【正文】 電等。 賣場(chǎng)、超市、百貨類 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 服裝服飾類 服裝服飾類占 15%，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)二、三線品牌及外貿(mào)、普通貨品，多為中低檔次服裝服飾，中高檔系列很少，幾乎空白。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分析 休閑娛樂類 休閑娛樂類在本區(qū)域經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好，且越高檔場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)越好，其約占整個(gè)市場(chǎng)比重的 12%，主要圣羅蘭夜總會(huì)、夢(mèng)巴黎休閑中心、塞納河畔 KTV、宮廷寶貝 KTV、天上人間等；其中針對(duì)兒童的游樂場(chǎng)所較少，是較大的市場(chǎng)空缺。 本項(xiàng)目的同類行業(yè)則應(yīng)在質(zhì)量上和價(jià)格上吸引顧客。我們可以從他們的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商鋪?zhàn)饨?、面積、檔次等相關(guān)因素了解整個(gè)市場(chǎng)的基本情況，從而為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有力支持。 衛(wèi)清西路擁有易初蓮花、國(guó)美、樂購(gòu)等大型主力商家，主要經(jīng)營(yíng)服裝服飾、中西餐飲、家電手機(jī)、日用百貨、社區(qū)服務(wù)等，多為國(guó)內(nèi)二、三線品牌及私營(yíng)店。 原 有 商 業(yè) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 M a r k e t i n g E n v i r o n m e n t 商業(yè)環(huán)境綜述 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)以街鋪消費(fèi)為主要特征； 區(qū)域內(nèi)是典型的中低層次消費(fèi)市場(chǎng)，高檔消費(fèi)極少； 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人口主要為石化工人、本地居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、旅游人士，消費(fèi)年齡層次主要為 2045歲的中青年及兒童； 本項(xiàng)目位于新規(guī)劃的新城中心區(qū)，屬于社區(qū)型商業(yè)規(guī)劃，與現(xiàn)有的商業(yè)中心市場(chǎng)有明顯的區(qū)隔。 在新城區(qū)的中心地段 —— 龍山路松衛(wèi)南路，規(guī)劃有 27幢行政辦公與管理服務(wù)中心。 區(qū)域中心興起 整個(gè)城市容量的增大，其功能將極大地復(fù)雜化 .作為區(qū)域中心， 其經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的磁場(chǎng)中心作用也將增大。 主城區(qū)面積達(dá) ，城市建設(shè)用地。 交通配套完善，軌道交通線 M8通車，擁有直通浦東機(jī)場(chǎng)的磁懸浮列車。 T h e R e f e r e n c e s 我們的參考 商業(yè)市場(chǎng)全面發(fā)展階段案例 ——上海莘莊板塊 莘莊板塊，是閔行發(fā)展比較成熟的居住區(qū)，也是在售樓盤聚集的大型社區(qū)。其中商業(yè)圈營(yíng)業(yè)面積已達(dá) 7萬多平方米，已形成了一個(gè)相當(dāng)繁華的社區(qū)商業(yè)圈。 故考慮商業(yè)空間落實(shí)的幾個(gè)原則有： 龍翔路與海匯路交叉口的地塊將設(shè)置大賣場(chǎng)、中型影院、健身中心、瑜伽館等大型的主力店，以吸引人流向中心地塊及海匯路匯聚，以此提高海匯路上的商鋪售價(jià)； 龍翔路的兩端也將設(shè)置主力店，如兒童游藝場(chǎng)、冰場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、書店等，以此吸引項(xiàng)目周邊的人流匯集，同時(shí)達(dá)到促使人流循環(huán)流動(dòng)的目的，增加逗留時(shí)間，以增大消費(fèi)量； 沿海匯路兩邊的商鋪都為二層建筑形態(tài)，因?yàn)榇蔚缆飞系南M(fèi)群幾乎僅依賴本社區(qū)內(nèi)部及周邊步距 10分鐘內(nèi)的人流，而人流量的稀少則一定會(huì)導(dǎo)致二層以上的商鋪難以出售，這也是社區(qū)型商業(yè)建筑規(guī)劃的定律所決定的。 