【導(dǎo)讀】第二章市場(chǎng)分析··············································11. 第三章建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容········································33. 第四章項(xiàng)目選址··············································35. 第五章設(shè)計(jì)、工程方案········································38. 第六章節(jié)能設(shè)計(jì)··············································50. 第七章環(huán)境保護(hù)··············································51. 第九章經(jīng)營(yíng)管理··············································56. 第十章投資估算與資金籌措············

　　

【正文】 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 30頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 分調(diào)動(dòng)居民換購(gòu)住房的積極性；另一方面，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督，使其誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，減少消費(fèi)者投訴。 （三）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的引導(dǎo)。 引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變房屋設(shè)計(jì)觀念，合理調(diào)整商品房屋結(jié)構(gòu)和各類多層次商品房供應(yīng)比例，進(jìn)一步完 善和提高住宅質(zhì)量和生活質(zhì)量 ,營(yíng)造出舒適、安全、衛(wèi)生、健康的居住環(huán)境，提高住房質(zhì)量和售后服務(wù)水平，以滿足廣大消費(fèi)者的購(gòu)房需求。 （四）具體措施 。 。 。 ，逐步杜絕野開(kāi)發(fā)行為。 ，攔斷集資建房政策。 ，建議規(guī)劃部門在政策法規(guī)允許的條 件下適當(dāng)提高容積率，對(duì)層數(shù)的控制適當(dāng)放寬。 黔江星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 31頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 2021418 14 月，全區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 3933 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，增幅比上月提高了 個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)房屋建筑面積 270782 平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 平方米，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積 100781平方米，同比增長(zhǎng) %。新開(kāi)工房屋面積 49540 平方米，同比增長(zhǎng) %。全區(qū)現(xiàn)房銷售面積 15010 平方米，同比增長(zhǎng) %，現(xiàn)房銷售額 2700 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，預(yù)售面積 11290 平方米，同比增長(zhǎng) %。 三 、市場(chǎng)定位 客戶定位 主力客戶群： 黔江 區(qū)的富裕階層和中高級(jí)白領(lǐng)階層、商人。 ? 主力客戶群特點(diǎn)： 1. 1 收入較高、有一定的財(cái)富積累 1. 2 因舊城改造有“ 黔江 情結(jié)”的家庭 1. 3 高收入的機(jī)關(guān)工作人員 1. 4 在 黔江 區(qū)的經(jīng)商者、創(chuàng)業(yè)公司等 中小企業(yè)主（商人） 機(jī)關(guān)公務(wù)員 白領(lǐng)人士 投資群體 來(lái) 黔江區(qū) 投資者 戶型、價(jià)格定位 ? 項(xiàng)目定位：中檔高尚生態(tài)樓盤 ? 規(guī)劃形式：蝶形點(diǎn) 式建筑 住宅（商務(wù)公寓） 黔江星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 32頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 ? A 座 24F、 B 座 32F、 C 座 27F。 ? A 座戶型配置 （ 152 戶） ： ? 14F 為商場(chǎng)； 523 層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層 8 戶，為 2 室 2 廳2 衛(wèi) 1 廚 、 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 、 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 ? 面積為 75 m178。— 130 ㎡ /戶； ? 每套價(jià)格： 15— 26 萬(wàn)元 ? 