【正文】 在后期經(jīng)營管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。 在技術(shù)上，要加強創(chuàng)新，科技環(huán)保的思想加以充分利用。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。綜上所述，本項目開發(fā)為高科技的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風(fēng)險能力。該項目最大的亮點應(yīng)歸屬于其科技運用，順應(yīng)了國家可持續(xù)發(fā)展的政策方向。我們就項目的可行性得出如下結(jié)論性意見：丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。因此，外匯匯率的變化將直接影響公司原材料進(jìn)口價格，從而影響公司的效益。在項目建設(shè)中公司將對環(huán)保設(shè)施的施工加強管理，保證環(huán)保設(shè)施與主體工程同時施工、同時投入使用。公司面臨由于國家環(huán)保政策、節(jié)能減排等規(guī)定的更加嚴(yán)格或其它因素影響，使因環(huán)保狀況不適應(yīng)國家要求而引致的風(fēng)險。這兩個因素將會導(dǎo)致企業(yè)利潤空間越來越小。（1）市場風(fēng)險世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點由美國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向非美經(jīng)濟(jì)之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速的放緩成為了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，相應(yīng)的金屬的需求在減少，在金屬的供給沒有減少的條件下，金屬價格下行風(fēng)險很大。它可以來自外界自然力、社會經(jīng)濟(jì)力量和自身決策的結(jié)果。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價90%預(yù)測售價預(yù)測售價110%預(yù)測售價120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率容積率變動各項指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率在項目實施過程中，對可能遇到的風(fēng)險要制定控制、防范和規(guī)避對策，以降低風(fēng)險造成的損失。項目的建設(shè)會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些生產(chǎn)項目所需原料的企業(yè)會應(yīng)運而生，進(jìn)而帶動整個安源區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。萍鄉(xiāng)市資源十分豐富，為經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展提供條件。該項目的多項技術(shù)申請了國家專利，項目的實施會使專利技術(shù)得到更加廣泛的運用，這對安源區(qū)整體的科技發(fā)展促進(jìn)作用比較明顯。萍鄉(xiāng)安源區(qū)具有一定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平，科技發(fā)展比較迅速，人力資源的素質(zhì)不斷提高，給科技文化事業(yè)的發(fā)展帶來新的契機。這為當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)及社會穩(wěn)定作出了較大的貢獻(xiàn)。當(dāng)人民的生活安定時，給社會帶來相對穩(wěn)定的因素。技術(shù)改造后采用燒結(jié)機燒結(jié)鎳礦石，同時利用布袋除塵器對產(chǎn)生的灰塵進(jìn)行處理，能改善工作環(huán)境，同時符合保護(hù)環(huán)境的要求，達(dá)到環(huán)境保護(hù)的目的。進(jìn)行技術(shù)改造后，、折合成標(biāo)煤每噸鎳鐵合金將節(jié)省652kg。成員包括各個重要部門派出的代表。在項目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。 品牌效應(yīng)強，環(huán)境建設(shè)力度大。 開發(fā)商實力雄厚，具有強大的競爭力。 折扣、優(yōu)惠手段：華潤開盤時間 交付時間 物業(yè)管理費 ㎡ 總價范圍 住宅50135萬/套 商鋪70120萬/套 銷售均價 多層：4700元/㎡；洋房：5000元/㎡ 下期房源推出時間 未知 現(xiàn)場購房定金金額 貳萬 （略）本項目開發(fā)面臨的或潛在的競爭對手具有如下特征： 規(guī)模大、價格低：頤景嘉苑小高層規(guī)模大，銷售均價為4450元/m2；華潤?