美物業(yè)組合！ 占領(lǐng)武昌南所有客戶關(guān)注產(chǎn)品！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國際華城亮相秋交會， “ ART DECO”建筑形象和海派品質(zhì)， 引起 全 城 關(guān)注 2023年， 釐融風(fēng)暴襲來，武漢愛家人共渡難關(guān) 2023年 ， 愛家 我們的規(guī)野最開闊，無敵水景可遇丌可求！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 我們有哪些 優(yōu)勢 本報(bào)告是