假設(shè)單層建筑面積為 200㎡ ， 4層的建筑形式，在 16800 ㎡ 的土地上將有約 50棟的建筑。 空 間 落 實(shí) 建 議 A r c h i t e c t u r a l L a y o u t 空間落實(shí)方案綜述 綜上，本項(xiàng)目無論選擇何種空間落實(shí)方案，都存在建筑面積與土地使用面積之間的矛盾，即在現(xiàn)有的 110000平方米建筑面積的要求下，土地不夠用或容積率過大的問題，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商投資與收益之間的沖突。 商 業(yè) 未 來 預(yù) 期 B u s i n e s s F o r e c a s e 商業(yè)未來預(yù)期 引進(jìn)復(fù)合項(xiàng)目實(shí)際需要的業(yè)態(tài)，以造成對(duì)老城區(qū)原有商業(yè)格局的沖擊，顛覆舊有的商業(yè)格局，并樹立在新城核心區(qū)的特色地位，將項(xiàng)目打造成金山新城區(qū)以特色取勝的商業(yè)標(biāo)桿； 打造主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目對(duì)周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，輻射范圍，吸引人氣，強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低風(fēng)險(xiǎn)； 商業(yè)街盡可能產(chǎn)權(quán)明析，即使引進(jìn)大面積主力店，考慮采取適合的產(chǎn)權(quán)分割方法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確保回?cái)n資金； 大型綜合超市能夠形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)行成功有利，減弱可能帶來的租售矛盾； 以小面積的購(gòu)物業(yè)態(tài)為主力，盡可能的多的分割商鋪，以低總價(jià)的方式吸引客戶投資； 針對(duì)周邊臨近項(xiàng)目的大型賣場(chǎng)設(shè)置，應(yīng)及早規(guī)劃。= 以項(xiàng)目 D中平均 租金 為參考： 247。 空 間 落 實(shí) 建 議 A r c h i t e c t u r a l L a y o u t 將此地塊設(shè)計(jì)成“回”字形的空間形態(tài)。 在租售比為 40： 60的前提下，空間形態(tài)大部分應(yīng)為三層，同時(shí)存在三層商鋪銷售難的問題與商鋪進(jìn)深過大的難題。 時(shí) 間 與 空 間 的 桎 梏 時(shí)間 行政教育等公建設(shè)施的完善 優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入 商業(yè)商務(wù)生活的成型與成熟 商業(yè)項(xiàng)目的養(yǎng)鋪周期 空間 市場(chǎng) 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種組合 商業(yè)氛圍的培育、商業(yè)成熟度的培養(yǎng) 市場(chǎng)接受過程的成長(zhǎng) 人 氣 當(dāng)新城中心城區(qū)開發(fā)全面進(jìn)展中，住宅市場(chǎng)前景廣闊 當(dāng)新城老區(qū)的商業(yè)購(gòu)物模式略顯呆板，有待突破 T h e G a p 現(xiàn) 實(shí) 與 目 標(biāo) 的 差 距 社區(qū)型商業(yè)發(fā)展的全新導(dǎo)向 目標(biāo)消費(fèi)受眾的思考 解決之道的探索 構(gòu) 建 C o n s t r u c t i n g 目標(biāo)消費(fèi)受眾的思考 共同身份：社會(huì)的 中堅(jiān)力量 共同作用：推動(dòng) 新消費(fèi)意識(shí) 新消費(fèi)模式 新消費(fèi)理念 未來客群的共性 ？ 