【正文】 美國多快 日本三菱、韓國 LG 德國蒂森 客梯數(shù) (部 ) 6 4 6 6 11 空調(diào)品牌 美國特靈 美國特靈 美國特靈 美國約克 美國特靈 匯日 ?央擴 國際廣場 29 瑞士迅達 6 UCOS商務(wù)辦公中央空調(diào) 中環(huán)廣場 香格里拉中心 國航世紀中心 力寶大廈 38 32 26 25 日本三菱 日本東芝 瑞士迅達 瑞士迅達 4 12 12 16 美國美意 美國特靈 美國開利 美國特靈 成都市一些較老的甲級寫字樓，在電梯的數(shù)量、速度和矯廂配臵等方面還不能完全滿足樓內(nèi)客戶的需求，新 進入市場的甲級寫字樓電梯配臵相對適宜，如力寶大廈、香格里拉中心、國航世紀中心等。 由于進口電梯的有償維保服務(wù)以及零配件更換存在市場壟斷性，如果物管公司未能與其簽定有效的維保合同 , 將導(dǎo)致后期寫字樓的運營中電梯使用效率不高，電梯故障無法及時得以解決，從而客戶滿意度降低，甚至部 分客戶流失。 成都市甲級寫字樓普遍都采用了世界知名品牌原裝中央空調(diào)系統(tǒng)，其中美國品牌 ” 特靈”采用頻率很高。 由于成都目前的甲級寫字樓多為以前爛尾樓改建而成，在硬件設(shè)計上顯得 較為落后，寫字樓用戶普遍反映室 內(nèi)新風(fēng)量不足，空氣質(zhì)量不高等問題。 57 成都市甲級寫字樓基本建筑指標 項目名稱 入伙時間 寫字樓面積 (㎡ ) 停車位數(shù)量 (個 ) 地面 地下 車位比 (個 :建筑面積 ) 車位租金 (元 /個 /月 ) 1:147 1:95 1:143 1:78 1:128 1:207 1:89 1:86 1:200 1:121 1998 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 36,832 52,200 35,765 20,400 51,220 45,446 35,499 44,700 106,974 49,311 400500 350， 500 350400 350450 400600 600， 800 450600 香格里拉中心 國航世紀中心 力寶大廈 50 60 0 472 488 408 浮動車位 600，固定車位 1,000 400500 500600 川信大廈 冠城廣場 城市之心 威斯頓聯(lián)邦大廈 時代廣場 中環(huán)廣場 50 50 50 0 0 0 200 500 200 245 400 220 匯日 ?央擴 國際廣場 0 400 香格里拉中心辦公樓的停車位與香格里拉酒店共用。除匯日央擴廣場外，其他寫字樓均有底 層商業(yè)，停車位由寫字樓與商業(yè)共用。 成都目前正在使用的甲級寫字樓多為爛尾樓改建，在前期設(shè)計上，沒有考慮到后期停車需求 的增長，加之一些區(qū)位較好的寫字樓承擔了部分外來停車的需求，因此顯得停車位十分緊張。 58 成都市現(xiàn)存甲級寫字樓物管公司及費用 16 18 15 17 16 15 15 15 15 20 國航世紀中心 力寶大廈 匯日央擴 香格里拉中心寫字樓 威斯頓聯(lián)邦大廈 中環(huán)廣場 川信大廈 時代廣場 城市之心 冠城廣場 單位：元 /㎡ /月 項目名稱 川信大廈 冠城廣場 城市之心 威斯頓聯(lián)邦大廈 時代廣場 中環(huán)廣場 物管公司 四川川信物業(yè)管理有限責任公司 冠城物業(yè) 成都奧萊物業(yè)服務(wù)有限公司 威斯頓物業(yè)管理（香港）有限公司 時代廣場物業(yè)管理有限公司 仲量聯(lián)行 匯日 ?央擴 國際廣場 新加坡宏騰國際 香格里拉中心 力寶大廈 城江物業(yè) 世邦魏理仕 國航世紀中心 四川西南航空物業(yè)有限責任公司 成都市現(xiàn)存甲級寫字樓多為開發(fā)商自己組建的物管公司，但前期均與國際知名物管公司合 作管理，以提升物業(yè)的品質(zhì)。但自己組建的物管公司在整體形象以及服務(wù)上與國際物管公 司有著明顯的差距。 國際物管公司參與管理的寫字樓物管費略高于國內(nèi)物管公司管理的寫字樓。 59 成都市現(xiàn)存甲級寫字樓租金及空臵率 成都市目前甲級寫字樓因入伙時間長短、硬件設(shè)施配臵、地理位臵等方面的不同，造成租金差異較大。 近年來成都市的甲級寫字樓租金穩(wěn)中有升，同時空臵率不斷下降。未來隨著市場對甲級寫字樓的需求增 加和更多新甲級寫字樓的上市，整體租金將進一步升高。 2021年，由于國航世紀中心和力寶大廈的完工交付使用，給市場帶來超過 13萬㎡的寫字樓新增供應(yīng)，且 受地震和金融危機的影響，造成空臵率大幅上升。 112 % % % % % % % % 34% 0 80 60 40 20 100 120 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 單位：元 /㎡ /月 % % % % % % % 租金 空臵率 60 成都市現(xiàn)存甲級寫字樓租售價格 川信大廈、中環(huán)廣場以及香格里 拉中心采取只租不售的形式，在 一定程度上保證了物業(yè)的整體的 高品質(zhì)。 目前，各甲級寫字樓銷售價格與 開盤價格相比，增長幅度明顯， 銷售狀況良好。 隨著寫字樓市場的發(fā)展成熟，成 都市高品質(zhì)寫字樓采取只租不售 的形式將會逐漸增加，以保證物 業(yè)整體品質(zhì)。 