金色陽光多層的均價為4700元/㎡，還有歡喜在售物業(yè)類型 多層、花園洋房、商鋪 在售房源房號 多層232；花園洋房233；商鋪23上期交付時間 其戶型設(shè)計最大限度地引入陽光和清新的空氣，賦予豪華客廳以更多自然，更寬視野。建設(shè)者們深知綠色空間對于居住品質(zhì)的意義,不惜犧牲建筑面積,增加項目建設(shè)成本,在社區(qū)內(nèi)開辟空地,建設(shè)景觀節(jié)點與社區(qū)活動中心,讓生活在感受美的同時享受生活的歡愉。上期交付時間 ．31（三期交付） 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修▇小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 3層 在售房源層高 壹墅集產(chǎn)品、地段等優(yōu)勢于一身，注重細(xì)節(jié)與品牌建設(shè)，壹墅開發(fā)和設(shè)計的核心就是與城市文脈的對接，相信多年以后，人們將記住這些，讓人們懂得了生活的壹墅之居。茗園堅持自然與科技，現(xiàn)代與傳統(tǒng)兼收并蓄的觀點，力求詮釋城市生活的全新內(nèi)涵，創(chuàng)新戶型提供超值空間，底層私家庭院彰顯身份，超大風(fēng)情露臺無限愜意，精致入戶花園舒適無處不在在售物業(yè)類型 疊加別墅、花園洋房 在售房源房號 疊加別墅11；花園洋房2上期交付時間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂▇內(nèi)外裝修▇小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 別墅4層，花園洋房5層 在售房源層高 3米 在售房源面積段 洋房97120㎡；疊加153163㎡ 在售房源套數(shù) 約30套 在售房源得房率 超100%案場優(yōu)惠 11一次性付款優(yōu)惠2萬/套，按揭優(yōu)惠1萬/套 近期活動 洋房4888元/㎡一口價限4套，別墅上疊90萬/套，下疊100萬/套 開盤時間 2011年6月18日 交付時間 2012年12月月底 物業(yè)管理費 ㎡/月；㎡/月 總價范圍 洋房4760萬/套；疊加90110萬/套 銷售均價 洋房5200元/㎡；疊加55006500元/㎡ 下期房源推出時間 12月推聯(lián)排 現(xiàn)場購房定金金額 洋房貳萬，別墅肆萬 魏瑪假日在售物業(yè)類型 多層、小高層 在售房源房號 多層17；小高層111上期交付時間 工程進(jìn)度 □地基▇主體結(jié)構(gòu)▇結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 多層：6層；小高層：15層 在售房源層高 在售房源面積段 多層95117㎡；小高層8595㎡ 在售房源套數(shù) 多層140套；小高層80套左右 在售房源得房率 多層90%；小高層85%案場優(yōu)惠 多層：一次性98折，按揭99折；小高層：92折特價房 近期活動 十一月中旬，小高層開盤 開盤時間 十一月中旬左右 交付時間 多層2012年5月30日；小高層 2012年10月 物業(yè)管理費 ㎡/月；㎡/月 總價范圍 多層4965萬/套；小高層3448萬/套 銷售均價 多層5200元/㎡；小高層未定 下期房源推出時間 十一月中旬 現(xiàn)場購房定金金額 壹萬 泰銀開盤時間 交付時間 物業(yè)管理費 總價范圍 3859萬 銷售均價 4450元/m2下期房源推出時間 近期活動 在售物業(yè)類型 多層 在售房源房號 9上期交付時間 社區(qū)文化廣場、健身跑道、小品長廊，360度呵護(hù)從身到心的舒暢，朝夕相伴。家以多層住宅為主，超高的得房率，面積利用達(dá)到最大化，滿足人們社區(qū)居住的舒適性。在售物業(yè)類型 多層洋房 在售房源房號 4453上期交付時間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂■內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 15層 在售房源層高 在售房源面積段 90140m2在售房源套數(shù) 50套 在售房源得房率 90%案場優(yōu)惠 孵金計劃 近期活動 全城免費抽金幣，孵金計劃 開盤時間 交付時間 物業(yè)管理費 總價范圍 48110萬 銷售均價 5500元/m2下期房源推出時間 近期活動 在售物業(yè)類型 小高層、高層 在售房源房號 4上期交付時間 其中85平方米的戶型更是備受年青客戶青睞。 別墅貳萬 潤城國際在建筑的設(shè)計上，潤城國際花園以簡潔干凈的立面風(fēng)格示人，力求將簡約且不失高貴的生活，滲透在建筑的肌理之中。 總價范圍 40350萬 銷售均價 洋房5100元/m小高層5250元/m2下期房源推出時間 開盤時間 （Threat)臨近地區(qū)住宅量供應(yīng)量大，面臨嚴(yán)峻的價格競爭丹徒住宅空置率居高不下，面臨市場營銷壓力第8章 項目開發(fā)競爭對手分析科苑華庭作為鎮(zhèn)江首個科技住宅項目，科苑華庭以 “庭院、綠色、環(huán)保、科技”這四個要素進(jìn)行融合，形成“人居”的核心要點，引領(lǐng)鎮(zhèn)江健康節(jié)能的新生活形式。