【正文】 研發(fā)中心）取得的技術轉讓收入，免征營業(yè)稅。 ?增值稅 ① 外商投資企業(yè)在投資總額內(nèi)采購國產(chǎn)設備，如該類設備屬免稅目錄范圍，可全額退還國產(chǎn)設備增值稅，并按有關規(guī)定抵免企業(yè)所得稅。 ② 企業(yè)銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，對實際增值稅稅負超過 3%的部分即征即退；企業(yè)銷售其自產(chǎn)的集成電路產(chǎn)品，對實際增值稅稅負超過 6%的部分即征即退。 ?進口關稅和進口環(huán)節(jié)稅 ① 開發(fā)區(qū)內(nèi)鼓勵類外商投資企業(yè)（包括外商投資設立的研發(fā)中心）進口自用設備及其配套的技術、配件、備件，可按有關規(guī)定免征。 國家對于扶持的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)統(tǒng)一給予相應稅費的減免， 政府的扶持有利于開發(fā)區(qū)未來持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 區(qū)域政策 — 現(xiàn)狀分類 — 高新技術企業(yè)政策 ?企業(yè)所得稅減按 15%稅率征收。出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年總產(chǎn)值 40%（不含）以上，按 10%稅率征收。企業(yè)自注冊之日起， 3年內(nèi)免征所得稅，第 4至第 6年減半征收 。 ?新創(chuàng)辦的企業(yè)經(jīng)認定后，自獲利年度起， 第 1年和第 2年免征企業(yè)所得稅，第 3至第 5年減半征收 。 ?對一般納稅人銷售其自行開發(fā)的產(chǎn)品， 2023年前按 17%征收增值稅，對實際稅負超過 3%的部分實行 即征即退 政策。 ?對軟件企業(yè)進口所需的自用設備，均可 免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅 。 ?集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設備，經(jīng)主管稅務機關核準，其折舊年限可以適當縮短，最短為 3年 。 ?經(jīng)認定的高新技術成果轉化項目，自認定之日起 3年內(nèi)，所繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅稅、增值稅的地方收入部分，由財政安排專項資金支持，之后 2年減半支持 。 ?對單位和個人在本市從事技術轉讓，技術開發(fā)業(yè)務和與之有關的技術咨詢，技術服務取得的收入， 免征營業(yè)稅 。 高新技術產(chǎn)業(yè) 軟件企業(yè) 集成電路企業(yè) 區(qū)域內(nèi)通過給予不同類型的高新技術企業(yè)減免相關稅費等政策， 吸引大量實力企業(yè)公司進駐園區(qū)，從而帶動高新技術企業(yè)整體水平的發(fā)展。 區(qū)域政策 — 現(xiàn)狀分類 — 其他優(yōu)惠政策 同時，亦莊開發(fā)區(qū)還向入園區(qū)企業(yè)提供了其他優(yōu)惠政策，如下所示： ?資金支持優(yōu)惠政策： 信息產(chǎn)業(yè)部發(fā)展基金。在符合國家相關規(guī)定的條件下，可申請 《 信息產(chǎn)業(yè)部、財政部電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金 》 。其支持方式分為無償資助、貸款貼息和資本投入三種。 ?個人所得稅優(yōu)惠政策： 對在高新技術成果轉化中做出重大貢獻的專業(yè)技術人員和管理人員，市政府授予榮譽稱號并給予獎勵，所獲獎金免征個人所得稅。 ?入?yún)^(qū)服務優(yōu)惠政策： 為了盡早協(xié)助項目方開工建設，開發(fā)區(qū)將派出專人協(xié)助辦理相關手續(xù)，并在項目方入?yún)^(qū)后繼續(xù)提供優(yōu)質服務。數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園企業(yè)可申請公共租賃住房，并在同等條件下優(yōu)先給予考慮。