【正文】 2023/1/24 23:40:2623:40:2624 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 24 一月 202311:40:26 下午 23:40:26一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 一月 2123:40:2623:40Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/24 23:40:2523:40:2524 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 一月 21一月 2123:40:2523:40:25January 24, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2123:40:2523:40Jan2124Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/1/24 23:40:2523:40:2524 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 。 一月 21一月 2123:40:2523:40:25January 24, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2123:40:2523:40Jan2124Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。缺少時尚的經(jīng)營主題及新穎的經(jīng)營管理理念，所以對于商場內(nèi)提袋率的調(diào)研數(shù)據(jù)相對較低。城市廣場打造室內(nèi)游樂場，為淄博推出的首例主題式商業(yè)項目互補 :p 同為商業(yè)開發(fā)，入市后能大力帶動淄博商業(yè)的發(fā)展與本項目對比分析佳世客淄博購物中心地理位置： 華光路和西九路路口西北角占地面積： 約 建筑面積： 12萬平米（一期 8萬平米）開發(fā)商： 青島永旺東泰商業(yè)有限公司投資： 8億元，其中外資占 65%開工日期： 2023年 5月項目進展速度 ： 自 2023年項目動工以來，目前已 封頂，招商工作基本完成，預(yù)計 2023年 4月份開始營業(yè)停車位： 地面 +地上三層共 2023個停車位項目概況佳世客淄博購物中心2023年 8月 8日開工項目定位：集購物、娛樂、餐飲、休閑于一體 的多功能綜合性現(xiàn)代化大型購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成： 百貨、超市、影院、電玩、 KTV、 電器經(jīng)營計劃： 全部持有，不對外銷售，百貨及超市 為自營已確認進駐品牌： 蘇寧電器、屈臣氏、 ONLY、 VERO MODA、馬克華菲等商業(yè)構(gòu)成佳世客淄博購物中心競爭 :p 處于城市規(guī)劃重點區(qū)域，發(fā)展前景大p 日本知名品牌，有一定的知名度，同時屬于政府大力支持項目互補 :p 同屬華光路區(qū)域，入市后可協(xié)同發(fā)展，擴大商圈影響力佳世客淄博購物中心位于政府未來規(guī)劃區(qū)域，但不確定因素較多，市場培育期相對較長與本項目對比分析北京石景山萬達 借鑒案例五北京石景山萬達百貨五星級酒店5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓公寓公寓商業(yè)街p 北京石景山萬達廣場，坐落于長安街延長線上，占據(jù)石景山核心區(qū)域，是目前石景山區(qū)、西長安街唯一 的大型綜合體項目p 北京石景山萬達廣場，是萬達集團斥巨資取的北京石景山區(qū)銀河商務(wù)區(qū) 2期項目用地，占地 7萬平米，總 建筑面積 28萬平方米，規(guī)劃有高檔酒店、 5A級寫字樓、 國際連鎖超市、多功能影院、大型娛樂城、高 檔百貨商場、步行商業(yè)街和綜合餐飲 等多重功能的城市綜合體總體規(guī)劃百貨： 萬千百貨， 超市： 家樂福， 2萬平米次主力店：運動店： 運動 100， 3300平米 電器： 國美電器， 4460平米影院： 萬達國際影城， 餐飲 ：主題餐廳， 7000平米娛樂： 大歌星 KTV， 5500平米；神采飛揚電玩城，約 2400平米兒童： 紅黃藍親子園， 600平米家樂福超市 運動 100 國美電器主力店：步行商業(yè)街萬千百貨 萬達國際影城主題餐廳 大歌星 KTV 神采飛揚電玩城 紅黃藍親子園室內(nèi)商業(yè)步行街： 3層， 室內(nèi)商業(yè)步行街：北京石景山萬達 商業(yè)構(gòu)成p 步行街內(nèi)業(yè)態(tài)組合豐富， nike、 kappa、 puma、 vero moda、 only、 jack jones等知名服裝服飾均 在此設(shè)有品牌旗艦店，肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、 味千拉面、權(quán)金城、麻辣誘惑等各種中外知名餐飲 、特色美食也全面進駐，生活配套服務(wù)設(shè)施齊全p 以步行街為主軸線，將百貨、超市、數(shù)碼電器、國 際影院、餐飲、健身娛樂等多種業(yè)態(tài)各大主力店緊 密相連，形成了商家資源和有效客流的高度共享， 為商家?guī)砹送⒌娜藲狻⑸虤夂拓敋?