【正文】 2003年2004年2005年固定資產(chǎn)投資516340056433008125054140893291479463417847349增長額度8．7％％%%%%房地產(chǎn)投資開發(fā)5991006677001073363177940333432004143300圖6：2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)投資額（單位：萬元）柱狀圖（其中：系列1：固定資產(chǎn)投資；系列1：房地產(chǎn)投資開發(fā)）圖7：2000—2005年蘇州市固定資產(chǎn)投資漲幅折線圖上圖顯示：2003年蘇州固定資產(chǎn)投資額與2002年相比，%，也正是我國國家經(jīng)濟(jì)過熱的一年，國家在該年９月頒布了控制房地產(chǎn)開發(fā)的121文件，通過提高開發(fā)商和建筑商的自有資本金來調(diào)整經(jīng)濟(jì)過熱的局面，同時也正式開始對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。表5： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)投資開發(fā)額（單位：萬元）及其漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地產(chǎn)投資開發(fā)5991006677001073363177940333432004143300增長額度%%%%%%圖8：2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)投資開發(fā)額及漲幅圖（單位：萬元）自2002年起，房地產(chǎn)投資開發(fā)額連續(xù)三年增長率超過50％，2004年增長率更是接近90%，也正是這一階段蘇州房地產(chǎn)的發(fā)展最為迅猛，甚至可以說是處于一個發(fā)展過熱的局面。表6： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長幅度19．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長幅度％％％％％％住宅銷售面積。增長幅度％％％％%%圖9：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實(shí)銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）由上組圖可以明顯看出自2002年起蘇州房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，%，％，這些體量基本會在05～06年完工，因此，06年蘇州住宅市場的競爭將會更加激烈，目前市場已經(jīng)產(chǎn)生320萬空置房，加上今年的新供應(yīng)體量，今年的住宅供應(yīng)量將超過800萬㎡。—2005年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅圖10：江蘇省/蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅表8：蘇州市2000—2005年人均GDP及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年江蘇省117731292214391167962085224330蘇州市266923038435733477015761054143蘇州漲幅%%%%%6%2005年，蘇州人均GDP較04年有所下降，究其根本原因——外來人口增多，對促進(jìn)蘇州房地產(chǎn)市場的（尤其是二手房市場）活躍來說，是個利好消息。圖11：2000—2005年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅比較圖表9：2000—2005年蘇州市人均可支配收入（單位：元）及漲幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年人均收入92741051510617123611445116276增長幅度％%%%%%人均GDP少了，但人均收入較04年有所增加，%，購買力上漲，對促進(jìn)蘇州房地產(chǎn)市場的（尤其是二手房市場）活躍來說，是個利好消息。—2005年社會消費(fèi)品零售總額及漲幅表10：2000—2005年蘇州市社會消費(fèi)品零售總額（單位：億元）及漲幅比較年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年社會消費(fèi)品348．17增長幅度10．3％%%%%%圖12：2000—2005年蘇州市社會消費(fèi)品零售總額（單位：億元）及漲幅比較 2000—2005年蘇州市（全口徑）財政收入及財政支出總額表11：2000—2005年蘇州市財政收支主要指標(biāo)明細(xì)表年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年財政收入158．27585597地方一般預(yù)算收入72．5316．8圖13：2000—2005年蘇州市財政收支主要指標(biāo)柱狀明細(xì)圖(1)蘇州市城市規(guī)劃①規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個中心、五個副中心、十二個片區(qū)、四個發(fā)展軸圖14：蘇州市生態(tài)功能分區(qū)圖圖15：蘇州市城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖②一個中心：中心城市——蘇州都市區(qū)規(guī)劃以都市區(qū)的構(gòu)想培育蘇州中心城市——蘇州市區(qū)的發(fā)展，突破行政區(qū)劃的界限，以日常往返通勤范圍為主體，主要包含蘇州外環(huán)高速公路以內(nèi)和沿太湖的地區(qū)，核心是蘇州市區(qū)的建設(shè)用地，核心外圍保留大片的綠色開敞用地。蘇州中心城市功能： ● 上海大都市圈副中心，最靠近上海的特大城市和最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小?長江三角洲重要的中心城市之一● 重要的風(fēng)景旅游城市● 國家歷史文化名城● 具有多種現(xiàn)代交通方式，交通優(yōu)勢凸現(xiàn)● 具有潔凈、舒適、宜人的生活環(huán)境和充滿綠色的旅游環(huán)境③五個副中心 常熟市區(qū)是國家歷史文化名城，現(xiàn)代化的商貿(mào)城市和風(fēng)景旅游城市，是全省新興的中心城市。