【正文】 層不如多層”的誤解。 （三）對(duì)小高層建筑開(kāi)發(fā)一些建議 注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營(yíng)造，使居住質(zhì)量得到飛躍?；蛘邇H一樓不交電梯維修管理和運(yùn)營(yíng)費(fèi)，其他一視同仁。而一些樓盤(pán)則干脆將一樓改成大堂、會(huì)所，避免了這一銷售難點(diǎn)（慎用，除非是高檔地產(chǎn)或可考慮）。 小高層的低層部分的銷售障礙 小高層的低層特別是 1－ 3 樓則享受不到小高層種種優(yōu)勢(shì)，而且 1－ 3 樓住戶也要承擔(dān)包括電梯維修管理等在內(nèi)的同樣金額的物業(yè)管理費(fèi)用，低層的銷售非常緩慢。 市場(chǎng)認(rèn)為小高層公攤大，房款總價(jià)高 客戶群并不清楚到底都哪里多了公攤，銷售時(shí)可以稱是電梯間帶來(lái)的公攤，讓客戶 心里有數(shù)自己多出哪里面積。 對(duì)電梯使用產(chǎn)生抗性 必須使用一些檔次在中檔的電梯（人們都熟知的品牌，并視樓盤(pán)品質(zhì)上調(diào)檔次），避免出現(xiàn)電梯經(jīng)常性的維修，降低對(duì)客戶群對(duì)電梯產(chǎn)生不信任的抗性。但根本解決之道就是小高層的產(chǎn)品質(zhì)量要優(yōu)于多層。例如戶型保持面寬大，進(jìn)深小的優(yōu)勢(shì)， 15 米是板樓進(jìn)深的上限，超過(guò)后整個(gè)戶型采光效果就會(huì)受到影響。 （二）小高層在當(dāng)前市場(chǎng)推廣上遇到的主要問(wèn)題及解決方案探討 推廣時(shí)市場(chǎng)不認(rèn)可小高層建筑 首先，我們應(yīng)該在前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)小高層市場(chǎng) 進(jìn)行分析，如果沒(méi)有小高層建筑出現(xiàn)，則需調(diào)查人們對(duì)小高層的認(rèn)可度，引導(dǎo)客戶購(gòu)買小高層是一個(gè)長(zhǎng)期行為，根據(jù)其他城市市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，一般需要 年左右。 我們可以進(jìn)一步把小高層建筑的優(yōu)劣羅列如下： 優(yōu)勢(shì)： 通風(fēng)良好、戶戶朝陽(yáng)效果受到人們喜愛(ài) 樓層較高，空氣質(zhì)量、噪音污染情況較多層占有優(yōu)勢(shì) 建筑風(fēng)格較多層具有領(lǐng)先性 容積率較高層小、視野開(kāi)闊 入口集中便于安全保衛(wèi) 多是一梯兩戶，私密性較好 空間結(jié)構(gòu)靈活，戶型富于變化 相對(duì) 高層，公攤面積少，使用率高 圍合式布局令人有四合院般歸屬感 劣勢(shì)： 分?jǐn)偯娣e相對(duì)多層大 售價(jià)較多層稍高，使用費(fèi)用高，如電梯 對(duì)電梯的使用有顧慮。多層 住宅樓所不具備的景觀及視線問(wèn)題也得以解決。一梯兩戶、三戶或兩梯三戶的板式小高層，使家庭生活的私密性得到保證，將噪音污染、視線干擾降低到最小程度，減少了住戶之間的相互干擾。 其次，小高層擁有采光、通風(fēng)充分，戶型均好性強(qiáng)的特點(diǎn)。一般說(shuō)來(lái)，7 到 12 層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。我們目前常說(shuō)的“小高層”是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，大多在 7 至 12 層之間的住宅建筑， 是介于多層與高層之間的一種建筑模式。 第三章、小高層的銷售難點(diǎn)與化解 小高層產(chǎn)品被市場(chǎng)接受需要一個(gè)過(guò)程，中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推出小高層，應(yīng)在向消費(fèi)者詳細(xì)分析小高層優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，展示小高層所能帶來(lái)的美好生活環(huán)境，針對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，逐一化解?