【正文】 局，更有利于創(chuàng)造住區(qū)景觀的高潮和焦點，并形成遠(yuǎn)、中、近的多層次景觀。層次豐富 的景觀和空間使住區(qū)富有活力和可識別性，在住宅商品化時代更可提高房產(chǎn)品位，誘發(fā)消費者的購買欲望，而真正的受益者仍是居民自身。 二、“小高層”住區(qū)整體風(fēng)貌與環(huán)境特色 隨著可持續(xù)發(fā)展的觀念日漸深入人心，保護和節(jié)約不可再生資源、能源成為住宅建設(shè)中必須遵循的原 則之一。居住安全保障，要求在交通組織、設(shè)備安裝及運行、結(jié)構(gòu)設(shè)計、災(zāi)害預(yù)防等方面做到綜合考慮。 （三）公共部位的設(shè)計 公共部 位的設(shè)計，也應(yīng)充分體現(xiàn)人性化空間的特點。 舒適的空間感受 小高層住宅建筑，因為跨度較大，層高比一般多層住宅建筑高，形成了更舒適的空間感受。廚房面積應(yīng)大于 6 ㎡ ，平面以方形為宜，使櫥柜呈“島”形布置，氣派、大方，空間感覺完整 。 合理的房間尺度 小高層住宅的設(shè)計應(yīng)建立在合理的空間尺度上，面積不可一味地大。這個充滿陽光和綠色的大起居室，可靈活分隔，劃分成一 室一廳，滿足人口較多的家庭的需要 。 開放的空間體系 小高層住宅區(qū)的環(huán)境特點，決定了其套型設(shè)計更多地側(cè)重于綠色、陽光和生命，其建筑的框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)，決定了它具有多層建筑所沒有的空間，便于實現(xiàn)住宅的可變性和靈活性，讓住戶參與再設(shè)計。小高層住宅建筑，以其特有的建筑環(huán)境及結(jié)構(gòu)特點，造就了其套型設(shè)計的多樣性和靈活性。 “套型結(jié)構(gòu)”，是單元式住宅戶內(nèi)獨家擁有的空間組成、大小及其平面的布局形式。建筑創(chuàng)作應(yīng)在空間組織、形態(tài)尺度、色彩質(zhì)地等方面，加強社區(qū)環(huán)境特色建設(shè)。高層住宅建筑占地面積小，在既定的地段內(nèi)能最大限度地增加建筑面積，擴 大市區(qū)空地，有利于城市綠化，改善環(huán)境衛(wèi)生。這種以小高層住宅建筑為主體的居住區(qū)，在社區(qū)環(huán)境的設(shè)計上頗具特色，套型及公共部位的設(shè)計靈活多變，其安全問題及結(jié)構(gòu)體系設(shè)計，也與以往的多層住宅建筑有許多不同的方面。根據(jù)規(guī)范，電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。其現(xiàn)象值得認(rèn)真探索。所謂小高層住宅是指層數(shù)為 7 層 ~11 層的住宅，其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯，但無消防電梯。因此，小高層 住宅雖然是高層住宅，但層數(shù)較低，具有多層住宅的某些特點，雖設(shè)有電梯，但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。下面就此作幾點探討。 良好的居住環(huán)境，是城市商品住宅品位及價值的一個決定性因素，也是居者生活舒適必不可少的條件 ，它所涉及的問題十分復(fù)雜，包括交通組織、綠化鋪裝、水體、景觀、小品的設(shè)置和環(huán)境照明等各個細(xì)節(jié)問題。小高層住宅建筑，在建筑群體布局上，高低相間，點面結(jié)合，可以改善城市面貌，豐富城市藝術(shù)，同時也是社區(qū)文化形成的因素之一。套型設(shè)計，實際上是一種人的生活方式的設(shè)計。 合理的功能分區(qū) 作為代表未來居住方向的小康型套型設(shè)計，其最大特點就是公私分區(qū)明確。在現(xiàn)代家庭中，擁有一個 40 平米上，附有南向陽臺的大起居室，是白領(lǐng)階層的首選。或用作書房，以豐富居室的內(nèi)涵。起居室設(shè)計，根據(jù)現(xiàn)在小康住房喜用大屏幕彩電和音響組成的家庭影院和真皮大沙發(fā)，結(jié)合人體尺度和視覺適應(yīng)尺寸，以開間 為宜 。衛(wèi)生間面積不應(yīng)小于 4 ㎡ ，將洗浴與面盆、洗衣機分開設(shè)置，可避免晨間高峰期的交叉使用問題。一般多層住宅建筑層高為 ，小高層建筑的層高，視其框架梁的高度變化而變化，一般在 3m 左右。每棟小高層住宅建筑的一層，應(yīng)設(shè)計面積適當(dāng)、空間形態(tài)完整的大堂空間，電梯門在一層，以直接面向大堂為宜，使人在大堂的每一個位置均能看到電梯的顯示牌。 