【正文】 跟上。 合淮路的交通要道地位決定了綠城雅苑在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。近年來，合肥樓市蓬勃發(fā)展，各樓盤紛紛開工建設(shè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。該項(xiàng)目并不盲目追求豪華高檔，而是以“美觀、實(shí)用、適宜、以人為本”為基本準(zhǔn)則，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的合肥房地產(chǎn)行業(yè)中立足站穩(wěn)。1. 居民住宅樓：做好電力供應(yīng)、供水供氣及配套綠化和公共工程，打造一個(gè)優(yōu)美寧?kù)o的小區(qū)。：可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡(jiǎn)單裝修，重點(diǎn)放在安全系統(tǒng)及電子商務(wù)系統(tǒng)的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動(dòng)感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三A智能化系統(tǒng)（辦公自動(dòng)化DA，通信自動(dòng)化CA，設(shè)備管理自動(dòng)化BA）；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B編碼，分布式時(shí)鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合B—IS—DN設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為100MBPS，能傳輸語(yǔ)言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會(huì)議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報(bào)警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等；寬帶網(wǎng)設(shè)置；衛(wèi)星電視信號(hào)接收、調(diào)制、調(diào)解系統(tǒng)。根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度安排以及公司對(duì)銷售工作的節(jié)奏安排，本推廣方案將項(xiàng)目的推廣工作大致劃分為以下幾個(gè)時(shí)段：本階段主要采用尋求媒體合作伙伴、召開媒體年終聯(lián)誼會(huì)、在媒介和業(yè)界初步樹立項(xiàng)目的第一印象，通過厚積薄發(fā)的方式進(jìn)行前期蓄勢(shì)。本階段主要在戶外、報(bào)媒、電視、電臺(tái)、車身等廣告方式綜合塑造項(xiàng)目形象。在信息發(fā)布方面主要包括項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)、主題概念、主打廣告語(yǔ)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目簡(jiǎn)介等方面。本階段的主要目的是樹立項(xiàng)目的形象和初步建立項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度，為后期的強(qiáng)勢(shì)推廣打下基礎(chǔ)。完成以下工作： 216。 聯(lián)系并確定廣告合作單位、印刷品設(shè)計(jì)制作單位、模型設(shè)制作單位、報(bào)社、電視、電臺(tái)等新聞媒體單位。216。 項(xiàng)目宣傳品設(shè)計(jì)及制作216。 項(xiàng)目模型設(shè)計(jì)及制作216。 戶外廣告選址及設(shè)計(jì)制作216。 項(xiàng)目工地及銷售接待中心包裝216。 軟性新聞宣傳216。 制作并發(fā)布項(xiàng)目電視形象廣告216。 召開新聞發(fā)布會(huì)、記者招待會(huì)、房產(chǎn)銷售見面會(huì)216。 將項(xiàng)目相關(guān)信息在網(wǎng)上發(fā)布216。 召開開工典禮本階段主要通過開工典禮、開盤慶典、優(yōu)惠促銷、開業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)推廣項(xiàng)目，讓目標(biāo)客戶充分了解項(xiàng)目情況以激發(fā)起購(gòu)買欲望。在信息發(fā)布方面主要包括項(xiàng)目的各強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)和客戶主要關(guān)心的實(shí)質(zhì)性問題。本階段推廣的主要目的是全面配合和促進(jìn)項(xiàng)目的招商工作。216。 完成以下工作：216。 硬性廣告宣傳216。 播放電視專題片216。 大型戶外噴繪形象廣告、路牌及霓虹燈廣告主要推廣渠道216。 報(bào)紙：新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽商報(bào)216。 電視：合肥電視臺(tái)樓市報(bào)道216。 電臺(tái)：安徽交通廣播電臺(tái)、合肥人民廣播電臺(tái)等216。 戶外廣告：大型噴繪、路燈、路牌、霓虹燈廣告216。 網(wǎng)站：國(guó)內(nèi)專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站、合肥房產(chǎn)網(wǎng)主要推廣方式 媒體主要推廣方式備注報(bào)紙平面廣告、軟性文章、新聞電視形象廣告、專題片、專題欄目電臺(tái)新聞、廣告、專題節(jié)目戶外廣告平面噴繪、布幅、車體廣告噴繪廣告、車內(nèi)字體廣告網(wǎng)站項(xiàng)目信息發(fā)布、行業(yè)信息交流現(xiàn)場(chǎng)工地及銷售中心包裝及宣傳第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)216。 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案與參數(shù)》第三版216。 