目標(biāo)消費(fèi)受眾主基調(diào)：金山區(qū)中產(chǎn)階層 有著堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具備良好消費(fèi)能力，消費(fèi)意識(shí)正與日俱進(jìn) O u r C o n s i d e r 針對(duì)目標(biāo)受眾的核心需求 主流身份 ：居住生活消費(fèi)群 ﹢ 休閑娛樂消費(fèi)群 主要需求 ：滿足日常生活需求、購(gòu)物欲 ﹢ 消閑娛樂、輕松購(gòu)物 Young White collar Business elite Housewives Business travel Kids Fashion 目標(biāo)消費(fèi)受眾的思考 O u r C o n s i d e r 生活港 休閑港 針對(duì)大眾階層的居住生活 針對(duì)中產(chǎn)階層的社交娛樂 新城中心城現(xiàn)有商業(yè)供給中的空白 針對(duì)中產(chǎn)階層的購(gòu)物休閑 消費(fèi)港 目標(biāo)消費(fèi)受眾的思考 O u r C o n s i d e r 概念先行 憧憬鋪路 變現(xiàn) 還原 讓買家預(yù)先支付 對(duì)未來的預(yù)期 新城中心區(qū)全新的 生活模式 T h e S o l u t i o n s 解 決 之 道 的 探 索 體量龐大的新城中心的社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目 我們用什么樣的概念與模式去吸引？ 吸引人氣，聚合商業(yè)氛圍，取得消費(fèi)受眾的認(rèn)同 解 決 之 道 的 探 索 商號(hào)吸引力 貨品吸引力 優(yōu)質(zhì) \時(shí)尚 \特色 多元文化 吸引力 多元主題消費(fèi)商業(yè)模式 以差異化的產(chǎn)品滿足不同的消費(fèi)者，用個(gè)性化的服務(wù)將消費(fèi)力轉(zhuǎn)化為本地購(gòu)買力 社區(qū)型多元復(fù)合商業(yè)地產(chǎn) 社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)模式 個(gè)性化 多角度體驗(yàn) 吸引力 依靠定位來表達(dá)我們目標(biāo)吸引力，凝聚消費(fèi)力 T h e S o l u t i o n s 社 區(qū) 型 商 業(yè) 價(jià) 值 的 發(fā) 掘 商業(yè)主題價(jià)值點(diǎn) 項(xiàng)目定位描述 聚 焦 F o c u s i n g 社區(qū)型 多元復(fù)合商業(yè)地產(chǎn) 時(shí)尚生活港 新購(gòu)物體驗(yàn) 新享樂主義 新生活模式 Enjoy Style shopping 時(shí)尚休閑港 時(shí)尚消費(fèi)港 B u s i n e s s v a l u e 商 業(yè) 主 題 價(jià) 值 點(diǎn) 全生活購(gòu)物廣場(chǎng) 全生活購(gòu)物廣場(chǎng)表達(dá)的是一種立體式的定位構(gòu)想，它不把商業(yè)本身看為最高的目標(biāo)，而把商業(yè)的終端消費(fèi)者擺在了最為關(guān)鍵的地方。區(qū)域內(nèi)各住宅項(xiàng)目的開發(fā)成熟，加之中環(huán)線的暢通及 7號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，無疑為該板塊內(nèi)的各樓盤聚集了不少人氣，更抬升了區(qū)域房?jī)r(jià)。 而之前商業(yè)體量不過只有 5萬方左右，入駐、開業(yè)的商鋪不足 1萬方，且基本上都是拉面店，雜貨店，小型超市，美容美發(fā)，五金建材，窗簾裝飾等基本生活配套商業(yè)，規(guī)模小，檔次低。 綠地集團(tuán)投資 7億，錦江之星拍得 10畝土地，打造海港城。 交通便捷，出行方便； 用地平整，便于規(guī)劃； 周邊住宅區(qū)林立，行政、教育等公建設(shè)施規(guī)劃完善，市場(chǎng)潛力巨大； 政策利好，政府現(xiàn)時(shí)開發(fā)規(guī)劃的區(qū)域。 行政辦公與管理服務(wù)中心的建立以及教育等配套公建設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，則為本區(qū)域未來大量?jī)?yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入提供了良好的環(huán)境，也為未來商業(yè)設(shè)施的開發(fā)興建提供了極大的消費(fèi)潛力。 小高層均價(jià) 4500元 /㎡ ，情景洋房 5200，聯(lián)排別墅 9000元 金山石化及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為多 海辰馨苑 海豐