24 層為躍層，面積為 210 ㎡ — 260 ㎡ /戶； ? 每套價(jià)格： 42— 52 萬(wàn)元 ? 均價(jià)： 2021 元 / m178。 商業(yè)（略） ? B/C 座戶型配置： ? B 座 （ 192 戶） 131 層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層 6 戶，為 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚、 2 室2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 ； 32F 為躍層，面積為 220 ㎡178。 — 260 ㎡ /戶； C 座 （ 162 戶） 126 層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層 6 戶，為 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚、 2 室2 廳 1 衛(wèi) 1 廚； 27F 為躍層，面積為 220 ㎡178。 — 260 ㎡ /戶； ? 面積為 90 m178?！?150 ㎡ /戶； ? 每套價(jià)格： 18— 30 萬(wàn)元 ? 24 層 — 25 層為躍層，面積為 210 ㎡178。 — 260 ㎡ /戶； ? 每套價(jià)格： 48— 50 萬(wàn)元 ? 均價(jià)： 2021 元 / m178。 黔江星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 33頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 第三章 建設(shè)規(guī)模與 內(nèi)容 第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 規(guī)劃 總占地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡。小區(qū)內(nèi)建筑以二類高層為主，輔以臨街的多層裙樓 商鋪 ，建筑物功能擬以住宅 ㎡、商 鋪 ㎡、車庫(kù) ㎡為主，輔以小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目綠地面積約 ㎡，綠地率 ％，容積率 ，泊車位約 220 個(gè)，居住戶數(shù)約 506 戶。 項(xiàng)目工程預(yù)計(jì)總投資 萬(wàn)元人民幣，由重慶 星河 房地產(chǎn)有限公司出地 出資聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目位置 位于重慶市 黔江 城 區(qū) 老啤酒廠片區(qū)，北面靠近人民 銀行黔江支行和黔江河 ， 南面臨近現(xiàn)在正在修建的麗都花園，東面為西沙路。交通便捷 ，具有獨(dú)有的江景優(yōu)勢(shì)，地理位置優(yōu)越，適合建設(shè)高層建筑。建筑總用地面積 平方米。現(xiàn)有市政設(shè)施配套完善。 用地情況 整個(gè)項(xiàng)目總用地面積約 平方米（合 畝）。 總建設(shè) 用地指標(biāo)為： 總建設(shè)用地面積 平方米； 容積率 ，建筑密度為 %，綠地率為 %。初步規(guī)劃為板式全框架 32 層（ 31+1） ， 蝶式 24＋ 27＋ 1 高層組成及商 鋪 。 開(kāi)發(fā)規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積為 萬(wàn)平 方米。 黔江星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 34頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 建設(shè)內(nèi)容 及規(guī)模 ：板式、蝶式 高層住宅、商場(chǎng)，配套設(shè)施為會(huì)所、公共食堂（提供送餐服務(wù)）、酒巴、書(shū)店、咖啡店、洗衣房、健身房等公寓配套服務(wù)場(chǎng)所。其中：商場(chǎng)面積為 5166 平方米 。另外，在空于的地段，設(shè)置步行廣場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池等休閑、體育設(shè)施。 地下停車場(chǎng)面積： 平方米； 容積率 ，綠地率 ％。 黔江星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 35頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 第四章 項(xiàng)目選址 與建設(shè)條件 第一節(jié) 選址原則 處于 黔江 主城區(qū)，市政規(guī)劃中的居住用地。 用地基本規(guī)整，交通便利；利于規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目實(shí)施。 自然地質(zhì)情況較好，地勢(shì)較為平坦，區(qū)域內(nèi)高差較小。 社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。 資源整合與區(qū)域性優(yōu)先。 第二節(jié) 場(chǎng)地選擇 黔江 星河明苑 選址在 原黔江區(qū)老啤酒廠 地塊內(nèi)。 “ 黔江星河明苑 ”項(xiàng)目組團(tuán)座落在 黔江區(qū)老啤酒廠 ，項(xiàng)目用地分布在“ 西沙 路” 一 側(cè)，分為 A、 B 兩區(qū)，土地四至界限狀況： A 區(qū)：東臨“ 西沙 路”，西接 項(xiàng)目 B 區(qū)，南臨麗都花園，北接人民銀行黔江支 行河黔江河。由一棟 28 層（ A 棟）商、住建筑高層組成。 