在結(jié)構(gòu)設(shè)計上，混凝土框架結(jié)構(gòu)具有自重較重、抗震原理為剛性的特點，雖然施工速度較慢，噪聲 大，但在防火方面性能較好，因而目前在國內(nèi)應(yīng)用廣泛。與此同時，社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和生活水平的提高使居民對居住環(huán)境提出更高要求，促使住宅形態(tài)向更為舒適、方便的方向發(fā)展。 “小高層”住宅與住區(qū)總體景觀輪廓 人對景觀環(huán)境的認(rèn)知是視覺在大腦中一種復(fù)雜的反映。 當(dāng)住區(qū)采用“小高層”與多層結(jié)合的方式時，一般將“小高層”置于小區(qū)入口，作為門戶與屏蔽，隔離外界的紛繁與喧嘩，同時界定領(lǐng)域，形成連續(xù)的街景。 “小高層 ”住宅與外部空間領(lǐng)域的限定 空間領(lǐng)域的限定可以創(chuàng)造安全感。對于“小高層”住區(qū)而言，可通過形式多樣的“小高層”住宅或和多、高層結(jié)合進行圍合，以實現(xiàn)對空間領(lǐng)域的限定。 風(fēng)格認(rèn)同 據(jù)市場調(diào)查，當(dāng)問及所喜歡的建筑風(fēng)格時， ％的居民選擇現(xiàn)代風(fēng)格， ％認(rèn)為“無所謂，只要美觀”， ％選擇歐陸風(fēng)格， ％選擇徽派傳統(tǒng)風(fēng)格。該方式應(yīng)用于多層無可非議，但對于層數(shù)較多的“小高層”而言，則整體造型和肌理顯得過于單一?；麨榱悴皇橐环N有效的方法，如單元間錯位、屋頂?shù)?、豎向分段（設(shè)置二層平臺、造型色彩材質(zhì)變化）等方式?？衫谩靶「邔印笨蚣芙Y(jié)構(gòu)的優(yōu)勢將其底層架空，作為住宅的入口和公共活動場所，使綠化在此半室外的灰空間內(nèi)得到延續(xù)，室內(nèi)外的過渡更為自然。 可能的情況下，應(yīng)適當(dāng)增大間距，或采用多種層數(shù)相結(jié)合、底層架空或底層用作車庫等方式。 高層住宅的弊端 從居住角度來看，低層住宅和多層住宅均比高層住宅優(yōu)越，但基于我國人口多、土地少的現(xiàn)實情況，在城市中建高層住宅是必然出路。高層住宅雖節(jié)約用地，能容納更多住戶，但也帶來很多弊端。 3) 人們遠(yuǎn)離了大地，生活在“空中鴿籠”中，兒童和老人感到活動不方便，而且易使人產(chǎn)生孤獨感。 多層住宅的優(yōu)缺點 至于多層住宅，其優(yōu)點是顯而易見的，至今在全國各地仍是最主要的住宅型式。 小高層住宅的優(yōu)勢 正是在這種大背景下，小高層住宅應(yīng)運且逐漸流行起來。其建筑尺度也比較合適，以一幢 11 層的小高層住宅為例，其高度約為 31m，容易形成居住建筑的特點和氛圍。由于每戶分?jǐn)偟墓妹娣e并不大，易為購房者所接受。老人占城市人口的比例約為 15%。由于小高層住宅層數(shù)較低、結(jié)構(gòu)體系較簡單，抗風(fēng)、抗震要求不如一般的高層建筑，對于開發(fā)商來說，投資較少，工期較短，資金和人員均 容易周轉(zhuǎn)，而回報并不低，因此，受到他們的歡迎。解決此問題的對策是選用進口或國產(chǎn)名牌電梯，容量不要過大 (如選用 630kg 的 7 人電梯 )，電梯與住戶內(nèi)墻之間要做隔聲減振處理或者干脆設(shè)單獨電梯。 第二章 中小城市適合發(fā)展小高層住宅 1998 年全面取消住房實物分配、實行住房貨幣化分配后，在國家相關(guān)政策的大力扶持下，我國城市住宅建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展， 2001 年全國住宅建設(shè)完成投資達到了創(chuàng)紀(jì)錄的 6245 億元，住宅竣工面積也達到 億平方米。 我國的許多中小城市，長期以來由于經(jīng)濟欠發(fā)達，再加上城市人口較少，土地資源相對充裕，所以土地價格不是很高。土地價格的快速上揚，使土地成本占到了住宅銷售價格的 40％ 50％，如何節(jié)約用地，提高現(xiàn)有土地的利用率已經(jīng)成為開發(fā)商在選擇住宅建筑類型時必須考慮的一大問題。 可以有效節(jié)約土地 小高層住宅與多層住宅相比，由于增加了住宅層數(shù)，提高了居住區(qū)的容積率，從而有效地節(jié)約了土地，具有明顯的節(jié)約用地效果。這樣的住宅小區(qū)無論從視野、環(huán)境、空間上都大大優(yōu)于多層住宅。 而小高層住宅在這些方面比高層住宅優(yōu)越得多。 