【正文】 與管理，為搞好項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，將實(shí)行科學(xué)、規(guī)范的經(jīng)營管理模式，保證該項(xiàng)目成為某市生態(tài)樓盤經(jīng)典性的具有濃郁文化特色的智能化高尚住宅。一、建設(shè)工期一年零十個(gè)月（22個(gè)月）二、進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施準(zhǔn)備：2008年5月—8月；：實(shí)施現(xiàn)場勘察，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)及設(shè)備定購。土建施工：2008年8月——2010年2月，組織施工隊(duì)伍；。裝修裝飾施工：2010年3 月——5月；。投入使用：2010年6月三、組織保障體系，項(xiàng)目經(jīng)理為第一 責(zé)任人，承擔(dān)項(xiàng)目投資及經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的責(zé)任。整個(gè)項(xiàng)目操作流程分為三個(gè)階段：項(xiàng)目策劃（項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定之前的策劃工作：包括市場調(diào)研、項(xiàng)目定位和方案設(shè)計(jì)等）由某營銷策劃部負(fù)責(zé)制定，項(xiàng)目經(jīng)理參與。在項(xiàng)目策劃確定后，項(xiàng)目經(jīng)理按照策劃原則進(jìn)行實(shí)施。項(xiàng)目實(shí)施過程中若因市場變化或其他原因，需對原項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行原則性調(diào)整，項(xiàng)目經(jīng)理提出報(bào)告報(bào)項(xiàng)目主管部門批準(zhǔn)。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定后，公司項(xiàng)目主管部門與項(xiàng)目經(jīng)理簽定≤項(xiàng)目控制計(jì)劃書≥并將項(xiàng)目交給項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)，包括后期項(xiàng)目策劃、施工監(jiān)理、內(nèi)外協(xié)調(diào)等。項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人。項(xiàng)目營銷原則上由項(xiàng)目營銷中心負(fù)責(zé)，但營銷中心應(yīng)根據(jù)≤項(xiàng)目控制計(jì)劃書≥中有關(guān)原則制定營銷策劃方案，該方案應(yīng)征得項(xiàng)目經(jīng)理的同意，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。四、項(xiàng)目建設(shè)管理，項(xiàng)目的建設(shè)管理至關(guān)重要。項(xiàng)目管理中將建立一套規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)操作模式，實(shí)施科學(xué)管理和規(guī)范管理。，由甲級設(shè)計(jì)研究院”擔(dān)綱。、高效益，創(chuàng)全優(yōu)工程是其追求的主要目標(biāo)。，將挑選技術(shù)、設(shè)備力量強(qiáng)的實(shí)力施工企業(yè)進(jìn)行施工。項(xiàng)目監(jiān)理工作從設(shè)計(jì)階段開始介入。，以追求高品質(zhì)和節(jié)省投資。第九章 經(jīng)營管理現(xiàn)代化的市場建設(shè)，必須實(shí)行現(xiàn)代化的企業(yè)管理，實(shí)行市場準(zhǔn)入制。本項(xiàng)目在建設(shè)期和運(yùn)營期實(shí)行兩種不同的管理模式。第一節(jié) 擴(kuò)建期的組織管理 為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，項(xiàng)目在籌備、擴(kuò)建期間，由某地產(chǎn)公司主要負(fù)責(zé)人牽頭，組建項(xiàng)目班子，組織強(qiáng)有力的管理、技術(shù)力量，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)具體工作。一、項(xiàng)目部專司其職，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織指揮。全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的組織與協(xié)調(diào)。二、項(xiàng)目部分別設(shè)立技術(shù)、工程、財(cái)務(wù)、后勤等業(yè)務(wù)部門，承辦具體工作。第二節(jié) 運(yùn)營期的組織管理 項(xiàng)目建設(shè)后，某公司對項(xiàng)目實(shí)行二級法人管理制度，本著精干、高效的原則，組建項(xiàng)目營銷中心，委派綜合素質(zhì)較高的人員出任營銷總監(jiān)。營銷中心下設(shè)策劃部、銷售部、財(cái)務(wù)部、合同等管理部門。 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 （略）第三節(jié) 勞動(dòng)定員及培訓(xùn) 一、勞動(dòng)定員，為了該項(xiàng)目的實(shí)施，項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備設(shè)置為總經(jīng)理辦公室、營銷中心、財(cái)務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部、預(yù)算部和人事部。