【文章內(nèi)容簡介】 ，比上月增長 4603套， 占全市增長量（ 6168套）的 75%。成為整體成交量上漲的主力軍。 3月成交 額 100萬以 下的成交量環(huán)比增長最大，占全市增長量（ 6168套） 的 %。從市場成交慣例判斷， 100萬左右的住宅通常是自住型客戶的首選。因此，本月剛性需求集中釋放是成交量上漲的主要因素。剛性需求集中釋放是一季度成交量上漲的主要原因房地產(chǎn)宏觀市場分析 |居住剛需支撐樓市復(fù)蘇 成交價跌量升All copyright is belong to 政府態(tài)度： “ 國家鼓勵開發(fā)商用合適的價格進(jìn)行促銷 ” 。 從整體政策環(huán)境來看，在國家系列 “ 暖市 ” 政策的效果下，居民購房意愿開始得到復(fù)蘇，同時，開發(fā)商逐步降低預(yù)期，拉低銷售價格也成為了 09年一季度市場反彈的局面。剛性需求集中釋放是市場成交量上漲的主要原因l 從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，目前樓市出現(xiàn)了熱銷或搶購的局面，據(jù)偉業(yè)研究機(jī)構(gòu)分析，單套成交額在 100萬左右的項目的熱銷一定程度上反映了市場的現(xiàn)狀，目前開發(fā)商加大推盤和降價促銷的力度下，部分購房者的觀望情緒被稀釋，以至純自住型剛需客戶為主的剛性需求在三月集中釋放 回暖 —— 價跌量升 剛需釋放。政策效果剛性釋放房地產(chǎn)宏觀市場總結(jié)生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告房地產(chǎn)宏觀市場分析 |剛性需求支撐樓市復(fù)蘇 成交價跌量升All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告宏觀市場總結(jié)l 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢企穩(wěn) 客觀上促進(jìn)了樓市回暖l 目前還是由于 剛性居住需求 構(gòu)成了樓市回暖；l 市場整體回暖基礎(chǔ)不扎實， 未來趨勢仍充滿變局房地產(chǎn)宏觀市場分析 |剛性需求支撐樓市復(fù)蘇 成交價跌量升All copyright is belong to 08年 1月 ——09 年 3月北京寫字樓供應(yīng)和成交套數(shù)08年 1月 ——09 年 3月北京寫字樓供應(yīng)和成交面積生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告房地產(chǎn)宏觀市場分析 |公建市場受挫較大 未見明顯反彈跡象市場表現(xiàn)不活躍All copyright is belong to 08年 1月 ——09 年 3月北京寫字樓成交均價生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告 受金融危機(jī)影響，寫字樓辦公類公建物業(yè)成交價格及成交面積均有所滑落，進(jìn)入 09年后，成交量的緩步上升均以成交價格的下跌作為代價，此類公建市場表現(xiàn)不活躍，未出現(xiàn)明顯回暖趨勢。房地產(chǎn)宏觀市場分析 |公建市場受挫較大 未見明顯反彈跡象All copyright is belong to 08年 1月 ——09 年 3月北京商業(yè)供應(yīng)和成交面積08年 1月 ——09 年 3月北京商業(yè)供應(yīng)和成交套數(shù)生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告市場供應(yīng)量整體下滑房地產(chǎn)宏觀市場分析 |公建市場受挫較大 未見明顯反彈跡象成交未見明顯反彈All copyright is belong to 北京市高檔公寓市場 08年 1月 —09 年 2月供需情況分析生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告房地產(chǎn)宏觀市場分析 |公建市場受挫較大 未見明顯反彈跡象l 繼 08年 3月之后，北京高檔公寓市場成交量逐步下滑， 08年 8月持續(xù)到 09年，成交金額無太大波動；l 0809年，北京高檔公寓市場成交價格總體波動不是很大， 價格沒有太大下滑趨勢 。All copyright is belong to 08年底至 09年四月，商業(yè)及辦公物業(yè)市場并未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象l 09年年初，公建市場成交價格有上揚趨勢；l 09年年初公建市場與居住類市場相比，成交量幾乎無明顯上揚趨勢，金融危機(jī)對投資物業(yè)市場影響未見消退；生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告房地產(chǎn)宏觀市場分析 |公建市場受挫較大 未見明顯反彈跡象公建市場未現(xiàn)復(fù)蘇跡象All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告房地產(chǎn)宏觀市場分析 |公建市場受挫較大 未見明顯反彈跡象相比居住類物業(yè)，公建市場（寫字樓、商業(yè)）受金融危機(jī)影響更為嚴(yán)重； 09年年初至今，市場回暖是依靠居住類剛性需求所支撐，投資類型物業(yè)未顯 現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象；公建類項目銷售價格居高不下，一定程度上也是抑制市場需求的客觀原因。