【導讀】已經(jīng)發(fā)表或撰寫的成果作品。本人完全意識到本聲明的法律后果由本人承擔。本人授權省級優(yōu)秀學士論文評選機構將本學位論文的全部或部分內容編入有。關數(shù)據(jù)進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存和匯編本學位論文。

　　

【正文】 董事會對股東大會負責 ， 總經(jīng)理受董事會任聘，各部門分設 經(jīng)理 ， 負責組織公司的經(jīng)營管理活動 ， 高級職員由董事會商議任聘 ， 監(jiān)理會對公司的財務和職權予以監(jiān)督。 圖 71 組織機構圖 本組織機構結構明了，分工明確，可以確保項目的有效進行，具有較強的問題處理能力，適應性良好。 武漢理工大學畢業(yè)設計（論文） 23 人力資源配置、員工培訓方案 人力資源配置 本公司是股份有限制公司，分為權力機構，經(jīng)營管理機構和監(jiān)督機構。最高權力機構是董事會，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，董事會由 10人組成，董事長1 人，副董事長 2 人，對股東大會負責?？偨?jīng)理受董事會任聘，各部門分設經(jīng)理，負責組織公司的經(jīng)營管理活動 。高級職員由董事會商議任聘。監(jiān)理會由股東代表 2人和職工代表 8人組成，對公司的財務和職權予以監(jiān)督。 辦公室 ： 負責 公司文檔管理 :可對公司的文檔進行分類管理 。 負責 內部員工管理 :對公司的內部職員的個人資料進行管理 。 人事部 ：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。 財務部 ：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 開發(fā)部 ：負責 項目的相關的開發(fā)管理 工作。 預算部 ：負責做好 工程的相關造價預算等 工作 。 工程部 ： 負責做好工程施工方面的統(tǒng)籌工作，任務艱巨，工作量大。 營銷部：負責工程完工后的營銷及相關方面的咨詢工作。 售后部：負責售后服務，要求合理處理好公司與客戶方面的關系。 物業(yè)部：負責相關的物業(yè)管理，具體為通常所說的物業(yè)。 表 71 人力資源定額表 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術人員 業(yè)務人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 辦公室 人事部 財務部 3 7 6 3 7 6 工程技術 管理 開發(fā)部 5 20 2 7 武漢理工大學畢業(yè)設計（論文） 24 預算 部 工程部 10 10 2 10 32 銷售管理 營銷部 售后部 物業(yè)部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計 32 7 21 30 90 員工培訓方案 （ 1） 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發(fā)展機會。 （ 2） 培訓為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事 業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。 （ 3） 在公司除獲得正規(guī)培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲： 職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的專業(yè)技術知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關工作。 （ 4） 培訓的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等） ，對職員進行的集中脫產(chǎn)培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓練。即通過制定工作計劃、分配調整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。 （ 5） 培訓種類主要有以下四種：① 公司內部課程：作為 公司 職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內部舉辦 的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。 ②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使 武漢理工大學畢業(yè)設計（論文） 25 職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進一步系統(tǒng)了解公司運作特點 。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院校或專業(yè)培訓機構進修學習（包括 攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④ 外出考察：為拓展視野、豐富學習經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟韧獾膬?yōu)秀企業(yè)或機構。 （ 6） 培訓積分制度。 職員參加各種培訓并獲得結業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在 公司 參加培訓的最全面記錄。年度累計積分的多少是職 員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。 （ 7） 培訓信息公布和查詢 ．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。職員可以登錄到 公司 主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。 武漢理工大學畢業(yè)設計（論文） 26 8 項目實施進度 建設工期 本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自 2021 年 7 月開工，至 2021年 6 月竣工，總工期 2 年。 