【正文】 ◆商貿(mào)繁盛，配套設(shè)施齊全。 另外，相對(duì)于高層住宅而言，小高層住宅層數(shù)較低，結(jié)構(gòu)體系簡(jiǎn)單，對(duì)于開發(fā)商來說，投資較少，因此受到開發(fā)商青睞。并建有小區(qū)幼兒園、小學(xué)，與鄰近 新七中、藝術(shù)小學(xué)形成全齡教育體系，實(shí)現(xiàn)家長(zhǎng)對(duì)孩子未來的期望。他們不了解高層住宅，在他們眼里，小高層公攤面積大、物業(yè)費(fèi)多、價(jià)格高、戶型不好，更甚者他們擔(dān)心會(huì)被困在電梯里。小高層在沿海城市發(fā)展已經(jīng)非常成熟，這是值得本地開發(fā)商借鑒的。鏡湖園常經(jīng)理說，人們來到這里，最常用的一個(gè)詞就是“風(fēng)水好”。具體說來，吳曉建議從三個(gè)方面入手。 由于上述小高層住宅這種高度低、重量輕、基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)處理相對(duì)簡(jiǎn)單的特點(diǎn)，加之建設(shè)施工周期短、投資少、造價(jià)低，有利于資金周轉(zhuǎn)，有利于提高經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)勢(shì)，因此越來越受到開發(fā)商的青睞和居民的歡迎。從實(shí)際生活看， 78 層不帶電梯的住宅，給居民生活帶來諸多不便。 一個(gè)是從價(jià)格上找平衡，一樓住宅的價(jià)格往往也就是小高層的起價(jià)，另外就是附送一些額外的東西，小花園便是最常見的一種。并且小高層在原有板式多層的基礎(chǔ)上增多層數(shù)，可以節(jié)約土地，周邊大多可留出相當(dāng)空地用于綠化。 以上反映，在沒有容積率控制時(shí)， 根據(jù)傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)效用分析（可參見任何一本微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教材）， 小區(qū)開發(fā)的邊際成本為 MC 和邊際收益價(jià)格曲線為 MP。我國(guó)土地資源相對(duì)匱乏、人口眾多。 值得注意的是，一些城市新近推出一批小區(qū)的一個(gè)共同點(diǎn)，就是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)布置了一定比重的小高層住宅。近年來，隨著住宅越建越高，個(gè)別地方甚至發(fā)展到 78 層也不設(shè)電梯。有資料顯示，在安排同樣戶數(shù)的前提下，與多層住宅相比，小高層住宅可節(jié)約土地 30％ 左右，如果開發(fā)建造一個(gè) 2 萬人規(guī)模的居住小區(qū)，可以節(jié)約開發(fā)用地 610 萬平方米。 另外在設(shè)計(jì)和施工時(shí)還要注意滿足住宅的消防要求，以及公用交通面積的合理布局，這樣既滿足安全要求又能降低房?jī)r(jià)。以觀賞角度看，比較接近自然，不太壓抑。 1) 住宅平面往往是一梯 8 戶或一梯 6 戶，因此，有近 1/3 的住宅朝向不好。此外，對(duì)住宅細(xì)部進(jìn)行精心處理，亦有助于增強(qiáng)住宅的親切感。通過設(shè)置真正的或象征性的障礙來區(qū)分不同層次的空間。而另一種應(yīng)用不多的鋼結(jié)構(gòu)小高層結(jié)構(gòu)體系，正逐漸引起開發(fā)商和設(shè)計(jì)師們的注意，這種結(jié)構(gòu)具有自重輕、抗震性能優(yōu)良的特點(diǎn)，不僅使建筑結(jié)構(gòu)更加安全，而且大大提高了工廠化、產(chǎn)業(yè)化水平，減少了現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)，能極大地提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和施工速度及精度，減少施工噪聲，符合環(huán)保施工的要求。