【正文】 該項(xiàng)目具有顯著的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，建議有關(guān)部門盡快落實(shí)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，按設(shè)計(jì)計(jì)劃組織實(shí)施。（5）盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，這也是一些小開發(fā)商慣用規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。（3）及時(shí)協(xié)調(diào)、處理設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)各方及總包與分包之間的關(guān)系和各種矛盾。（1）采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法。（2）增強(qiáng)合同意識(shí)，勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同、資金使用合同等。（1）準(zhǔn)確把握國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，制定適合自身特點(diǎn)的開發(fā)策略，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案，從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)；（2）樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)管理組織，高度重視開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析；（3）健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。 資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣帶來(lái)的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)和資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失?？備N售收入： 投資回報(bào)率 = 總利潤(rùn)247。價(jià)格按每平方米3000元計(jì)算：第一年收入：7440 m260%3000元/ m2 =；第二年收入：7440 m240%3000元/ m2 =；住宅樓建成后第一年售出40%，第二年售出40%，第三年售完。其中2009年完成項(xiàng)目投資的40%，2010年完成項(xiàng)目投資的60%；項(xiàng)目于2010年8月交付使用。 《企業(yè)財(cái)務(wù)通知》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》稅金以《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其他稅收規(guī)定本項(xiàng)目總用地面積18073平方米（約27畝），總建筑面積30150平方米，總投資5000萬(wàn)元人民幣。 網(wǎng)站：國(guó)內(nèi)專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站、合肥房產(chǎn)網(wǎng)主要推廣方式 媒體主要推廣方式備注報(bào)紙平面廣告、軟性文章、新聞電視形象廣告、專題片、專題欄目電臺(tái)新聞、廣告、專題節(jié)目戶外廣告平面噴繪、布幅、車體廣告噴繪廣告、車內(nèi)字體廣告網(wǎng)站項(xiàng)目信息發(fā)布、行業(yè)信息交流現(xiàn)場(chǎng)工地及銷售中心包裝及宣傳第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)216。 電臺(tái)：安徽交通廣播電臺(tái)、合肥人民廣播電臺(tái)等216。 報(bào)紙：新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽商報(bào)216。 播放電視專題片216。 完成以下工作：216。本階段推廣的主要目的是全面配合和促進(jìn)項(xiàng)目的招商工作。 召開開工典禮本階段主要通過開工典禮、開盤慶典、優(yōu)惠促銷、開業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)推廣項(xiàng)目，讓目標(biāo)客戶充分了解項(xiàng)目情況以激發(fā)起購(gòu)買欲望。 召開新聞發(fā)布會(huì)、記者招待會(huì)、房產(chǎn)銷售見面會(huì)216。 軟性新聞宣傳216。 戶外廣告選址及設(shè)計(jì)制作216。 項(xiàng)目宣傳品設(shè)計(jì)及制作216。 聯(lián)系并確定廣告合作單位、印刷品設(shè)計(jì)制作單位、模型設(shè)制作單位、報(bào)社、電視、電臺(tái)等新聞媒體單位。本階段的主要目的是樹立項(xiàng)目的形象和初步建立項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度，為后期的強(qiáng)勢(shì)推廣打下基礎(chǔ)。本階段主要在戶外、報(bào)媒、電視、電臺(tái)、車身等廣告方式綜合塑造項(xiàng)目形象。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動(dòng)感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三A智能化系統(tǒng)（辦公自動(dòng)化DA，通信自動(dòng)化CA，設(shè)備管理自動(dòng)化BA）；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)采用FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B編碼，分布式時(shí)鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合B—IS—DN設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為100MBPS，能傳輸語(yǔ)言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會(huì)議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報(bào)警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等；寬帶網(wǎng)設(shè)置；衛(wèi)星電視信號(hào)接收、調(diào)制、調(diào)解系統(tǒng)。