實施進度安排 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有 50%可采用分期付款的形式預售，按市 場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目 工程 開發(fā)建設進度計劃安排 ， 如 圖 81 所示 ： 圖 81 項目實施進度計劃 圖 項目建設與生產(chǎn)的銜接 項目建設到一定份額（ 30%）后，原則上就可以預售來回收部分資金以利于工程的后期建設。當項目建設完成后，可以把建成項目移交給銷售部門統(tǒng)籌管理，并處理好售后服務與小區(qū)物業(yè)管理的協(xié)調工作，以監(jiān)理公司良好的業(yè)務形象。 武漢理工大學畢業(yè)設計（論文） 27 9 經(jīng)濟分析與評價 投資估算 世界城米蘭映象 項目規(guī)劃總用地 27347 平方米，建筑面積 150000 平方米。總居住戶數(shù) 1155 戶，規(guī)劃總居住 人口 4158 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%， 總投資額 約為 萬元 。 土地的地塊開發(fā)成本 計算 （ 1） 土地使用權出讓金 宗地出讓金 (租金 )計算公式為 Ps＝ PnK 。式中 Ps 為宗地單位面積出讓金 (租金 )， Pn 為宗地對應的出讓金 (租金 )標準， K為容積率修正系數(shù)。 本塊土地為 一 級土地，出讓年限為 70 年。根據(jù)武漢市市區(qū)住宅用地土地出讓金標準以及住宅用地容積率修正系數(shù)得到： Ps=790 元 /平方米， K=。 土地使用權出讓金 =27343 790 =(萬 元 ) （ 2） 拆遷 安置費 項目用地范圍內建筑物的拆遷安置費主要分為： a. 居民安置費： 100戶居民每戶 15 萬元計算共計 1500 萬人民幣。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 約 5000 平方米共計100 萬人民幣。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 32 萬人民幣。 合計： 1632 萬元。 （ 3）建安工程費： 土建工程費 = 1300= 安裝工程費 = 180= 工程監(jiān)理費 =（ +） 1%= 建安工程費 =++= 萬元 。 （ 4）前期工程費：包括項目可行性研究費、規(guī)劃設計費、地質勘察測繪費、場地準備費、籌建開辦費 。 前期工程費 = + + ++ = 萬元。 （ 5） 基礎設施費 ： =。 （ 6） 公共配套設施費： 小區(qū)內為居民服務的不能有償轉讓的各種非營利性的公共配 武漢理工大學畢業(yè)設計（論文） 28 套設施，如托兒所、學校、理發(fā)店、變電房、公廁、自行車庫、垃圾站等。 公共配套設施費 = 3%= 萬元。 （ 7）不可預見費： 包括備用金（不含工料價格的上漲預備費）、不可預見的基礎設施和其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。一般為 （ 1） － （ 6）項的 3%－ 5% ，這里取 4%。 不可預見費 =（ +1632++++） 4%= 萬元。 （ 8）開發(fā)期間稅費： 5%= 萬元。 開發(fā)成本匯總 表 91 開發(fā)成本一覽表 單位：萬元 序號 項 目 總投資（單位：萬元） 備 注 1 土地使用權出讓金 Ps＝ PnK 2 土地征用及拆遷安置補償費 3 前期工程費 包括項目可行性研究費、規(guī)劃設計費、地質勘察測繪費、場地準備費、籌建開辦費 等 4 建安工程費 5 基礎設施費 約占建安工程費的 6%左右 6 公共配套設施費 7 不可預見費 8 開發(fā)期間稅費 9 流動資金 18項的 30%左右 10 合 計 武漢理工大學畢業(yè)設計（論文） 29 表 92 開發(fā)費用一覽表 單位：萬元 序號 項 目 總投資 備 注 1 管理費用 開發(fā)成本的 3% 2 銷售費用 銷售收入的 5% 3 財務費用 借款利息 見表 93 籌款費用 4 合 計 表 93 各年借款利息一覽表 單位：萬元 年份 內 容 2021年 6月 2021年 6月 2021年 6月 2021年 6月 2021年 6月 期初本金額 本期 利息 0 累計 利息 0 備 注 開始借款 只計息不還款 只計息不還款 本次償還 本金的 60%以及全部利息 全部還清 項目總投資額 項目總投資額 =+= 萬元。 融資方案 籌資渠道 （ 1） 籌措和利用自有資金，主要包括現(xiàn)金和流動資 產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)等， 目前公司可用資金約為 14000 萬元。 武漢理工大學畢業(yè)設計（論文） 30 （ 2） 外部籌資： 外部籌資部分的款項采用銀行借款與融資信貸并舉方案， 目前35 年 中長期貸款年 利率設為 %， 本文中按照 6%計算。 建設期只計息不還款 ，此類款項不超過 本項目投資總額的 50%。 預計貸款總額為 20210 萬元。 表 94 貸款 來源表 貸款來源 貸款金額 貸款時間 貸款年利率 所占比率 招商銀 行 6000 萬元 3 年 6% 30% 工商銀行 6000 萬元 3 年 6% 30% 建設銀行 9000 萬元 4 年 6% 40% 合 計 20210 萬元 —— —— 100% （ 3） 房屋預售：其他差額款項可以考慮用房屋預售的部分款項來補充建設資金。估計差額為 14000 萬元。 資金構成匯總 表 95 資金來源表 單位：萬元 項 目 自有資金 外部籌資 房屋預售 合 計 金 額 14000 20210 14000 48000 占總投資額比例 % % % 100% 資金使用計劃 （ 1） 投資使用計劃 在項目的建設期 第一年預計投入資金 萬元，占項目總投資額的 %左右 ，在項目的建設期第二年預計投入資金 萬元，占項目總投資額的 %左右 。具體為 2021 年下半年預計投入資金 萬元， 占項目總投資額的 %左右， 2021 年全年投入資金 萬元 ， 占項目總投資額的 %左右， 2021 年上半年投入資金 萬元 ，占項目投資總額的 %左右 。 其中綠化工程投資額約為 萬元，占投資總 額的 4%左右。 建設期 項目資金投入計劃詳見 表 96： 表 96 項目資金投入計劃表 單位：萬元 項目 2021 2021 2021 合 計 武漢理工大學畢業(yè)設計（論文） 31 一期 二期 綠化 總計 （ 2） 借款償還計劃 貸款年利率為 6％， 建設期只計息不還款，從銷售期第一年開始還款，每年等額本金法進行償還，同時償還當年發(fā)生的利息 ，兩年內還清 ， 即 2021 年 6 月以前還清 。 表 97 借款償還計劃表 單位：萬元 項目 年份 2021年 6月 2021年 6月 20