，F(xiàn)行條件下，住宅小區(qū)容積率對(duì)銷售價(jià)格的調(diào)節(jié)作用是較為明顯的。可見(jiàn)容積率提高取得的經(jīng)濟(jì)效益是有一定限度的，并非容積率越高越好，小高層這種住宅形態(tài)可塑性最強(qiáng)。 MC 最初隨著容積率的增加而下降，達(dá)到某一 “ 門(mén)檻 ” 后，由于地基、結(jié)構(gòu)處理和電梯、消防等配套費(fèi)用的增加，曲線上揚(yáng)；邊際收益曲線則相反，先升后降，兩曲線相交于 C，則 MC＝ MP，此時(shí)可獲得最大利潤(rùn)。 容積率與地價(jià)的 關(guān)系，建造小高層有較高的經(jīng)濟(jì)性。撇開(kāi)環(huán)境因素，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與費(fèi)用看，土地費(fèi)用和建 設(shè)安裝工程這兩項(xiàng)占了很大的比重，它決定著各類住宅形態(tài)的收益率。實(shí)踐證明，只要堅(jiān)持貫徹 “ 以人為本 ” ，切實(shí)搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)必要的市場(chǎng)引導(dǎo)、示范和完善的銷后服務(wù)，小高層住宅必定會(huì)成為樓市中一道亮麗的風(fēng)景線。 以 無(wú)錫市 為例子 ，開(kāi)始較普遍采用小高層這種住宅形態(tài)起始于 1998 年，近兩年新建規(guī)模較大的 住宅小區(qū)，主要采取多層與小高層結(jié)合發(fā)展的模式，這表明該市的住宅建設(shè)從住宅形態(tài)上已上了一個(gè)臺(tái)階，從銷售情況看，已逐步形成一年比一年好的態(tài)勢(shì)。在我國(guó)，這種住宅形態(tài)的產(chǎn)生決非偶然，它是時(shí)代發(fā)展和市場(chǎng)需求的必然結(jié)果。室內(nèi)承重墻少，便于重新布局，裝修室內(nèi)空間，具有較強(qiáng)的適用性，而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不可隨意改動(dòng)，給裝修帶來(lái)諸多不便。 有利于 開(kāi)發(fā)建造和室內(nèi)裝修。節(jié)約、合理利用土地是基本國(guó)策，適當(dāng)?shù)膶訑?shù)、合理的容積率成為一種必然。 容積率合理。一般而言，多層得房率為 80％ 以上，而高層由于須設(shè)置兩座防煙樓梯、 兩臺(tái)電梯、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在 70％ 左右。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來(lái)，大多坐北朝南，日照充沛，通 風(fēng)良好，能充分滿足居民采光的要求。從調(diào)查資料可見(jiàn)， ％ 的居民認(rèn)為主臥室應(yīng)朝南， ％ 的同時(shí)認(rèn)為次臥室也應(yīng)朝南，沒(méi)有陽(yáng)光的臥室和起居室難以使人接受。與多層相比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因?qū)哟尾欢?，電梯服?wù)戶數(shù)相應(yīng)較少，流量降低，運(yùn)行速度加快，等待時(shí)間較短，人們普遍感受到居家住行的方便感、舒適感。 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，無(wú)障礙設(shè)計(jì)越來(lái)越受到關(guān)注， 成為住宅設(shè)計(jì)中的重要理念和重要內(nèi)容。生理學(xué)表明，人的視覺(jué)清晰度范圍一般在 30 米以內(nèi)，而高層通常達(dá)到 50 米左右。 小高層住宅受到市場(chǎng)的青睞并非偶然 小高層住宅形態(tài)有其自身的特點(diǎn)，與高層相比，具有其特殊的優(yōu)勢(shì)。逐步成熟的商品化住宅市場(chǎng)不僅給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)新的機(jī)遇，更帶 來(lái)了新的挑戰(zhàn)。 