【正文】 , February 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 14日星期二 下午 3時(shí) 37分 7秒 15:37: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 15:37:0715:37:0715:372/14/2023 3:37:07 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 138 流金臻品 72號(hào) ? 顏色：輕盈白，閃爍銀 ? 象征：流動(dòng)水，或變幻風(fēng) ? 性質(zhì)：流動(dòng)，變化，往來(lái)的。 他們流動(dòng)在天地之間， 閃爍光輝，穿梭不息 這也正應(yīng)合了 72號(hào)地塊部分商業(yè)特征。 黑色是最深暗的色 , 莊重、高貴、超俗、沉靜 。 ? 聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層、高層，簡(jiǎn)約中式。 三個(gè)地塊呈“品”字格局，“品”意味著等級(jí)。 骨子里的中國(guó)，不拘于色相， 而在于自成一體的哲學(xué)思考方式。 [釋義 ]辨別好壞；評(píng)論：品位 /品味 ?品鑒。 一品 [釋義 ]第一級(jí)，第一等。 中華 120 73號(hào)地塊特征呈“品”字型，專屬性較強(qiáng)，具有明晰的 視覺(jué)識(shí)別效果，故而“ 品 ”。 從 72號(hào)地塊位臵來(lái)看，是四塊地中最近接無(wú)錫市中心的地塊，具有最核心中央之意。 華 華 hua [釋義 ]繁盛；光彩好看：繁華｜華美｜華麗。 [釋義 ]位于首位的，超過(guò)所有其它的：甲等。 另，“邸”諧音“第”。 邸 di [釋義 ]高級(jí)官員的住所（現(xiàn)多用于外交場(chǎng)合）：官邸。 融城 九龍倉(cāng) 200萬(wàn)平米大規(guī)模開(kāi)發(fā)體量，開(kāi)啟無(wú)錫城市新風(fēng)向，以造城之勢(shì)融匯世界建筑精粹，吸納東西南北精英，成就無(wú)錫未來(lái)一方城市新天地。 素有“太湖明珠”之美譽(yù)，是一座具有三千年歷史的江南名城。 水乳交融，共進(jìn)共退！ 禮儀道義成就今日華夏民族。 古有君王廣納良言，共襄盛世； 今有舉國(guó)共進(jìn)，借鑒世界各國(guó)寶貴經(jīng)驗(yàn)。 景觀優(yōu)化方向 —— 增加?xùn)|方主題元素 東方主題元素 102 組團(tuán)院落由連廊為圍合而成 “墻上的中國(guó)” 優(yōu)化方向 1—— 增加組團(tuán)院落的人文景觀 院落 103 圍合式的情境院落 建筑與建筑間，院落與院落間，建筑院落內(nèi)部間圍合出情趣綠化空間 優(yōu)化方向 2—— 打造私家情境院落 院落 104 私家院落以 “ 成品庭院 ” 形式交付 優(yōu)化方向 3—— 提高私家院落的交付標(biāo)準(zhǔn) ?庭院內(nèi)入水，配備小水景，體現(xiàn)自然的一面 ?一層庭院及空中庭院用實(shí)體矮圍墻分隔，加強(qiáng)隱蔽性同時(shí)考慮景觀的鄰里共享 院落 105 景觀優(yōu)化方向 —— 打造古運(yùn)河沿岸景觀 ?河岸改造前 ?河岸改造后示意 ?河岸位臵 ?沿河岸提供可供漫步的人行道，多樣化、方便的配套設(shè)施；河岸的處理以多變化和親水的手法為主。 東方主題元素 101 水中的汀步給人良好的凌水而過(guò)的感覺(jué) ， 石質(zhì)磨盤(pán)形的汀步不僅穩(wěn)重可靠 ， 還能與中國(guó)傳統(tǒng)文化相契合 。 東方 園林之美 東方主題元素 院落 古運(yùn)河 99 與自然的融合，與人文的協(xié)調(diào) 讓 18層以上的高度，亦能擁有多重藏風(fēng)納景的圍合庭院 一條 L型大動(dòng)脈串連起各個(gè)獨(dú)立組團(tuán)院落， 建議優(yōu)化方向：體現(xiàn)文化藝術(shù)所帶來(lái)的平淡 、 典雅 、 自然 、 親切； 以 “ 琴棋書(shū)畫(huà) ” 、 “ 梅蘭竹菊 ” 、 “ 亭臺(tái)樓閣 ” 為主題的小區(qū)組團(tuán)景觀； 景 觀 100 景觀優(yōu)化方向 —— 增加?xùn)|方主題元素 風(fēng)格定位為現(xiàn)代中式園林，注重藝術(shù)意境的創(chuàng)造 ,而非照搬古典園林的外形。 ?多數(shù)不能開(kāi)啟 ， 通風(fēng)差 。 