【正文】 項(xiàng)目發(fā)展周期評(píng)估216。 項(xiàng)目總體定位216。 定位考慮因素216。 L 專(zhuān)業(yè)護(hù)理品牌　 中檔L 日本專(zhuān)業(yè)化妝品　 中檔阿芙香薰 B 特色化妝品店 中檔冰皙一族 B 連鎖化妝品薈萃 中檔香薰個(gè)人護(hù)理　 中檔專(zhuān)業(yè)彩妝品牌 中檔國(guó)際香水薈萃 B 專(zhuān)業(yè)香水 中檔U2B B 專(zhuān)業(yè)彩妝品牌 中檔 新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)購(gòu)物中心商業(yè)品牌分類(lèi)MARKET RESEARCH食品 /餐飲類(lèi)品牌名稱(chēng) 鋪位樓層 品牌說(shuō)明 品牌檔位品諾高 K 　連鎖蛋糕店 中檔味多美 B 連鎖蛋糕店 中檔 B 連鎖蛋糕店 高端元綠壽司 B 連鎖旋轉(zhuǎn)壽司店 中檔味百年 B 福建餐飲店 中檔和合谷 B 快餐連鎖店 中檔康師傅牛肉面 B 臺(tái)灣牛肉面店　 中檔呷哺呷哺 B 連鎖火鍋店　 中檔味千拉面 B 日本連鎖快餐店　 中檔真功夫 B 連鎖快餐店　 中檔優(yōu)之良品 B 休閑食品　 中檔B 冰激凌 中檔貝爾多爸爸 B 連鎖甜點(diǎn)店 中檔B 　國(guó)際連鎖快餐　 中檔 新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)購(gòu)物中心商業(yè)品牌分類(lèi)MARKET RESEARCH品牌名稱(chēng) 鋪位樓層 品牌說(shuō)明 品牌檔位M 　國(guó)際連鎖快餐 中檔安緹拉 M 國(guó)際連鎖快餐　 中檔 M 冰淇淋吧　 中高檔芭克 .閃冰 F 水吧　 中檔F 冰淇淋吧　 中檔星巴克 L 國(guó)際連鎖咖啡店　 中檔 39。s L 　時(shí)尚飾品 中檔L 　流行玩具 中檔晴雪動(dòng)漫 L 　專(zhuān)業(yè)動(dòng)漫產(chǎn)品 中檔銀翼 L 　流行銀飾 中檔39。 新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)購(gòu)物中心酒店式公寓 “匯峰閣 ”MARKET RESEARCHu 總建筑面積： u 樓層：地下一層（其中 ） — 地上五層u 經(jīng)營(yíng)理念：引入全天候經(jīng)營(yíng)概念，利用國(guó)際影院及地鐵站長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)業(yè)所帶來(lái)的大量人流，實(shí)現(xiàn)延長(zhǎng)客流集中時(shí)u 間的作用 ；商業(yè)分為七部分，每部分都配有不同性質(zhì)的消費(fèi)項(xiàng)目，盡可能地減少消費(fèi)者的審視疲勞；并和位u 于 5層花園平臺(tái) “ 峰 ” （ 3千平米）相互連通u 目標(biāo)顧客：辦公白領(lǐng)階層u 銷(xiāo)售策略：每層 35%的面積出售，統(tǒng)一管理，承諾： 10年超過(guò) 100%的投資回報(bào)率u 經(jīng)營(yíng)狀況： 185戶(hù)商家u 售價(jià)： 4萬(wàn)元 /平米u(yù) 物業(yè)管理費(fèi)： 50元 /月 /㎡ 新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)購(gòu)物中心 商業(yè) “峰尚 ”MARKET 新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)購(gòu)物中心 商業(yè)平面布局MARKET 新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)共分為七層，每層為一條街，都配有不同性質(zhì)的消費(fèi)項(xiàng)目，盡可能地減少消費(fèi)者的審視疲勞 商業(yè)平面布局MARKET RESEARCH服裝 /服飾類(lèi)品牌名稱(chēng) 鋪位樓層 品牌說(shuō)明 品牌檔位歡樂(lè)無(wú)限 /迪斯尼 B 兒童　 中檔怪誕城之夜 B 特色店　 中檔 西遇 B 休閑男女裝 /鞋　 中檔阿童木 B （青少年）童裝　 中檔B 時(shí)尚箱包　 中檔漁 B 時(shí)尚特色女裝 中檔 B 流行女裝　 中檔熱風(fēng) B 休閑男女裝　 中檔.8 B 流行女裝 中檔秀丹名物 B 休閑男女裝 中檔M 流行女裝 高端M 流行女裝 中檔M 流行女裝 高端尚約 M 流行女裝　　 中檔愛(ài)美麗 M 流行女裝　 中檔 新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)購(gòu)物中心商業(yè)品牌分類(lèi)MARKET