1. 居民住宅樓：做好電力供應(yīng)、供水供氣及配套綠化和公共工程，打造一個(gè)優(yōu)美寧?kù)o的小區(qū)。近年來(lái)，合肥樓市蓬勃發(fā)展，各樓盤紛紛開工建設(shè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。 崗集鎮(zhèn)已形成一些居住小區(qū)群體，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快跟上。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是：相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 消費(fèi)群界定 1. 城市白領(lǐng)，工薪階層人員； 2. 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要 ；3. 外地來(lái)合肥投資、創(chuàng)業(yè)人員；4. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板 。2009年7月，項(xiàng)目可行性研究、申請(qǐng)立項(xiàng)；2009年8月，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，報(bào)批；2009年9月，項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)，報(bào)建；2009年10月—2010年6月，項(xiàng)目土建施工；2010年7月，水電安裝、調(diào)試；2010年8月，項(xiàng)目驗(yàn)收。項(xiàng)目建設(shè)總投資為5000萬(wàn)元，詳見《項(xiàng)目投資總估算表》。：包括居民住宅樓、商辦樓、小區(qū)給排水、供電、道路和圍墻、綠化等。 合肥市有關(guān)材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格；216。 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案與參數(shù)》第三版216。（四）小區(qū)內(nèi)路燈照明線路采用路燈自動(dòng)控制箱，可根據(jù)需要選用不同的照明方案和照明時(shí)段，并通過自控實(shí)現(xiàn)，達(dá)到實(shí)用并節(jié)約能源的目的。（二）在建筑設(shè)計(jì)中采用保溫性能好的混凝土空心砌塊等作為圍護(hù)墻體，增加建筑物的保溫性能，可減少用于室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)的能耗，節(jié)約能源。（一）在供電設(shè)計(jì)中合理選擇配電中心，力求使其位于各車間的中部，盡量避免遠(yuǎn)程供電，降低供電線路的損耗。（2）項(xiàng)目建成后，要嚴(yán)格環(huán)境的維護(hù)，設(shè)置專門的垃圾房，并進(jìn)行垃圾分類，最后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一定時(shí)清理。（1）為預(yù)防小區(qū)生活污水對(duì)環(huán)境的影響，本項(xiàng)目建設(shè)的排水系統(tǒng)考慮分流制，即雨水排放系統(tǒng)與污水排放系統(tǒng)。（2）施工中產(chǎn)生的廢棄物和生活垃圾等應(yīng)及時(shí)清理，合理排放。（3）灌漿、攪拌、沖洗產(chǎn)生少量小污染物。（1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；（2）《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》；（3）《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》HJ/T191997；（4）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院253號(hào)令）；（5）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》安徽省計(jì)委經(jīng)委環(huán)委； （6）《土壤環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB156181995；（7）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095－1996)（8）《安徽省地方污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（1）項(xiàng)目施工期間的挖土、取土對(duì)土壤、植被造成一定破壞，對(duì)周圍生存環(huán)境帶來(lái)一定影響。所有消防設(shè)備、水泵等及電氣系統(tǒng)均在消防值班室實(shí)行聯(lián)動(dòng)，即時(shí)發(fā)現(xiàn)火情，控制火勢(shì)，嚴(yán)防火災(zāi)帶來(lái)的危害。小區(qū)道路每隔60 米設(shè)一處室外消防栓，各單體建筑四周均設(shè)置消防栓，所有消防管網(wǎng)連接為環(huán)狀，并接通市政消防管網(wǎng)，同時(shí)在樓頂設(shè)置消防水箱，以滿足消防要求。計(jì)劃采取以下消防措施：小區(qū)內(nèi)交通暢通，在道路布局上考慮消防環(huán)形通道，所有道路均不小于4米，便于消防車輛的進(jìn)出并實(shí)施消防工作。（4）、電子巡更和樓宇呼叫系統(tǒng)本項(xiàng)目在各單體建筑物設(shè)置樓宇呼叫系統(tǒng)，同時(shí)配合紅外線監(jiān)控的電子巡更系統(tǒng)，給入住的用戶提供安全、可靠、舒適的生活環(huán)境。（3）、電視電話及電腦寬帶布線本項(xiàng)目在各單體建筑物的底層均設(shè)置電話交換箱和電視信號(hào)集中放大設(shè)備，采用電話電纜和電視電纜一次直埋引入，再將電話及電視信號(hào)分配至各樓層及各戶。（2）、供電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)共計(jì)用戶240戶，按每戶6KW考慮，結(jié)合共用照明等因素，新增用電總?cè)萘考s為1800KW，由市政供電網(wǎng)絡(luò)以10KV高壓電纜引入，380/220V三相四線制輸出，并以放射式饋電方式向各單體建筑進(jìn)行供電。主要建設(shè)內(nèi)容包括：沿道路敷設(shè)DN300UPVC給水干管，De500鋼筋混凝土雨水管，De600鋼筋混凝土污水管；配套建設(shè)給排水設(shè)施含室外消防栓，雨水檢查井、污水檢查井等。小區(qū)道路規(guī)劃人車分流制，由小區(qū)道路可直接駛下地下車庫(kù)，同時(shí)對(duì)道路兩側(cè)及樓房間進(jìn)行綠化處理，設(shè)置庭院