【正文】 四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 本項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)協(xié)調(diào)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)關(guān)系，規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施。此外，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多就業(yè)機(jī) 會(huì)：項(xiàng)目建設(shè)完成后，需要大量人員維護(hù)小區(qū)的室外環(huán)境，這又給物業(yè)公司提供了就業(yè)機(jī)會(huì)。綠化不僅可以美化環(huán)境還可以調(diào)節(jié)附近的微小氣候，并可為居民提供戶外活動(dòng)和游憩的場(chǎng)所。為保持室內(nèi)空氣清潔，應(yīng)保證住宅的良好的通風(fēng)，同時(shí)，住宅距污染源應(yīng)有一定的防護(hù)距離。 ⑶有良好的衛(wèi)生設(shè)備。 ⑵良好的采光和照明。 衛(wèi)生防疫 第 34頁(yè) 住宅是人們生活、學(xué)習(xí)、工作和場(chǎng)所，因此，住宅的衛(wèi)生狀況的好壞直接關(guān)系到人們的健康，它不僅影響一代人的健康，還可能影響數(shù)代人的健康，根據(jù)國(guó)家頒布的《住宅居室容積衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1172789）中規(guī)定每人 20平方米前提下，達(dá)到以下衛(wèi)生要求： ⑴住宅組成和平面配置 相當(dāng)。安全生產(chǎn)責(zé)任重于泰山，不能有絲毫的松懈和麻痹，必須警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，為了使該項(xiàng)目順利實(shí)施，XX 公司應(yīng)切實(shí)做好施 工安全工作，落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)，對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行施工安全教育和監(jiān)督管理。 本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，不但可以為居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們居住的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善，社會(huì)效益顯著。 第 33頁(yè) 第六章 社會(huì)影響分析 一、社會(huì)影響效果分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門(mén)，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用。 五、盈虧平衡分析 項(xiàng)目建成后總成本費(fèi)用為 63834萬(wàn)元，其中銷(xiāo)售費(fèi)用、建安費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用可視為可變成本，分別為： 820萬(wàn)元、 25537萬(wàn)元、295萬(wàn)元，小計(jì) 26652萬(wàn)元，其余為固定成本。 項(xiàng)目銷(xiāo)售、稅金、利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 備注 一 建筑總面積 m2 可售建筑面積 m2 銷(xiāo)售金額 萬(wàn)元 85207 二 稅金合計(jì) 萬(wàn)元 6763 營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元 4260 銷(xiāo)售額 城市建設(shè)維護(hù)稅 萬(wàn)元 298 營(yíng)業(yè)稅 教育費(fèi)附加 萬(wàn)元 298 營(yíng)業(yè)稅 印花稅 萬(wàn)元 33 銷(xiāo)售額 土地增值稅 萬(wàn)元 1704 銷(xiāo)售額 綜合基金 萬(wàn)元 170 銷(xiāo)售額 三 開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì) 萬(wàn)元 1730 管理費(fèi) 萬(wàn)元 910 銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元 820 四 投資額 萬(wàn)元 55341 投資估算表 第 31頁(yè) 五 項(xiàng)目總成本 萬(wàn)元 63834 六 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 21373 七 所得稅 萬(wàn)元 5343 八 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 16030 四、盈利能力分析 該建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 21373 萬(wàn)元； 該建設(shè)項(xiàng)目的所得稅率為 25%,應(yīng)交所得稅 5343 萬(wàn)元； 該項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)為 16030 萬(wàn)元。 經(jīng)測(cè)算，該建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用為 57071 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售收入估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 數(shù)量 單價(jià)（元 /m2） 小計(jì) 1 高層住 宅 M2 5000 46774 2 低層住宅 M2 8000 24148 3 商業(yè)用房 M2 6500 12021 7800 4 車(chē)庫(kù)及車(chē)位 個(gè) 841 6485 地上車(chē)位 個(gè) 456 10 萬(wàn)元 /個(gè) 4560 地下車(chē)位 個(gè) 385 5萬(wàn)元 /個(gè) 1925 合計(jì) 85207 二、開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用估算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照泰州市物價(jià)局頒布的《泰州市商品房?jī)r(jià)格管理實(shí)施細(xì)則》估算。 