【正文】 2023/1/21 12:09:5312:09:5321 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 21 一月 202312:09:53 下午 12:09:53一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 一月 2112:09:5312:09Jan2121Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/21 12:09:5312:09:5321 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 一月 21一月 2112:09:5312:09:53January 21, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2112:09:5312:09Jan2121Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/1/21 12:09:5312:09:5321 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 。 一月 21一月 2112:09:5312:09:53January 21, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2112:09:5312:09Jan2121Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 143十 按總建筑面積 其他（報(bào)建費(fèi)等） 按總建筑面積 工程監(jiān)理費(fèi) 其他費(fèi)用 九 570 (二 +三 +四 +五 +六 )*3%管理費(fèi)用 七 1650 6400住宅 　 3000 　 按總建筑面積 市征代收費(fèi) 三 (11萬 ) 1090 12023 項(xiàng)目成本估算因此本項(xiàng)目的住宅價(jià)格控制在 33003600元 /平米，具體依據(jù)以后的形勢再定。由東向西推進(jìn)開發(fā)開發(fā)節(jié)奏——由南向北推進(jìn)開發(fā)n位置選擇原則n昭示與進(jìn)入：外部展示、進(jìn)入性n景觀資源：自然景觀、人文景觀n持續(xù)開發(fā)n避開競爭? 由于目前可以出入的道路只有汽車站前的道路，因此在開發(fā)過程中定先要保持道路的暢通，因此開發(fā)，必須是由東向西開發(fā)。? 商業(yè)存在一個(gè)長時(shí)間的醞釀炒作階段，對(duì)開發(fā)商的資金快速回籠不利。中軸線的處理方式 2開發(fā)建議和利潤分析啟動(dòng)期位置選擇空間可視性中軸線的處理方式 1通透感、寬敞感裝飾構(gòu)件豐富空間層次采光天幕n空間的通透：利用相互流通、內(nèi)外相互滲透的空間構(gòu)成，在分割空間有意識(shí)地使被分隔的空間保持某種程度的連通，使處于某個(gè)空間的人可以看到另外一些空間的景物，從而使空間彼此滲透、相互因借，從而大大增強(qiáng)空間的層次感。例：韓國明洞大街、深圳東門商業(yè)街。例：香榭麗舍大街、紐約第五大道、南京路、王府井大街。 pedestrianmostRoad，新加坡n維也納克恩頓大街 area，韓國n烏節(jié)路 dongShoppingShinjukuFIFTHn占地： 、總建筑約 11萬平方米n2023年 10月開工建設(shè)，于2023年 7月 9日開張n出租率 100%n業(yè)態(tài)主要設(shè)有：大型超市（法國家樂福）、主題商場、休閑娛樂（好樂迪音樂娛樂公司）、藝術(shù)中心 (上海證大現(xiàn)代藝術(shù)館 )、五星級(jí)酒店（委托美國著名酒店管理集團(tuán) Carlson旗下的 Raddision品牌經(jīng)營管理n海地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū)與區(qū)域商業(yè)中心 成功規(guī)劃案例大拇指廣場現(xiàn)在是上海非常著名的成功街區(qū)之一，成為現(xiàn)代街區(qū)典范。216。成功規(guī)劃案例明洞大街街區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)：以短街、曲徑、窄巷、小尺度共享空間營造愉悅的休閑購物空間216。n主街明洞大街長約 ，街道兩旁布滿了百貨公司、商場、餐廳、酒店、戲院，另外還有一批超現(xiàn)代大型購物廣場和商場、觀光酒店、金融機(jī)構(gòu)。內(nèi)部交通：每層共有 4個(gè)層高，水平無法實(shí)現(xiàn)無障礙通行，多種業(yè)態(tài)無法使用。