【正文】 金為 /㎡ 〃 日，售價(jià) 16000元 /㎡ ； 1號(hào)樓已售。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 基本情況 項(xiàng)目地址 大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)同濟(jì)南路 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡（規(guī)劃總建面 6萬(wàn) ㎡ ） 建筑棟數(shù) 一期： 4棟 3500㎡ 獨(dú)棟辦公樓； 6000㎡多層廠房， 7000㎡ 單層廠房 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2500㎡ 主力戶型面積 6252023㎡ 層高 （標(biāo)準(zhǔn)層） 租售狀態(tài) 租、售（整棟） 開盤時(shí)間 202311 均價(jià) 租金： /㎡ 〃 日；售價(jià) 8500元 /㎡ 整體規(guī)劃 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 ? 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)同濟(jì)南路，占地 ㎡ 。 ? 緊鄰西環(huán)南路和東環(huán)南路，距離亦莊線同濟(jì)南路站較近，交通較為便利。 ? 該項(xiàng)目一期建設(shè) 4棟獨(dú)棟辦公樓，園內(nèi)配有多層廠房及單層廠房。 ? 該園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，生產(chǎn)為輔。 主體結(jié)構(gòu) 磚墻框架 停車位 152個(gè) 電力系統(tǒng) 雙路供電系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào) 通訊系統(tǒng) 無(wú)線網(wǎng)覆蓋 電梯系統(tǒng) 迅達(dá)電梯，客梯、 貨梯各一部 配套設(shè)施 項(xiàng)目小結(jié) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 ?該項(xiàng)目位于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)同濟(jì)南路，周邊配套較為稀缺，主要以工業(yè)廠房及待開發(fā)用地為主，整體商務(wù)氛圍極度缺乏。 ?該項(xiàng)目為工業(yè)用地，一期共建 4棟獨(dú)棟辦公樓，配有多層及單層廠房 ?目前在建，預(yù)計(jì) 2023年 4月竣工。 ?由于是工業(yè)用地性質(zhì)，因此該項(xiàng)目只能采取整售或散租的銷售模式。目前租金為 /㎡ 〃 日，售價(jià) 8500元 /㎡ 。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA國(guó)際廣場(chǎng) 基本情況 項(xiàng)目地址 大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮京西街 占地面積 4萬(wàn)㎡ 建筑面積 12萬(wàn)㎡ 建筑棟數(shù) 一期 8棟，二期 14棟 標(biāo)準(zhǔn)層面積 380600㎡ 主力戶型面積 30008000㎡ 層高 （標(biāo)準(zhǔn)層）、 LOFT 租售狀態(tài) 售 開盤時(shí)間 202311 出租情況 一期僅剩 1棟，二期在售 均價(jià) 10000元 /㎡ 整體規(guī)劃 ? 鄰近西環(huán)中路，附近有亦莊線榮京西街站，交通比較便利。 ? 該項(xiàng)目一期為現(xiàn)房?jī)H剩 1棟，二期在建，最小面積為 4500㎡ 。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA國(guó)際廣場(chǎng) 配套設(shè)施 主體結(jié)構(gòu) 玻璃幕墻 停車位 630個(gè) 電力系統(tǒng) 10KV雙路供電系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)，四管制水環(huán)熱泵系統(tǒng)，新風(fēng)量 30m179。/ 通訊系統(tǒng) 網(wǎng)通 電梯系統(tǒng) 東芝或通力電梯兩部， /秒，載重 1000千克 項(xiàng)目特點(diǎn) ； 600平方米企業(yè)多功能展廳； LOFT彈性發(fā)展空間；中西餐廳，可容納 200人就餐；會(huì)議中心、健身中心； 7000平方米下沉式園林； 800平方米空中園林。 項(xiàng)目小結(jié) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA國(guó)際廣場(chǎng) ?該項(xiàng)目分二期建設(shè)，一期為現(xiàn)房共 8棟目前僅剩 1棟；二期在建中，共 14棟，最小面積 4500平方米。 ?項(xiàng)目配套設(shè)施完善，功能齊全，下沉式園林廣場(chǎng)及空中花園極具特色。 ?