【正文】 附近，未來將重點(diǎn)關(guān)注。 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目發(fā)展方向 項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)定位 新城核心 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 相同或相關(guān)企業(yè)地理集中，開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)。 ?相對(duì)于市區(qū)寫字樓市場(chǎng)，亦莊區(qū)域具有明顯價(jià)格和辦公成本優(yōu)勢(shì)，具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 朝林大廈 朝林大廈入駐企業(yè) 行業(yè) 屬性卡巴齊五金制品銷售，安裝中心 五金制品 部門金貿(mào)金聯(lián)投資有限公司 投資 公司北京宏信廣源投資發(fā)展有限公司 投資 公司金科貿(mào)通（北京）科技有限公司 科技 分公司荷蘭艾斯柏特醫(yī)療系統(tǒng)國(guó)際公司北京代表處 醫(yī)藥 辦事處米亞基貿(mào)易（上海）有限公司北京辦事處 貿(mào)易 辦事處北京義才和銳生物技術(shù)有限公司 生物技術(shù) 公司北京德卡建筑工程有限公司 工程 公司北京鼎善元科技有限公司 科技 公司北京市輕中華安公司駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目部 其他 部門北京瑞思達(dá)化工設(shè)備有限公司 化工 公司北京中天誠(chéng)威電子科技發(fā)展有限公司 科技 公司匯瑞實(shí)業(yè)有限公司 工業(yè)用膠 公司北京欣泰珂斯科技有限公司 科技 公司北京靚檳酒業(yè)有限公司 酒業(yè) 公司密科理公司北京辦事處 電子 辦事處北京華油泰科天然氣管道技術(shù)服務(wù)有限公司 天然氣 公司意大利A3設(shè)計(jì)有限公司北京代表處 設(shè)計(jì) 辦事處日本莎羅雅株式會(huì)社北京代表處 服裝 辦事處大禹時(shí)代環(huán)?？萍及l(fā)展（北京）有限公司 科技 分公司中國(guó)石油集團(tuán)海洋工程有限公司 工程 公司瑞士錫克拜公司北京代表處 油墨 辦事處美國(guó) LG M 國(guó)際公司 醫(yī)療器械 醫(yī)療 公司北京杰斯菲克煤氣化技術(shù)有限公司 煤氣 公司北京康特榮寶電子有限公司 電子 公司北京朝林集團(tuán) 綜合 公司行業(yè)構(gòu)成示意圖30%7%7%4%8%8%8%4%8%4%4% 4%4%科技 投資 化工 服裝 工程醫(yī)療醫(yī)藥 基礎(chǔ) 貿(mào)易 其他 五金制品酒業(yè) 設(shè)計(jì) 油墨企業(yè)屬性示意圖8%31%61%分公司 辦事處和部門 公司入駐企業(yè)以科技類為主，企業(yè)具有一定實(shí)力，對(duì)辦公有較高要求。 ?由于是工業(yè)用地性質(zhì)，因此該項(xiàng)目只能采取整售或散租的銷售模式。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 匯龍森國(guó)際 〃 企業(yè)港 項(xiàng)目特點(diǎn) 入駐企業(yè) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 匯龍森國(guó)際 〃 企業(yè)港 產(chǎn)業(yè) 企業(yè) 高新技術(shù) 愛發(fā)科真空技術(shù)有限公司北京辦事處、北京尊宏科技發(fā)展有限公司、北京維他科技有限公司、北京東港嘉年華安全信息技術(shù)有限公司、北京金點(diǎn)睛科技有限公司、普其利網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 能源 北京北島能源技術(shù)有限公司 研發(fā) 戴耐德語(yǔ)言軟件系統(tǒng)開發(fā)有限公司、 制造 北京華隆機(jī)電工程有限公司 其他 魯西人力資源北京有限公司 、 大地文化傳播集團(tuán) 、 北京譽(yù)興富餐飲管理有限公司 、 TOM在線有限公司 匯龍森國(guó)際 BO2X企業(yè)匯位于亦莊的未來商務(wù)都心，毗鄰五環(huán)路，兩條輕軌交匯，便捷的交通體系，將這一區(qū)域納入了市區(qū)商務(wù)擴(kuò)張的版圖； ? 嘉捷科技園 Ⅱ 位于亦莊東區(qū)的啟始地帶，是東區(qū)發(fā)展的率先受益者，毗鄰大型物流基地，扼守京津塘高速，是亦莊未來發(fā)展的重心。