頂層復(fù)式空間示意圖 花園洋房戶型空間情景化解決方案 2 參考方案 戶型 93 優(yōu)化方向 —— 打造五重景觀大堂 入口大堂 觀景步廊 車庫(kù)大堂 電梯廳大堂 標(biāo)準(zhǔn)層大堂 公共 空間 94 ?利用架空層 \入戶大堂 \連廊設(shè)臵泛會(huì)所 部分公寓樓用風(fēng)雨走廊相連 ， 每個(gè)組團(tuán)之間建造一個(gè)城市庭院的小型室內(nèi)空間 ， 將會(huì)所的部分功能融入到組團(tuán)間去 ， 與住戶和景觀更進(jìn)一步結(jié)合 。 優(yōu)化方向 3—— 花園洋房加強(qiáng)“情趣化”的居住體驗(yàn) 四層 建筑面積： 164㎡ 三層 建筑面積： 171㎡ 一、二層復(fù)式戶型 建筑面積： 178㎡ ， 188 ㎡ 設(shè)計(jì)院方案 戶型 89 附加值高 ：北陽(yáng)臺(tái)以入戶花園的方式呈現(xiàn)，面積算一半，結(jié)合花池巧妙設(shè)計(jì)，花池全部贈(zèng)送 功能全面： 南陽(yáng)臺(tái)連接客廳，同時(shí)設(shè)有洗衣機(jī)位臵 全南房間 +三個(gè)南陽(yáng)臺(tái)： 南向二間臥室加一間客廳，采光極佳罕見(jiàn)的小戶型擁有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)了中間套通風(fēng)差的缺點(diǎn)。 規(guī) 劃 84 規(guī) 劃 規(guī)劃優(yōu)化方向 3—— 適當(dāng)與 71號(hào)地塊錯(cuò)位 物業(yè)種類 公寓 公寓 公寓 公寓 花園洋房 聯(lián)排別墅 戶型面積段 90㎡ 100 ㎡ 120 ㎡ 135 ㎡ 160190 ㎡ 220240 ㎡ 配比 46% 13% 15% 17% 7% 2% 73地塊 R= 物業(yè)種類 公寓 公寓 公寓 花園洋房 花園洋房 聯(lián)排別墅 戶型面積段 90㎡ 90120 ㎡ 120140㎡ 140160㎡ 160180 ㎡ 180230 ㎡ 配比 40% 7% 30% 13% 3% 7% 71地塊 R= vs 91% 因 產(chǎn)品類型同質(zhì)化 面積段同質(zhì)化 建筑風(fēng)格同質(zhì)化 客戶選擇不具唯一性 總價(jià)重疊 企劃形象難以區(qū)隔 果 客戶同質(zhì)化嚴(yán)重 造成直接競(jìng)爭(zhēng) 85 規(guī) 劃 規(guī)劃優(yōu)化方向 3—— 適當(dāng)與 71號(hào)地塊錯(cuò)位 鑒于 71地塊位臵距離主干道較近，同時(shí)開(kāi)工周期相對(duì)較晚，建議走較相對(duì)高段大戶型路線。一是內(nèi)向形的，一是外向形的。 79 前文對(duì) 73和 71號(hào)地塊的差異化定位，最終就是為了客群錯(cuò)位，競(jìng)爭(zhēng)錯(cuò)位。 。 價(jià)值 》 價(jià)格。喜歡卻又迷失于西方，實(shí)際上對(duì)東方的了解要大于西方，如將西方納入東方則又引為自豪 文化認(rèn)同 》 社會(huì)認(rèn)同。收入，學(xué)歷。 。 。 。 有傳統(tǒng)大宅門(mén)居住情結(jié)。 公寓客群以南長(zhǎng)區(qū)、崇文區(qū)、濱江區(qū)本地居民為主。 。 ? 對(duì)于低層沒(méi)有太多抗性，注重夜晚環(huán)境靜謐程度的客戶較多。 ?客戶高學(xué)歷人群比重較大，傾向于生活的便利和舒適性，對(duì)白天日照條件要求不是非常高。 客戶認(rèn)知 73 中戶型成交特征總結(jié) 成交特征總結(jié) 149㎡ 中戶型成交特征 ?該類戶型是企業(yè)高管和公務(wù)員購(gòu)房人群主要選擇的戶型。 客戶認(rèn)知 72 大戶型成交特征總結(jié) 成交特征總結(jié) 182㎡ 大戶型成交特征 ? 理想的地段和高層的景觀面是客戶考慮的主因。 成交客戶基本面分析 客戶認(rèn)知 69 私營(yíng)業(yè)主表現(xiàn)強(qiáng)購(gòu)買力 成交客戶中 58%為私營(yíng)業(yè)主，體現(xiàn)了該職業(yè)群體為目前無(wú)錫高端消費(fèi)的主要群體。 購(gòu)房人群職業(yè)以周邊的教師、醫(yī)生、和居住在此的私營(yíng)業(yè)主為主。 東情西韻 西方建筑的過(guò)渡開(kāi)放，與中國(guó)人注重私密不符； 西方空間大而化之，與中國(guó)人幾世同堂對(duì)空間要求大相徑庭； …… 傳統(tǒng)吳文化根植于無(wú)錫人心性之中， 對(duì)西方文化的躁動(dòng)，或許只是迷茫的宣泄 消費(fèi)者呼喚更適合東方人的居住空間。 