數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園企業(yè)員工租用總公司投資的職工公寓的，可享受租金補貼。 ?人才引進優(yōu)惠政策： 海外高層次人才入住開發(fā)區(qū)博士后公寓，可享受博士后入住待遇；租賃房屋居住的，一次性給予 5萬元的房租補貼；在開發(fā)區(qū)購買由政府或北京經(jīng)濟技術投資開發(fā)總公司投資興建的住房，給予總房款 20%40%的購房補貼。 多種政策優(yōu)惠中，資金支持和企業(yè)稅收將吸引大量企業(yè)進駐，而個人所得稅及人才引進等優(yōu)惠政策將吸引大量人才進入，從而帶動區(qū)域內(nèi)高端商務需求的增加。 區(qū)域政策 — 小結 亦莊開發(fā)區(qū)通過出臺優(yōu)惠政策和扶持鼓勵，引入大量企業(yè)和相關人群的進入，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展進入良性循環(huán)模式。 本項目應著重解決高端辦公、商務服務以及高端休閑娛樂的建設開發(fā)，以滿足區(qū)域高端企業(yè)及商務人群的需求，形成對區(qū)域企業(yè)引進政策的支持，同時借助本項目地塊優(yōu)秀的開發(fā)條件，建設一批符合高端企業(yè)辦公要求的產(chǎn)品。 從新城發(fā)展及政策兩大方面，區(qū)域將衍生出大量的商務、相關商業(yè)配套及酒店需求，項目做為區(qū)域的核心地塊，將承載上述需求的開發(fā)。 區(qū)域發(fā)展分析 — 小結 在北京“南部新區(qū)”發(fā)展的驅動下，發(fā)展基礎雄厚的亦莊面臨成為南部商務中心的歷史性機遇。 在亦莊這一歷史性機遇下，位于榮華路中段的本案擁有極佳的發(fā)展前景！ 開發(fā)區(qū)通過出臺優(yōu)惠政策和扶持鼓勵，大量引入企業(yè)和相關人群的進入，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展進入良性循環(huán)模式。 從而促使 辦公、酒店、配套商業(yè)等需求的增加。 新 城 政 策 三、市場分析 宏觀市場表現(xiàn) 整體行業(yè)市場 區(qū)域競爭市場 宏觀市場分析 — 經(jīng)濟表現(xiàn) ? 2023年 10月 北京居民消費價格指數(shù) (CPI)同比上漲 %，漲幅比 9月提高 。 ? 2023年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，按可比價格計算，比上年增長 %。 ? 產(chǎn)業(yè)結構中第三產(chǎn)業(yè)占 75%左右，處于全國領先水平，第三產(chǎn)業(yè)是就業(yè)主體，也是辦公物業(yè)、商業(yè)等公建物業(yè)的需求主體 經(jīng)濟穩(wěn)步向上，但通脹預期增強，貨幣貶值將拉動固定資產(chǎn)的投資需求的增加。 第三產(chǎn)業(yè)的主導地位奠定了公建物業(yè)的發(fā)展基礎，并引發(fā)與就業(yè)的相關需求。 CBD東擴： 2023年 5月份，北京市政府同意將 CBD沿朝陽北路、通惠河向東擴展至北京東四環(huán)路，新增面積約 3平方公里，并在朝陽北路與農(nóng)展南路之間增加約 。這標志著 CBD東擴正式拉開序幕。 金融街西擴： 2023年 10月，北京市批復“金融街拓展和功能完善意見”，決定從東、南、西三個方向適度拓展金融街。 根據(jù)規(guī)劃，金融核心區(qū)將從原來規(guī)劃的 。除新建項目外，西城區(qū)還通過臵換存量資源的方式獲取金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“新樓盤”。把不符合產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)遷出。目前，國內(nèi)外 30多家大型企業(yè)正在和西城區(qū)洽談，爭取入駐金融街。 中關村轉型： 2023年 7月 20日，海淀區(qū)政府發(fā)布 《 關于加快推進中關村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告 》 (以下簡稱 《 通告 》 )，活躍在中關村西區(qū)的電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)被列為“不鼓勵發(fā)展業(yè)態(tài)”，鼓勵科技型和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)落戶。 