B 區(qū)：東臨 項(xiàng)目 A 區(qū) ，西接 白家巷居住小區(qū)， 南靠 正在修建的麗都花園，北接人民銀行黔江支行河黔江河。由項(xiàng)目 B/C2 棟高層組成 。 第三節(jié) 建設(shè)條件 一、工程地質(zhì)和水文 黔江星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 36頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 見(jiàn)《項(xiàng)目工程地質(zhì)勘查報(bào)告》 二、交通 黔江 星河明苑 項(xiàng)目緊鄰 黔江 區(qū) 西沙路 ，雙向車道， 為 城市快速干道，市區(qū) 交通極為便利。 項(xiàng)目地處 黔江區(qū) 中心地帶，交通十分便捷，通過(guò) 西沙大橋 與 黔江 區(qū) 毗鄰 。構(gòu)成了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，更使得 項(xiàng)目 周邊的商住樓成為許多 黔江區(qū)居民置業(yè)的首選樓盤與熱銷樓盤。 該 地區(qū)市政設(shè)施、水、電、氣、閉路電視、電訊等綜合管網(wǎng)布局合理，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套設(shè)施齊全，并正在得到進(jìn)一步的完善，十分適合興建商住小區(qū)。 三、水電氣 給排水系統(tǒng) 給水 水源： 本項(xiàng)目有一條 DN200 的給水管圍繞項(xiàng)目的南側(cè)和東側(cè)，接入市政給水管網(wǎng)；另有一條 DN150 的給水管從 DN200 的給水管中接出圍繞著項(xiàng)目的西側(cè)和北側(cè)，提供給水服務(wù)。給水管網(wǎng)連接并形成環(huán)狀 ,形成本項(xiàng)目的給水系統(tǒng)，且給水管網(wǎng)的壓力為 P=。 排水 本項(xiàng)目建地周圍均有市政排水溝邊。 本工程排水設(shè)計(jì)采用雨水、污水分流制，雨水經(jīng)收集后，就近排入市政雨水溝內(nèi)；污、廢水經(jīng)過(guò)無(wú)能耗污水處理設(shè)備處理達(dá)標(biāo)后，可排入市政排水溝道。 電氣 本項(xiàng)目由項(xiàng)目西側(cè)開(kāi)閉所引入 10KV 專用電源，由此接入本項(xiàng)目變電黔江星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 37頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 所。 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)院提供的設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目的電信電纜線 HYA800 2 從項(xiàng)目西側(cè)接市 政 電信管網(wǎng)。 燃?xì)? 燃?xì)夤艿烙身?xiàng)目西側(cè)接市政天然氣管道。 四、通訊 項(xiàng)目所在地的通訊建設(shè)十分發(fā)達(dá)，電信、寬帶、電視光纖已接至本地塊。 五、環(huán)保 項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)一座 1000 立方米污水處理 池，滿足項(xiàng)目所需。 黔江星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 38頁(yè) 共 72頁(yè) 02362920607 第五章 設(shè)計(jì)、工程方案 第一節(jié) 總體規(guī)劃 一、設(shè)計(jì)原則 本工程按一類一級(jí)建筑防火設(shè)計(jì)，嚴(yán)格執(zhí)行高層民用建筑防火規(guī)范《 GB5004595》； 避免項(xiàng)目的雷同性，在體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的同時(shí)，展現(xiàn)巴渝文化的特色； 人性化的 戶型 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想， “ 以人為本 ” 注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的 戶型 要求 ； 尋找適合 生態(tài)景觀 形 態(tài) 的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，解決好住宅單元面的景觀 要求。樹(shù)立建筑風(fēng)格的個(gè)性化，又同時(shí)要求和諧融合于 城市現(xiàn)代建筑； 解決好 地塊 與主要公路 過(guò)境車道帶來(lái)的一系列 噪音等 不利因素 ； 在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)中貫穿 “ 市場(chǎng)觀念 ” 和 “ 品牌戰(zhàn)略 ” ，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合。 二、 設(shè)計(jì)依據(jù) 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》； 《城市道路和建筑無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《重慶市建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 國(guó)家和城市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定、條例。 三、 總體布置 在紅線范圍內(nèi)，圍繞地塊的道路進(jìn)行周 邊布置，綜合商業(yè)樓為高層辦黔江星河明苑項(xiàng)目