【正文】 — 現(xiàn)狀分類(lèi) — 其他優(yōu)惠政策 同時(shí)，亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)還向入園區(qū)企業(yè)提供了其他優(yōu)惠政策，如下所示： ?資金支持優(yōu)惠政策： 信息產(chǎn)業(yè)部發(fā)展基金。 ?入?yún)^(qū)服務(wù)優(yōu)惠政策： 為了盡早協(xié)助項(xiàng)目方開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)將派出專(zhuān)人協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，并在項(xiàng)目方入?yún)^(qū)后繼續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 多種政策優(yōu)惠中，資金支持和企業(yè)稅收將吸引大量企業(yè)進(jìn)駐，而個(gè)人所得稅及人才引進(jìn)等優(yōu)惠政策將吸引大量人才進(jìn)入，從而帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)需求的增加。 區(qū)域發(fā)展分析 — 小結(jié) 在北京“南部新區(qū)”發(fā)展的驅(qū)動(dòng)下，發(fā)展基礎(chǔ)雄厚的亦莊面臨成為南部商務(wù)中心的歷史性機(jī)遇。 ? 2023年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。這標(biāo)志著 CBD東擴(kuò)正式拉開(kāi)序幕。把不符合產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)遷出。未來(lái) 3年內(nèi) ,北京市區(qū)兩級(jí)財(cái)政將對(duì)南城地區(qū)投資 500億元 ,由此帶動(dòng)社會(huì)投資等投資總規(guī)模可以達(dá)到 2900億元。 鼓勵(lì)在京設(shè)總部： 2023年 5月 21日北京市政府重新印發(fā) 《 關(guān)于鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定 》 ，并于 6月24日，出臺(tái) 《 關(guān)于鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定實(shí)施辦法 》 。 而經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較低，收入穩(wěn)定的寫(xiě)字樓將成首選 ，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境態(tài)勢(shì)更加激烈 公建用地限制居住類(lèi)產(chǎn)品： 從規(guī)劃部門(mén)的審批來(lái)看，公建用地的規(guī)劃審批監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)，公建立項(xiàng)地塊不能規(guī)劃居住類(lèi)物業(yè)。 宏觀市場(chǎng)表現(xiàn) — 市場(chǎng)小結(jié) 良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和利好政策將拉動(dòng)公建類(lèi)物業(yè)的發(fā)展， 同時(shí)相關(guān)政策限制也進(jìn)一步加劇公建物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。 ?松馳有度的行業(yè)政策，限購(gòu)令頒布導(dǎo)致公建類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇并存。 ? 從供需關(guān)系來(lái)看， 2023年寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá) ，與 2023年同比減少 %。 20232023年北京寫(xiě)字樓歷年租金與售價(jià)比較表 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)寫(xiě)字樓研究中心（ CORC） 整體行業(yè)分析 —— 寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié) 2023年整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升之態(tài)勢(shì)。企業(yè)港 5 20 15 10003000 3003000 散售 整售 2023年 12月 8600 北京國(guó)光高科大廈 2 4 6812607 50002023 4 出租 整售 2023年 5月 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 4 2500 6252023 出租 整售 2023年 11月 BDA國(guó)際廣場(chǎng) 4 12 22 380600 30008000 整售 2023年 11月 10000 朝林大廈 1 1195 5070 凈高 出租 整售 2023年 3月 基本情況 亦莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)以獨(dú)棟形式整售的項(xiàng)目較多，且基本為較早期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?？