南城開發(fā)： 11月 5日 ,北京市發(fā)改委等部門宣布了 《 促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃 》 (以下簡稱“計劃” )。未來 3年內(nèi) ,北京市區(qū)兩級財政將對南城地區(qū)投資 500億元 ,由此帶動社會投資等投資總規(guī)模可以達到 2900億元。 在政府規(guī)劃政策下，北京公建物業(yè)將進入全面發(fā)展階段， 項目所在的南城區(qū)域將迎來發(fā)展機遇，但值得注意的是競爭也逐漸加劇。 宏觀市場分析 — 政策表現(xiàn) — 規(guī)劃政策 保險資金可投資除住宅以外的不動產(chǎn)： 2023年 10月 1日新《 保險法 》 正式施行：保險公司從 2023年 10月 1日起可以直接投資境內(nèi)房地產(chǎn)。根據(jù)規(guī)定，保險資金可投資不動產(chǎn)；并對投資不動產(chǎn)的類型有明確規(guī)定，其中包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體、商業(yè)物業(yè)四類物業(yè)，也就是說不準購買住宅。 鼓勵在京設總部： 2023年 5月 21日北京市政府重新印發(fā) 《 關于鼓勵跨國公司在京設立地區(qū)總部的若干規(guī)定 》 ，并于 6月24日，出臺 《 關于鼓勵跨國公司在京設立地區(qū)總部的若干規(guī)定實施辦法 》 。 據(jù)保監(jiān)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至 2023年 11月，保險資產(chǎn)總額為 億，若按照 56%的比例推算，未來可能將有 2023億元左右的保險資金涉足房地產(chǎn)市場。而這些資金最有可能進入有著穩(wěn)定租金收入、升值潛力較高的商業(yè)地產(chǎn)， 尤其是寫字樓物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)將成為最終受益者。 重要政策 政策影響 利好政策引導下， 大量的跨國企業(yè)將逐步進入北京， 成為寫字樓市場重要的客戶來源，直接帶動北京寫字樓市場發(fā)展 在政策限制下， 公建用地都轉向寫字樓、商業(yè)、酒店物業(yè)產(chǎn)品，將直接加大這些物業(yè)市場的競爭環(huán)境。 而經(jīng)營風險較低，收入穩(wěn)定的寫字樓將成首選 ，競爭環(huán)境態(tài)勢更加激烈 公建用地限制居住類產(chǎn)品： 從規(guī)劃部門的審批來看，公建用地的規(guī)劃審批監(jiān)管力度明顯加強，公建立項地塊不能規(guī)劃居住類物業(yè)。 限定住宅產(chǎn)品投資及公建用地限制居住類物業(yè)等政策的頒布，將使公建物業(yè)的市場競爭環(huán)境進一步加劇；同時相關利好政策也將拉升需求增加，利弊兼有。 宏觀市場分析 — 政策表現(xiàn) — 行業(yè)政策 京 15條： 京籍家庭只可擁有二套住房；非京籍人員在北京連續(xù)五年繳納社會保險和個人所得稅的可限購一套住房。 預計北京房地產(chǎn)市場將會減少 30%的購買力，外地人在京的投資性購房行為被嚴格限制，未來地產(chǎn)投資將由商業(yè)地產(chǎn)替代住宅產(chǎn)品。 宏觀市場表現(xiàn) — 市場小結 良好的經(jīng)濟環(huán)境和利好政策將拉動公建類物業(yè)的發(fā)展， 同時相關政策限制也進一步加劇公建物業(yè)市場競爭，機遇與挑戰(zhàn)并存。 ?經(jīng)濟整體向好，國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定，北京經(jīng)濟發(fā)展迅速。 ?第三產(chǎn)業(yè)比例增加將拉動公建物業(yè)的發(fā)展。 ?城市開發(fā) “ 四面 ” 推進，南城未來發(fā)展存在機遇。 ?松馳有度的行業(yè)政策，限購令頒布導致公建類物業(yè)市場競爭與機遇并存。 經(jīng)濟表現(xiàn) 政策表現(xiàn) 三、市場分析 宏觀市場表現(xiàn) 整體行業(yè)市場 區(qū)域競爭市場 ? 