【正文】 ， 2022年柳州的 GDP達(dá) 16％，因此柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍 處于高速發(fā)展時(shí)期。 住宅銷售價(jià)格 柳州市商品房?jī)r(jià)格水平呈逐年上漲趨勢(shì) 0 1500 2022 2500 2022 2022 2022 2022 2022 1850 1922 2070 2300 2800 單位：元 /㎡ 2022年柳州住宅銷售價(jià)格同比增長(zhǎng) 18％， 受土地價(jià)格上漲的影響以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)不斷地提高，預(yù)計(jì) 2022柳州房地產(chǎn)整體價(jià)格將會(huì)突破 3300元 /平方米。 柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析 —— 火冰兩重天的 2022年 ?年頭極盡瘋狂 在經(jīng)歷了 2022年房地產(chǎn)行業(yè)的低迷之后 , 2022年初柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的供給量和需求量被同時(shí)釋放出來(lái) , 在市場(chǎng)總體供不應(yīng)求的情況下 , 買賣雙方都處于極度癲狂的非理性狀態(tài) , 而河?xùn)|房?jī)r(jià)更是一路高歌猛進(jìn) , 引領(lǐng)全市房?jī)r(jià)瘋狂猛漲 , ，價(jià)格比2022年近乎翻了一番 。 原因： 政府和媒介對(duì)河?xùn)|新區(qū)導(dǎo)向性炒作。致使多數(shù)二次臵業(yè)者，在積攢了足夠的人民幣后，以河?xùn)|作為他們臵業(yè)的最好選擇之一 。 央行 2022年以來(lái)長(zhǎng)期實(shí)行的人民幣 “ 負(fù)利率 ” 政策。盡管 2022年六次加息，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上物價(jià)上漲的速度，目前央行并沒(méi)有改變 “ 負(fù)利率 ” 的意愿，存錢進(jìn)銀行就意味著不斷虧本 ,這就逼迫廣大有錢人不得不把大量的現(xiàn)金投入到股市、基金、樓市、黃金甚至炒作玉石等瘋狂的行為，一時(shí)間，銀行居民戶儲(chǔ)蓄額在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中出現(xiàn)不升反降的奇怪現(xiàn)象 。 銀行房屋貨款政策極為寬松，只要能首付二成、三成幾乎無(wú)條件地就可以利用銀行的七八成資金去投資購(gòu)房 ，甚至炒房 。 柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析 —— 火冰兩重天的 2022年 ?年尾滑坡緩行 進(jìn)入 2022年底 ，特別在樓盤放量大增的 11月，商品房交易量出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，此前急速行駛的樓市開(kāi)發(fā)進(jìn)程，出現(xiàn)減緩趨勢(shì)。 11月份，柳州市推出的新盤超過(guò) 10家，包括尾盤和此前在售的樓盤，當(dāng)月推向市場(chǎng)的商品房超過(guò)上千套。但從市場(chǎng)反饋信息表明，雖然當(dāng)?shù)厣唐贩吭趦r(jià)格上仍在原有基礎(chǔ)上小幅度波動(dòng)，但當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售明顯萎縮已是不爭(zhēng)事實(shí)，日成交量在 50套左右徘徊，與 10月日成交量近 500套的最高 “ 業(yè)績(jī) ” 相比，差距不言而喻。 原因： 國(guó)家房貸政策收緊，提高二套房首付及貸款利率，及即將開(kāi)征物業(yè)稅的消息，使得很多投資房產(chǎn)者更多地選擇觀望。 作為三線城市，柳州商品房購(gòu)買一直以自住型為主。但由于 07年房?jī)r(jià)不斷上漲，影響了自住型臵業(yè)者的投資熱情。更為重要的是，當(dāng)?shù)赝顿Y型購(gòu)房者雖然只占到 30%的比例，但他們卻是高端樓盤最主要的購(gòu)房群體，下半年陸續(xù)出臺(tái)的房貸新政策等地產(chǎn)調(diào)控新政，導(dǎo)致這部分購(gòu)房者觀望情緒加重，進(jìn)而影響投資熱情，致使商品房銷量銳減。 年底股票市場(chǎng)大跌，使得不少投資者止步房產(chǎn)購(gòu)買、投資，而且不斷拋售手中的房產(chǎn)。這點(diǎn)可以從二手房市場(chǎng)的放量突然增大可以看出。 2022年柳州市房地產(chǎn)發(fā)展概況 總體市場(chǎng)： 市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)量猛增。