蔀槠髽I(yè)提供技術(shù)支持，產(chǎn)品測(cè)試及展示的多功能綜合服務(wù)樓。 二期 一期 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA芯中心 整體規(guī)劃 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA芯中心 二期產(chǎn)品 01號(hào)樓 11 12 總面積（㎡） 地下建筑面積（㎡） 地上建筑面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 02號(hào)樓 21 22 23 總面積（㎡） 地下建筑面積（㎡） 地上建筑面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 03號(hào)樓 31 32 總面積（㎡） 地下建筑面積（㎡） 地上建筑面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 可篩分為 2023㎡ 、 4000㎡ 、 6000㎡ 面積不等的戶型 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA芯中心 二期產(chǎn)品 05號(hào)樓 51 52 總面積（㎡） 地下建筑面積（㎡） 地上建筑面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 04號(hào)樓 41 42 43 總面積（㎡） 地下建筑面積（㎡） 地上建筑面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 06號(hào)樓 總面積（㎡） 地下建筑面積（㎡） 地上建筑面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 09號(hào)樓 總面積（㎡） 地下建筑面積（㎡） 地上建筑面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 可篩分為 2023㎡ 、 4000㎡ 、 6000㎡ 面積不等的戶型 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA芯中心 二期產(chǎn)品 07號(hào)樓 71 72 總面積（㎡） 地下建筑面積（㎡） 地上建筑面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 08號(hào)樓 81 82 總面積（㎡） 地下建筑面積（㎡） 地上建筑面積（㎡） 總建筑面積（㎡） 可篩分為 2023㎡ 、 4000㎡ 、 6000㎡ 面積不等的戶型 項(xiàng)目配套 主體結(jié)構(gòu) 鋼筋混泥土 停車(chē)位 2858個(gè) 電力系統(tǒng) 雙路供電，提供 380V工業(yè)用電至室內(nèi) 綜合布線系統(tǒng) 高速數(shù)據(jù)光纖寬帶接入，骨干網(wǎng)采用 1000兆交換技術(shù)，樓內(nèi)辦公做到 100兆交換到桌面，各建筑內(nèi)預(yù)留設(shè)備間與辦公室間的線槽，方便用戶二次裝修、布線 空調(diào)系統(tǒng) 麥克維爾中央空調(diào) ；采用新風(fēng)系統(tǒng) 通訊系統(tǒng) 光纖寬帶、程控電話、 ADSL,ISDN, DDN,FDDI等多種數(shù)據(jù)語(yǔ)音通信 消防系統(tǒng) 兩部消防樓梯 電梯系統(tǒng) 一梯一棟 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA芯中心 項(xiàng)目特點(diǎn) 自然生態(tài)辦公 40％的綠化率 打造 BDA花園城市辦公 高端企業(yè)入駐 中企動(dòng)力、中國(guó)電子、中鑫匯科軟件技術(shù)、工大福田交通工程咨詢、藍(lán)派沖擊壓實(shí)技術(shù)公司等 配套設(shè)施齊全 獨(dú)棟辦公、商業(yè)配套、星級(jí)酒店、高端公寓 …… 工作、生活、休閑、娛樂(lè)， 24小時(shí)全面服務(wù) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA芯中心 ?地理位臵優(yōu)越，園區(qū)內(nèi)采用低密度庭院式設(shè)計(jì)，獨(dú)棟類(lèi)辦公產(chǎn)品暢銷(xiāo)，戶型面積在20233000㎡之間； ?該項(xiàng)目突破傳統(tǒng)辦公物業(yè)的剛硬形象，將社區(qū)的生態(tài)、寧?kù)o與和諧充分融入企業(yè)運(yùn)營(yíng)氛圍中，并在在保證各企業(yè)獨(dú)立私密的基礎(chǔ)上，營(yíng)造出濃郁的自然化氛圍； ?高端商務(wù)綜合體 ，為 企業(yè)提供技術(shù)支持，產(chǎn)品測(cè)試及展示的多功能綜合服務(wù)樓 ； ?整體銷(xiāo)售勢(shì)頭良好，目前已售罄。 ? 2023年底亦莊輕軌建成開(kāi)通，亦城國(guó)際中心與亦莊輕軌萬(wàn)源街站緊密相連，提升項(xiàng)目整體價(jià)值。 ? 中心組團(tuán)兩棟標(biāo)志性建筑以 88米“亦莊第一高度”處于地段中心，與其他兩棟建筑圍繞會(huì)所，共同形成顯赫地標(biāo)。 