《企業(yè)財(cái)務(wù)通知》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》稅金以《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其他稅收規(guī)定本項(xiàng)目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，總投資5000萬(wàn)元人民幣。本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期13個(gè)月，即2009年7月—2010年8月。其中2009年完成項(xiàng)目投資的40%，2010年完成項(xiàng)目投資的60%；項(xiàng)目于2010年8月交付使用。10. 3項(xiàng)目銷售收入的確定商業(yè)門面建成后第一年售出60%，第二年售完。價(jià)格按每平方米3000元計(jì)算：第一年收入：7440 m260%3000元/ m2 =；第二年收入：7440 m240%3000元/ m2 =；住宅樓建成后第一年售出40%，第二年售出40%，第三年售完。價(jià)格按每平方米3500元計(jì)算：第一年收入：22710 m240%3500元/ m2=；第二年收入：22710 m240%3500元/ m2=；第三年收入：22710 m220%3500元/ m2=?？備N售收入： 投資回報(bào)率 = 總利潤(rùn)247。總成本 = %投資回收期 =詳見下表：現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量表 單位（萬(wàn)元）　　建設(shè)期建設(shè)期達(dá)產(chǎn)期序號(hào)項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入0 0 0 項(xiàng)目銷售收入0 0 0 商辦樓銷售收入0 0 0 住宅樓銷售收入0 0 0 2現(xiàn)金流出2000 3000 營(yíng)業(yè)稅金及附加0 0 0 貸款利息0 0 0 0 0 0 3凈現(xiàn)金流量2000 3000 投資回收期=以上計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目在現(xiàn)行房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，%，效益顯著，且由于近年來合肥市商品房?jī)r(jià)格一直為穩(wěn)中有升，銷售方面風(fēng)險(xiǎn)較小，從而使本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)和資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來?yè)p失。 資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣帶來的損失。 。（1）準(zhǔn)確把握國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，制定適合自身特點(diǎn)的開發(fā)策略，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案，從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)；（2）樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理組織，高度重視開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析；（3）健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是預(yù)先行動(dòng)，即主動(dòng)控制，項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段時(shí)間越長(zhǎng)，控制風(fēng)險(xiǎn)的成本就越高。（1）積極與地方政府、各管理部門、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)單位搞好關(guān)系,爭(zhēng)取獲得他們對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的理解、支持和幫助。（2）增強(qiáng)合同意識(shí)，勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同、資金使用合同等。（1）采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法。（2）向施工方人員灌輸安全意識(shí)，做好現(xiàn)場(chǎng)容易出現(xiàn)危險(xiǎn)事故的預(yù)案工作。（3）及時(shí)協(xié)調(diào)、處理設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)各方及總包與分包之間的關(guān)系和各種矛盾。（4）合理布置施工現(xiàn)場(chǎng)。（5）盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，這也是一些小開發(fā)商慣用規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。加大宣傳力，確保銷售達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；第十二章 結(jié)論與建議合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司根據(jù)合肥市場(chǎng)需求和本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，以自籌資金建設(shè)綠城雅苑項(xiàng)目，符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》同時(shí)也符合《合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》。該項(xiàng)目具有顯著的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，建議有關(guān)部門盡快落實(shí)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，按設(shè)計(jì)計(jì)劃組織實(shí)施。47