東莞世博廣場商業(yè)價(jià)值最高的部分全部為主力店占據(jù)，造成主力店經(jīng)營紅火，人流量無法給商業(yè)街共享，而商業(yè)街區(qū)門可羅雀。216。216。如兵營般整齊排布的商業(yè)街某城市偉岸、寬大的商業(yè)街失敗規(guī)劃案例常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：寬大、筆直、大一統(tǒng)216。216。216。連道路都有藝術(shù)氛圍整體規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議定位背景 常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃： 兵營式 、 景觀式、廣場式216。具體規(guī)劃建議 生態(tài)和綠化的營造?繽紛元素 戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶型緊湊實(shí)用 ,南北雙陽臺(tái) ,景觀性好 .得房率高具體規(guī)劃建議 戶型參考由于項(xiàng)目地塊因素 ,不需要大量的建造園林，因此景觀主要以休閑小飾品為主導(dǎo)， 戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)戶型緊湊實(shí)用 ,南北雙陽臺(tái) ,景觀性好 .得房率高具體規(guī)劃建議 戶型參考房型 一室一廳一衛(wèi)面積區(qū)間3540平米㎡戶型評(píng)述通過偷面積的做法 ,將一個(gè)房間變成一個(gè)陽臺(tái) ,減少房型面積 ,以此增加房間的得房率。具體規(guī)劃建議 戶型參考房型 一室二廳一衛(wèi)面積區(qū)間㎡車流入口選擇在項(xiàng)目地勢低洼地塊，汽車站旁，以此減少成本戶型配比建議戶型基本建議n依據(jù)武宣市場的現(xiàn)狀，大量的客戶群體目前主體以居家為主，因此房型主體以三房為主，考慮項(xiàng)目的運(yùn)營時(shí)間較長，未來城市人口的增加及居家需求的變化，增加部分１房產(chǎn)品，以滿足未來市場的變化具體規(guī)劃建議 整體規(guī)劃葉脈式布局設(shè)置了東西走向的風(fēng)道，流暢的通風(fēng)帶動(dòng)了南北朝向房間的呼吸，實(shí)現(xiàn)真正的健康生態(tài)居住區(qū)北南葉脈式布局 ——編織建筑與建筑從園林中溢出，園林從建筑中流過，渾然有序通風(fēng)節(jié)能 ——樓宇間形成東西走向的波浪型風(fēng)道，在住戶形成穿堂風(fēng)具體規(guī)劃建議 建筑生態(tài)規(guī)劃為多層洋房產(chǎn)品 ,高層板樓產(chǎn)品具體規(guī)劃建議 建筑形態(tài)具體規(guī)劃建議 立面效果示意買房送空間具體規(guī)劃建議 樓頂露臺(tái)及閣樓房型 三室二廳一衛(wèi)面積區(qū)間110130㎡ A區(qū) C區(qū)臨街部分，可做兩層商業(yè)裙樓，商業(yè)街區(qū)，采用 1層商鋪的規(guī)劃，兩條小型道路，采用連體裙樓 1層商業(yè)方案；采用產(chǎn)品上，開間基本要保持 4米，進(jìn)深保持 1215米的原則；進(jìn)出入口及車流設(shè)計(jì)一個(gè)主口，一個(gè)次口的原則進(jìn)出口設(shè)計(jì)整體規(guī)劃：采取人車分流的方式，規(guī)劃整體性的停車場，統(tǒng)一停車，人行主入口選擇在商業(yè)入口，次入口選擇在上體公園位置。nB區(qū)nA區(qū)nC區(qū)商業(yè)性強(qiáng)居住性強(qiáng) 未來商住 價(jià)值高商業(yè)街n小區(qū)主入口n小區(qū)次入口充分利用項(xiàng)目的商業(yè)性，打造主題商業(yè)街區(qū)整體規(guī)劃展示 住宅部分棟棟退臺(tái)、緩坡式建筑布局，增強(qiáng)項(xiàng)目觀景性住宅部分基礎(chǔ)規(guī)劃產(chǎn)品類型：多層 +小高層 +高層的產(chǎn)品類型；擺放原則：采用退臺(tái)式，保證每棟都能看城市廣場建筑布局：采用大社區(qū)，多組團(tuán)的設(shè)計(jì)；道路排布原則：盡可能用結(jié)構(gòu)簡單清晰的環(huán)路、減少分叉。規(guī)劃商業(yè)方案注解：從項(xiàng)目地塊中間，切開一條 16米寬的商業(yè)街，并在東西向建設(shè)兩條小型商業(yè)街臨街部分，都設(shè)計(jì) 2層的商業(yè)裙樓。　　