公建市場宏觀分析總結(jié)All copyright is belong to 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品主要集中在上地區(qū)域和山后區(qū)域。橡樹灣億城西山華府領(lǐng)秀新硅谷上林溪北辰 香麓正源 尚峰尚水保利西山林語THE HOUSE紅東方富力桃園強(qiáng)佑 清河新城l本案l 上地區(qū)域l 山后區(qū)域生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍住宅及公寓市場分析百旺杏林灣All copyright is belong to 區(qū)域 項目名稱 開盤時間 總建筑面積 建筑形式 主力戶型 均價百望山區(qū)域保利西山林語 2023年 6月 120萬平米 板樓一居： 5570平米兩居： 80100平米三居： 120140平米12023元 /平米北辰 香麓 2023年 7月 洋房 233—310 平米 13000元 /平米正源 尚峰尚水 預(yù)計 2023年 7月28日 25萬平米 板樓 ,塔樓 兩居： 8090平米三居： 100120平米 未定上地區(qū)域 領(lǐng)秀新硅谷 2023年 9月 16日 47萬平米 洋房 三居： 136平米 D區(qū)均價 11000元 /平方米B區(qū)洋房現(xiàn)房 13500元 /平米橡樹灣 2023年 10月 70萬平米 板樓 ,板塔結(jié)合 兩居： 7090平米三居： 140平米 15000元 /平米上林溪 2023年 12月 30萬平米 板樓 ,多層 ,高層 兩居： 90平米三居： 135平米 10500元 /平米億城西山華府 2023年 5月 多層 204222平米 20230元 /平米富力桃園 2023年 11月 36萬平米 板樓 ,塔樓 ,板塔結(jié)合 兩居： 96平米三居： 130平米， 156平米 12023元 /平米THE HOUSE紅東方 2023年 1月 16萬平米 板樓 ,多層 14800元 /平米強(qiáng)佑 清河新城 2023年 12月 80萬平米 普通住宅 ,商住公寓 ,板塔結(jié)合 兩居： 8090平米三居： 120140平米 9600元 /平米北清創(chuàng)意園 2023年 10月 25 公寓 65平米， 110平米 11000元 /平米百旺杏林灣 2023年 10月 普通住宅，花園 洋房 三居： 120170平方米 14500元 /平米區(qū)域住宅產(chǎn)品，從市場供應(yīng)角度來看，主要以洋房、板樓為主，戶型主要以兩居、三居為主。生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍All copyright is belong to 57項目在售面積區(qū)間展示區(qū)域市場中各項目主力戶型面積區(qū)間主要以 100160平米以上的中大面積戶型為主。l160㎡l100㎡生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍All copyright is belong to 區(qū)域公寓項目基本情況區(qū)域 項目名稱 容積率 物業(yè)類型銷售均價（元 /平）成交均價（元 /平） 總套數(shù)成交套數(shù) 銷售率 裝修情況上地區(qū)域富力桃園 板樓 ,塔樓 12023元 /平米 9975 2621 2147 92% 2023元 /平米橡樹灣 普通住宅 花園洋房 15000元 /平米 15754 2726 1818 67% 毛坯上第 MOMA 板樓 20230元 /平米 15442 900 852 95% 1500元 /平領(lǐng)袖新硅谷 公寓、洋房 公寓 13000洋房 14500 13102 481 362 75% 毛坯清河新城 商住公寓 9600元 /平米 8744 873 868 99% 毛坯紫金新干線 普通住宅 8800元 /平米 8542 1724 1284 74% 毛坯百望山區(qū)域西山華府 多層、小高層花園洋 房 1800020230元 /平米 19259 804 185 23% 毛坯保利西山林語 板樓 12023元 /平米 12126 665 511 77% 毛坯區(qū)域內(nèi)及周邊地區(qū)的住宅產(chǎn)品多處在項目中后期，新開盤項目較少。生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍All copyright is belong to 區(qū)域競爭項目報價與成交價比對區(qū)域公寓市場中成交均價明顯低于銷售報價；公寓產(chǎn)品平均成交價格在 14500元 /平米左右。