RESEARCH品牌名稱(chēng) 鋪位樓層 品牌說(shuō)明 品牌檔位M 流行女裝 中檔L 休閑男女裝 中檔 L 休閑男女裝 中檔L 女正裝 中檔L 女正裝 中高檔L 休閑男裝 中高檔 L 休閑男女裝 中高檔L 女正裝 中檔L 女正裝 高端L 女正裝 中檔L 女正裝 中高檔 L 女正裝　 中檔L 流行女裝　 中檔5 L 流行女裝　 中檔 a L 女正裝　 中檔 新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)購(gòu)物中心商業(yè)品牌分類(lèi)MARKET RESEARCH品牌名稱(chēng) 鋪位樓層 品牌說(shuō)明 品牌檔位 L 流行少淑裝　 中檔L 流行少淑裝　　 中檔L 專(zhuān)業(yè)內(nèi)衣　 中檔 L 時(shí)尚女裝 中檔L 流行少淑裝 中檔 L 休閑運(yùn)動(dòng)裝　 中檔39。周邊居住社區(qū)：萬(wàn)柳大社區(qū)、雙榆樹(shù)居住社區(qū)、高校周邊居住社區(qū)：華清家園、韋伯豪 … 新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)購(gòu)物中心基本概況MARKET RESEARCHu 供電系統(tǒng)： 10市政雙路供電，應(yīng)急電源：系統(tǒng)提供非正常狀態(tài)的緊急用電u 停車(chē)管理系統(tǒng)：停車(chē)場(chǎng)與門(mén)禁系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)等集成，設(shè)置車(chē)u 輛引導(dǎo)和警燈提示功能 u 電梯系統(tǒng)：商業(yè)部分共 8組扶梯，寫(xiě)字樓及公寓部分每棟分別有 4部客梯和 1部服務(wù)梯，保證每 3000平米 1部電u 梯，極大縮短了電梯等候時(shí)間。 u 項(xiàng)目周邊環(huán)境：u 周邊科學(xué)教育：匯集了以清華、北大、人大、理工大、北外等為代表的 73所大專(zhuān)院校和以中國(guó)科學(xué)院u 為代表的 232個(gè)研究院所u 新中關(guān)購(gòu)物中心借鑒案例分析MARKET 新中關(guān)購(gòu)物中心新中關(guān)購(gòu)物中心基本概況新中關(guān)都市綜合體由香港海灣集團(tuán)地產(chǎn)公司投資建設(shè)；海灣集團(tuán)的背景是消防器材企業(yè) 分別由寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店式公寓和會(huì)所組成；打造理念：以各類(lèi)型建筑功能互動(dòng)，形成城市形象和區(qū)域經(jīng)濟(jì) 形態(tài)的濃縮體 用地性質(zhì)：綜合用地，（其中：寫(xiě)字樓是 50年產(chǎn)權(quán)，公寓是 70年產(chǎn)權(quán)，而購(gòu)物中心是 40年的產(chǎn)權(quán)） 總建筑面積： 12萬(wàn)平米 占地： 限高： 70米 綠化率： % 空調(diào)系統(tǒng)：中央冷暖空調(diào)系統(tǒng) 停車(chē)位： 580輛（地下二、三層） 樓層：地下 4層，地上最高 19層MARKET RESEARCHu 項(xiàng)目位置：位于核心區(qū)黃莊，是中關(guān)村西區(qū)的南門(mén)戶(hù)，周邊交通便利，商業(yè)氣氛濃厚u 項(xiàng)目交通：u 40多條公交汽車(chē)、空調(diào)巴士線路縱橫交錯(cuò)，有 71 80 72 3 33 71運(yùn)通 106等u 地鐵 4號(hào)線、 10號(hào)線交匯處在黃莊，主出口設(shè)在項(xiàng)目商業(yè)部分的地下 2層u 距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng) 25公里，便捷的交通拉近您與世界的距離。消費(fèi)觀念上屬于先導(dǎo)型，如穿著朝著品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化方向發(fā)展，高收入戶(hù)的消費(fèi)已步入享受型階段 高收入的 “先導(dǎo)型 ”消費(fèi)群中等收入的 “發(fā)展型 ”消費(fèi)群中高收入的 “均衡型 ”消費(fèi)群20%較高收入： 09年人均可支配收入 ，略低于北京市平均水平，從講求消費(fèi)數(shù)量向消費(fèi)質(zhì)量轉(zhuǎn)變的階段，已構(gòu)成最具消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力和消費(fèi)開(kāi)始多樣化的群體，是繼高收入群體之后最為活躍的力量，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)開(kāi)始加快變動(dòng)、轉(zhuǎn)型、升級(jí)20%中等收入： 09年人均可支配收入 19947元。