一站式生活　　大都會(huì)　項(xiàng)目的站位項(xiàng)目的地位 項(xiàng)目的品味項(xiàng)目的定位整體形象廣告精神：城市因此更美好核心客戶群次核心客戶群 輔助客戶群核心客戶群定位：城市中高收入者，包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、私人業(yè)主；次核心客戶群定位：返鄉(xiāng)置業(yè)客戶；輔助客戶群：農(nóng)村客戶客戶群體昭示產(chǎn)品規(guī)劃建議整體規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議整體規(guī)劃展示經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)面積可達(dá)到 3萬平米，臨街商鋪約 300個(gè)住宅面積：容積率建筑面積約 7萬平米。大都會(huì)引人聯(lián)想，匯聚新生力量與事物的潮流之地，工作與事業(yè)蒸蒸日上的火紅起點(diǎn)，同時(shí)也體現(xiàn)項(xiàng)目帶動(dòng)城市升級(jí)，催生新的生活和商業(yè)體系的強(qiáng)大力量。核心位置、景觀建筑、商業(yè)體系大盤園林景觀生活配套歷史文化交通規(guī)劃設(shè)計(jì)社區(qū)配套環(huán)境科技低碳選材地段戶型品質(zhì)為根，好盤運(yùn)作之基礎(chǔ)差異化的核心價(jià)值為主干項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)XX項(xiàng)目經(jīng)營及檔次定位項(xiàng)目功能檔次定位STREET項(xiàng)目規(guī)模及檔次定位項(xiàng)目價(jià)值體系地段：絕對(duì)中心商業(yè)配套：步行街、老城區(qū)商業(yè)體系 產(chǎn)品：城市綜合體本體：地王價(jià)值環(huán)境：唯一城市公園和廣場配套：學(xué)校、銀行、市場，完全具備項(xiàng)目價(jià)值描繪項(xiàng)目地王地塊，獨(dú)一無二城市認(rèn)知武宣縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，城市基礎(chǔ)建設(shè)和消費(fèi)力停滯不前， 城市化水準(zhǔn)低，消費(fèi)力與收入不對(duì)等，城市未來潛力大城市化程度低，可發(fā)展空間大城市即將轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)市場認(rèn)知市場平穩(wěn)，市場的供需平衡，價(jià)格和開發(fā)量每年都平穩(wěn)增長，可競爭資源小，市場剛性需求，存在較大空間潛力，１２０平米的戶型成為主流。租賃和購買商鋪?zhàn)铌P(guān)注的是商鋪所在地理位置、商業(yè)氛圍、交通便利程度及價(jià)格。中高檔消費(fèi)市場的空缺，具備 3萬平米左右的商業(yè)空間，商業(yè)模式也將轉(zhuǎn)型四、定位背景提練商業(yè)投資客戶1）、大部分客戶意愿選擇購買臨街門面，對(duì)商業(yè)裙樓和二樓興趣不濃2）、大多數(shù)客戶選擇投資的面積區(qū)間在 4060平米左右3）、大多數(shù)客戶都考慮商鋪的增值空間，對(duì)租金收益不抱太大希望經(jīng)營客戶1）、商戶絕大部分是租賃商鋪來經(jīng)營，經(jīng)營面積一般在 4060平方米、經(jīng)營商戶中多數(shù)對(duì)商鋪二層不太感興趣，同時(shí)表示不愿意上二樓經(jīng)營。3）、現(xiàn)有消費(fèi)群體嚴(yán)重外移，大量人群選擇在柳州等地購買中高檔消費(fèi)品4）、商業(yè)整體租金水平低，商鋪投資回報(bào)率不高，客戶購買積極性有待提高武宣縣零售商業(yè)未來發(fā)展前景1）、城市消費(fèi)真空十分明顯，在城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善的情況下，具有先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營管理和經(jīng)營方式的新型商業(yè)形態(tài)，具備極大的競爭優(yōu)勢和空間2）、市場確實(shí) 3萬平米左右商業(yè)的缺失，商業(yè)從傳統(tǒng)夫妻店模式，向街區(qū)集中型商業(yè)過度。項(xiàng)目啟示：多頻次推盤，滾動(dòng)開發(fā)，前期主推多層，戶型控制在１２０平米左右，戶型先進(jìn)，可贈(zèng)送面積武宣縣零售商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重要特點(diǎn)1）、武宣縣的零售業(yè)十分落后，主要以 “ 服裝、日雜、低端餐飲 ” 商業(yè)態(tài)為主，缺乏 “ 時(shí)尚、休閑、娛樂、大型餐飲 ” 等業(yè)態(tài)、更缺乏中高檔零售品牌。4）、周邊配套成熟度高，發(fā)展?jié)摿捎^二、定位背景提練