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)： 由于柳州市房地產(chǎn)仍存在較大利潤(rùn)空間，吸引了許多其它行業(yè)的資金以及外地房開(kāi)公司的進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 一級(jí)市場(chǎng)： 土地價(jià)格上漲迅速。 品質(zhì)提升： 目前柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于提升階段，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與素質(zhì)，還是購(gòu)房者的素質(zhì)。多數(shù)購(gòu)買者都對(duì)樓盤品質(zhì)有一定的要求。 主體客戶： 目前柳州市購(gòu)房者還是以企業(yè)單位職工為主，其次是部份有較大灰色收入的政府官員、企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)以及私營(yíng)業(yè)主，再加上小部份來(lái)柳工作及做生意的外地人。 2022年柳州市房地產(chǎn)發(fā)展概況 品牌開(kāi)發(fā)： 從華林郡邸的營(yíng)銷成功、陽(yáng)光 100臵業(yè)公司的品牌成功到舊機(jī)場(chǎng)版塊樓盤的火爆銷售，可以看出柳州市購(gòu)房者的追求品牌、多元性、務(wù)實(shí)等特點(diǎn)。 熱點(diǎn)區(qū)域： 房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒏鼮榉稚ⅲ坏恍┰谢A(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展（如河?xùn)|高新區(qū)、舊機(jī)場(chǎng)等），而且還將會(huì)涌現(xiàn)更多的新興熱點(diǎn)地區(qū)（如柳北等）。 面積、價(jià)格： 根據(jù)各樓盤銷售情況表明：房屋面積仍將以 80120平方米之間的二房二廳及三房二廳為主，房?jī)r(jià)在 20萬(wàn)至 40萬(wàn)元的戶型持續(xù)熱銷，一些設(shè)計(jì)出眾的小戶型和超大戶型也會(huì)擁有一批追捧者。 媒體宣傳： 各種媒體都關(guān)注及重視房地產(chǎn)，并分別開(kāi)設(shè)專欄，人為地營(yíng)造了一種商品房消費(fèi)環(huán)境與氛圍。 政府傾斜： 政府今年也加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)外引資力度，用好地段、好的條件重點(diǎn)吸引外省知名地產(chǎn)商的進(jìn)入，以求刺激和帶動(dòng)本地房地產(chǎn)的水平。 柳州 2022年住房建設(shè)計(jì)劃 ? 2022年住房建設(shè)計(jì)劃、內(nèi)容包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、新增建設(shè)用地計(jì)劃、土地儲(chǔ)備住宅用地計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)適用住房廉租房建設(shè)計(jì)劃等。 ? 今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共 88項(xiàng)，總用地 ，總建筑面積 方米，年度施工面積 ，如續(xù)建的陽(yáng)光 100城市廣場(chǎng)、柳北文化商業(yè)廣場(chǎng)、濱江世紀(jì)城、南亞 〃 名邸、在水一方等樓盤。還有一些位于市中心的單體高層大廈，以及散布在城市各處的新開(kāi)發(fā)小區(qū)，其中以河?xùn)|、舊機(jī)場(chǎng)的新項(xiàng)目較多。 ? 保障性住房總用地面積 ，總建筑面積 ，年度施工面積 。 ? 新增用地 11宗，總用面積 ，土地儲(chǔ)備住宅用地 19宗，供地面積 畝，出讓面積 。 A、柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于高速發(fā)展階段 。 B、明年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，仍然以居住類物業(yè)為主，價(jià)格整體表現(xiàn)穩(wěn)中趨升 。 C、明年柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)超過(guò)今年 。 D、客戶購(gòu)房將更為慎重，低價(jià)位項(xiàng)目中以投資為目的的購(gòu)房者比例將有所增加； E、客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn) 。 F、明年房地產(chǎn)營(yíng)銷力度將進(jìn)一步加大，營(yíng)銷手段更為豐富 。 G、產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)將受到更多關(guān)注，有品牌，概念新，專業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)品將受市場(chǎng)青睞 。 