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA芯中心 項(xiàng)目小結(jié) 基本情況 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 亦城國(guó)際中心 項(xiàng)目地址 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榮華北路 13c1地塊 項(xiàng)目規(guī)模 一期：兩座寫字樓 二期：寫字樓、酒店、公寓 占地面積 一期： 17615㎡ 二期： 24000 ㎡ 建筑面積 一期： 86605㎡ 二期： 104738 ㎡ （地上建面） 建筑棟數(shù) 一期：兩棟 二期： 5棟 標(biāo)準(zhǔn)層面積 （一期） A座： 963— 1600 ㎡ B座： 926— 1500 ㎡ 主力戶型面積 （一期） A座： 250400㎡ B座： 1501500㎡ 層高 首層 10米，標(biāo)準(zhǔn)層 4米 租售狀態(tài) A座出租（未開盤）、 B座出售（售罄） 均價(jià) 20230元 /㎡ （對(duì)外報(bào)價(jià)）、 /㎡ 〃 日（出租） 16498元 /㎡ （實(shí)際成交） 整體規(guī)劃 ? 亦城國(guó)際中心是集 5A寫字樓、高端商務(wù)酒店、酒店式服務(wù)公寓、休閑娛樂中心于一體的大型城市綜合體，構(gòu)筑了國(guó)際化商務(wù)交流平臺(tái)； ? 一期擁有商務(wù)中心、多功能廳、空中花園、多媒體會(huì)議中心及商務(wù)會(huì)所等國(guó)際化商務(wù)配套。 ? 2023年北京寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià) 24788元 /平方米，與 2023年相比上漲 %；平均租金 169元人民幣 /平方米 〃 月，與 2023年相比上漲 29% 。 重要政策 政策影響 利好政策引導(dǎo)下， 大量的跨國(guó)企業(yè)將逐步進(jìn)入北京， 成為寫字樓市場(chǎng)重要的客戶來源，直接帶動(dòng)北京寫字樓市場(chǎng)發(fā)展 在政策限制下， 公建用地都轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?、商業(yè)、酒店物業(yè)產(chǎn)品，將直接加大這些物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 CBD東擴(kuò)： 2023年 5月份，北京市政府同意將 CBD沿朝陽(yáng)北路、通惠河向東擴(kuò)展至北京東四環(huán)路，新增面積約 3平方公里，并在朝陽(yáng)北路與農(nóng)展南路之間增加約 。 ?個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策： 對(duì)在高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化中做出重大貢獻(xiàn)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，市政府授予榮譽(yù)稱號(hào)并給予獎(jiǎng)勵(lì)，所獲獎(jiǎng)金免征個(gè)人所得稅。 ② 企業(yè)銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，對(duì)實(shí)際增值稅稅負(fù)超過 3%的部分即征即退；企業(yè)銷售其自產(chǎn)的集成電路產(chǎn)品，對(duì)實(shí)際增值稅稅負(fù)超過 6%的部分即征即退。本地塊所在的南部節(jié)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和實(shí)現(xiàn)企業(yè)總部辦公為主，集合商務(wù)辦公和商務(wù)配套等業(yè)態(tài)。 新城的定位決定了亦莊將是由高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的新城發(fā)展模式。其中常住人口 33萬(wàn)人左右，居住半年以上暫住人口 37萬(wàn)人左右。 交通： 7條地鐵有望通車 到 2023年底，城南地區(qū)開通亦莊線、大興線和房山線等三條線路。 北側(cè) 中鋼大仁商務(wù)樓，目前仍處于建筑初期階段 南側(cè) 緊鄰運(yùn)成街，與北京興基鉑爾曼酒店隔街相對(duì) 西側(cè) 榮華南路，為雙向六車道主路，車流量較多 東側(cè) 連通錦繡街，與北大制藥為鄰 北側(cè) 東側(cè) 南側(cè) 西側(cè) 榮京東街 舊宮 豆各莊 南苑 交通條件 緊鄰榮華路，建設(shè)中亦莊線和規(guī)劃中 L5線使交通更為便利， 為寫字樓、酒店、商業(yè)等物業(yè)提供了有利支撐。 兩帶： 指包括通州、順義 、 亦莊、 懷柔、密云、平谷的 “東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 北京城市 發(fā)展格局 北京城市發(fā)展格局中，亦莊作為獨(dú)立的新城， 承擔(dān)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心的職能。 對(duì)外交通便利，同外部各主要交通運(yùn)輸節(jié)點(diǎn)均有良好距離優(yōu)勢(shì)。 （ 1）兩帶：指沿京津塘高速公路向東南方向協(xié)調(diào)發(fā)展的生活帶、生產(chǎn)帶。 新城發(fā)展 — 小結(jié) 發(fā)展背景 ： 在城市發(fā)展背景下，亦莊新城將加速發(fā)展，力圖成為 “南部新區(qū)商務(wù)中心” 發(fā)展基礎(chǔ)： 亦莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，人口持續(xù)增長(zhǎng)，交通便捷，各個(gè)層面構(gòu)筑亦莊新城堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。 ?對(duì)一般納稅人銷售其自行開發(fā)的產(chǎn)品， 2023年前按 17%征收增值稅，對(duì)實(shí)際稅負(fù)超過 3%的部分實(shí)行 即征即退 政策。 本項(xiàng)目應(yīng)著重解決高端辦公、商務(wù)服務(wù)以及高端休閑娛樂的建設(shè)開發(fā)，以滿足區(qū)域高端企業(yè)及商務(wù)人群的需求，形成對(duì)區(qū)域企業(yè)引進(jìn)政策的支持，同時(shí)借助本項(xiàng)目地塊優(yōu)秀的開發(fā)條件，建設(shè)一批符合高端企業(yè)辦公要求的產(chǎn)品。 中關(guān)村轉(zhuǎn)型： 2023年 7月 20日，海淀區(qū)政府發(fā)布 《 關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告 》 (以下簡(jiǎn)稱 《 通告 》 )，活躍在中關(guān)村西區(qū)的電子賣場(chǎng)、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、餐飲等業(yè)態(tài)被列為“不鼓勵(lì)發(fā)展業(yè)態(tài)”，鼓勵(lì)科技型和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)落戶。 ?第三產(chǎn)業(yè)比例增加將拉動(dòng)公建物業(yè)的發(fā)展。企業(yè)港 市政，電容總量 5000KVA 中央蓄冰空調(diào) ADSL，寬帶光纜 客梯 1噸，貨梯 2噸 北京國(guó)光高科大廈 10KV雙路供電 中央空調(diào) 有線電視 品牌奧的斯，客梯 4部，貨梯 1部 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 雙路供電系統(tǒng) 中央空調(diào) 無線網(wǎng)覆蓋 迅達(dá)電梯，客梯、 貨梯各一部 BDA國(guó)際廣場(chǎng) 10KV雙路供電系統(tǒng) 中央空調(diào)，四管制水環(huán)熱泵 系統(tǒng) 網(wǎng)通 東芝或通力電梯兩部 朝林大廈 雙路供電系統(tǒng)，每層用 電量達(dá) 64KW 美國(guó) “ 開利 ” 中央空調(diào) 衛(wèi)星及有線電視， IDD電話，寬帶網(wǎng)絡(luò) 三菱客梯共 4部，載重 1噸 項(xiàng)目配套 亦莊寫字樓項(xiàng)目硬件系統(tǒng)配套基本均采用雙路電源供電，中央空調(diào) +新風(fēng)系統(tǒng)， 寬帶接入 +無線手機(jī)信號(hào)覆蓋等。 靈活性 建筑單體可在平層和垂直方向上自由拆分、組合，使功能與硬件可靈活組合運(yùn)用，并預(yù)留硬件彈性設(shè)臵空間，提供適應(yīng)企業(yè)發(fā)展與無限成長(zhǎng)的可能。 天然采光 天然通風(fēng)和自然采光在地下辦公空間中得到了很好的運(yùn)用，避免了陰暗和潮濕，同時(shí)增加室內(nèi)的溫暖。 ?目前處于完善區(qū)內(nèi)綠化工作階段，預(yù)計(jì) 2023年 5月左右正式入住。 ?項(xiàng)目配套設(shè)施完善，功能齊全，下沉式園林廣場(chǎng)及空中花園極具特色。 B、 C、 D三座為 60007000平米的單棟規(guī)模。 區(qū)域發(fā)展 新城的發(fā)展促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加之利好政策推進(jìn)，將引發(fā)區(qū)域大量的高端商務(wù)、酒店及商業(yè)配套的需求。 19921998 初始階段 19992023 發(fā)展階段 2023年 — 至今 成型階段 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。區(qū)域雖有高端產(chǎn)品但與市區(qū)相比項(xiàng)目配臵并不突出。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 朝林大廈 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 力寶廣場(chǎng) 基本情況 項(xiàng)目地址 榮華中路與北環(huán)中路交口處 占地面積 5萬(wàn)㎡ 建筑面積 28萬(wàn)㎡ 棟數(shù) 4棟 5A級(jí)寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 待定 主力戶型面積 待定 層高 待定 租售狀態(tài) 待定 開盤時(shí)間 2023年上半年 均價(jià) 待定 ? 