【正文】 。 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 由旗艦企業(yè)引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并涌現(xiàn)出大量上下游及服務(wù)性企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)明顯。 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 相同或相關(guān)企業(yè)地理集中，開(kāi)始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 工業(yè)企業(yè)的地理聚集，尚未形式主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 低碳科技 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目發(fā)展方向 項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)定位 新城核心 市場(chǎng)分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸回暖，亦莊寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在需求，具有一定發(fā)展空間。 因此，以高端寫(xiě)字樓為核心，輔以配套商業(yè)、酒店等高端商務(wù)體項(xiàng)目是本項(xiàng)目的發(fā)展方向。 ?拿地未建項(xiàng)目較多，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)較大，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 ?區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓產(chǎn)品檔次不高，主要為中低端產(chǎn)品。 ?相對(duì)于市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，亦莊區(qū)域具有明顯價(jià)格和辦公成本優(yōu)勢(shì)，具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 市場(chǎng)小結(jié) ?亦莊寫(xiě)字樓 10年租賃市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)均有回暖跡象，與整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇有很大關(guān)系。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 潛在供應(yīng) 拿地未建項(xiàng)目 未來(lái)區(qū)域?qū)懽謽且?guī)劃供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ?該項(xiàng)目綜合規(guī)劃全面，定位高端，且在我項(xiàng)目附近，未來(lái)將重點(diǎn)關(guān)注。 整體規(guī)劃 項(xiàng)目小結(jié) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 力寶廣場(chǎng) ?力寶廣場(chǎng)是大型的國(guó)際綜合體項(xiàng)目，包括 5A級(jí)寫(xiě)字樓、大型 shopping mall、集中式商街、高端國(guó)際公寓等。 ? A座為 80米高主樓， 20230平米超大規(guī)模。 ? 地理位臵優(yōu)越，緊鄰亦莊線萬(wàn)源街站，公共交通便捷。 項(xiàng)目小結(jié) ?該項(xiàng)目為辦公及商業(yè)為一體的綜合性寫(xiě)字樓，戶型面積在 50600㎡之間； ?該園區(qū)硬件設(shè)施完備，擁有先進(jìn)的各項(xiàng)自動(dòng)化系統(tǒng)，人性化設(shè)計(jì)為入住企業(yè)提供更為方便快捷的辦公條件； ?項(xiàng)目擁有中小戶型，空間緊湊布局規(guī)整，可滿足中小企業(yè)的入住需求； ?目前大廈租金為 /㎡ 〃 日，出租率達(dá) 90%以上。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 朝林大廈 朝林大廈入駐企業(yè) 行業(yè) 屬性卡巴齊五金制品銷售，安裝中心 五金制品 部門(mén)金貿(mào)金聯(lián)投資有限公司 投資 公司北京宏信廣源投資發(fā)展有限公司 投資 公司金科貿(mào)通（北京）科技有限公司 科技 分公司荷蘭艾斯柏特醫(yī)療系統(tǒng)國(guó)際公司北京代表處 醫(yī)藥 辦事處米亞基貿(mào)易（上海）有限公司北京辦事處 貿(mào)易 辦事處北京義才和銳生物技術(shù)有限公司 生物技術(shù) 公司北京德卡建筑工程有限公司 工程 公司北京鼎善元科技有限公司 科技 公司北京市輕中華安公司駐經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目部 其他 部門(mén)北京瑞思達(dá)化工設(shè)備有限公司 化工 公司北京中天誠(chéng)威電子科技發(fā)展有限公司 科技 公司匯瑞實(shí)業(yè)有限公司 工業(yè)用膠 公司北京欣泰珂斯科技有限公司 科技 公司北京靚檳酒業(yè)有限公司 酒業(yè) 公司密科理公司北京辦事處 電子 辦事處北京華油泰科天然氣管道技術(shù)服務(wù)有限公司 天然氣 公司意大利A3設(shè)計(jì)有限公司北京代表處 