H、外地的設(shè)計(jì)概念將更多的進(jìn)入柳州市場(chǎng)，也將會(huì)帶來(lái)更多新的概念和設(shè)計(jì) 。 I、戶型面積仍將以 80120平方米之間持續(xù)熱銷，某些設(shè)計(jì)出眾的小戶型和超大戶型都將會(huì) 存在追捧者。 【 我司預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)的形勢(shì) 】 柳州區(qū)位圖 根據(jù) 2022年 6月 18日，柳州市十一屆人大常委會(huì)第 27次會(huì)議審議并通過(guò)了 《 柳州市城市總體規(guī)劃（ 20222020年） 》 中提出，柳州將建成現(xiàn)代化工業(yè)花園城市，形成廣西中心城市之一，西南地區(qū)交通樞紐及重要工業(yè)城市，山水風(fēng)貌獨(dú)特的歷史文化名城。在未來(lái)幾年里， 柳州將主要向東北方向拓展 ，使城市的總體布局形成 5個(gè)中心城區(qū)（柳東、柳南、柳西、柳北、城中）， 2個(gè)外圍（沙塘和陽(yáng)和）， 2個(gè)風(fēng)景區(qū)（三門江和大龍?zhí)叮? 柳北區(qū)： 潭中路以北，柳江為界； 柳南區(qū)： 柳江以南，南站路以東，屏山大道（西江路）以南； 柳西區(qū)： 柳江以西，南站路以北； 河?xùn)|區(qū)： 柳江以東，西江路以北； 城中區(qū)： 潭中路以南，柳江為界。 分區(qū) 柳北 柳南 柳西 河?xùn)| 城中 片區(qū) 功能 工業(yè)區(qū) (大企業(yè) )、住宅 住宅、商貿(mào) (個(gè)體為主 ) 住宅、工業(yè)、鐵路、機(jī)械 行政中心、城市生活中央?yún)^(qū) 商業(yè) 、 金融、文化、 生活便利程度 中等 成熟社區(qū)，配套齊全，交通有待改善。 較高 老城區(qū) ,配套設(shè)施形成一定規(guī)模。 較低 大型生活住宅區(qū)。生活配套 ,交通還在完善中 較低 做為還在發(fā)展中的新區(qū)，生活配套尚未完善。 高 商業(yè)文化中心、配套齊全 ,交通便利 . 居住 環(huán)境 一般 區(qū)域內(nèi)西北部受工業(yè)影響 ,污染較嚴(yán)重 ,東部沿江環(huán)境好 中等 人員構(gòu)成混雜 ,北部為老城區(qū)，商貿(mào)為主 ,較擁擠 較好 居住氛圍重 ,生活不夠便利，建設(shè)有待時(shí)日 好 起點(diǎn)高 ,環(huán)境好， 生活配套逐漸形成氣候 較好 居住條件便利 ,沿江環(huán)境好 ,中心區(qū)較擁擠 客戶群 中低端、區(qū)域性為主 以周邊企業(yè)居民為主 ,白領(lǐng) 中端、區(qū)域性為主 工薪階層 ,商戶 ,原居民 中低端，區(qū)域性為主 區(qū)內(nèi)企業(yè)員工 高端、最廣 面向全市 ,高新人員 ,白領(lǐng) ,機(jī)關(guān) 中高端、較廣 面向全市 ,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) 價(jià)值點(diǎn) 大企業(yè)資源、雀山公園、區(qū)內(nèi)污染正在積極整治 飛鵝路商圈、魚(yú)馬公園、舊機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū) 柳南區(qū)政府遷移、雙沖橋通車 新行政生活中心、各名校落戶其中、空氣好，馬鹿山公園 柳江、商業(yè)、交通 片區(qū) 定位 新崛起的住宅區(qū) 商業(yè)繁華、生活便利的傳統(tǒng)住宅區(qū) 企業(yè)生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)、主題大型住宅區(qū) 未來(lái)行政中心、大型高尚社區(qū) 生活成熟度高的城市心臟 發(fā)展 潛力 較大 北雀路，白沙路改造 中等 老城區(qū) ,物業(yè)檔次較難提升 中等 受片區(qū)功能限制 很大 新開(kāi)發(fā)區(qū) ,未來(lái)城市中心 中等 范圍有限 ,以商業(yè)為主 認(rèn)同度 中等 中等 一般 很高 高 樣點(diǎn) 樓盤 康城、桂景灣、冠亞藍(lán)灣國(guó)際 陽(yáng)光花園 .紫荊花園 .華韻上城 . 金河灣、金綠洲 陽(yáng)光 100城市廣場(chǎng)、東郡 .清華坊 .華林君邸 友誼國(guó)際 .地王大廈 . 區(qū)域房地產(chǎn)板塊功能描述 城中區(qū) ： 目前該區(qū)域多為小高層和高層。其中大部分定位為公寓和辦公樓，公寓面積在3575 ㎡ 左右，價(jià)格為 38005500元 /㎡ ；商鋪面積在 20100㎡ 左右，價(jià)格 3000050000元 /㎡左右。 柳南區(qū) ,該區(qū)域分三個(gè)板塊：飛鵝板塊、舊機(jī)場(chǎng)板塊以及魚(yú)峰板塊 ◇飛鵝板塊： 該路段以商鋪和高層為主。