廠房 +辦公區(qū) ? 低層建筑土地使用率低 ? 土地價格低 ? 生產(chǎn)基地 ? 辦公逐漸分離 ? 產(chǎn)品多樣化 ? 售價、租金低 ? 配套功能單一 ? 辦公升級、投資旺盛 ? 保持多樣化滿足各類辦公需求 ? 持續(xù)價格優(yōu)勢 ? 增加配套功能 ? 總部基地、關聯(lián)企業(yè)需求增大 19942023 初始階段 20232023 發(fā)展階段 現(xiàn)階段 加速成長階段 未來供需規(guī)模擴大，客群類型多樣性，帶動寫字樓需求的多樣化發(fā)展。 目前亦莊 寫字樓市 場正處于 “加速成長 階段”初期 遠期 成熟階段 ? 產(chǎn)品高端化、多功能化、多檔次化發(fā)展 ? 無價格優(yōu)勢 ? 各種配套功能完備 ? 高端商務需求大量涌現(xiàn)，形成城市級商務辦公 依托生產(chǎn) 獨立辦公功能 滿足高端辦公 城市級商務辦公 整體行業(yè)市場 — 寫字樓市場發(fā)展歷程 2023年寫字樓市場需求較大，空置率也大幅降低，未來發(fā)展前景看好。 整體行業(yè)市場 — 2023年寫字樓市場表現(xiàn) ? 2023年，北京市寫字樓市場平均空臵率為 %，與 2023年相比下降 % 。 ? 從供需關系來看， 2023年寫字樓市場新增供應達 ，與 2023年同比減少 %。同時市場整體吸納量為 156萬平方米，較 2023年上升 % 。 數(shù)據(jù)來源：中國寫字樓研究中心（ CORC） 2023年寫字樓市場回暖趨勢日以明顯， 受空置率影響，寫字樓售價及租金水平均已達到歷史最高位！ 整體行業(yè)市場 — 2023年寫字樓市場表現(xiàn) ? 2023年，北京市 489個熱點在租在售商業(yè)地產(chǎn)項目（寫字樓、商鋪）中，共有 218個項目租售價格上升，占全部項目的 %；降價的項目共有 50個，占全部項目的 %；另有 221個項目的租售價格基本保持穩(wěn)定 。 ? 2023年北京寫字樓市場平均售價 24788元 /平方米，與 2023年相比上漲 %；平均租金 169元人民幣 /平方米 〃 月，與 2023年相比上漲 29% 。 20232023年北京寫字樓歷年租金與售價比較表 數(shù)據(jù)來源：中國寫字樓研究中心（ CORC） 整體行業(yè)分析 —— 寫字樓市場小結 2023年整體寫字樓市場呈現(xiàn)穩(wěn)中有升之態(tài)勢。尤其是銷售與租賃市場的突出表現(xiàn)，充分說明了需求逐步增加，市場存在發(fā)展機會。 三、市場分析 宏觀市場表現(xiàn) 整體行業(yè)市場 區(qū)域競爭市場 區(qū)域競爭市場 — 寫字樓項目分布 亦城國際 BDA芯中心 北京國光高科大廈二期 匯龍森國際企業(yè)港 嘉捷科技園 經(jīng)開國際企業(yè)大道 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 隆盛大廈 BDA國際廣場 力寶廣場 在售 已售 朝林大廈 亦莊寫字樓項目主要分布在京津塘高速公路西側，亦莊線沿線附近。 區(qū)域競爭市場 — 寫字樓項目匯總 項目名稱 占地面積 （萬㎡） 建筑面積 （萬㎡） 建筑棟數(shù) 標準層面積 （㎡） 主力戶型面積 （㎡） 層高 租售狀態(tài) 開盤時間 均價 （元 /㎡） BDA芯中心 17 30 31 270320 （二期） 20233000 （二期） 整售 2023年 4月 （二期） 9500 亦城國際中心 （一期） 2 9261600 1501500 4 A租 /B售 2023年 12月 報價 20230 （成交 16498） 經(jīng)開國際企業(yè)大道 （二期） 19 16 4001000 40008600 700 整售 散售 2023年 3月 10000 隆盛大廈 7 3 3000/2023/1000 600700 租 /整售 / 散售 2023年中旬 9000/ 嘉捷科技園 14 16 30 400900 12005800 150450 整售 散售 2023年 7月 8000 匯龍森 企業(yè)港 5 20 15 10003000 3003000 散售 整售 2023年 12月 8600 北京國光高科大廈 2 4 6812607 50002023 4 出租 整售 2023年 5月 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 4 2500 6252023 出