它是蘇州的北部門戶、沿江地區(qū)的區(qū)域性中心，在蘇州市域的次中心城市中具有最強(qiáng)的綜合實(shí)力和最高等級、最完善的各類設(shè)施 吳江市區(qū)是蘇、滬、浙交界地區(qū)的絲綢之都，新興工貿(mào)城市昆山市區(qū)是蘇滬接壤地帶以外向型經(jīng)濟(jì)為主的工貿(mào)城市太倉市區(qū)是港口、工業(yè)城市張家港市區(qū)是港口、工業(yè)城市④市域發(fā)展軸沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸——沿軸的發(fā)展以IT等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶為龍頭，大力優(yōu)化城市空間，努力提高產(chǎn)業(yè)和空間集聚度，成為我國引進(jìn)、消化、吸收國外先進(jìn)技術(shù)的重要基地和高新技術(shù)開發(fā)、傳播、擴(kuò)散的孵化基地沿太湖旅游休閑軸——沿太湖地區(qū)是蘇州生態(tài)環(huán)境和景觀最重要、最具特色的地區(qū)，以生態(tài)旅游為主要功能。以蘇震桃高速公路、蘇州西南環(huán)高速公路等為紐帶，構(gòu)筑環(huán)湖旅游道路，加強(qiáng)景點(diǎn)和景區(qū)與高速公路環(huán)路互通的聯(lián)系，根據(jù)景點(diǎn)和景區(qū)布局靈活組織旅游線路 沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸——該軸是蘇州南北向重要的城鎮(zhèn)軸線，以蘇嘉杭高速公路為軸線，是蘇州輻射蘇北、聯(lián)系浙北的重要通道地區(qū)，是市域重要的物流走廊。應(yīng)因地制宜，發(fā)揮各地優(yōu)勢，選準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，努力形成特色 沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸——規(guī)劃沿軸城鎮(zhèn)進(jìn)一步加強(qiáng)與上海的溝通與聯(lián)系，呼應(yīng)蘇州臨滬浙產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，注重提高城鎮(zhèn)建設(shè)的層次和品位，優(yōu)化城鎮(zhèn)的人居環(huán)境和空間景觀，多方面增強(qiáng)城鎮(zhèn)對人流、物流、信息流的集聚和牽引功能。妥善處理城鎮(zhèn)發(fā)展與水網(wǎng)的關(guān)系，形成具有獨(dú)特水鄉(xiāng)風(fēng)貌的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。⑤蘇州生態(tài)功能分區(qū)環(huán)太湖生態(tài)功能區(qū)、陽澄淀泖水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)生態(tài)功能區(qū)、沿長江生態(tài)功能區(qū)、沿滬寧線城鎮(zhèn)發(fā)展軸生態(tài)功能區(qū)。(2)蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃①園區(qū)簡介蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡政府間重要的合作項(xiàng)目。1994年2月，中新兩國政府簽署了《關(guān)于合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議》，同年5月實(shí)施啟動。園區(qū)地處蘇州城東金雞湖畔，行政區(qū)域面積260平方公里，下轄四個鎮(zhèn)，總?cè)丝?3萬。其中，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里。園區(qū)的目標(biāo)是：把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國際競爭力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國際化的新城區(qū)。為了推進(jìn)蘇州工業(yè)園區(qū)的順利發(fā)展，中新兩國政府建立了中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會，由兩國副總理分別擔(dān)任理事會中新雙方主席，中國外交部、商務(wù)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、建設(shè)部、海關(guān)總署和新加坡外交部、貿(mào)工部、國家發(fā)展部、環(huán)境部、經(jīng)發(fā)局等有關(guān)部門及江蘇省政府和蘇州市政府的負(fù)責(zé)人為理事會成員，定期舉行會議，及時協(xié)調(diào)解決園區(qū)發(fā)展中的重大問題。中新雙方財團(tuán)還共同出資組建了中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司（CSSD），具體負(fù)責(zé)成片土地開發(fā)建設(shè)。國家有關(guān)部門先后在項(xiàng)目審批、外事管理、海關(guān)物流等許多方面授予園區(qū)相應(yīng)的管理權(quán)限和優(yōu)惠政策，江蘇省和蘇州市更是把園區(qū)作為全省、全市對外開放的重中之重，全力以赴推進(jìn)開發(fā)建設(shè)，為園區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。十年來，在中央和省市的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過中新合作雙方的共同努力，蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開發(fā)建設(shè)取得了令人矚目的成就。