近年來(lái)，政府加快修復(fù)清名橋歷史文化街區(qū)， 努力重現(xiàn)“江南水弄堂、運(yùn)河絕版地”盛景和再現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁華輝煌； 同時(shí) 。 區(qū)域認(rèn)知 47 南長(zhǎng)未來(lái)新城市中心的價(jià)值高地 有價(jià)值可重塑，有責(zé)任需肩負(fù)，有歷史須遵循 區(qū)域價(jià)值挖掘： 48 項(xiàng)目認(rèn)知 板塊 景觀 時(shí) /勢(shì) 規(guī)模 九龍倉(cāng) 49 板塊 — 未來(lái)的城市核心區(qū) 項(xiàng)目認(rèn)知 擴(kuò)張： 崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)與部分新區(qū)在內(nèi)的新中心城區(qū)； 南移： 中心城區(qū)的核心區(qū)由過(guò)去的解放路環(huán)線，逐漸轉(zhuǎn)移至太湖廣場(chǎng)； 升級(jí)： 以太湖廣場(chǎng)為核心，城市中心的規(guī)劃、功能、配套及面貌都將得到大幅度提升。 ?第五園“骨子里的中國(guó)情結(jié)”恰如其分地將“產(chǎn)品”導(dǎo)向了“人文” ?人本主義；需要積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志，主流品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)要素 萬(wàn)科核心競(jìng)爭(zhēng)力： 人文 +服務(wù) 這是區(qū)域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，很難被模仿和超越 萬(wàn)科第五園 地產(chǎn)項(xiàng)目 /企業(yè)的的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣 41 四季花城 萬(wàn)科城 第五園 被動(dòng)郊區(qū)化小白領(lǐng)，城區(qū)工薪階層，還有部分萬(wàn)科老客戶及其員工 瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)客戶，從收入較低白領(lǐng)階層擴(kuò)大到中產(chǎn)階級(jí) 三宅一生，進(jìn)一步擴(kuò)大客戶層面，投資和收藏客戶增多 多層、花園洋房 寬景 house、情景洋房、 townhouse、loft 多層、合院 HF、寬景洋房 生活配套，社區(qū)級(jí)配套 資源展示，區(qū)域級(jí)配套結(jié)合城市功能 成熟社區(qū)配套 客戶層面擴(kuò)大 產(chǎn)品檔次升級(jí) 配套全面升級(jí) 案例總結(jié) 從產(chǎn)品立勢(shì)到實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，萬(wàn)科成功打造城市新一極 產(chǎn)品立勢(shì) 形象升級(jí) 品牌溢價(jià) 小鎮(zhèn)起步，依靠產(chǎn)品，小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎 造城，擴(kuò)大規(guī)模，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力升級(jí)，拔高形象，積累品牌優(yōu)勢(shì) 玩味純粹文化，實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，將“產(chǎn)品”導(dǎo)向了“人文” 角色升級(jí) 對(duì)深圳人而言，坂田萬(wàn)科城系除了項(xiàng)目數(shù)量和品質(zhì)的迅速提升外，更核心的體現(xiàn)是城市化格局下城市空間、居住模式和生活方式的蛻變和全面升級(jí)。 區(qū)域級(jí)商業(yè)租售并舉，開(kāi)始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售 四季花城社區(qū)級(jí)配套：沿街商業(yè)共 113家（未售 16家），總面積7000平米。 ?廣場(chǎng)和街道： 哥倫布廣場(chǎng)與畢加索大道對(duì)社區(qū)外開(kāi)放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。 