設(shè)計(jì) 辦事處日本莎羅雅株式會(huì)社北京代表處 服裝 辦事處大禹時(shí)代環(huán)保科技發(fā)展（北京）有限公司 科技 分公司中國(guó)石油集團(tuán)海洋工程有限公司 工程 公司瑞士錫克拜公司北京代表處 油墨 辦事處美國(guó) LG M 國(guó)際公司 醫(yī)療器械 醫(yī)療 公司北京杰斯菲克煤氣化技術(shù)有限公司 煤氣 公司北京康特榮寶電子有限公司 電子 公司北京朝林集團(tuán) 綜合 公司行業(yè)構(gòu)成示意圖30%7%7%4%8%8%8%4%8%4%4% 4%4%科技 投資 化工 服裝 工程醫(yī)療醫(yī)藥 基礎(chǔ) 貿(mào)易 其他 五金制品酒業(yè) 設(shè)計(jì) 油墨企業(yè)屬性示意圖8%31%61%分公司 辦事處和部門(mén) 公司入駐企業(yè)以科技類為主，企業(yè)具有一定實(shí)力，對(duì)辦公有較高要求。 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)突出 該項(xiàng)目中擁有的中小戶型為中小企業(yè)提供了更為舒適、合理的入住空間，格局緊湊分布規(guī)則，對(duì)于亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)依附大企業(yè)生存的下游中小企業(yè)極具吸引力。 ? 朝林大廈與管委會(huì)入駐的博大大廈為姊妹樓，稅務(wù)、工商職能部門(mén)大廳敞開(kāi)辦公，開(kāi)辟一站式服務(wù)大廳，與政府部門(mén)零距離接觸，大大提高申辦效率。日 ? 朝林大廈位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)榮華中路，占地 ㎡ 。 ?目前二期售價(jià) 10000元 /㎡ ，由于單棟建筑面積較大，銷售速度較為緩慢。 項(xiàng)目小結(jié) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA國(guó)際廣場(chǎng) ?該項(xiàng)目分二期建設(shè)，一期為現(xiàn)房共 8棟目前僅剩 1棟；二期在建中，共 14棟，最小面積 4500平方米。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA國(guó)際廣場(chǎng) 配套設(shè)施 主體結(jié)構(gòu) 玻璃幕墻 停車位 630個(gè) 電力系統(tǒng) 10KV雙路供電系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)，四管制水環(huán)熱泵系統(tǒng)，新風(fēng)量 30m179。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — BDA國(guó)際廣場(chǎng) 基本情況 項(xiàng)目地址 大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)榮京西街 占地面積 4萬(wàn)㎡ 建筑面積 12萬(wàn)㎡ 建筑棟數(shù) 一期 8棟，二期 14棟 標(biāo)準(zhǔn)層面積 380600㎡ 主力戶型面積 30008000㎡ 層高 （標(biāo)準(zhǔn)層）、 LOFT 租售狀態(tài) 售 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 202311 出租情況 一期僅剩 1棟，二期在售 均價(jià) 10000元 /㎡ 整體規(guī)劃 ? 鄰近西環(huán)中路，附近有亦莊線榮京西街站，交通比較便利。 ?由于是工業(yè)用地性質(zhì)，因此該項(xiàng)目只能采取整售或散租的銷售模式。 主體結(jié)構(gòu) 磚墻框架 停車位 152個(gè) 電力系統(tǒng) 雙路供電系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào) 通訊系統(tǒng) 無(wú)線網(wǎng)覆蓋 電梯系統(tǒng) 迅達(dá)電梯，客梯、 貨梯各一部 配套設(shè)施 項(xiàng)目小結(jié) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 ?該項(xiàng)目位于亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)同濟(jì)南路，周邊配套較為稀缺，主要以工業(yè)廠房及待開(kāi)發(fā)用地為主，整體商務(wù)氛圍極度缺乏。 ? 該項(xiàng)目一期建設(shè) 4棟獨(dú)棟辦公樓，園內(nèi)配有多層廠房及單層廠房。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 基本情況 項(xiàng)目地址 大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)同濟(jì)南路 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡（規(guī)劃總建面 6萬(wàn) ㎡ ） 建筑棟數(shù) 一期： 4棟 3500㎡ 獨(dú)棟辦公樓； 6000㎡多層廠房， 7000㎡ 單層廠房 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2500㎡ 主力戶型面積 6252023㎡ 層高 （標(biāo)準(zhǔn)層） 租售狀態(tài) 租、售（整棟） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 202311 均價(jià) 租金： /㎡ 〃 日；售價(jià) 8500元 /㎡ 整體規(guī)劃 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園 ? 