【正文】 高層 28/31F 4梯 16戶 50以下 12500 (精裝2500) 1棟余 40 開盤因素 西貴金沙 45 住宅 3600 板樓 小高層 911 高層 17F 2梯 3戶 130160 11000 429 （住宅） / 金沙云庭 63 16 / 塔樓板樓 小高層 113F 2梯 4戶 141160 11000 777 / 中海 金沙府 72 3 4750 板樓 別墅 板式高層 131F 2梯 3戶 155175 16000 (精裝5000) 830 / 建發(fā) 金沙里 42 16 5300 板樓 板式高層32F 2梯 2戶 80160 11000 614 （住宅） / 在土地屬性相當(dāng)，本項目占地規(guī)模和容積率不占優(yōu)勢的情況下 建議項目 入市價格為 10000元 /平米 ，實(shí)現(xiàn) 整盤價格 11000元 /平米 住宅部分實(shí)現(xiàn)整體均價： 11000元 /平米 商業(yè) +住宅合計產(chǎn)值約合： 10億 銷售周期： 約 12個月 本項目單價控制及總價分布 ?項目占地： 畝 ?容積率 ≦ ?總建筑面積 ≦ 87916平米 產(chǎn)品類型 面積 均價 產(chǎn)值 住宅 84000 11000 924000000 1樓商業(yè) 1920 30000 57600000 2樓商業(yè) 1920 12022 23040000 合計 87840 1004640000 實(shí)得面積 建筑面積 產(chǎn)品類型 整盤均價 總價 總產(chǎn)值 首置 90 75 2房 2廳 1衛(wèi) 11000 825000 924000000 首改 125 105 3房 2廳 2衛(wèi) 1155000 135 115 3房 2廳 2衛(wèi) 1265000 再改 145 125 3房 2廳 2衛(wèi) 1375000 160 135 4房 2廳 2衛(wèi) 1485000 合計 本項目產(chǎn)品配比總價段分布與保利金香檳的對比分析 ?本項目實(shí)得面積在 125135的舒適首改配比為 60%，總價段在 115125萬之間 ?金香檳實(shí)得面積在 140的再改類產(chǎn)品的配比約為 10%，總價段在 105115萬之間 ?對于客戶而言，多付 10萬元，換來的是居住在三環(huán)內(nèi)還是在三環(huán)外的本質(zhì)差別 ?金香檳的再改類產(chǎn)品若有市場，本項目的首改產(chǎn)品就有市場。 金香檳 建筑面積 實(shí)得面積 產(chǎn)品類型 總價 比例 首置 7477 8082 2房 2廳 1衛(wèi) 4659 35% 89 94 2房 2廳 1衛(wèi) 5667 首改 89115 95123 3房 2廳 1衛(wèi) /2衛(wèi) 6091 55% 再改 132 140 4房 2廳 2衛(wèi) 105115 10% 本案 建筑面積 實(shí)得面積 產(chǎn)品類型 總價 比例 首置 75 90 2房 2廳 1衛(wèi) 825000 10% 首改 105 125 3房 2廳 2衛(wèi) 1155000 30% 115 135 3房 2廳 2衛(wèi) 1265000 30% 再改 125 145 3房 2廳 2衛(wèi) 1375000 20% 135 160 4房 2廳 2衛(wèi) 1485000 10% 價格及 銷售周期 形象 產(chǎn)品定位 客戶定位 ?保利金香檳來訪客戶的需求面積段在 100平米以上的客戶來訪比例高達(dá) 45%， 區(qū)域需求改善類產(chǎn)品的潛在客戶容量較大； ?以首置首改定位為主的金香檳，來訪客戶總價承受力在 80萬以上的客戶總量居然達(dá)到了1000余組（若加上保代的數(shù)據(jù)，應(yīng)在 2022余組），也說明 區(qū)域潛在客戶購買力較強(qiáng)。 通過對保利金香檳來訪客戶的分析導(dǎo)出區(qū)域客戶需求特性 本案 實(shí)得面積 贈送率 建筑面積 產(chǎn)品類型 建筑高度 套數(shù)配比 合計配比 首置 90 ≦ 20% 75 2房 2廳 1衛(wèi) 24層 10% 10% 首改 125 105 3房 2廳 2衛(wèi) 30% 60% 135 115 3房 2廳 2衛(wèi) 30% 再改 145 125 3房 2廳 2衛(wèi) 20% 30% 160 135 4房 2廳 2衛(wèi) 10% ?現(xiàn)有已繳納誠意金的客戶中，需求建筑面積為 114130 ㎡ （實(shí)得面積在123140 ㎡ ）三房的客戶 125組（加上保代的誠意金客戶，應(yīng)在 250組 左右） ?金香檳本次推售的 6號樓中 114130 ㎡ 僅 72套，誠意金數(shù)量已經(jīng)達(dá)到250組左右， 供不應(yīng)求的趨勢非常顯著，再次說明區(qū)域改善類客戶的潛在市場容量較大。 金香檳近期誠意金客戶需求面積段分析 金香檳首改客戶群 金香檳再改客戶群 客戶特征 工作一定年限，但供能力不高的青年之家 注享受品牌的的社會新銳和望子成龍家庭 年齡 主力群體 2835歲 主力群體 3545歲 居住區(qū)域 城西為主 城西為主 工作區(qū)域 城西、高新區(qū)為主 城西、高新區(qū)為主 家庭結(jié)構(gòu) 剛結(jié)婚準(zhǔn)備要小孩或已有 6歲以下的小孩 小太陽家庭和后小太陽家庭 身份 ? 