展示性 建筑集群形成面向城市的形成商務(wù)展示帶，同時(shí)每個(gè)建筑單體均擁有形象展示面，與建筑外部、內(nèi)部空間共同展示企業(yè)價(jià)值，為企業(yè)的展示宣傳提供多種場(chǎng)所和途徑。 項(xiàng)目小結(jié) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 經(jīng)開(kāi)國(guó)際企業(yè)大道 基本情況 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 隆盛大廈 項(xiàng)目地址 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 59號(hào)街區(qū) 項(xiàng)目規(guī)模 3棟標(biāo)準(zhǔn) 5A級(jí)寫(xiě)字樓 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ （ A座： 3萬(wàn) ㎡ 、 B座： 2萬(wàn) ㎡ 、 C座： 1萬(wàn) ㎡ ） 建筑棟數(shù) 3棟 標(biāo)準(zhǔn)層面積 A座 3000㎡ B座 2023㎡ C座 1000㎡ 主力戶型面積 600700㎡ 層高 首層： 、標(biāo)準(zhǔn)層： 租售狀態(tài) 租售 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年中旬 租售情況 除 13層為商業(yè)配套，未銷(xiāo)售外，其余樓層基本售罄。 ? 嘉捷科技園分東西兩個(gè)規(guī)劃區(qū)，西區(qū)、東區(qū)已全部售罄。 空間與美學(xué) 將先進(jìn)的技術(shù)與樸實(shí)的自然方式融合，實(shí)現(xiàn)一種新的發(fā)展途徑，使生態(tài)建筑原始的樸野情趣和未來(lái)主義技術(shù)理想結(jié)合。（天申集團(tuán)、北京清潤(rùn)國(guó)際建筑公司、美寶集團(tuán)、包鋼集團(tuán)、北京唯優(yōu)信達(dá)信息技術(shù)有限公司等）； ?目前在建集約型寫(xiě)字樓及企業(yè)獨(dú)棟，預(yù)計(jì)今年上半年開(kāi)盤(pán)。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 匯龍森國(guó)際 〃 企業(yè)港 項(xiàng)目配套 主體結(jié)構(gòu) 框架剪力墻 停車(chē)位 326個(gè) 電力系統(tǒng) 市政，電容總量 5000KVA 空調(diào)系統(tǒng) 中央蓄冰空調(diào) 通訊系統(tǒng) ADSL，寬帶光纜 電梯系統(tǒng) 客梯 1噸，貨梯 2噸 集群投資 布局上既有獨(dú)棟式的企業(yè)辦公研發(fā)組團(tuán)，也配備了集合式的企業(yè)商務(wù)組團(tuán)。企業(yè)港入駐企業(yè)高新技術(shù)58%能源6%研發(fā)6%制造6%其他24%? 匯龍森企業(yè)國(guó)際 〃 企業(yè)港項(xiàng)目客戶行業(yè)主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主、能源、研發(fā)及制造業(yè)次之。 整體規(guī)劃 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 北京國(guó)光高科大廈 主體結(jié)構(gòu) LowE玻璃幕墻框架 停車(chē)位 265個(gè) 電力系統(tǒng) 10KV雙路供電 空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào) 通訊系統(tǒng) 有線電視 電梯系統(tǒng) 品牌奧的斯，客梯 4部，貨梯 1部 現(xiàn)代化服務(wù) 樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（ BA）、安全防范系統(tǒng)（ SA）、通信自動(dòng)化系統(tǒng)（ CA）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（ OA）、火災(zāi)自 動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（ FA）。 ?目前大廈租金為 /㎡ 〃 日，售價(jià) 16000元 /㎡ ； 1號(hào)樓已售。 ? 該園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，生產(chǎn)為輔。目前租金為 /㎡ 〃 日，售價(jià) 8500元 /㎡ 。/ 通訊系統(tǒng) 網(wǎng)通 電梯系統(tǒng) 東芝或通力電梯兩部， /秒，載重 1000千克 項(xiàng)目特點(diǎn) ； 600平方米企業(yè)多功能展廳； LOFT彈性發(fā)展空間；中西餐廳，可容納 200人就餐；會(huì)議中心、健身中心； 7000平方米下沉式園林； 800平方米空中園林。