【正文】 8年泗水全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，增長 %。其中縣及縣以上城鎮(zhèn)消費品零售額 ；縣以下農(nóng)村實現(xiàn)消費品零售額 。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額，住宿餐飲業(yè)零售額 。在全部消費品零售總額中，非公有經(jīng)濟零售額，所占比重達到 %； 全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 10337元，同比增長 %。農(nóng)村居民收入水平快速提高，農(nóng)民人均純收入達到 5402元，比上年同期增加 653元，增長 %； 08年泗水縣固定資產(chǎn)投資總額達到了 ，增長 ％；其中城鎮(zhèn)規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 ，增長 %；農(nóng)村規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 ，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ； 由于泗水縣的貧困和缺乏必要的經(jīng)濟源泉，目前已劃為省直管縣，歸由山東省直接發(fā)展管理。 城市發(fā)展方向及規(guī)劃 [城市定位 ] 魯西南地區(qū)馳名的濱河園林城市 ； [城市發(fā)展方向 ] 泗水縣實施“一帶、兩區(qū)”開發(fā)建設(shè)的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略， 重點發(fā)展縣城西部 ， 對傳統(tǒng)老城區(qū)進行改造 。 A:“ 一帶、兩區(qū)”開發(fā)建設(shè) 一帶：建設(shè)沿 327國道產(chǎn)業(yè)聚集帶。 兩區(qū)：①建設(shè)西城區(qū)，拉起新一輪城市建設(shè)框架。②建設(shè)山區(qū)生態(tài)觀光風景區(qū)。 B：城市化建設(shè) 西城區(qū)建設(shè)。西城區(qū)初步建設(shè)成為用地功能明晰、基礎(chǔ)設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新區(qū)。 舊城區(qū)改造?！笆晃濉逼陂g舊城成片開發(fā)改造要完成 10～ 15處。另外還有其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 到 2022年，泗水將進一步拓寬城市規(guī)模，沿 327國道向西發(fā)展，北至泗河區(qū)城范圍，建成區(qū)面積達到 16平方公里以上，城市人口達到 13萬人； 2020年，建成區(qū)面積達到 24平方公里，城市人口達到 22萬人以上。 城市化發(fā)展進程 城市化率的持續(xù)增長帶來了區(qū)域房地產(chǎn)市場剛性需求的購買力基礎(chǔ)，這是支撐本地市場銷售持續(xù)發(fā)展的主要基礎(chǔ)。 泗水縣城市化率0102030405060702004年2005年2006年2007年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %全市總?cè)丝冢ㄈf人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）城市化率（% ）注：數(shù)據(jù)源自泗水縣統(tǒng)計局。 綜合經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略 泗水縣堅持走工業(yè)強縣，果牧大縣 ，生態(tài)名縣之路，全面提升城市能級，提升目標為魯西南地區(qū)馳名的濱河園林城市。 城市能級提升 規(guī)模力 輻射力 外向力 泗水縣 果牧大縣 工業(yè)強縣 生態(tài)名縣 良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展的契機 ?GDP及人均 GDP ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?人均可支配收入 ?總?cè)丝? ?非農(nóng)業(yè)人口 ?城市化率 ?市區(qū)人口 西區(qū)開發(fā)及舊城改造，對房地產(chǎn)市場需求具有積極的促進作用 固定資產(chǎn)投資增長較快，為房地產(chǎn)市場奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ) 經(jīng)濟發(fā)展速度緩慢，房地產(chǎn)市場購買能力有限 項目總體規(guī)劃建議 項目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議 項目開發(fā)主題初探 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 宏觀環(huán)境綜合審視 項目認知與理解 關(guān)于福麗公司 項目營銷建議及平面表現(xiàn) 本案總體思路 (Contents) 泗水縣房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 ? 泗水縣房地產(chǎn)市場于 2022年開始起步，在 2022年以 700元 /平米的價格向群眾銷售所建樓房，但市場反應(yīng)寥寥，購房人群非常少； ? 05年，泗水有了真正意義上的商品房，同濟花園和圣源新天地是當時的代表樓盤，其銷售價格在1400— 1500元 /平米左右，但銷售情況不理想，如圣源新天地，到現(xiàn)在還有多層的尾房和小高層在售； ? 07年底，泗水縣房產(chǎn)市場步入了快速發(fā)展階段，現(xiàn)在再售的樓盤大多也是在這個時間段進入市場，07年的恒興家園、濱河水苑； 08年如龍城知春、府前花園、圣源麗都等；三發(fā) 舜和家園、九源 圣融庭院于 09年進入市場。 0500100015002022250002 年 06 年 2022 年2月 2022 年10月泗水房地產(chǎn)發(fā)展歷程700140017002022市場均價目前在售項目 8個，西城區(qū)是開發(fā)熱點區(qū)域 。 ?府前花園 ?濱河水苑 老城區(qū) 西城區(qū) ?圣源新天地 ?恒興花園 ?龍城知春 ?圣源麗都 ?舜和家園 ?圣融榮庭院 本案 泗水縣主要在售項目列表 項目名稱 項目定位 建筑特色 銷售情況 價位情況 主力價位 賣點分析 濱河水苑 締造泗水經(jīng) 典 現(xiàn)代、簡約 地段較偏，銷售量并不是很理想 1800元 18萬 20萬 價格低 府前花園 住府前花園 享上流生活 現(xiàn)代、簡約 每月 30套 均價 2050元 19萬 — 20萬 地段 龍城知春 龍?zhí)旄５? 智者為鄰 簡約、現(xiàn)代 市場三分之一的占有率 多層均價2022，小高層均價 2050 18萬 22萬 學校、商業(yè)等配套齊全，包裝，規(guī)模 圣源麗都 貴在品質(zhì) 現(xiàn)代、簡約 每月走量在 40套左右 均價 2100 23萬 25萬 新政府對面， 開發(fā)航品牌 舜和家園 泗水首座花園式高尚人文社區(qū) 現(xiàn)代、簡約 每個月大概 走量 30套 均價在 2022元 19萬 — 21萬 中央景觀帶 圣源新天地 現(xiàn)代、簡約 1950元 18萬 20萬 現(xiàn)房實景，在新政府周邊 典型案例 1： 龍城知春 —— 60萬平米的區(qū)域標桿 —— 開發(fā)商： 濟寧九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 —— 項目定位：“ 龍?zhí)旄５? 智者為鄰” —— 建筑特色： 簡約、現(xiàn)代 —— 銷售情況： 項目于 08年年底，以 1650元 /平米左右的均價低價入市，目前均價 2022元 /平米左右，銷售量7090套 /月。 —— 價位情況： 多層均價 2022元 /平米，小高層 2050元/平米。樓層差價在 20元 /平米。 —— 主力總價： 18萬 22萬 —— 商業(yè)分析： 沿街商鋪價格大概在 4200元 /平米，社區(qū)內(nèi)商鋪大概在 3600元 /平米。 —— 項目配套： 城市公園、幼兒園、小學、中學、社區(qū)商業(yè)中心 項目評析：總建筑面積 60萬平米，該項目以其市場第一的規(guī)模和其完善的生活教育配套，成為目前市場關(guān)注度最高、銷售率最好的項目。 售樓處環(huán)境、銷售人員素質(zhì)等都是最好的。其低價入市的策略，為項目聚集了旺盛的人氣，目前在泗水，一提到買房，就會想到龍城知春。 典型