消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)觀念都發(fā)生了明顯的變化，不同消費(fèi)群體也表現(xiàn)出不同的消費(fèi)特征主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒MARKET 門(mén)頭溝調(diào)研分析門(mén)頭溝調(diào)研分析不同消費(fèi)群體變動(dòng)特征u 收入水平的不同導(dǎo)致消費(fèi)差距也在不斷擴(kuò)大，表現(xiàn)出不同的消費(fèi)特征，其中以中高收入群體變化最大綜述：門(mén)頭溝地區(qū)中高以上收入群體，消費(fèi)觀念不斷轉(zhuǎn)變、升級(jí)，消費(fèi)觀念已步入享受型階段，消費(fèi)能力較強(qiáng)，追求更有品質(zhì)、時(shí)尚化的東西。故本案在滿(mǎn)足主力商圈的消費(fèi)者外，還可對(duì)此區(qū)域人群進(jìn)行輻射。 大宗客戶(hù)消費(fèi)分析專(zhuān)題調(diào)研分析MARKET RESEARCH專(zhuān)題一 門(mén)頭溝調(diào)研分析MARKET 門(mén)頭溝調(diào)研分析門(mén)頭溝調(diào)研分析門(mén)頭溝調(diào)研前提u 門(mén)頭溝區(qū)位于北京城區(qū)正西偏南，其東部與石景山區(qū)、海淀區(qū)為鄰，南部與房山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)相連，西部與河北省琢鹿縣、淶水縣交界，北部與昌平區(qū)、河北省懷來(lái)縣接壤。本項(xiàng)目此時(shí)出現(xiàn)，應(yīng)與現(xiàn)有商業(yè)差異化，注重購(gòu)物品質(zhì)、時(shí)尚度及體驗(yàn)，同步國(guó)內(nèi)流行時(shí)尚品牌業(yè)態(tài)，使年輕中產(chǎn)階級(jí)、商務(wù)消費(fèi)群體所接受，使其更能注重品質(zhì)、享受生活本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展發(fā)向本項(xiàng)目的整體定位和業(yè)態(tài)組合應(yīng)尋找現(xiàn)有商業(yè)空白點(diǎn)，在現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上予以提升MARKET RESEARCH第五部分第五部分宏觀環(huán)境分析1項(xiàng)目宗地分析2石景山整體商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)3主力商圈商業(yè)市場(chǎng)分析4專(zhuān)題調(diào)研分析5項(xiàng)目總體定位7借鑒案例分析6物業(yè)管理體系建議9萬(wàn)達(dá)租金調(diào)查8租賃標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算11概念規(guī)劃方案10216。 20230 大賣(mài)場(chǎng) 08:30—22:00 無(wú)華聯(lián)超市（華聯(lián)商廈石景山店） 石景山路 22號(hào)萬(wàn)商大廈 7000 綜合超市08:3021:00 周日 — 周四08:3021:30 周五 — 周六 無(wú)京客?。ü懦悄下返辏?石景山區(qū)古城東街 800 社區(qū)超市 8： 00—21 ： 00 無(wú)u 項(xiàng)目主力商圈內(nèi)超市分布較多，規(guī)模已近 10萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)激烈u 超市類(lèi)型豐富，大到倉(cāng)儲(chǔ)式、小到社區(qū)型，足以滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體的日?；鞠M(fèi)u 以上所列代表超市除美廉美有電瓶類(lèi)便民車(chē)外均無(wú)班車(chē)，由此可見(jiàn)，均只針對(duì)區(qū)域內(nèi)周邊消費(fèi)群體綜述：項(xiàng)目主力商圈內(nèi)超市發(fā)展迅速，供應(yīng)量較大，均針對(duì)周邊居民的日?