餐廳以 的空間，能較好地滿足家庭吃飯和宴客的需要 。生活方式，反映住戶的社會(huì)地位、職業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)條件、家庭人口結(jié)構(gòu)及生活習(xí)慣等各方面的綜合要求。 一、對(duì)小高層住宅建筑設(shè)計(jì)的探討 高層建筑出現(xiàn)于十九世紀(jì)末，二十世紀(jì)中葉得到迅速發(fā)展，逐漸遍及到世界各國(guó)。近十年來，隨著我國(guó)城市人口的高度集中，小高層住宅建筑成為一些大中城市建筑活動(dòng)的重要內(nèi)容。小高層住宅建筑套型設(shè)計(jì)，是一項(xiàng)復(fù)雜而又要求極其仔 細(xì)的設(shè)計(jì)，要讓住宅能適應(yīng)不同人的需要，而不是要人來適應(yīng)房子或要不同的人來適應(yīng)同一種房子，就應(yīng)體現(xiàn)“以人為本，為人服務(wù)”的設(shè)計(jì)宗旨。主臥室以 ，加上獨(dú)立衛(wèi)生間為較舒適的尺寸，附有南向大陽臺(tái)的更佳 。這種結(jié)構(gòu)雖然防火性能較差，但如果做好防火處理，同樣也能滿足防火要求。對(duì)于住區(qū)外部空間而言，真正的障礙包括出入口、圍墻、建筑邊界的圍合等，象征性障礙則諸如鋪地紋理變化、改變地面高差及綠化配置、設(shè)立特殊標(biāo)志或路障等，兩者都可使陌生人意識(shí)到自己進(jìn)入了他人的領(lǐng)域而卻步。 （三 ）人與自然共生 長(zhǎng)期生活在城市環(huán)境中的人們尤其渴望能擁有一片接近自然的天地，住區(qū)環(huán)境的塑造必須考慮創(chuàng)造適合人們居住、生活和工作的自然生態(tài)環(huán)境，達(dá)到人與自然的和諧共生。 2) 標(biāo)準(zhǔn)層的公共交通面積和設(shè)備及管井占用面積較大，每戶分?jǐn)傒^多公用面積，因此，每戶的建筑面積雖大，但有效使用面積并不大，即 K 值低。 2) 戶型優(yōu)越。應(yīng)該指出的是，小高層住宅是一種由多層住宅向高層住宅過渡的一種中介住宅，符合現(xiàn)行的國(guó)家技術(shù)規(guī)范和建設(shè)開發(fā)的水平以及居民的購買能力。 開發(fā)建造小高層住宅，由于層數(shù)的提高，如果在同樣的開發(fā)用地上，則可以降低小區(qū)的建筑密度，使小區(qū)比建造多層住宅擁有更高的綠化率。目前，我國(guó)正面臨著人口老齡化這一發(fā)展趨勢(shì)，城市老年人的人口數(shù)量正在不斷增加，小高層住宅電梯的采 用，從根本上解決 了住宅垂直交通的問題，方便了住戶，尤其是老、弱、病、殘居民的日常出入，極大提高了居住的舒適度和居民的生活質(zhì)量。 小高層住宅受到市場(chǎng)的青睞并非偶然 小高層住宅形態(tài)有其自身的特點(diǎn)，與高層相比，具有其特殊的優(yōu)勢(shì)。節(jié)約、合理利用土地是基本國(guó)策，適當(dāng)?shù)膶訑?shù)、合理的容積率成為一種必然。 MC 最初隨著容積率的增加而下降，達(dá)到某一 “ 門檻 ” 后，由于地基、結(jié)構(gòu)處理和電梯、消防等配套費(fèi)用的增加，曲線上揚(yáng)；邊際收益曲線則相反，先升后降，兩曲線相交于 C，則 MC＝ MP，此時(shí)可獲得最大利潤(rùn)。多層 住宅樓所不具備的景觀及視線問題也得以解決。而一些樓盤則干脆將一樓改成大堂、會(huì)所，避免了這一銷售難點(diǎn)（慎用，除非是高檔地產(chǎn)或可考慮）。與多層相 比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因?qū)哟尾欢?，電梯服?wù)戶數(shù)相應(yīng)較少，流量降低，運(yùn)行速度加快，等待時(shí)間較短，人們普遍感受到居家住行更為方便、舒適。 