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第 29頁(yè) 一、銷(xiāo)售收入估算 本項(xiàng)目總建筑面積 平方米，可售面積 平方米，其中高層住宅建筑面積 ,銷(xiāo)售均價(jià) 5000元 /平方米，銷(xiāo)售收入為 46774萬(wàn)元，低層住宅建筑面積 平方米，銷(xiāo)售均價(jià) 8000 元 /平方米，銷(xiāo)售收入 24148萬(wàn)元，商業(yè)用房建筑面積 6500平方米，均價(jià)按 12021 元 /平方米估算，銷(xiāo)售收入為 7800 萬(wàn)元；機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位共 841個(gè)，地下車(chē)位 385個(gè)，按 5 萬(wàn)元 /個(gè)車(chē)位計(jì)算，銷(xiāo)售收入 1925 萬(wàn)元，地上車(chē)位 456個(gè)，按 10 萬(wàn)元 /個(gè)車(chē)位計(jì)算，銷(xiāo)售收入 4560 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 占比 1 土地征用費(fèi) 14832 % 2 前期費(fèi)用 2884 % 3 建安費(fèi)用 25537 % 4 配套工程費(fèi) 4293 % 5 預(yù)備費(fèi)用 295 % 6 建設(shè)期利息 7500 % 合 計(jì) 55341 第三節(jié) 資金籌措 一、資金籌措 經(jīng) 初步估算，本項(xiàng)目總投資 55341萬(wàn)元 , 項(xiàng)目已繳納土地出讓費(fèi)用為 14832萬(wàn)元，該公司注冊(cè)資本為 5000萬(wàn)元，均作為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資本金，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金占總投資的 %，滿足國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低資本金 20%的要求，資金不足部分由單位自籌。 三、投資估算 工程投資估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 工程量 單價(jià) （元 /m2） 金額 (萬(wàn)元 ) 占總投資比例 單位 數(shù)量 一 土地出讓及拆遷費(fèi)用 14832 % 土地征用等費(fèi)用 m2 66667 14832 二 前期費(fèi)用 2884 % 政府規(guī)費(fèi) m2 110 1463 咨詢(xún)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)、招投標(biāo)等 m2 60 977 三通一平 m2 66667 30 200 監(jiān)理工程費(fèi)等 m2 15 244 三 建安費(fèi)用 25537 % m2 1600 17670 m2 1500 6209 商業(yè)建筑工程費(fèi) m2 1500 1244 m2 2760 1500 414 四 配套工程費(fèi) 項(xiàng) 4293 % 室外供電 m2 127 1689 室外給水 m2 30 488 室外排水 m2 30 488 室外道路 m2 50 814 綠化及路燈等 m2 50 814 五 預(yù)備費(fèi)用 295 % 基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 295 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 六 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 7500 % 合計(jì) 55341 注：銀行貸款 25000萬(wàn)元，貸款期限 2年，貸 款利率按年利率 15%執(zhí)行。 二、投資估算范圍 本工程為總建筑面積 。 招標(biāo)基本情況表 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招標(biāo) 第 26頁(yè) 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 方式 勘察 ★ ★ ★ 設(shè)計(jì) ★ ★ ★ 建筑工程 ★ ★ ★ 安裝工程 ★ ★ ★ 監(jiān)理 ★ ★ ★ 設(shè)備 ★ ★ ★ 重要材料 ★ ★ ★ 其他 ★ ★ ★ 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用分析 一、投資估算依據(jù) (1)《江蘇省市政工程預(yù)算定額》及相應(yīng)費(fèi)率； (2)《江蘇省建筑工 程綜合預(yù)算定額》及相應(yīng)費(fèi)率； (3)《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額江蘇省單位估價(jià)表》； (4)《建筑工程手冊(cè)》、《工程建設(shè)投資估算及概預(yù)算》； (5)《建設(shè)工程投資估算手冊(cè)》； (6)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； ⑺《泰州市工程造價(jià)信息》并結(jié)合泰州市當(dāng)前工程造價(jià)的實(shí)際情況確定 。 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由項(xiàng)目法人設(shè)立的項(xiàng)目小組成員組成。 二、招標(biāo)初步方案 項(xiàng)目土建作為一個(gè)部分，可整體作為一個(gè)標(biāo)段。 招標(biāo)組織形式 根據(jù)建設(shè)單位的具體情況，擬采用委托招標(biāo)形式進(jìn)行土建施工招標(biāo)工作