；鞠M(fèi)，對(duì)予以提升的精品超市還未涉足，這為本項(xiàng)目可尋找的現(xiàn)有市場(chǎng)空白點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)地調(diào)研MARKET 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)分析代表專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布213 4項(xiàng)目1 東方家園 (八角店）2 大中電器（魯谷東街店）3 蘇寧電器（石景山店）4 京西電子城MARKET 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析代表專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 類(lèi)型 開(kāi)業(yè)時(shí)間 體量（㎡） 市場(chǎng)定位東方家園 石景山阜石路 168號(hào) 家居建材綜合賣(mài)場(chǎng) 31000 “倉(cāng)儲(chǔ)式 ”家居建材超市大中電器（魯谷東街店） 石景山區(qū)玉泉路 51號(hào) 家電專(zhuān)賣(mài) 5000 家電專(zhuān)賣(mài)店蘇寧電器 (石景山店） 石景山區(qū)銀河大街 3號(hào) 家電專(zhuān)賣(mài) 3000 家電專(zhuān)賣(mài)店京西電子城 石景山區(qū)銀河大街 2號(hào) 電子配件及維修市場(chǎng) 7000 電子配件市場(chǎng)u 東方家園作為倉(cāng)儲(chǔ)式家居建材類(lèi)市場(chǎng)，一出現(xiàn)就提升了石景山區(qū)家居建材市場(chǎng)的發(fā)展水平，影u 響力及輻射范圍較廣u 家電專(zhuān)賣(mài)以知名連鎖店占據(jù)各個(gè)交通聚集點(diǎn)，覆蓋面廣u 京西電子城與中關(guān)村的電子商城相比有一定差距，目前以滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)電子配件及維修方面，經(jīng)營(yíng)狀況良好綜述：項(xiàng)目主力商圈內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)涵蓋各個(gè)方面，覆蓋面廣；開(kāi)業(yè)時(shí)間較早，有一定輻射力。否之，空有主題，但未落到實(shí)處，不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益價(jià)值最大化。只有如此，才能保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以良好的整體形象出現(xiàn)，保證經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)性、穩(wěn)固性，避免無(wú)序狀況的出現(xiàn)，得到消費(fèi)者的認(rèn)同，滿(mǎn)足消費(fèi)群體需求u 租賃方式：采取扣點(diǎn) +租金形式，其商業(yè)街租金達(dá) 48元 /天 /㎡（套內(nèi)建面），百貨扣點(diǎn) 1520%u 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)形式發(fā)展較為成熟，已有一批戰(zhàn)略合作品牌，租賃標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較為合理u 前期招商優(yōu)惠政策：預(yù)繳半年租金，經(jīng)營(yíng)一年，享受半年免租期；之后根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，可對(duì)月租金打 9折數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)地調(diào)研MARKET 購(gòu)物中心類(lèi)分析購(gòu)物中心類(lèi)分析u 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的出現(xiàn)在一定程度上滿(mǎn)足及引導(dǎo)區(qū)域消費(fèi)群體的消費(fèi)需求u 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)品牌眾多，但由于缺少鮮明主題定位，導(dǎo)致整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)缺乏一定個(gè)性，很難吸引區(qū)域外的消費(fèi)人群前往，以滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)家庭群體購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為主u 