項目名稱 川信大廈 冠城廣場 城市之心 威斯頓聯(lián)邦大廈 時代廣場 中環(huán)廣場 匯日 ?央擴國際廣場 租售形式 只租不售 租售皆可 租售皆可 租售皆可 租售皆可 只租不售 租售皆可 租金 (元 /㎡ /月 ) 8090 8090 90100 120130 90120 95110 130140 售價 (元 /㎡ ) 10,000 13,000 12,500 12,000 13,000 香格里拉中心 力寶大廈 國航世紀中心 只租不售 租售皆可 租售皆可 120150 85110 11,000 100120 13,000 備注：數(shù)據(jù)采集于 2021年第四季度 61 成都甲級寫字樓歷年吸納量 32 0 5 10 15 35 30 25 20 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 萬平方米 年吸納 累計吸納 年均吸納 (19982021) 從 1998年到 2021年 10年間，甲級寫字樓累計吸納量為 32萬㎡，年平均吸納量為 ㎡；根據(jù)年均供應(yīng) 量 ㎡，截止 2021年底，市場對甲級寫字樓年平均吸納能力（吸納量與供應(yīng)量的比值）為 %； 市場年吸納量基本是呈逐年遞增趨勢的， 2021年年吸納量達 ㎡，是 10年間年平均吸納量的 。 62 成都市甲級寫字樓入住企業(yè)分析 , / 從上圖可以看出成都市甲級寫字樓租戶主要集中在制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、高科技行業(yè) ,三者 所占比例達到了 %。 近年由于政府對西部投資力度的增加，成都 西部中心城市的位臵凸顯，越來越多的外來金 融企業(yè)、貿(mào)易 /零售企業(yè)進駐成都，他們喜好選擇區(qū)位、配臵、形象較好的甲級寫字樓作為 辦公場所，二者的比例也占到了 %和 %。 % % % % % % % % % % % 醫(yī)療保健行業(yè) 公共機構(gòu) 物流 /運輸行業(yè) 能源化工行業(yè) 消費品行業(yè) 房地產(chǎn) /建筑行業(yè) 金融服務(wù)行業(yè) 貿(mào)易 /零售行業(yè) 制造業(yè) 高科技行業(yè) 專業(yè)服務(wù)行業(yè) 公司類型 省內(nèi)企業(yè) 國內(nèi)省外企業(yè) 公司行業(yè) 以專業(yè)服務(wù)行業(yè)、房地產(chǎn) /建筑行業(yè) 為主。 以專業(yè)服務(wù)行 業(yè)、金融業(yè)及制造業(yè) 為主。 比列 % % 國外企業(yè) 以高科技行業(yè)、制造業(yè)為主。 % 63 成都甲級寫字樓未來 5年供應(yīng)狀況 喜年廣場 GFA:80,000m2 拉德方斯 GFA:87,950m2 中國水電大廈 GFA:21,000m2 2021年 新希望大廈 GFA:54,000m2 仁恒廣場 GFA:60,000m2 錦江國際 GFA:33,000m2 航天科技大廈 GFA:70,000m2 2021年 CBD區(qū)域 來福士廣場 GFA78,000m2 茂業(yè)中心 GFA:60,000m2 中航城市廣場 GFA:50,000m2 2021年 人民南路沿 線 研究說明： 受地震和金融危機的影響，成都眾多未來甲級寫字樓項目均延后 開發(fā)或調(diào)整其土地性質(zhì)，天府大道沿線尤為突出。我們此次研究 按照寫字樓正常修建速度推估未來項目。 統(tǒng)計時間節(jié)點為項目交房時間。 中匯廣場二期 GFA:39,440m2 成都國際商城 GFA:60,000m2 中信廣場 GFA:83,000m2 九龍倉城南項目 GFA:80,000m2 2021年 天府大道 沿線 明宇金融中心 GFA:60,000m2 國際金融中心 GFA:75,000m2 希 爾頓項目 GFA:75,000m2 中 天盈項目 GFA:50,000m2 2021年 環(huán)球貿(mào)易廣場 GFA:150,000m2 鐵獅門項目 GFA:35,000m2 華臵廣場 GFA:80,000m2 東方國際廣場 GFA:52,169m2 2021年 東大街沿 線 天府時代廣場 GFA:82,000m2 注：據(jù)不完全統(tǒng)計 64 成都甲級寫字樓 — 未來 5年供應(yīng) 截止 2021年年底，成都甲級寫字樓市場存量將達到 2,183,254㎡ 。 2021年新增供應(yīng)集中在人民南路區(qū)域。 天府新城區(qū)域甲級寫字樓江將在 20212021年達到供應(yīng)高峰。 856,645 1,113,085 1,550,254 1,833,254 2,183,254 188,950 2021年 256,440 2021年 188,000 2021年 249,169 2021年 283,000 2021年 350,000 2021年 單位：㎡ 1,301,085 新增供應(yīng) 市場存量 65 成都市未來寫字樓硬件發(fā)展趨勢 指標 頂級 甲級 在建項目 超過 20,000㎡ 60,00070,000㎡ 1,8002,000 4,5005,000 與其他物業(yè)共用，不能滿足后期使用 中央空調(diào) (具體指標未定 ) 1,0001,500㎡ 小于 5,000㎡ 180㎡ /車位 新風(fēng)量不小于 40m179。/人 /H 單