企業(yè)職員 ? 企業(yè)中層管理人員 ? 企業(yè)高級白領(lǐng)或中高層管理人員 ? 公務(wù)員 經(jīng)歷 參加工作 5年以上 參加工作 815年 置業(yè)情況 在成都購房經(jīng)歷 1次或 2次以上 多為第 2次及 2次以上的置業(yè) 購車情況 約 50%的家庭擁有私家車 約 90%以上家庭擁有私家車 置業(yè)用途 自住為主 （ 首改型客戶 ） 自住為主 （ 再改型客戶 ） 需求面積 需求 110120㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 需求建面 130160的 3房 2廳 2衛(wèi) 總價承受能力 首付 35萬以下 首付 50萬以上 建筑形式需求 接受高層建筑 ， 價格合適 、 滿足居住即可 可適應(yīng)性較強(qiáng) ,多層 /小高層 /高層 /超高層 配套要求 交通 、 醫(yī)療 、 生活 、 教育等 交通 、 超市 、 商場 、 醫(yī)院 、 學(xué)校 、 幼兒園 置業(yè)目的 1/自住 。 1/有小孩家庭改善居住條件 2/無小孩家庭為要小孩做準(zhǔn)備 3/享受品牌 關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、熱愛向往城西、注重產(chǎn)品的舒適度、享受品牌的望子成龍家庭 偶得客戶 重要客戶 核心客戶 重要客戶群 ?大城西其他區(qū)域客戶： ?羊西、溫江、外雙楠等區(qū)域的換房客群。 ?城中、城北等區(qū)域認(rèn)可城西發(fā)展的置業(yè)客群 ?周邊二級城市客戶 城西故緣客戶群 以光華、金沙、草堂附近版塊為代表的城西置業(yè)客群 ?重點(diǎn)院校、企事業(yè)單位的職員及管理層 ?區(qū)域內(nèi)及附近生意人 核心客戶群 認(rèn)同城西發(fā)展的投資型客戶 ?城西物業(yè)的稀缺性日益顯現(xiàn)，具備吸引投資客的要素； 保利品牌追隨者 次要客戶群 客戶策略：深度挖掘以改善型需求為主的城西 “ 擁躉 ” 和遷徙客戶 由于項目的體量較小，深度挖掘金香檳已有的客戶資源，將是在短期內(nèi)入市并取得成功的重要支撐 客戶定位 價格及 銷售周期 產(chǎn)品定位 形象定位 2022年 城西中心生活圈 還看保利 …… 保利 百合花園 城西中央生活樣板 首席精品文化家園 【 精品 】 【 文化 】 【 生活 】 “家” 保利 百合花園 ?天然分享著西貴的盛世資源 ?傾力奉獻(xiàn)給都市精英們 〃〃〃 ?不拿昨天證明今天； ?不拿過去證明將來； ?不拿他處證明成都； ?成都保利 —— 引領(lǐng)城市精英核心品質(zhì)生活！ 保利 百合花園 在目前已知的保利城西產(chǎn)品線中，保利百合花園占據(jù)傳統(tǒng)中心區(qū)域，生活配套已呈現(xiàn)幵成熟。 本案的敲定 意味著保利已占據(jù)城西的金沙、雙楠、光華三大代表板塊 保利 金香檳 —— 金沙首席法式浪漫人文社區(qū) 保利花園 —— 新雙楠原味歐洲生活街區(qū) 保利 百合花園 —— 西 保利速度 根據(jù)保利地產(chǎn)戰(zhàn)略開収需要，按照保利歷史開収速度計算。 本項目的入市銷售時間預(yù)計： 2022年 3月 項目營銷階段核心問題 第一層面 在傳統(tǒng)高檔市場區(qū)域建立競爭力，脫穎而出，確立項目高端市場形象，提升項目的溢價能力 快速積累中有效客戶，確保項目首批次入市一炮而紅，快速成功銷售，合理安排銷售節(jié)奏 第二層面 項目成功啟動的標(biāo)志 確保項目啟動取得系統(tǒng)成功，開盤建立市場影響力， 隨后繼續(xù)保持熱銷，實(shí)現(xiàn)年度清盤。 1次開盤 2次開盤 3次開盤 進(jìn)場 售罄 1 2 3 行銷擺展 廣告滲透 開盤時間： 銷售周期： 12個月 前期蓄客： 3個月 進(jìn)場時間： ? 將整個銷售周期分為若干段，分別推盤，控制銷售； ? 根據(jù)戶型設(shè)計配比和數(shù)量，控制各放量期所推出的戶型。確保各種戶型的均勻分布； ? 第一次放量 —— 開盤前大規(guī)模推貨，消化前期積累客戶，達(dá)到快速銷售，引爆市場的目的； ? 開盤時，將綜合品質(zhì)相對差一些的戶型集中低價推出，并通過部份明星產(chǎn)品搭配，尋找性價比。 ? 綜合品質(zhì)較高的戶型于后期推出，便于提升利潤空間和尾盤銷售。 營銷推盤鋪排 —— 通過前期行銷蓄客期，最大程度節(jié)約營銷期，確保開盤成功熱銷，整體銷售期控制 12個月 【 行銷小區(qū) 】 ?成都花園、博瑞都市花園、金沙西園、齊力花園、龍灣半島、天合凱旋城、水木光華 【 行銷單位 】 ?西南財大、中國電信樞紐、成都總工會、水電十局 【 行銷商場 】 ?西單商場、仁和春天、樂賓百貨、優(yōu)品道人人樂、醉江湖 行銷網(wǎng)點(diǎn)鋪設(shè)金香檳來訪客戶深度挖掘 關(guān)鍵點(diǎn)：媒體配合炒作，現(xiàn)場登記贈票。 “小熊維尼”登錄工人文化宮 借保利演藝平臺，引進(jìn)迪士尼大型舞臺劇“小熊維尼”，為項目注熱，提供到訪。 活動 The End