但是，客觀地看多層住宅仍比小高層銷售得好，原因之一是居民的消費(fèi)觀念滯后，需要市場(chǎng)的引導(dǎo)。首先，小高層的戶型不能參照多層，應(yīng)在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在 130~140 平方米，那么小高層的三室二廳放在 120 平方米左右會(huì)比較合適，總價(jià)降低，減小了購房者的付款壓力；其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點(diǎn)式”。因此，“觀景”可以說是該項(xiàng)目小高層最主要的功能。 德盛行物業(yè)顧問有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理吳曉分析，由于售價(jià)相對(duì)較高，因此 ，小高層在市場(chǎng)推廣時(shí)有一定的難度，但也并非不能逾越。但是，每一個(gè)新事物的出現(xiàn)，必定給人們帶來的好處要多于它的缺點(diǎn)，它的發(fā)展也是一個(gè)逐步完善的過程。 從投資價(jià)值來看，在二、三線城市，小高層住宅一般位于城市土地資源缺乏的繁華地段和正在發(fā)展的第二城市中心。 目前，武漢市小高層項(xiàng)目的售價(jià)一般在 2100 元／平方米至 3000 元／平方米之間，約高出多層 10％；電梯、環(huán)境的維護(hù)，使物業(yè)管 理費(fèi)用提高，武漢市民的消費(fèi)觀相對(duì)滯后，高價(jià)產(chǎn)品受認(rèn)同的程度相對(duì)較低。 例如漢口的金融片區(qū)和武昌的徐東片區(qū)以及部分老城區(qū)，這些片區(qū)主要小高層住宅達(dá)到 53 個(gè)，占總供應(yīng)量的 ％。 ◆區(qū)域土地資源日漸稀缺。 其次，從節(jié)地原則出發(fā)，小高層住宅提高了建筑容積率，節(jié)約用地，但建筑密度卻縮小，從而可空出更多土地營(yíng)造環(huán)境，提高綠化率，小區(qū)環(huán)境質(zhì)量因而可大幅度改善。城市公園，讓您真正得到 50％以上的綠化率，享受高品質(zhì)的公園生活，完善的小區(qū)配套：時(shí)尚休閑沙龍、體閑娛樂廣場(chǎng)等。 附錄 2：鄭州小高層發(fā)展（ 2020） 很多人都會(huì)贊嘆聳入云層的建筑師杰作，但是真正讓他們把家安在高層之上時(shí)，他們卻突然都患上了恐高癥。麗景灣副總經(jīng)理陸怡認(rèn)為，市郊樓盤一般擁有大的社區(qū)環(huán)境，開發(fā)商也要考慮在利用稀缺的土地資源時(shí)，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面如何將產(chǎn)品突出出來。 華工小 高層開發(fā)商如果從這些方面著手，讓小高層達(dá)到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場(chǎng)”。而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不可隨意改動(dòng)，給裝修帶來諸多不便。 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，無障礙設(shè)計(jì)越來越受到關(guān)注，成為住宅設(shè)計(jì)中的重要理念和重要內(nèi)容。 小高層的低層部分的銷售障礙 小高層的低層特別是 1－ 3 樓則享受不到小高層種種優(yōu)勢(shì)，而且 1－ 3 樓住戶也要承擔(dān)包括電梯維修管理等在內(nèi)的同樣金額的物業(yè)管理費(fèi)用，低層的銷售非常緩慢。一梯兩戶、三戶或兩梯三戶的板式小高層，使家庭生活的私密性得到保證，將噪音污染、視線干擾降低到最小程度，減少了住戶之間的相互干擾。 容積率與地價(jià)的 關(guān)系，建造小高層有較高的經(jīng)濟(jì)性。 