目前，園區(qū)以不到蘇州市3%的土地、%的人口和5%的工業(yè)用電量，創(chuàng)造了全市14%的地方一般預(yù)算收入、18%的工業(yè)產(chǎn)值、22%的注冊外資、28%的進(jìn)出口額，、達(dá)到了90年代世界先進(jìn)水平，初步走出了一條高產(chǎn)出、低能耗的新型工業(yè)化發(fā)展之路，成為國內(nèi)開發(fā)速度最快、協(xié)調(diào)發(fā)展最好、競爭力最強(qiáng)的開發(fā)區(qū)之一，成為我國對外開放的重要窗口、中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的成功典范。②園區(qū)未來規(guī)劃圖16：蘇州工業(yè)園區(qū)二三期景觀規(guī)劃示意圖蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃70平方公里，按照規(guī)劃，將建成一座60萬人在這里居住工作的新型工業(yè)城市。首期開發(fā)8平方公里，這里緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二區(qū)環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。07號項(xiàng)目地塊位于金雞湖畔的二區(qū)發(fā)展核心區(qū)域，其區(qū)域居住版塊也逐漸形成，07號地塊的優(yōu)越位置優(yōu)勢將隨著二期開發(fā)的配套而凸現(xiàn)價值——中央湖區(qū)高尚觀景版塊。第三區(qū)靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工工業(yè)基地。全部建成后，園區(qū)將提供36萬個就業(yè)崗位。(1)2005年宏觀政策信息分析2005年可以稱為樓市政策年，這是社會各界給出的評價。很明顯，自上而下、從中央到地方，今年政策出臺之密集、力度之大前所未有，可以說貫穿于2005年全年的調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“慣性”。 ①1月嚴(yán)控土地1月10日，國土資源部正式對外發(fā)布了《2005年工作要點(diǎn)》，對建設(shè)用地供應(yīng)政策則采用了“從嚴(yán)從緊”四個字。2005年的土地政策以“嚴(yán)”字當(dāng)頭拉開序幕。 ②3月提高房貸利率3月16日，中國人民銀行宣布調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，向正常利率水平適當(dāng)靠攏，這是央行去年10月加息后，第二次提高房貸利率。 ③4月征收營業(yè)稅4月30日，建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，加大了對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，％營業(yè)稅。 ④5月嚴(yán)控利潤5月26日，建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》的通知，要求各地要認(rèn)真貫徹《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，落實(shí)項(xiàng)目用地，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，實(shí)行政府指導(dǎo)價，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，嚴(yán)格將開發(fā)利潤控制在3％以內(nèi)。嚴(yán)格將經(jīng)濟(jì)適用住房套型面積控制在小套型60㎡左右、中套型80㎡左右。 ⑤6月供應(yīng)中低收入房蘇州市政府頒布了《蘇州市切實(shí)解決中低收入家庭住房問題若干意見》，提出從2005年7月1日起，市區(qū)低保家庭住房保障標(biāo)準(zhǔn)，由2004年調(diào)整過的人均建筑面積12㎡提高到人均建筑面積14㎡。同時，增加中低收入家庭的住房供應(yīng)。而解決中低收入家庭的住房問題，也是國家此輪調(diào)控房價過快上漲的初衷。 ⑥6月發(fā)布《意見》蘇州市政府再度發(fā)布了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控切實(shí)穩(wěn)定住房價格實(shí)施意見》，明確了我市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的條件為：，單套建筑面積在144㎡以下。對享受優(yōu)惠政策普通商品住房按規(guī)定執(zhí)行2％的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)；對高檔住房按規(guī)定執(zhí)行4％的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)。同時，大力發(fā)展節(jié)能省地型、中小套型住房，鼓勵開發(fā)商開發(fā)建設(shè)普通商品住房，引導(dǎo)中低價位、中小套型普通商品住房消費(fèi)。 (2)對蘇州樓市的影響表12：蘇州2005年1～11月銷售面積及均價表月份成交套數(shù)成交面積（萬/㎡）成交均價（元/㎡）1273948712131349533488851834404352855//6//71/81682476992467546610264551661133644757(3)宏觀政策影響小結(jié)2005年的春節(jié)樓市成為今年樓市的一個高點(diǎn)。雖然央行在這個月里提高了商業(yè)房貸利率，但這一旨在遏制短期炒房行為的政策，迎來的市場反應(yīng)卻頗具戲劇性，三月里，房價不降反升，成交面積和成交套數(shù)都達(dá)到了年度內(nèi)最高水平。 其后，隨著加息政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，4月成交較之三月有所減緩，但從總體情況看，市場交易仍在高位運(yùn)行，成交面積和成交價格，較去年同期仍有一定幅度的增長。 4月營業(yè)稅的出臺，從根本上破滅了投資客短炒樓花的獲利美夢，此后，蘇州樓市也像全國其它樓市一樣，進(jìn)入到一個以自住型業(yè)主為購房主體的新住宅時代。 新政實(shí)施后的8三個月，蘇州樓市經(jīng)歷著住房制度改革以來最難熬的一段靜默期，三個月的成交面積加在一起不過58萬平米，不足3月份一個月的成交。多數(shù)售樓處門可羅雀，與數(shù)月前的繁華形成鮮明對照。 宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了