250030003500400045005000一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 N 25 啟動(dòng)策略 —— 足夠的配套以及展示，以小博大 啟動(dòng)產(chǎn)品 ?多層 —— 易于被市場(chǎng)接受的 低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品 ； ?聯(lián)排別墅 —— 當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品，奠定項(xiàng)目的低密度社區(qū)形象； ?首期以容易被市場(chǎng)接受的多層與創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng)，奠定低密度社區(qū)形象 啟動(dòng)區(qū)配套以及展示 ?歐式風(fēng)情商業(yè)街： 300米作為社區(qū)主軸，既起到展示作用，又解決了社區(qū)的基本生活配套需求 ?會(huì)所： 2023多平方米，包含了多種運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如泳池、健身房等； ?配套絕對(duì)量并不一定很大，但充分的展示，使人感覺(jué)配套足夠多 商業(yè)街定位：歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街 300米充分展示 26 26 客戶定位 —— 適應(yīng)性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領(lǐng) 最初客戶定位： 由于萬(wàn)科最初判斷深圳會(huì)有郊區(qū)化趨勢(shì)，同時(shí)認(rèn)為目前區(qū)域較偏，通勤時(shí)間成本會(huì)高，朝九晚五的工薪階層可能不會(huì)來(lái)，由于對(duì)區(qū)域和客戶的不熟悉，萬(wàn)科將客戶定位為不受生活限制，對(duì) 環(huán)境重視的自由職業(yè)者 實(shí)際成交客戶： 如城市白領(lǐng)以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動(dòng)郊區(qū)化的白領(lǐng)階層，居家為主的客戶，其特點(diǎn)是重視 產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境以及生活氛圍 但經(jīng)濟(jì)承受力較弱。樓梯的活動(dòng)、露臺(tái)的活動(dòng)和宅間的活動(dòng)相輝映，塑造更生動(dòng)、更和諧的鄰里生活。 萬(wàn)科無(wú)疑形成了區(qū)域的壟斷者，具有區(qū)域話語(yǔ)權(quán)，通過(guò)造鎮(zhèn)到造城的逐步發(fā) 展確立了其在該區(qū)域的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：周期約 3年左右。該項(xiàng)目將全面展現(xiàn)無(wú)錫江南水鄉(xiāng)地域特色，打造為包括聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等業(yè)態(tài)的新中式風(fēng)格的高檔社區(qū)。較高的商辦業(yè)物業(yè)比例，不利于平衡現(xiàn)金流 自然景觀 ★ 環(huán)境污染 ★ 配套屬性 交通情況 ★ 生活配套 ★ 學(xué)區(qū)情況 ★ 社會(huì)治安 ★ 附加屬性 社會(huì)人文 ★ 區(qū)位形象 ★ 市場(chǎng)屬性 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無(wú)競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) ★ 項(xiàng)目介紹：古運(yùn)河 72號(hào)項(xiàng)目高新發(fā)展區(qū)，位于太湖大道與塘南路位臵，毗鄰目前人流集中的招商城。 對(duì)城市而言，古運(yùn)河改造與定位將對(duì) 無(wú)錫歷史、人文、城市軌跡 … 產(chǎn)生重要影響。 對(duì)本項(xiàng)目而言，存在城市升級(jí)與轉(zhuǎn)型下所形成的客源多板塊臵業(yè)趨勢(shì)， 品牌的占位與建立，存在占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ) 。2 高度決