雖然小高層住宅目前還存在著一些問(wèn)題，但由于它們能比多層住宅節(jié)約開(kāi)發(fā)用地，創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，以及改善住戶的生活質(zhì)量，同時(shí)又在戶型的平面布置、房間朝向設(shè)計(jì)、銷售價(jià)格、物業(yè)管理收費(fèi)等方面比高層 住宅優(yōu)越，因此，只要開(kāi)發(fā)商對(duì)上述問(wèn)題采取積極有效的對(duì)策，小高層住宅在中小城市應(yīng)具有良好的發(fā)展前景。但這只是治標(biāo)措施，并沒(méi)有解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。由于小高層的電梯貼近住戶內(nèi)墻布置，電梯運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的震動(dòng)和噪音也給住戶帶來(lái)了不便。但是增設(shè)的壓力泵在工作時(shí)會(huì)產(chǎn)生很高的噪音，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是住宅群還好，可以找一個(gè)遠(yuǎn)離住宅樓的偏僻地方設(shè)置泵房；而如果 只有幾幢單體住宅樓的話，則只能設(shè)置在住宅底層，此時(shí)就會(huì)影響該幢居民的日常生活；嚴(yán)重時(shí)，還會(huì)引發(fā)住戶與物業(yè)管理公司之間的矛盾。而一般中小城市現(xiàn)有的自來(lái)水廠，其供水壓力只能達(dá)到 6 層樓的高度，所以如何保證小高層住宅的日常供水，成為開(kāi)發(fā)商必須解決的一個(gè)問(wèn)題。 1112 層的小高層住宅，建筑高度在3035 米左右，在城市街景及多層住宅群中可起到點(diǎn)綴作用，極大地豐富了中小城市的建筑景觀，展示了城市的現(xiàn)代風(fēng)貌。目前，我國(guó)正面臨著人口老齡化這一發(fā)展趨勢(shì)，城市老年人的人口數(shù)量正在不斷增加，小高層住宅電梯的采 用，從根本上解決 了住宅垂直交通的問(wèn)題，方便了住戶，尤其是老、弱、病、殘居民的日常出入，極大提高了居住的舒適度和居民的生活質(zhì)量。按我國(guó)《建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定， 6 層及以下的多層住宅可以不設(shè)電梯。我國(guó)許多中小城市受經(jīng) 濟(jì)發(fā)展水平的限制，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)都不高，以三級(jí)及三級(jí)以下為主，較低的企業(yè)資質(zhì)、有限的資金實(shí)力使這類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更傾向于開(kāi)發(fā)小高層住宅項(xiàng)目。 建筑 類別適應(yīng)中小城市開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況 雖然高層住宅節(jié)地效果比小高層住宅明顯，但由于高層住宅建筑層數(shù)多，建筑面積大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，并且有很嚴(yán)格的防火、抗震要求，所以對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合素質(zhì)要求很高，如果沒(méi)有雄厚的資金作經(jīng)濟(jì)后盾以及相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)等級(jí)，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不敢貿(mào)然開(kāi)發(fā)高層住宅項(xiàng)目的。第三，銷售價(jià)格適中。 而小高層住宅在這些方面比高層住宅優(yōu)越得多。究其原因，首先是高層住宅的平面設(shè)計(jì)不合理，往往是一梯 8 戶或 6 戶，導(dǎo)致近 1/3 的住宅朝向不好，影響了住戶的采光和通風(fēng)。這樣的住宅小區(qū)無(wú)論從視野、環(huán)境、空間上都大大優(yōu)于多層住宅。 