【正文】 跟上。 合淮路的交通要道地位決定了綠城雅苑在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。近年來，合肥樓市蓬勃發(fā)展，各樓盤紛紛開工建設，市場競爭空前激烈。該項目并不盲目追求豪華高檔，而是以“美觀、實用、適宜、以人為本”為基本準則，在競爭日趨激烈的合肥房地產(chǎn)行業(yè)中立足站穩(wěn)。1. 居民住宅樓：做好電力供應、供水供氣及配套綠化和公共工程，打造一個優(yōu)美寧靜的小區(qū)。：可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡單裝修，重點放在安全系統(tǒng)及電子商務系統(tǒng)的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動感應消防噴淋系統(tǒng)；三A智能化系統(tǒng)（辦公自動化DA，通信自動化CA，設備管理自動化BA）；計算機網(wǎng)絡采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B編碼，分布式時鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合B—IS—DN設計標準，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為100MBPS，能傳輸語言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等；寬帶網(wǎng)設置；衛(wèi)星電視信號接收、調(diào)制、調(diào)解系統(tǒng)。根據(jù)本項目的工程進度安排以及公司對銷售工作的節(jié)奏安排，本推廣方案將項目的推廣工作大致劃分為以下幾個時段：本階段主要采用尋求媒體合作伙伴、召開媒體年終聯(lián)誼會、在媒介和業(yè)界初步樹立項目的第一印象，通過厚積薄發(fā)的方式進行前期蓄勢。本階段主要在戶外、報媒、電視、電臺、車身等廣告方式綜合塑造項目形象。在信息發(fā)布方面主要包括項目識別系統(tǒng)、主題概念、主打廣告語、項目規(guī)劃設計、項目市場定位、項目簡介等方面。本階段的主要目的是樹立項目的形象和初步建立項目的市場知名度和美譽度，為后期的強勢推廣打下基礎。完成以下工作： 216。 聯(lián)系并確定廣告合作單位、印刷品設計制作單位、模型設制作單位、報社、電視、電臺等新聞媒體單位。216。 項目宣傳品設計及制作216。 項目模型設計及制作216。 戶外廣告選址及設計制作216。 項目工地及銷售接待中心包裝216。 軟性新聞宣傳216。 制作并發(fā)布項目電視形象廣告216。 召開新聞發(fā)布會、記者招待會、房產(chǎn)銷售見面會216。 將項目相關(guān)信息在網(wǎng)上發(fā)布216。 召開開工典禮本階段主要通過開工典禮、開盤慶典、優(yōu)惠促銷、開業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯(lián)合強勢推廣項目，讓目標客戶充分了解項目情況以激發(fā)起購買欲望。在信息發(fā)布方面主要包括項目的各強勢賣點和客戶主要關(guān)心的實質(zhì)性問題。本階段推廣的主要目的是全面配合和促進項目的招商工作。216。 完成以下工作：216。 硬性廣告宣傳216。 播放電視專題片216。 大型戶外噴繪形象廣告、路牌及霓虹燈廣告主要推廣渠道216。 報紙：新安晚報、合肥晚報、安徽商報216。 電視：合肥電視臺樓市報道216。 電臺：安徽交通廣播電臺、合肥人民廣播電臺等216。 戶外廣告：大型噴繪、路燈、路牌、霓虹燈廣告216。 網(wǎng)站：國內(nèi)專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站、合肥房產(chǎn)網(wǎng)主要推廣方式 媒體主要推廣方式備注報紙平面廣告、軟性文章、新聞電視形象廣告、專題片、專題欄目電臺新聞、廣告、專題節(jié)目戶外廣告平面噴繪、布幅、車體廣告噴繪廣告、車內(nèi)字體廣告網(wǎng)站項目信息發(fā)布、行業(yè)信息交流現(xiàn)場工地及銷售中心包裝及宣傳第十章 經(jīng)濟效益評價216。 《建設項目經(jīng)濟評價方案與參數(shù)》第三版216。 《企業(yè)財務通知》及《企業(yè)會計準則》稅金以《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其他稅收規(guī)定本項目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，總投資5000萬元人民幣。本項目計劃建設期13個月，即2009年7月—2010年8月。其中2009年完成項目投資的40%，2010年完成項目投資的60%；項目于2010年8月交付使用。10. 3項目銷售收入的確定商業(yè)門面建成后第一年售出60%，第二年售完。價格按每平方米3000元計算：第一年收入：7440 m260%3000元/ m2 =；第二年收入：7440 m240%3000元/ m2 =；住宅樓建成后第一年售出40%，第二年售出40%，第三年售完。價格按每平方米3500元計算：第一年收入：22710 m240%3500元/ m2=；第二年收入：22710 m240%3500元/ m2=；第三年收入：22710 m220%3500元/ m2=?？備N售收入： 投資回報率 = 總利潤247?？偝杀?= %投資回收期 =詳見下表：現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量表 單位（萬元）　　建設期建設期達產(chǎn)期序號項目1234561現(xiàn)金流入0 0 0 項目銷售收入0 0 0 商辦樓銷售收入0 0 0 住宅樓銷售收入0 0 0 2現(xiàn)金流出2000 3000 營業(yè)稅金及附加0 0 0 貸款利息0 0 0 0 0 0 3凈現(xiàn)金流量2000 3000 投資回收期=以上計算結(jié)果表明，本項目在現(xiàn)行房價基礎上，%，效益顯著，且由于近年來合肥市商品房價格一直為穩(wěn)中有升，銷售方面風險較小，從而使本項目的投資風險相對較小，因此本項目在財務上是可行的。第十一章 風險分析本項目的風險因素主要有利率風險、購買力風險和資金變現(xiàn)風險利率風險利率變化風險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。購買力風險 購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。 資金變現(xiàn)風險資金變現(xiàn)風險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣帶來的損失。 。（1）準確把握國家和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，制定適合自身特點的開發(fā)策略，合理評價和選擇開發(fā)投資方案，從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風險；（2）樹立風險意識，建立風險管理組織，高度重視開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風險管理，強化對房地產(chǎn)開發(fā)風險管理理論的研究和學習，加強風險損失資料的搜集整理和分析；（3）健全風險預警系統(tǒng)。防范風險的關(guān)鍵是預先行動，即主動控制，項目進入實施階段時間越長，控制風險的成本就越高。（1）積極與地方政府、各管理部門、金融機構(gòu)等相關(guān)單位搞好關(guān)系,爭取獲得他們對開發(fā)項目的理解、支持和幫助。（2）增強合同意識，勘察規(guī)劃設計合同、資金使用合同等。（1）采用系統(tǒng)的項目管理方法。（2）向施工方人員灌輸安全意識，做好現(xiàn)場容易出現(xiàn)危險事故的預案工作。（3）及時協(xié)調(diào)、處理設計、監(jiān)理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關(guān)系和各種矛盾。（4）合理布置施工現(xiàn)場。（5）盡快完成開發(fā)項目，縮短建設周期，這也是一些小開發(fā)商慣用規(guī)避風險的措施。加大宣傳力，確保銷售達到預期目標；第十二章 結(jié)論與建議合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司根據(jù)合肥市場需求和本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，以自籌資金建設綠城雅苑項目，符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》同時也符合《合肥市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》。該項目具有顯著的經(jīng)濟和社會效益，建議有關(guān)部門盡快落實各項準備工作，按設計計劃組織實施。47