目前二期售價(jià) 10000元 /㎡ ，由于單棟建筑面積較大，銷售速度較為緩慢。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 朝林大廈 基本情況 項(xiàng)目地址 大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路 15號(hào) 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 建筑棟數(shù) 1 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1195㎡ 主力戶型面積 5070㎡ 層高 （凈高） 租售狀態(tài) 出租 開盤時(shí)間 202331 出租情況 90%以上 均價(jià) /㎡ 日 ? 朝林大廈位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華中路，占地 ㎡ 。 ? 緊鄰五環(huán)路和京津唐高速公路，周邊公共交通十分便利，出行方便。 ? 朝林大廈與管委會(huì)入駐的博大大廈為姊妹樓，稅務(wù)、工商職能部門大廳敞開辦公，開辟一站式服務(wù)大廳，與政府部門零距離接觸，大大提高申辦效率。 整體規(guī)劃 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 朝林大廈 項(xiàng)目配套 主體結(jié)構(gòu) 玻璃幕墻剪力墻 停車位 727個(gè) 電力系統(tǒng) 雙路供電系統(tǒng)，每層用電量達(dá) 64KW 空調(diào)系統(tǒng) 美國(guó) “ 開利 ” 中央空調(diào) 通訊系統(tǒng) 衛(wèi)星及有線電視， IDD電話，寬帶網(wǎng)絡(luò) 電梯系統(tǒng) 三菱客梯共 4部，載重 1噸 現(xiàn)代化服務(wù) 樓宇、消防、保安、通訊、辦公全部采用機(jī)動(dòng)化系統(tǒng)，且每個(gè)空間配備集中吸塵端口，每層配備中央碎紙機(jī)，充分體現(xiàn)現(xiàn)代化設(shè)備帶來(lái)的方便、快捷。 項(xiàng)目賣點(diǎn)突出 該項(xiàng)目中擁有的中小戶型為中小企業(yè)提供了更為舒適、合理的入住空間，格局緊湊分布規(guī)則，對(duì)于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)依附大企業(yè)生存的下游中小企業(yè)極具吸引力。該項(xiàng)目的姐妹樓博大大廈內(nèi)有管委會(huì)、工商、稅務(wù)等職能部門，與政府部門零距離接觸，可大大提高企業(yè)申辦效率，這也可以看做是朝林大廈的又一優(yōu)勢(shì)所在。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 朝林大廈 朝林大廈入駐企業(yè) 行業(yè) 屬性卡巴齊五金制品銷售，安裝中心 五金制品 部門金貿(mào)金聯(lián)投資有限公司 投資 公司北京宏信廣源投資發(fā)展有限公司 投資 公司金科貿(mào)通（北京）科技有限公司 科技 分公司荷蘭艾斯柏特醫(yī)療系統(tǒng)國(guó)際公司北京代表處 醫(yī)藥 辦事處米亞基貿(mào)易（上海）有限公司北京辦事處 貿(mào)易 辦事處北京義才和銳生物技術(shù)有限公司 生物技術(shù) 公司北京德卡建筑工程有限公司 工程 公司北京鼎善元科技有限公司 科技 公司北京市輕中華安公司駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目部 其他 部門北京瑞思達(dá)化工設(shè)備有限公司 化工 公司北京中天誠(chéng)威電子科技發(fā)展有限公司 科技 公司匯瑞實(shí)業(yè)有限公司 工業(yè)用膠 公司北京欣泰珂斯科技有限公司 科技 公司北京靚檳酒業(yè)有限公司 酒業(yè) 公司密科理公司北京辦事處 電子 辦事處北京華油泰科天然氣管道技術(shù)服務(wù)有限公司 天然氣 公司意大利A3設(shè)計(jì)有限公司北京代表處 設(shè)計(jì) 辦事處日本莎羅雅株式會(huì)社北京代表處 服裝 辦事處大禹時(shí)代環(huán)保科技發(fā)展（北京）有限公司 科技 分公司中國(guó)石油集團(tuán)海洋工程有限公司 工程 公司瑞士錫克拜公司北京代表處 油墨 辦事處美國(guó) LG M 國(guó)際公司 醫(yī)療器械 醫(yī)療 公司北京杰斯菲克煤氣化技術(shù)有限公司 煤氣 公司北京康特榮寶電子有限公司 電子 公司北京朝林集團(tuán) 綜合 公司行業(yè)構(gòu)成示意圖30%7%7%4%8%8%8%4%8%4%4% 4%4%科技 投資 化工 服裝 工程醫(yī)療醫(yī)藥 基礎(chǔ) 貿(mào)易 其他 五金制品酒業(yè) 設(shè)計(jì) 油墨企業(yè)屬性示意圖8%31%61%分公司 辦事處和部門 公司入駐企業(yè)以科技類為主，企業(yè)具有一定實(shí)力，對(duì)辦公有較高要求。 辦事處類企業(yè)所占比例較大達(dá)到 30%，說(shuō)明企業(yè)具有較高資質(zhì)。 項(xiàng)目小結(jié) ?