容積率合理。逐步成熟的商品化住宅市場(chǎng)不僅給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來新的機(jī)遇，更帶 來了新的挑戰(zhàn)。按我國(guó)《建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定， 6 層及以下的多層住宅可以不設(shè)電梯。 可以有效節(jié)約土地 小高層住宅與多層住宅相比，由于增加了住宅層數(shù)，提高了居住區(qū)的容積率，從而有效地節(jié)約了土地，具有明顯的節(jié)約用地效果。解決此問題的對(duì)策是選用進(jìn)口或國(guó)產(chǎn)名牌電梯，容量不要過大 (如選用 630kg 的 7 人電梯 )，電梯與住戶內(nèi)墻之間要做隔聲減振處理或者干脆設(shè)單獨(dú)電梯。其建筑尺度也比較合適，以一幢 11 層的小高層住宅為例，其高度約為 31m，容易形成居住建筑的特點(diǎn)和氛圍。高層住宅雖節(jié)約用地，能容納更多住戶，但也帶來很多弊端。化整為零不失為一種有效的方法，如單元間錯(cuò)位、屋頂?shù)?、豎向分段（設(shè)置二層平臺(tái)、造型色彩材質(zhì)變化）等方式。 “小高層 ”住宅與外部空間領(lǐng)域的限定 空間領(lǐng)域的限定可以創(chuàng)造安全感。 在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，混凝土框架結(jié)構(gòu)具有自重較重、抗震原理為剛性的特點(diǎn)，雖然施工速度較慢，噪聲 大，但在防火方面性能較好，因而目前在國(guó)內(nèi)應(yīng)用廣泛。起居室設(shè)計(jì)，根據(jù)現(xiàn)在小康住房喜用大屏幕彩電和音響組成的家庭影院和真皮大沙發(fā)，結(jié)合人體尺度和視覺適應(yīng)尺寸，以開間 為宜 。套型設(shè)計(jì)，實(shí)際上是一種人的生活方式的設(shè)計(jì)。因此，小高層 住宅雖然是高層住宅，但層數(shù)較低，具有多層住宅的某些特點(diǎn)，雖設(shè)有電梯，但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。這種以小高層住宅建筑為主體的居住區(qū)，在社區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)上頗具特色，套型及公共部位的設(shè)計(jì)靈活多變，其安全問題及結(jié)構(gòu)體系設(shè)計(jì)，也與以往的多層住宅建筑有許多不同的方面。小高層住宅建筑，以其特有的建筑環(huán)境及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，造就了其套型設(shè)計(jì)的多樣性和靈活性。廚房面積應(yīng)大于 6 ㎡ ，平面以方形為宜，使櫥柜呈“島”形布置，氣派、大方，空間感覺完整 。 二、“小高層”住區(qū)整體風(fēng)貌與環(huán)境特色 隨著可持續(xù)發(fā)展的觀念日漸深入人心，保護(hù)和節(jié)約不可再生資源、能源成為住宅建設(shè)中必須遵循的原 則之一。而其中最有效的手段莫過于使建筑圍合成不同層次的庭院空間，以加強(qiáng)領(lǐng)域感。 綠地 在容積率相同的情況下，“小高層”住宅相對(duì)于多層占地面積小，從而可將更多的土地用于綠化，改善住區(qū)生態(tài)環(huán)境。而高層住宅的售價(jià)往往高于多層住宅，購房者覺得不合算。以單元式為例，小高層住宅同多層住宅相比，其平面布局基本相同，只是多加了一部電梯，因此，具有良好的通風(fēng)、采光、觀景效果和良好的戶內(nèi)布局。隨著實(shí)踐的進(jìn)行，應(yīng)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)降低成本，小高層住宅才會(huì)有更強(qiáng)的生命力，為