，某置業(yè)有限公司還將準(zhǔn)備設(shè)置勞動(dòng)定員大約25人，其中工程技術(shù)人員12人，管理和后勤人員13人左右。二、培訓(xùn)當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)運(yùn)行時(shí)，需營銷管理人員、策劃廣告、置業(yè)顧問、財(cái)務(wù)、合同、保安人員等共約20人。這些人員定崗定責(zé)后，必須分門別類進(jìn)行技術(shù)和管理培訓(xùn)，大致應(yīng)分五個(gè)方面。市場營銷策劃人員，主要應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)代專業(yè)市場的管理、信息系統(tǒng)的應(yīng)用與維護(hù)、信息的收集與廣告發(fā)布等高層次的培訓(xùn)。營銷管理人員的培訓(xùn)。置業(yè)顧問的培訓(xùn)。物業(yè)管理人員的培訓(xùn)。財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)培訓(xùn)必須過硬，持證上崗。第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 計(jì)算依據(jù)一、計(jì)算系數(shù)依據(jù)項(xiàng)目方設(shè)計(jì)所確定的工程量進(jìn)行計(jì)算；二、材料、設(shè)備價(jià)格按某現(xiàn)行市場價(jià)格對指數(shù)進(jìn)行修正；三、工程建設(shè)其它費(fèi)用按國家及某現(xiàn)行政策規(guī)定計(jì)??；四、遵照某市九九計(jì)價(jià)定額、費(fèi)用定額。第二節(jié) 總投資估算 。其中。項(xiàng)目投入預(yù)算?？偼度腩A(yù)算表詳見下表 表1項(xiàng)目總投入預(yù)算表 序號項(xiàng)目名稱預(yù)算金額（萬元）結(jié)構(gòu)百分比備注1土地成本（拆遷安置）％56098 M178。2 房屋開發(fā)費(fèi)％ 其中： 建安工程室外工程其他費(fèi)用監(jiān)督監(jiān)理規(guī)費(fèi) ％％％％3開發(fā)規(guī)稅％4開發(fā)管理費(fèi)用％合　　計(jì)100表2 項(xiàng)目總投入分項(xiàng)估算表 NO項(xiàng) 目單位成本（元/m2）總金額（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備 注01土地費(fèi)土地出讓金 土地出讓拆遷安置費(fèi) 100小 計(jì)估 算按總建筑面積估 算02房屋開發(fā)費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)12包括方案、初設(shè)、施工圖和勘察費(fèi)用建筑安裝費(fèi)土建工程700含基礎(chǔ)、外墻、公共裝飾及門窗等水電工程55考慮到部分水管管線預(yù)埋消防工程35弱電工程 小 計(jì)按總建筑面積估 算室外工程環(huán)境綠化100按綠化面積計(jì)算道路及市政20供電設(shè)施150包括開閉所、配電房、發(fā)電機(jī)組等生化池1001000m3，按1000元/m3估算小 計(jì)按總建筑面積估算其他費(fèi)用智能化設(shè)施估 算,寬帶網(wǎng)免費(fèi)按總建筑面積估 算電梯費(fèi)用3608臺電梯，40萬元/臺商用扶梯2臺 20萬元/臺天燃?xì)赓M(fèi)用100 小 計(jì)112按總建筑面積估 算會(huì)所裝修商務(wù)會(huì)所50萬工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安費(fèi)的‰按總建筑面積估 算工程監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)的12‰按總建筑面積估 算基本預(yù)備費(fèi) 小 計(jì)房屋開發(fā)費(fèi)03開發(fā)稅費(fèi)電貼費(fèi)26 預(yù) 估城市建設(shè)配套費(fèi)85元/m2按建面積估算人防設(shè)施配費(fèi)3元/m2按總建筑面積估 算水源設(shè)施費(fèi)30300元/噸1000m3投標(biāo)管理費(fèi)15估 算小額稅費(fèi)100小 計(jì)04管理費(fèi)行政管理費(fèi) %02＋03項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用380估 算銀行貸款2000萬2年小 計(jì)按總建筑面積估 算05投資成本合計(jì)項(xiàng)目總投資第三節(jié) 投資使用計(jì)劃及資金籌措 一、資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目所有投資主要集中在項(xiàng)目施工期內(nèi)，在實(shí)施過程中將根據(jù)投入計(jì)劃、工程進(jìn)度、合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。資金投入計(jì)劃詳見《附表2》二、資金籌措 本項(xiàng)目資金來源結(jié)構(gòu)為：企業(yè)自有（自籌）資金＋銀行貸款＋項(xiàng)目銷售回籠資金銷售回籠資金除了用于項(xiàng)目投資外，剩余全部用于償還銀行貸款。資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計(jì)劃詳見《附表3》爭取銀行貸款2000萬元，其余為銷售滾動(dòng)收入。 第十一章 財(cái)務(wù)分析一、分析測算說明，建設(shè)周期近2年；，預(yù)計(jì)用8個(gè)月的時(shí)間完成全部物業(yè)銷售任務(wù)的95％，預(yù)留5％的閑置率；=12%；。