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 朝林大廈 基本情況 項(xiàng)目地址 大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)榮華中路 15號(hào) 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 建筑棟數(shù) 1 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1195㎡ 主力戶型面積 5070㎡ 層高 （凈高） 租售狀態(tài) 出租 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 202331 出租情況 90%以上 均價(jià) /㎡ 整體規(guī)劃 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 朝林大廈 項(xiàng)目配套 主體結(jié)構(gòu) 玻璃幕墻剪力墻 停車(chē)位 727個(gè) 電力系統(tǒng) 雙路供電系統(tǒng)，每層用電量達(dá) 64KW 空調(diào)系統(tǒng) 美國(guó) “ 開(kāi)利 ” 中央空調(diào) 通訊系統(tǒng) 衛(wèi)星及有線電視， IDD電話，寬帶網(wǎng)絡(luò) 電梯系統(tǒng) 三菱客梯共 4部，載重 1噸 現(xiàn)代化服務(wù) 樓宇、消防、保安、通訊、辦公全部采用機(jī)動(dòng)化系統(tǒng)，且每個(gè)空間配備集中吸塵端口，每層配備中央碎紙機(jī)，充分體現(xiàn)現(xiàn)代化設(shè)備帶來(lái)的方便、快捷。 辦事處類(lèi)企業(yè)所占比例較大達(dá)到 30%，說(shuō)明企業(yè)具有較高資質(zhì)。 ? 該項(xiàng)目是大型的國(guó)際綜合體項(xiàng)目，包括 5A級(jí)寫(xiě)字樓、大型 shopping mall、集中式商街、高端國(guó)際公寓等多種品牌資源的組合 。 ?未來(lái)將建 4棟 5A級(jí)寫(xiě)字樓， A座為 20230平方米超大規(guī)模主樓，其余三棟建筑規(guī)模在 60007000平方米。 板塊 地塊位臵 土地性質(zhì) 建筑面積 亦莊 核心區(qū) 49號(hào)街區(qū) 49C1地塊 辦公、商業(yè) 64847㎡ 43號(hào)街區(qū) 43C1地塊 辦公 135000㎡ 35號(hào)街區(qū) 35C1地塊 綜合商服 412800㎡ 42號(hào)街區(qū) 42C 42C 42C3地塊 綜合 108603㎡ 28號(hào)街區(qū) 28C3地塊 辦公 117994㎡ 56C1地塊 綜合，兼容商業(yè) 41714㎡ 26C C2地塊 辦公、商業(yè) 142095㎡ 36C地塊 科研 61000㎡ 亦莊東部板塊 D3街區(qū) D3C D3C D3F1地塊 辦公、商業(yè)、居住 233947㎡ 北側(cè)綠化帶 AC BC CF1地塊 綜合，兼容商業(yè) 577883㎡ 合計(jì) 1895883㎡ 28 49 C1 49C1地塊： 辦公、商業(yè)，建面 ㎡ 43 35 35C1地塊： 綜合商服，建面 ㎡ 42C 42C C C3地塊： 綜合，建面 ㎡ 56 56C1地塊： 綜合，建面 ㎡ 43C1地塊： 辦公，建面 ㎡ 28C3地塊： 辦公，建面 ㎡ 26 26C C2地塊： 辦公、商業(yè)建面 18萬(wàn)㎡ 36 36C地塊： 科研，占地 ㎡ ?未來(lái)亦莊核心區(qū)域除本項(xiàng)目外，仍有 8塊土地尚未開(kāi)發(fā) ； ?目前 26C C2地塊為賓仕國(guó)際，主推 100㎡以上商住豪宅； 49C1地塊與其同屬一個(gè)開(kāi)發(fā)公司，預(yù)計(jì)未來(lái)產(chǎn)品與此產(chǎn)品相似； 35C1地塊據(jù)內(nèi)部消息未來(lái)產(chǎn)品以住宅為主，綜合配套越 15萬(wàn)㎡； ?因此預(yù)計(jì)亦莊 公建類(lèi)產(chǎn)品潛在供應(yīng)面積超過(guò) 120萬(wàn)㎡ ，其中亦莊核心區(qū)域超過(guò) 60萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ?目前亦莊在售項(xiàng)目多采用租售并舉的銷(xiāo)售策略，純銷(xiāo)售或純出租的寫(xiě)字樓較少。 四、項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 功能定位 產(chǎn)品定位 客群定位 項(xiàng)目定位 — 定位梳理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需滿足區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的高端商務(wù)需求及相關(guān)高端商務(wù)配套需求。 本體條件 項(xiàng)目基本條件良好，具備寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店多種物業(yè)的開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)。 商務(wù)綜合體 現(xiàn)代風(fēng)格 低碳建筑 科技理念 商業(yè)配套完善高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)園區(qū)優(yōu)勢(shì) 優(yōu)良的辦公環(huán)境，獨(dú)特的生態(tài)觀景空間 項(xiàng)目定位 — 客群定位 — 需求發(fā)展 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 勞動(dòng)密集型和資本密集型的外資為主。 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 精品項(xiàng)目入?yún)^(qū)加速，出現(xiàn)旗艦企