澤青科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)同濟(jì)南路，占地 ㎡ 。 ?交通較為便利，現(xiàn)代化服務(wù)較為完善。 配套設(shè)施 項(xiàng)目小結(jié) ?該項(xiàng)目為工業(yè)用地，共四棟，整層出租或整棟購(gòu)買(mǎi)；標(biāo)準(zhǔn)層面積為 6812607㎡ 。 ? 1號(hào)樓（ L型建筑物）、 2號(hào)樓（ I型建筑物）和 3號(hào)樓（長(zhǎng)方形建筑物）， 4號(hào)樓（半圓形建筑物） 13層為員工食堂。 ?該項(xiàng)目在規(guī)劃布局上包括獨(dú)棟式的辦公組團(tuán)、集合式的商務(wù)組團(tuán)以及小面積的科研辦公用房等多種類型產(chǎn)品，戶型面積在 30010000㎡之間； ?該園區(qū)硬件設(shè)施完備，為國(guó)內(nèi)外中小型高新技術(shù)企業(yè)搭建合作平臺(tái)，創(chuàng)建中外企業(yè)技術(shù)合作服務(wù)體系； ?后期產(chǎn)品以定制性服務(wù)為主，滿足不同企業(yè)的特殊需求； ?目前園區(qū)內(nèi)綜合樓可租可售，項(xiàng)目屬于工業(yè)廠房立項(xiàng)，不能取得商品房預(yù)售證，售價(jià) 8600元 /㎡ 、租金 /㎡ 〃 日，具有一定得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，整體銷售速度較為穩(wěn)定。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 匯龍森國(guó)際 〃 企業(yè)港 項(xiàng)目特點(diǎn) 入駐企業(yè) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 匯龍森國(guó)際 〃 企業(yè)港 產(chǎn)業(yè) 企業(yè) 高新技術(shù) 愛(ài)發(fā)科真空技術(shù)有限公司北京辦事處、北京尊宏科技發(fā)展有限公司、北京維他科技有限公司、北京東港嘉年華安全信息技術(shù)有限公司、北京金點(diǎn)睛科技有限公司、普其利網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 能源 北京北島能源技術(shù)有限公司 研發(fā) 戴耐德語(yǔ)言軟件系統(tǒng)開(kāi)發(fā)有限公司、 制造 北京華隆機(jī)電工程有限公司 其他 魯西人力資源北京有限公司 、 大地文化傳播集團(tuán) 、 北京譽(yù)興富餐飲管理有限公司 、 TOM在線有限公司 匯龍森國(guó)際 同時(shí)考慮到有些小型高新技術(shù)企業(yè)可能剛剛起步，提供了更為靈活的酒店式小面積科研辦公用房，而且還配臵了獨(dú)立式的多層專業(yè)生產(chǎn)廠房。 ? 園區(qū)既有獨(dú)棟式的企業(yè)辦公研發(fā)組團(tuán)，也配備了集合式的企業(yè)商務(wù)組團(tuán)，同時(shí)考慮到有些小型高新技術(shù)企業(yè)可能剛剛起步，提供了更為靈活的酒店式小面積科研辦公用房，而且還配臵了獨(dú)立式的多層專業(yè)生產(chǎn)廠房。 項(xiàng)目小結(jié) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 嘉捷科技園 基本情況 項(xiàng)目地址 大興區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)科創(chuàng) 14街 99號(hào) 占地面積 5萬(wàn)㎡ 建筑面積 20萬(wàn)㎡（ 10萬(wàn)㎡ 已開(kāi)發(fā)、 10萬(wàn)㎡ 在建中） 建筑棟數(shù) 15棟（無(wú) 1 14） 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1000㎡ ；綜合樓 3000㎡ 主力戶型面積 3003000㎡ 層高 1樓一層層高 、二至六層層高 、地下 1層層高 ； 6樓地上 5層地下 1層，一層層高、二至五層層高 、地下 1層層高 租售狀態(tài) 12萬(wàn)（ 75%）整售 / 8萬(wàn)（ 25%）散售，散售部分亦可出租 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 在售部分 07年 11月開(kāi)盤(pán)現(xiàn)房銷售、在建部分 09年下旬開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì) 2023年年底入住 銷售情況 獨(dú)棟類產(chǎn)品銷售情況良好，銷售率接近 80%；綜合樓散售部分相對(duì)滯銷（業(yè)務(wù)員介紹） 均價(jià) 8600元 /㎡（售價(jià)）、 /㎡ 〃 日（出租） ★ 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 匯龍森國(guó)際 〃 企業(yè)港 整體規(guī)劃 ? ? 匯龍森國(guó)際 ?企業(yè)港項(xiàng)目位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū) D4地塊，占地五公頃。 項(xiàng)目特點(diǎn) ?嘉捷科技園區(qū)布局完整、規(guī)劃有序，分為東、西二個(gè)區(qū)域，東、西區(qū)現(xiàn)已售罄； ?該項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品分為整售及散售兩種，整售面積集中在 12005800㎡ 之間，散售面積集中在 150450㎡ 之間； ?