l14500生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍All copyright is belong to 區(qū)域競爭項目總價區(qū)間展示區(qū)域市場公寓產(chǎn)品總價區(qū)間主要集中在 46萬 250萬元；品質(zhì)較高的洋房產(chǎn)品總價主要集中在 216萬 600萬元之間。l193萬l65萬生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍All copyright is belong to 區(qū)域公寓競爭項目剩余量展示目前區(qū)域公寓存量較大，共計約 4200套，以富力桃園、橡樹灣、西山華府、西山林語為主。生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍All copyright is belong to 區(qū)域競爭項目 08年月成交量與成交均價展示西山林語自 08年 6月 15日集中開盤以來，共成交 560套，月均成交 112套，成交均價 12126元 /平米，主要原因是由于山后公寓產(chǎn)品的稀缺與保利品牌的口碑效應(yīng)。生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍All copyright is belong to 總結(jié)：l區(qū)域周邊住宅和公寓類產(chǎn)品主要集中在上地區(qū)域和山后區(qū)域，項目周邊較少；l區(qū)域競爭項目面積區(qū)間主要以 100160平米以上的中大面積戶型為主；l公寓產(chǎn)品平均價格在 14500元 /平米左右；l目前市場上住宅產(chǎn)品存量較大，中大戶型產(chǎn)品競爭激烈。生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍All copyright is belong to 生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品主要集中在上地區(qū)域，山后區(qū)域，和八達(dá)嶺高速沿線。億城西山華府領(lǐng)秀新硅谷上林溪北辰 香麓正源 尚峰尚水保利西山林語碧水莊園 A區(qū)順馳林溪l珠江壹千棟l本案別墅市場分析區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍All copyright is belong to 項目名稱 開盤時間 總建筑面積 建筑形式 主力戶型 均價 在售套數(shù)保利西山林語 2023年 6月 120萬平米 雙拼別墅 380—420 平米 12023元 /平米 目前已經(jīng)銷售 656棟北辰 香麓 2023年 7月 聯(lián)排別墅 ,疊拼別墅 210440平米 聯(lián)排 ,22023元 /平米疊拼 13000元 /平米 一期 聯(lián)排已經(jīng)銷售 23棟領(lǐng)秀新硅谷 2023年 9月16日 47萬平米 獨棟別墅 ,雙拼別墅 ,聯(lián)排別墅 獨棟別墅： 293平米雙拼別墅： 263平米聯(lián)排別墅： 227平米D區(qū)均價 11000元 /平方米西二旗居住區(qū)二期（ A、 B、 C、 D區(qū)） 已經(jīng)銷售 128套億城西山華府 2023年 5月 疊拼別墅 204222平米 20230元 /平米 目前已經(jīng)銷售 486套 園墅 2023年 6月 28萬平方米 雙拼別墅 ,聯(lián)排別墅雙拼別墅 160216平米聯(lián)排別墅 240平米雙拼 23000元 /平米聯(lián)排 14000元 /平米一期 1至 4樓、 10至 1 20至26樓、 33樓、 35樓、 40至46樓 已經(jīng)銷售 22套珠江 壹千棟 2023年 6月 314萬平方米 獨棟別墅 500600平米 23000元 /平方米 一期織瓦河谷 149棟，二期霞爾郡 113棟 ,三期茉香郡共 114棟 中海瓦爾登湖別墅 2023年 6月 29萬平方米 獨棟別墅 460700平米 13232元 /平方米 共 276戶再售順馳林溪 三期 2023年 6月 獨棟別墅 ,雙拼別墅 ,聯(lián)排別墅 雙拼： 340440平米雙拼： 14500元 /平方米獨棟已經(jīng)售罄，三期共 74套雙拼別墅在售碧水莊園 A區(qū) 2023年 5月 22萬 m2 獨棟別墅 獨棟： 346420平米 11000元 /平方米 346至 420平米獨棟在售，共136棟生命科學(xué)園 A5公建地塊定位報告區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品從市場供應(yīng)角度來看，主要表現(xiàn)為獨棟、雙拼、聯(lián)排等，其供應(yīng)總量較大。區(qū)域市場分析 |區(qū)域以居住產(chǎn)品為主 商務(wù)商業(yè)市場缺乏投資氛圍All copyright is belong to 別墅競爭項目面積區(qū)間