，商家?jīng)營 幾乎沒有的 “培育期 ”國美北京石景山萬達 業(yè)態(tài)組合特征p 石景山萬達廣場商業(yè)步行街采用國際時尚的空中走廊設(shè)計，全長為 180米，分為上中下三層，總 建筑面積 2萬平方米以上。 城市廣場打造的是城市綜合體，體量大、功能全，商業(yè)總體運行后將可能形成 高新區(qū)商業(yè)中心的地位p 名尚 城市廣場商業(yè)體量過大，入市時間不能明確把握，招商壓力大，資金回籠難度大本項目 體量適度，可把握及時入市時機，搶占市場，搶占先機名尚 城市廣場p 自建商業(yè)招租部分 70%持有超市：意向主力店家樂福百貨：計劃引進國外知名品牌百貨影院：擬引進中影星美院線與全球通合作的大型電影院室內(nèi)游樂場：計劃引進國外品牌p 自建商業(yè)銷售部分 30%銷售除去各個大型主力店之外的店鋪對外出售商業(yè)組成比例名尚 城市廣場地理位置： 位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)魯泰大道與西五路、西六路、 蘭雁大道圍合地片開發(fā)商： 北京昂展集團占地面積： 約 23萬平米建筑面積： 約 60萬平米（其中商業(yè)約 30萬平米） 項目定位： 集住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等為一體的城市 綜合體開工時間： 2023年 8月 8日總投資： 約 18億元p 其中商業(yè)部分：商業(yè)定位： 主題式超大型一站式綜合購物中心建筑風(fēng)格： 迪斯尼建筑風(fēng)格業(yè)態(tài)組合： 超市、百貨、五星級影城、書城、室內(nèi)游樂城、 電玩城、真冰溜冰場、大型連鎖 KTV、美食廣 場、數(shù)碼電器城、酒吧、珠寶城、戶外運動主 力店、健身中心、大型餐飲及名品商業(yè)街2023年 8月 8日開工概況名尚 城市廣場四競爭項目距本項目直線距離名尚 例如：顧客逛購疲勞時，可有美味的特色餐飲 店、香醇的咖啡館、清香的功夫茶社或影院及游戲機房另其休息放松來得以互補，在這方 面對于我們的項目有很大的提升空間p 對于商戶的選擇性不強： 經(jīng)走訪，淄博市內(nèi)商業(yè)街對于底商無任何經(jīng)營約束及限制， 不符合商業(yè) 長期經(jīng)營性的特點p 經(jīng)營形象的重視程度有待提升： 經(jīng)營形象不僅僅是商場內(nèi)的裝修檔次規(guī)格，在此前提下更 重要的是員工的人員形象及服務(wù)意識與專業(yè)性，此問題不僅僅是關(guān)系到營業(yè)額，更會影響 到顧客對于商場的認知。目前空白購物中心作為商業(yè)的大型綜合體本地目前空白，一則大型購物中心對開發(fā)商資金實力要求很高；二則購物中心的經(jīng)營要求較高的商業(yè)運作經(jīng)驗和能力供應(yīng)活躍所有新建住宅小區(qū)均有一定面積用于銷售的底商，供應(yīng)活躍，但由于缺少主力店的帶動，且底商規(guī)模有限，物權(quán)分散，無法吸引優(yōu)質(zhì)商戶，因此目前底商租金較低、空置率較高，尤其不臨街的底商表現(xiàn)尤為明顯未來發(fā)展 保持市場影響力，但壟斷性會削弱 市場提升供應(yīng)會保持，但會更注重商業(yè)主題和業(yè)態(tài)的規(guī)劃超市 百貨 購物中心 底商市場提升商業(yè)市場特征總結(jié) 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)市場特征總結(jié) 商業(yè)品牌國際名品進入中國時間早；商品種類為手表、鞋等中國推廣力度強、市場影響力廣的國際運動休閑品牌主要為服裝類；國際品牌進入不多；非當(dāng)季最新款式運動休閑品牌時尚品牌大眾服裝多為在二、三線城市推廣力度強的國內(nèi)服裝服飾品牌餐飲休閑娛樂國際知名快餐；休閑娛樂設(shè)施發(fā)展遲緩品牌空白　　　　國際知名化妝品品牌；　更多國際時尚服飾品牌；　設(shè)計新穎，針對年輕時　尚人群的國內(nèi)服飾品牌；　主題、時尚餐廳；　中高檔中餐廳； 數(shù)字影城 大型連鎖 KTV 電玩城 兒童體驗中心商業(yè)市場特征總結(jié) 商業(yè)品牌消費結(jié)構(gòu)不平衡，留在本地的消費力水平和檔次都不夠內(nèi)向型：普通居 民消費特征明顯本地化、內(nèi)向化 外向型：消費力 最強的中青年消 費力外流至濟南 青島、京津及日、 韓地區(qū)攔截外流消費力攔截外流消費力對本項目發(fā)展的主要啟示商業(yè)市場特征總結(jié) 消費特征淄博現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營的不足：p 對于商廈或購物中心一般遵循業(yè)態(tài)比例分配原則為：零售：餐飲：娛樂 =52： 18： 30的產(chǎn)業(yè) 經(jīng)營黃金比例 （可適當(dāng)調(diào)整），全淄博現(xiàn)有商廈還是以百貨業(yè)態(tài)為主，內(nèi)部娛樂及餐飲相對薄 弱，未能在功能和形式上體現(xiàn)出異業(yè)互補。張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)整體檔次不高，配套設(shè)施和服務(wù)水平有待加強，可提升發(fā)展的空間較大張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析 雍庭洗浴中心目前淄博張店區(qū)的洗浴中心