該項(xiàng)目擁有高端的節(jié)能環(huán)保技術(shù)，在節(jié)約經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也避免了環(huán)境質(zhì)量退化和生態(tài)失衡； ?項(xiàng)目東區(qū)入駐企業(yè)以高新技術(shù)、先進(jìn)制造業(yè)為主，其次是批發(fā)零售及商務(wù)服務(wù)類企業(yè)。 建筑 主樓中庭可自然通風(fēng)，天氣較熱時(shí)，空氣從建筑底部或中間層進(jìn)入，在中庭自然上升，再?gòu)捻敳颗懦?。園區(qū)內(nèi)形成的小庭院，是安靜的綠色空間。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 嘉捷科技園 東區(qū) 已售 項(xiàng)目配套 主體結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)為主，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為輔 停車位 300個(gè) 電力系統(tǒng) 亦莊供電局 空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)、支持新風(fēng)系統(tǒng) 通訊系統(tǒng) 電話： DDN、 ISDN,公共天線：衛(wèi)星、光纖電纜 ,中國(guó)網(wǎng)通寬帶中心北方總部、開(kāi)發(fā)區(qū)電信局 電梯系統(tǒng) 預(yù)留電梯井 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 嘉捷科技園 小氣候營(yíng)造 充分利用陽(yáng)光，空氣、水和綠色植物作用。 BO2X企業(yè)匯位于亦莊的未來(lái)商務(wù)都心，毗鄰五環(huán)路，兩條輕軌交匯，便捷的交通體系，將這一區(qū)域納入了市區(qū)商務(wù)擴(kuò)張的版圖； ? 嘉捷科技園 Ⅱ 位于亦莊東區(qū)的啟始地帶，是東區(qū)發(fā)展的率先受益者，毗鄰大型物流基地，扼守京津塘高速，是亦莊未來(lái)發(fā)展的重心。 均價(jià) 9000元 /㎡ （出售）、 /㎡ 〃 日（出租） 整體規(guī)劃 ? 由 3棟寫(xiě)字樓組成，其中 13層為商業(yè)配套， 410層為商務(wù)辦公 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 隆盛大廈 停車位 350個(gè) 電力系統(tǒng) 雙路 10千伏供電系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng) 獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)，兩管制風(fēng)機(jī)盤(pán)管 ，配臵獨(dú)立機(jī)組 新風(fēng)量： 30立方米 /小時(shí) /人 通訊系統(tǒng) 寬帶接入 消防系統(tǒng) 按消防標(biāo)準(zhǔn)完成消防末端，包括煙感、噴淋 電梯系統(tǒng) 原裝三菱、 OTIS(或同檔次產(chǎn)品 )電梯，內(nèi)部精裝修 項(xiàng)目配套 分類 特征 購(gòu)買(mǎi)目的 自用為主 客戶行業(yè) 房地產(chǎn)、服裝、制造、醫(yī)藥、科技企業(yè)等 客戶來(lái)源 基本以國(guó)內(nèi)公司為主 主力客戶 中航科工購(gòu)買(mǎi) 8樓整層、瑞源安防科技購(gòu)買(mǎi) 10號(hào)整層、富貴鳥(niǎo)購(gòu)買(mǎi) 900平米，安邦保險(xiǎn)分公司等 客戶典型特征 主要為地緣性客戶：在周邊區(qū)域有生產(chǎn)廠房，隨著公司發(fā)展，需要滿足公司形象的辦公地點(diǎn)；開(kāi)發(fā)區(qū)寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相對(duì)便宜，節(jié)約成本 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) — 隆盛大廈 購(gòu)買(mǎi)客戶主要特征 ?隆盛大廈由 3棟標(biāo)準(zhǔn)層面積在 10003000㎡的寫(xiě)字樓組成，可自由分割，目前較為暢銷的面積在 600700㎡之間，吸引部分中小型企業(yè)入住，市場(chǎng)消化較快； ?13層商業(yè)為入住客戶提供了完善的配套服務(wù) ； ?整體配套設(shè)施齊全，但人性化設(shè)計(jì)及綠化率缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ?目前已售罄，成交價(jià)在 9000元 /㎡左右 ，租金 /㎡ 〃 日，匯集了投資信托公司、能源公司等在內(nèi)的中小型企業(yè)。 ?項(xiàng)目位臵優(yōu)越，兩棟“亦莊第一高度”辦公樓建筑更是提升了項(xiàng)目整體形象； ?項(xiàng)目分為一、二兩期，共計(jì) 59棟辦公樓，已售罄； ?該項(xiàng)目二期由 16棟 718層的建筑組成，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在 4001000㎡之間，可自由分割組合，便于不同類型企業(yè)的多樣化選擇； ?該項(xiàng)目一、二期已有大部分企業(yè)入駐，主要集中在高新技術(shù)、能源、服裝、電子研發(fā)及制造等行業(yè)。 多重定制 經(jīng)開(kāi)國(guó)際企業(yè)大道二期，在建設(shè)實(shí)施之前，企業(yè)可根據(jù)自身需要自主選擇空調(diào)、荷載、電梯等等硬件指標(biāo)，真正