建筑 類別適應(yīng)中小城市開發(fā)企業(yè)現(xiàn)實狀況 雖然高層住宅節(jié)地效果比小高層住宅明顯，但由于高層住宅建筑層數(shù)多，建筑面積大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，并且有很嚴(yán)格的防火、抗震要求，所以對開發(fā)商的綜合素質(zhì)要求很高，如果沒有雄厚的資金作經(jīng)濟后盾以及相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)等級，一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不敢貿(mào)然開發(fā)高層住宅項目的。按我國《建筑設(shè)計規(guī)范》規(guī)定， 6 層及以下的多層住宅可以不設(shè)電梯。 1112 層的小高層住宅，建筑高度在3035 米左右，在城市街景及多層住宅群中可起到點綴作用，極大地豐富了中小城市的建筑景觀，展示了城市的現(xiàn)代風(fēng)貌。但是增設(shè)的壓力泵在工作時會產(chǎn)生很高的噪音，如果開發(fā)項目是住宅群還好，可以找一個遠(yuǎn)離住宅樓的偏僻地方設(shè)置泵房；而如果 只有幾幢單體住宅樓的話，則只能設(shè)置在住宅底層，此時就會影響該幢居民的日常生活；嚴(yán)重時，還會引發(fā)住戶與物業(yè)管理公司之間的矛盾。但這只是治標(biāo)措施，并沒有解決實質(zhì)性問題。逐步成熟的商品化住宅市場不僅給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來新的機遇，更帶 來了新的挑戰(zhàn)。生理學(xué)表明，人的視覺清晰度范圍一般在 30 米以內(nèi)，而高層通常達到 50 米左右。與多層相比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因?qū)哟尾欢啵娞莘?wù)戶數(shù)相應(yīng)較少，流量降低，運行速度加快，等待時間較短，人們普遍感受到居家住行的方便感、舒適感。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來，大多坐北朝南，日照充沛，通 風(fēng)良好，能充分滿足居民采光的要求。 容積率合理。 有利于 開發(fā)建造和室內(nèi)裝修。在我國，這種住宅形態(tài)的產(chǎn)生決非偶然，它是時代發(fā)展和市場需求的必然結(jié)果。實踐證明，只要堅持貫徹 “ 以人為本 ” ，切實搞好規(guī)劃設(shè)計，通過必要的市場引導(dǎo)、示范和完善的銷后服務(wù)，小高層住宅必定會成為樓市中一道亮麗的風(fēng)景線。 容積率與地價的 關(guān)系，建造小高層有較高的經(jīng)濟性?？梢娙莘e率提高取得的經(jīng)濟效益是有一定限度的，并非容積率越高越好，小高層這種住宅形態(tài)可塑性最強。 第三章、小高層的銷售難點與化解 小高層產(chǎn)品被市場接受需要一個過程，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)項目推出小高層，應(yīng)在向消費者詳細(xì)分析小高層優(yōu)劣勢的基礎(chǔ)上，展示小高層所能帶來的美好生活環(huán)境，針對可能出現(xiàn)的問題，逐一化解。一般說來，7 到 12 層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。一梯兩戶、三戶或兩梯三戶的板式小高層，使家庭生活的私密性得到保證，將噪音污染、視線干擾降低到最小程度，減少了住戶之間的相互干擾。 我們可以進一步把小高層建筑的優(yōu)劣羅列如下： 優(yōu)勢： 通風(fēng)良好、戶戶朝陽效果受到人們喜愛 樓層較高，空氣質(zhì)量、噪音污染情況較多層占有優(yōu)勢 建筑風(fēng)格較多層具有領(lǐng)先性 容積率較高層小、視野開闊 入口集中便于安全保衛(wèi) 多是一梯兩戶，私密性較好 空間結(jié)構(gòu)靈活，戶型富于變化 相對 高層，公攤面積少，使用率高 圍合式布局令人有四合院般歸屬感 劣勢： 分?jǐn)偯娣e相對多層大 售價較多層稍高，使用費用高，如電梯 對電梯的使用有顧慮。例如戶型保持面寬大，進深小的優(yōu)勢， 15 米是板樓進深的上限，超過后整個戶型采光效果就會受到影響。 對電梯使用產(chǎn)生抗性 必須使用一些檔次在中檔的電梯（人們都熟知的品牌，并視樓盤品質(zhì)上調(diào)檔次），避免出現(xiàn)電梯經(jīng)常性的維修，降低對客戶群對電梯產(chǎn)生不信任的抗性。 小高層的低層部分的銷售障礙 小高層的低層特別是 1－ 3 樓則享受不到小高層種種優(yōu)勢，而且 1－ 3 樓住戶也要承