高層主力戶型為面積在 130160 ㎡ 左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格為 3600— 5800元 /㎡ ；商鋪面積在 1050 ㎡ 左右，價(jià)格為 15000— 30000元 /㎡ 。 ◇ 舊機(jī)場(chǎng)板塊： 該板塊主要為多層和小高層。主力戶型為 110120 ㎡ 左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格為 2200— 2800元 /㎡ ,造成該板塊價(jià)位較低的原因是：板塊周邊環(huán)境治安較亂，周邊商業(yè)圈不夠成熟。 ◇ 魚(yú)峰板塊： 目前該區(qū)域的住宅在售項(xiàng)目主要集中在柳石 路、燎原路、及榮軍路，該板塊主要為多層和小高層。主力戶型 為 108120的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，住宅均價(jià)為 33004300元 /㎡ 。 柳州市房地產(chǎn)片區(qū)產(chǎn)品特征及價(jià)格分析 柳西板塊： 該板塊主要以公寓和高層為主的樓盤。公寓面積在 50 ㎡ 左右，價(jià)格為： 3200元 /㎡ 左右；高層主力戶型為 120 ㎡ 左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格在 3100元 /㎡ 左右。 河?xùn)|區(qū)： 該板塊主要以公寓和高層為主的樓盤。公寓面積在 4065㎡ 左右，價(jià)格為： 42005000元 /㎡ 左右；高層主力戶型為 120160 ㎡ 左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格在 38006000元 /㎡ 。 柳北區(qū) ： 目前該區(qū)域的住宅以多層、小高層和高層為主。主力戶型為 110130 ㎡ 左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，價(jià)格在 31003500元 /㎡ 。 柳州市房地產(chǎn)片區(qū)產(chǎn)品特征及價(jià)格分析 區(qū)域市場(chǎng)分析重要結(jié)論 ? 市場(chǎng)格局清晰 板塊水平分明 東部板塊發(fā)展為主力，向東北發(fā)展為推動(dòng)重點(diǎn)，北部板塊郊區(qū)化進(jìn)程快速拓 展，南部樓市處于調(diào)整發(fā)展階段。河?xùn)|板塊、舊飛機(jī)場(chǎng)板塊成市場(chǎng)主力發(fā)展板塊。 ? 區(qū)域樓盤競(jìng)爭(zhēng)層面日趨廣泛 在地域上 ，一方面，別具特色的高品質(zhì)樓盤而今則在各區(qū)域全面開(kāi)花，形成相抗衡之勢(shì)； 另一方面，地域上的傳統(tǒng)中心正發(fā)生分化，在向新區(qū)推進(jìn)過(guò)程中，在各區(qū)又相應(yīng)形成分中心。 在產(chǎn)品線上， 規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)多樣化，在中檔高質(zhì)、高價(jià)高質(zhì)、低價(jià)適質(zhì)方面競(jìng)相出彩。 在開(kāi)發(fā)方面 ，除品牌競(jìng)爭(zhēng)外，各樓盤在開(kāi)發(fā)理念，園林環(huán)境，物業(yè)管理等方面展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，并紛紛營(yíng)造獨(dú)有亮點(diǎn)。 區(qū)域市場(chǎng)分析重要結(jié)論 ? 板塊競(jìng)爭(zhēng)各具特色品牌開(kāi)發(fā)商獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 板塊間競(jìng)爭(zhēng)則各具特色，注重板塊資源的利用。如河?xùn)|兩岸的樓盤，則借湖造景，打“景觀牌”，北部板塊則著重利用本區(qū)人文資源與周邊環(huán)境，結(jié)合較低的地價(jià)向社區(qū)開(kāi)發(fā)，南部樓盤則結(jié)合本區(qū)消費(fèi)實(shí)力與環(huán)境劣勢(shì)注重開(kāi)發(fā)價(jià)優(yōu)價(jià)適的針對(duì)性樓盤，追求園區(qū)環(huán)境的精心打造與合適的中低價(jià)位；中部板塊則配合本區(qū)的核心代表形象，充分發(fā)揮交通、配套、消費(fèi)力、人氣等資源優(yōu)勢(shì)，著重在品質(zhì)、價(jià)格上追求“高檔”；東部地區(qū)，則發(fā)揮環(huán)境旅游資源以及地域廣闊、近期規(guī)劃利好因素，訴求規(guī)模與未來(lái)升值前景與價(jià)格等。 ? 各板塊消費(fèi)者需求差異化 各板塊消費(fèi)者由于職業(yè)背景、收入水平、所在區(qū)域差異，造成其消費(fèi)需求有一定不同。柳北區(qū)居民由于收入不高，則傾向于本區(qū)與鄰近區(qū)的中低價(jià)位樓盤，一部分中高收入的雙職工家庭與富有階層，則進(jìn)入河?xùn)|板塊一帶消費(fèi)。 柳北片區(qū)概述 柳北區(qū)