開(kāi)發(fā)建造小高層住宅，由于層數(shù)的提高，如果在同樣的開(kāi)發(fā)用地上，則可以降低小區(qū)的建筑密度，使小區(qū)比建造多層住宅擁有更高的綠化率。 可以有效節(jié)約土地 小高層住宅與多層住宅相比，由于增加了住宅層數(shù)，提高了居住區(qū)的容積率，從而有效地節(jié)約了土地，具有明顯的節(jié)約用地效果。 一、小高層住宅為什么適合中小城市 小高層住宅是指建筑層數(shù)在 712 層之間，平面布局類似多層住宅，以電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具的一種住宅類型。土地價(jià)格的快速上揚(yáng)，使土地成本占到了住宅銷售價(jià)格的 40％ 50％，如何節(jié)約用地，提高現(xiàn)有土地的利用率已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商在選擇住宅建筑類型時(shí)必須考慮的一大問(wèn)題。因此，為了降低住宅的成本，各中小城市的住宅建設(shè)一直以 5～ 6 層的多層住宅為主。 我國(guó)的許多中小城市，長(zhǎng)期以來(lái)由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，再加上城市人口較少，土地資源相對(duì)充裕，所以土地價(jià)格不是很高。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，以及廣大購(gòu)房者消費(fèi)觀念的日趨成熟。 第二章 中小城市適合發(fā)展小高層住宅 1998 年全面取消住房實(shí)物分配、實(shí)行住房貨幣化分配后，在國(guó)家相關(guān)政策的大力扶持下，我國(guó)城市住宅建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展， 2001 年全國(guó)住宅建設(shè)完成投資達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的 6245 億元，住宅竣工面積也達(dá)到 億平方米。應(yīng)該指出的是，小高層住宅是一種由多層住宅向高層住宅過(guò)渡的一種中介住宅，符合現(xiàn)行的國(guó)家技術(shù)規(guī)范和建設(shè)開(kāi)發(fā)的水平以及居民的購(gòu)買能力。解決此問(wèn)題的對(duì)策是選用進(jìn)口或國(guó)產(chǎn)名牌電梯，容量不要過(guò)大 (如選用 630kg 的 7 人電梯 )，電梯與住戶內(nèi)墻之間要做隔聲減振處理或者干脆設(shè)單獨(dú)電梯。 （二）小高層住宅的前景 小高層住宅的核心問(wèn)題是電梯問(wèn)題，如果能解決好的話，小高層住宅是有廣闊市場(chǎng)的。由于小高層住宅層數(shù)較低、結(jié)構(gòu)體系較簡(jiǎn)單，抗風(fēng)、抗震要求不如一般的高層建筑，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，投資較少，工期較短，資金和人員均 容易周轉(zhuǎn)，而回報(bào)并不低，因此，受到他們的歡迎。就標(biāo)準(zhǔn)而言，基 本達(dá)到歐美國(guó)家 4 層以上住宅設(shè)電梯的規(guī)定。老人占城市人口的比例約為 15%。仍以單元式為例，雖然小高層住宅只加了一部電梯，但作用不可小看。由于每戶分?jǐn)偟墓妹娣e并不大，易為購(gòu)房者所接受。 2) 戶型優(yōu)越。其建筑尺度也比較合適，以一幢 11 層的小高層住宅為例，其高度約為 31m，容易形成居住建筑的特點(diǎn)和氛圍。因此，小高層住宅具有如下優(yōu)點(diǎn)： 1) 節(jié)約用地，尺度適宜。 小高層住宅的優(yōu)勢(shì) 正是在這種大背景下，小高層住宅應(yīng)運(yùn)且逐漸流行起來(lái)。因此，在大中城市的住宅建設(shè)中，多層住宅越來(lái)越多地讓位于高層住宅。 多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn) 至于多層住宅，其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的，至今在全國(guó)各地仍是最主要的住宅型式。 5) 建設(shè)費(fèi)用高、建設(shè)周期長(zhǎng)。 3) 人們遠(yuǎn)離了大地，生活在“空中鴿籠”中，