力寶廣場(chǎng)位于榮華中路與北環(huán)中路交口處，占地 5萬(wàn) ㎡ 。 ? 該項(xiàng)目一期為現(xiàn)房?jī)H剩 1棟，二期在建，最小面積為 4500㎡ 。 項(xiàng)目小結(jié) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 匯龍森國(guó)際 〃 企業(yè)港 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 北京國(guó)光高科大廈 基本情況 項(xiàng)目地址 大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地盛南街 1號(hào) 占地面積 2萬(wàn)㎡ 建筑面積 ㎡ 建筑棟數(shù) 4 標(biāo)準(zhǔn)層面積 6812607㎡ 主力戶型面積 500020230㎡ 層高 4米（凈高） 租售狀態(tài) 出租、出售（整棟） 開盤時(shí)間 20235 租售情況 1號(hào)樓已售 均價(jià) 租金 /㎡ 〃 日；售價(jià) 16000元 /㎡ ? 國(guó)光高科大廈位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地盛南街 1號(hào)，緊鄰西環(huán)中路，交通較為便利。主體建筑兩側(cè)巨大的空間不僅作為交通通道，也為通風(fēng)留下了很好的通道。 基本情況 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 經(jīng)開國(guó)際企業(yè)大道 項(xiàng)目地址 景園北街 2號(hào) BDA國(guó)際企業(yè)大道 項(xiàng)目規(guī)模 一期：花園式獨(dú)立企業(yè)建筑 二期： 16棟 718層建筑單體及 5000㎡ 會(huì)所 占地面積 一期： 17615㎡ 二期： 24000 ㎡ 建筑面積 一期： 11萬(wàn)㎡ 二期： 19萬(wàn)㎡ 建筑棟數(shù) 一期： 15棟 二期： 16棟 標(biāo)準(zhǔn)層面積 一期： 400900㎡ 二期： 4001000 ㎡ 主力戶型面積 一期： 10003000 ㎡ 二期： 40008600㎡ （整售）、 700㎡ 左右（散售） 層高 一期：標(biāo)準(zhǔn)層 二期：首層 、標(biāo)準(zhǔn)層高 租售狀態(tài) 二期：整售（ 95%）、散售（ 5%） 均價(jià) 10000元 /㎡ 開盤時(shí)間 2023年 3月 銷售情況 售罄 定位特色 生態(tài)辦公 整體規(guī)劃 ? 經(jīng)開國(guó)際企業(yè)大道以花園式獨(dú)立企業(yè)建筑和 16棟718層的建筑單體組成。 三、市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)表現(xiàn) 整體行業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 寫字樓項(xiàng)目分布 亦城國(guó)際 BDA芯中心 北京國(guó)光高科大廈二期 匯龍森國(guó)際企業(yè)港 嘉捷科技園 經(jīng)開國(guó)際企業(yè)大道 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 隆盛大廈 BDA國(guó)際廣場(chǎng) 力寶廣場(chǎng) 在售 已售 朝林大廈 亦莊寫字樓項(xiàng)目主要分布在京津塘高速公路西側(cè)，亦莊線沿線附近。 宏觀市場(chǎng)分析 — 政策表現(xiàn) — 行業(yè)政策 京 15條： 京籍家庭只可擁有二套住房；非京籍人員在北京連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅的可限購(gòu)一套住房。 根據(jù)規(guī)劃，金融核心區(qū)將從原來規(guī)劃的 。數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園企業(yè)員工租用總公司投資的職工公寓的，可享受租金補(bǔ)貼。 區(qū)域政策 — 現(xiàn)狀分類 — 高新技術(shù)企業(yè)政策 ?企業(yè)所得稅減按 15%稅率征收。 新城發(fā)展 — 發(fā)展前景 — 小結(jié) 亦莊新 城定位 新城定位決定亦莊將是由高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的新城發(fā)展模式，新城發(fā)展隨產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)向 國(guó)際化新城發(fā)展 ，形成 “以業(yè)興城，以城促業(yè)” 發(fā)展格局。 國(guó)際高端產(chǎn)業(yè)新城：