中山三鄉(xiāng)鎮(zhèn)平南村地塊可行性研究報告-資料下載頁
2025-02-25 16:15本頁面
【正文】 110 4914 其他費(fèi)用 100 4467 2 運(yùn)營成本 550 24550 管理費(fèi)用 86 3843 財務(wù)費(fèi)用 282 12600 銷售費(fèi)用 182 8107 1) 樓面地價： 900 元 /㎡，土地成本共： 40202 萬元 2) 前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目前期需要投入的可行性研究費(fèi)用、土地平整費(fèi)用，按 50元 /㎡計，共 893 萬元 3) 建筑安裝工程費(fèi)：按照高層建安成本標(biāo)準(zhǔn)為 1800 元 /㎡，共 80404 萬元 4) 公共配套費(fèi)用：本項(xiàng)目內(nèi)配套的公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，本項(xiàng)目配套的公共設(shè)施包括教育機(jī)構(gòu)、社區(qū)中心等，項(xiàng)目公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用按 2500 元 /㎡計。按照總建面的 %左右進(jìn)行測算，則公共配套面積 6700 ㎡，共 1675 萬元 5) 園林設(shè)計及施工費(fèi)用：按照 110 元 /㎡進(jìn)行打造 ,共 4 萬元 914 6) 開發(fā)期間稅費(fèi)：即本項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，以及其他包括監(jiān)理及質(zhì)安監(jiān)費(fèi)用、租售丈查費(fèi)和竣工面積丈查費(fèi)等費(fèi)用。本項(xiàng)目開發(fā)期間稅費(fèi)按建安成本與公建配套費(fèi)用之和的 %計算，共 2052 萬元 7) 其他費(fèi)用：主要包括監(jiān)理及質(zhì)安監(jiān)費(fèi)用、租售丈查費(fèi)、竣工面積丈查費(fèi)以及各 中山三鄉(xiāng)平南村地塊 可行性研究報告 20 種公共費(fèi)用，按照 100 元 /㎡計算，共 4467 萬元 8) 管理費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目管理費(fèi)用按前述各項(xiàng)之和（開發(fā)成本）的 3%取值。共 3843 萬元 9) 財務(wù)費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，在這里是指長期借款利息。本項(xiàng)目的總投資金額約 15 億元元，結(jié)合房地產(chǎn)運(yùn)作慣例，開發(fā)商的自有資金應(yīng)占總投資的 30%以上，按照企業(yè)自有 資金 30%來算，項(xiàng)目另需銀行貸款總額為 億元，年利息率為 6%，每年利率為 6300 萬元，貸款期延續(xù) 2 年。因此財務(wù)費(fèi)用為 12600 萬元 10) 銷售費(fèi)用：即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。參照房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%取值，共 8107 萬元。（銷售費(fèi)用詳見銷售收入測算） （二） 項(xiàng)目銷售收入估算 項(xiàng)目 單價 (元 /㎡ ) 面積（㎡） 總銷售額（萬元） 住宅銷售收入 4500 402020 180909 商業(yè)銷售收入 20210 44669 89338 總收入 —— —— 270247 價格測算：住宅毛坯售價為 4500/㎡，商業(yè)按照 20210 元 /㎡ 住宅按照 90%比例，即 402020 ㎡，商業(yè)按照 10%比例 44669 ㎡ 按此估算，本項(xiàng)目銷售收入為 270247 萬元。 （三） 投資收益分析 序號 項(xiàng)目 計算公式 金額（萬元） 1 銷售收入 詳見銷售收入預(yù)測 270247 2 投資總額 詳見開發(fā)成本分析 159157 3 利潤總額 (1)(2) 111090 4 所得稅 (3) 25% 27772 5 凈利潤 (3)(4) 83317 6 稅后投資利潤率 凈利潤 /總投資 % 7 稅前投資利潤率 （總銷售額 總投資） /總投資 % 經(jīng)上面表格分析，本項(xiàng)目的稅后投資利潤率 為 %，在區(qū)域同行業(yè) 處于較高的水平 。 中山三鄉(xiāng)平南村地塊 可行性研究報告 21 三、 結(jié)論 上述分析的結(jié)果表明，若本項(xiàng)目能較好的規(guī)避風(fēng)險分析中存在的四大風(fēng)險問題，則本項(xiàng)目具有較好的稅后投資利潤率、能為股東及債權(quán)人帶來較高的投資收益。同時 ,本項(xiàng)目也具有貸款償還能力和資金平衡能力，抵御市場變動風(fēng)險的能力較強(qiáng)。隨著區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)市場還有較大的增值空間。 評估結(jié)果表明，本項(xiàng)目可行。 —— The End—— 中城嘉信地產(chǎn) 2021年 3 月 14 日
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