業(yè)態(tài)齊全，但購(gòu)物方面品質(zhì)、時(shí)尚度相當(dāng)不足，不能滿(mǎn)足都市白領(lǐng)的需求綜述：項(xiàng)目從規(guī)模上來(lái)說(shuō)與萬(wàn)達(dá)不可比擬，不足以與萬(wàn)達(dá)抗衡，但可以找到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的空白點(diǎn)，與其差異化經(jīng)營(yíng)。反應(yīng)當(dāng)今消費(fèi)者在滿(mǎn)足購(gòu)物的同時(shí)，也需相應(yīng)休閑、享受u 品牌檔次方面以當(dāng)代商城較高，但區(qū)域內(nèi)百貨品牌服裝方面過(guò)多以中老年人群為主，缺少時(shí)尚、流行類(lèi)品牌，對(duì)中青年消費(fèi)群體吸引力不大綜述：消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變促使百貨適應(yīng)增加一些相關(guān)輔助業(yè)態(tài)，可很好的促進(jìn)消費(fèi)，同時(shí)從現(xiàn)有服裝品牌看，中老年人群服裝品牌占據(jù)絕大份額，時(shí)尚、流行類(lèi)缺少，不足以滿(mǎn)足相當(dāng)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中青年消費(fèi)群體對(duì)時(shí)尚流行的追捧，本項(xiàng)目此時(shí)出現(xiàn)，應(yīng)對(duì)此予以重視數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)地調(diào)研MARKET RESEARCHq 綜述特征 說(shuō)明大型商業(yè)集中分布于城市主干道各商場(chǎng)均不聚集，坐落于城市主干道，交通便利，各自有一定的輻射力通過(guò)品牌差異定性商業(yè)檔次各百貨商場(chǎng)之間同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，目前通過(guò)品牌檔次差異來(lái)分化消費(fèi)群體，也有同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)精品時(shí)尚品牌偏少流失主流消費(fèi)者品牌、貨品偏大齡化，對(duì)中青年消費(fèi)群體缺少吸引力，降低購(gòu)買(mǎi)欲望經(jīng)營(yíng)模式傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定各商場(chǎng)在傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式下保持穩(wěn)定收入，但新的大型綜合商業(yè)的出現(xiàn)都將使收入情況隨之變局功能定位單一平面布局混亂以零售為主，相關(guān)輔助業(yè)態(tài)較少。 華倫天奴、圣大保羅、凱撒、卡蒂樂(lè)、萍果運(yùn)動(dòng)休閑：耐克、 、美津濃家居床品：多樣屋、菲仕樂(lè)、富安娜、恐龍紡織、夢(mèng)潔u 服裝服飾為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，早期開(kāi)業(yè)的星座商廈服裝服飾占比達(dá)到 95%，但隨著百貨商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間的推移，這一業(yè)態(tài)比例逐漸減少，相關(guān)業(yè)態(tài)比例增加。 、喬丹、特步、匹克 男裝：稻草人、袋鼠、韓城金狐貍、夢(mèng)特嬌、七彩馬、老爺車(chē) 女裝：慧之芳、莎爾依、融蓬、佳木秀、吉百依、維安蒂、齊丹皮衣、尚麗皮衣 皮鞋：森達(dá)、寶琪貝妮、花花公子、金利來(lái)、卡蒂樂(lè)、悅麗娜 床上用品：?jiǎn)⑷A、夢(mèng)飛、美羅、恒源祥、金和、賽雅 內(nèi)衣：俞兆林、暖倍兒、纖絲鳥(niǎo)、美亞天奴、小護(hù)士羊絨羊毛：金利來(lái)、花花公子、人頭鳥(niǎo)、正亞、珍貝、揚(yáng)帆、巨諾 兒童用品：貝貝、韋氏、好孩子、 、青蛙皇子、駱駝、芭比娃娃 北京華聯(lián)石景山店服裝服飾：85%超市： 10%其他： 3%餐飲： 2%化妝品：、美寶蓮、可貝爾、本草堂珠寶首飾：嘉藝珠寶、星港珠寶、銀河、香港億福、金爾曼、紫云女鞋：奧卡索、富貴鳥(niǎo)、森達(dá)、天美意、百