二、銷售價(jià)格及銷售收入估算根據(jù)嚴(yán)密的市場調(diào)查，結(jié)合某市房地產(chǎn)市場宏觀發(fā)展趨勢和項(xiàng)目周邊物業(yè)的一般銷售價(jià)格，本項(xiàng)目各類可銷售物業(yè)的銷售均價(jià)和總銷售收入估算如下表（表3）所示：表3 銷售價(jià)格及銷售收入估算分析表 物業(yè)類型總建面（數(shù)量）銷售均價(jià)總收入（萬元）備注住宅43366m22000元／m2 停車位220個(gè)5萬元／個(gè)1100 商場5166m28000元／m2銷售收入合計(jì)13906三、銷售進(jìn)度估算分析本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2008年10月份開盤銷售期房；到2009年6月時(shí)累計(jì)完成整個(gè)銷售任務(wù)的95％，銷售期基本結(jié)束。本著謹(jǐn)慎性原則，預(yù)留5％的空置率。項(xiàng)目銷售進(jìn)度估算分析情況詳見《附表3》四、成本費(fèi)用預(yù)算, 。1．勘測、單位平方米平均成本為12元。2．土地獲取成本（拆遷費(fèi)用）,。,㎡，開發(fā)成本估算表詳見《表2》。,㎡。,㎡。％計(jì)提，,㎡。 ，根據(jù)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的安排，％的年利率，以2000萬元借貸期限2年為依據(jù)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)為380萬元,單位平米平均成本為 。五、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)測算分析　　以項(xiàng)目基本情況為依據(jù)，結(jié)合資金投入計(jì)劃表《附表1》及銷售進(jìn)度估算表《附表3》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表附后，詳見《附表5》。項(xiàng)目投資回收期，主要在兩年（2008～2010年）建設(shè)期內(nèi)分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收資金，為盡可能地反映項(xiàng)目實(shí)際狀況，本次分析測算將根據(jù)《現(xiàn)金流量表》中相關(guān)數(shù)據(jù)，從動(dòng)態(tài)的角度計(jì)算項(xiàng)目投資回收期。從《現(xiàn)金流量表》中可知，到2008年第三季度末，累計(jì)凈現(xiàn)金流量已基本擺脫凈流出階段，接近正值，到2008年第四季度為止，這說明項(xiàng)目總的投資回收期介于2008年第三季度和2008年第四季度之間，即項(xiàng)目開工后（2008年3季度末）的第3～4季度之間，經(jīng)計(jì)算:項(xiàng)目投資回收期（動(dòng)態(tài)）＝3＋［－］／［－］+ ≈3＋＝（季度）　　　　　　　　　　　≈（月）也即是說從2008年5月份工程項(xiàng)目開工后，項(xiàng)目投資大概在2009年6月份前就能夠全部收回來，從2009年7月后所產(chǎn)生的銷售收入就是項(xiàng)目投資收益。項(xiàng)目投資收益、投資利潤率 ① 投資收益 ＝ 總銷售收入－總投資－項(xiàng)目銷售費(fèi)用＝ ＝ 注：本著謹(jǐn)慎性原則，在計(jì)算總收入時(shí)，已預(yù)留5％的物業(yè)閑置率，閑置物業(yè)的資產(chǎn)凈值暫未計(jì)入投資收益。② 　投資收益率?。健⊥顿Y收益－閑置率5％／總投入＝／＝％ ③ 稅后利潤＝投資收益銷售稅金 ＝　主要財(cái)務(wù)指標(biāo)本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)（萬元）項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)項(xiàng)目總投資單位成本、預(yù)期銷售收入13906銷售費(fèi)用投資收益投資回收期投資收益率％稅后利潤附表1 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表　　 單位：萬元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　時(shí)間項(xiàng)目名稱2008年（2～4季度）2009（1～4季度）2010（1～4季度）合計(jì)123412341234土地出讓金10001000規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)拆遷安置5050100開發(fā)成本建安工程 8001000800600600500 室外工程100100100 315．59配套設(shè)施及監(jiān)理 6060．38 120．38其他費(fèi)用 220220 開發(fā)管理費(fèi)用 190 開發(fā)規(guī)稅 300 100 銷售費(fèi)用（3％）100 合　　計(jì) 190 10527 附表2 資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計(jì)劃表 單位：萬元序號資金項(xiàng)目金額結(jié)構(gòu)百分比資金用途預(yù)計(jì)到位時(shí)間備注1企業(yè)自有（自籌）資金 ％其中：A、已完成投入B、現(xiàn)有貨幣資產(chǎn)C、項(xiàng)目回收 ％％％規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置土地出讓金開發(fā)規(guī)稅、平基、基礎(chǔ)建安、環(huán)境、配套等2008年5月全部到位2008年7月～2009年10月內(nèi)分期、分批注入2銀行借貸 2000%建安、環(huán)境、配套等2008年6月工程開工后即時(shí)到位3項(xiàng)目銷售回籠資金 ％建安、環(huán)境、配套等從2008年11月開始陸續(xù)回籠，并分期分批注入項(xiàng)目開發(fā)附表3 項(xiàng)目銷售進(jìn)度估算分析表 時(shí)間物業(yè)銷售2008年2009年2010年合計(jì)4季度12341234住宅車位商場銷售比例50％35％ 10％ 5％ 100％銷售金