該項(xiàng)目為辦公及商業(yè)為一體的綜合性寫字樓，戶型面積在 50600㎡之間； ?該園區(qū)硬件設(shè)施完備，擁有先進(jìn)的各項(xiàng)自動(dòng)化系統(tǒng)，人性化設(shè)計(jì)為入住企業(yè)提供更為方便快捷的辦公條件； ?項(xiàng)目擁有中小戶型，空間緊湊布局規(guī)整，可滿足中小企業(yè)的入住需求； ?目前大廈租金為 /㎡ 〃 日，出租率達(dá) 90%以上。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 朝林大廈 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 力寶廣場(chǎng) 基本情況 項(xiàng)目地址 榮華中路與北環(huán)中路交口處 占地面積 5萬(wàn)㎡ 建筑面積 28萬(wàn)㎡ 棟數(shù) 4棟 5A級(jí)寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 待定 主力戶型面積 待定 層高 待定 租售狀態(tài) 待定 開盤時(shí)間 2023年上半年 均價(jià) 待定 ? 力寶廣場(chǎng)位于榮華中路與北環(huán)中路交口處，占地 5萬(wàn) ㎡ 。 ? 地理位臵優(yōu)越，緊鄰亦莊線萬(wàn)源街站，公共交通便捷。 ? 該項(xiàng)目是大型的國(guó)際綜合體項(xiàng)目，包括 5A級(jí)寫字樓、大型 shopping mall、集中式商街、高端國(guó)際公寓等多種品牌資源的組合 。 ? A座為 80米高主樓， 20230平米超大規(guī)模。 B、 C、 D三座為 60007000平米的單棟規(guī)模。 整體規(guī)劃 項(xiàng)目小結(jié) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 力寶廣場(chǎng) ?力寶廣場(chǎng)是大型的國(guó)際綜合體項(xiàng)目，包括 5A級(jí)寫字樓、大型 shopping mall、集中式商街、高端國(guó)際公寓等。 ?未來(lái)將建 4棟 5A級(jí)寫字樓， A座為 20230平方米超大規(guī)模主樓，其余三棟建筑規(guī)模在 60007000平方米。 ?該項(xiàng)目綜合規(guī)劃全面，定位高端，且在我項(xiàng)目附近，未來(lái)將重點(diǎn)關(guān)注。 ?預(yù)計(jì) 2023年上半年開盤，具體配比標(biāo)準(zhǔn)等尚未公開。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 潛在供應(yīng) 拿地未建項(xiàng)目 未來(lái)區(qū)域?qū)懽謽且?guī)劃供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 板塊 地塊位臵 土地性質(zhì) 建筑面積 亦莊 核心區(qū) 49號(hào)街區(qū) 49C1地塊 辦公、商業(yè) 64847㎡ 43號(hào)街區(qū) 43C1地塊 辦公 135000㎡ 35號(hào)街區(qū) 35C1地塊 綜合商服 412800㎡ 42號(hào)街區(qū) 42C 42C 42C3地塊 綜合 108603㎡ 28號(hào)街區(qū) 28C3地塊 辦公 117994㎡ 56C1地塊 綜合，兼容商業(yè) 41714㎡ 26C C2地塊 辦公、商業(yè) 142095㎡ 36C地塊 科研 61000㎡ 亦莊東部板塊 D3街區(qū) D3C D3C D3F1地塊 辦公、商業(yè)、居住 233947㎡ 北側(cè)綠化帶 AC BC CF1地塊 綜合，兼容商業(yè) 577883㎡ 合計(jì) 1895883㎡ 28 49 C1 49C1地塊： 辦公、商業(yè)，建面 ㎡ 43 35 35C1地塊： 綜合商服，建面 ㎡ 42C 42C C C3地塊： 綜合，建面 ㎡ 56 56C1地塊： 綜合，建面 ㎡ 43C1地塊： 辦公，建面 ㎡ 28C3地塊： 辦公，建面 ㎡ 26 26C C2地塊： 辦公、商業(yè)建面 18萬(wàn)㎡ 36 36C地塊： 科研，占地 ㎡ ?未來(lái)亦莊核心區(qū)域除本項(xiàng)目外，仍有 8塊土地尚未開發(fā) ； ?目前 26C C2地塊為賓仕國(guó)際，主推 100㎡以上商住豪宅； 49C1地塊與其同屬一個(gè)開發(fā)公司，預(yù)計(jì)未來(lái)產(chǎn)品與此產(chǎn)品相似； 35C1地塊據(jù)內(nèi)部消息未來(lái)產(chǎn)品以住宅為主，綜合配套越 15萬(wàn)㎡； ?因此預(yù)計(jì)亦莊 公建類產(chǎn)品潛在供應(yīng)面積超過(guò) 120萬(wàn)㎡ ，其中亦莊核心區(qū)域超過(guò) 60萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 市場(chǎng)小結(jié) ?亦莊寫字樓 10年租賃市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)均有回暖跡象，與整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇有很大關(guān)系。 ?區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品出現(xiàn)明顯兩極分化現(xiàn)象，中小面積產(chǎn)品多為租賃項(xiàng)目，銷售類產(chǎn)品開間面積較大。 ?相對(duì)于市區(qū)寫字樓市場(chǎng)，亦莊區(qū)域具有明顯價(jià)格和辦公成本優(yōu)勢(shì)，具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ?目前亦莊在售項(xiàng)目多采用租售并舉的銷售策略，純銷售或純出租的寫字樓較少。 ?區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品檔次不高，主要為中低端產(chǎn)品。區(qū)域雖有高端產(chǎn)品但與市區(qū)相比項(xiàng)目配臵并不突出。 ?拿地未建項(xiàng)目較多，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)較大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 四、項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 功能定位 產(chǎn)品定位 客群定位 項(xiàng)目定位 — 定位梳理 項(xiàng)目開發(fā)需滿足區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的高端商務(wù)需求及相關(guān)高端商務(wù)配套需求。 因此，以高端寫字樓為核心，輔以配套商業(yè)、酒店等高端商務(wù)體項(xiàng)目是本項(xiàng)目的發(fā)展方向。 區(qū)域發(fā)展 新城的發(fā)展促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加之利好政策推進(jìn)，將引發(fā)區(qū)域大量的高端商務(wù)、酒店及商業(yè)配套的需求。 市場(chǎng)分析 寫字樓市場(chǎng)逐漸回暖，亦莊寫字樓市場(chǎng)存在需求，具有一定發(fā)展空間。 本體條件 項(xiàng)目基本條件良好，具備寫字樓、商業(yè)、酒店多種物業(yè)的開發(fā)基礎(chǔ)。 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目發(fā)展方向 項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)定位 新城核心 國(guó)際綜合商務(wù)體 項(xiàng)目定位 — 功能定位 寫字樓為核心，商業(yè)、酒店為配套的國(guó)際化商務(wù)體 表明項(xiàng)目的主體功能，立足于項(xiàng)目所承載的社會(huì)效益和產(chǎn)業(yè)責(zé)任 為高端辦公人群提供配套服務(wù)，并具備一定的外向性 結(jié)合國(guó)際化商務(wù)辦公標(biāo)準(zhǔn)，打造亦莊高端商務(wù)體 項(xiàng)目定位 — 產(chǎn)品定位 現(xiàn)代生態(tài) 低碳科技 商務(wù)綜合體 現(xiàn)代風(fēng)格 低碳建筑 科技理念 商業(yè)配套完善高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)園區(qū)優(yōu)勢(shì) 優(yōu)良的辦公環(huán)境，獨(dú)特的生態(tài)觀景空間 項(xiàng)目定位 — 客群定位 — 需求發(fā)展 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 勞動(dòng)密集型和資本密集型的外資為主。 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 工業(yè)企業(yè)的地理聚集，尚未形式主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 企業(yè)質(zhì)量逐步上升，出現(xiàn)龍頭企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 相同或相關(guān)企業(yè)地理集中，開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 精品項(xiàng)目入?yún)^(qū)加速，出現(xiàn)旗艦企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 由旗艦企業(yè)引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并涌現(xiàn)出大量上下游及服務(wù)性企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)明顯。 19921998 初始階段 19992023 發(fā)展階段 2023年 — 至今 成型階段 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。