項目的科技前沿性正受到越來越多智慧人士的青睞和認(rèn)可以及社會國家的鼓勵和褒揚，這是大勢所趨，也是居住環(huán)境的必然發(fā)展方向。同期開盤項目較多，因項目融入大量科技成分，在價格上無法占據(jù)優(yōu)勢，競爭性較大。更為環(huán)保事業(yè)盡一份綿薄之力。 該項目最大的亮點應(yīng)歸屬于其科技運用，順應(yīng)了國家可持續(xù)發(fā)展的政策方向。同時，貫徹“用心服務(wù)、精心管理”的理念，以全新的“六心服務(wù)”(即：專心、真心、誠心、用心、放心、虛心)為職業(yè)操守，全心全意為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、放心的服務(wù)。南京銀城物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年，是南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員單位，全國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會單位，國家二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，公司成立以來，堅持以科學(xué)規(guī)范、誠信高效的管理方針，建立健全了一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫?、操作?guī)程、服務(wù)規(guī)范等，建立ISO9000的國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理運作機制，并于2001年通過ISO9001：2000版質(zhì)量體系認(rèn)證。品質(zhì)卓爾不凡，置身其間品味高尚居住領(lǐng)地。作為國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)化程度較高的綜合性科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)機構(gòu)，公司主要業(yè)務(wù)面向建設(shè)工程領(lǐng)域，以建筑材料、工程咨詢?yōu)橹鳂I(yè)，并開展建筑節(jié)能與綠色建筑、建筑設(shè)計、建設(shè)監(jiān)理、工程檢測與鑒定、特種工程施工、建筑物診斷與處理、技術(shù)培訓(xùn)等專項業(yè)務(wù)，且在多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域獲得甲級資質(zhì)，為業(yè)務(wù)工作的發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。 品牌開發(fā)商蘇建科，以前瞻者的眼光進(jìn)駐新城中心制高點。擁有25路、118路、6路等多路公交車，自如切換繁華與寧靜。丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時間不長，作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實施，相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資者比較看重的投資區(qū)域。丹徒有山有水，自然環(huán)境優(yōu)美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個區(qū)域呈現(xiàn)出良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，丹徒區(qū)政府適時提出“生態(tài)丹徒”的宣傳口號，在目前客戶對樓盤的整體品質(zhì)及居住小區(qū)內(nèi)外環(huán)境愈加重視的今天，該宣傳口號可謂很準(zhǔn)確的抓住了客戶內(nèi)心的精神需求。為我們房屋的出售提供了很好的條件。經(jīng)過多年磨礪，丹徒新城——鎮(zhèn)江樓市的優(yōu)質(zhì)潛力股正在崛起，正在釋放強勁動力?！毕嚓P(guān)規(guī)劃專家如是說。丹徒區(qū)第三人民醫(yī)院中天路公園：丹徒生態(tài)廣場、丹徒米芾廣場 社會經(jīng)濟(jì)條件丹徒區(qū)第二醫(yī)院 香山大道E.丹徒區(qū)婦幼保健所谷陽大道171號D.丹徒區(qū)中醫(yī)院谷陽大道169號C.丹徒區(qū)人民醫(yī)院丹徒新城金谷東路瑞山路交叉口B.經(jīng)過下列的線路: 6W , 25W , 118W , 139W , D3學(xué)校： A 丹徒實驗學(xué)校 地址：江蘇省鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) B 江蘇省大港中學(xué) 地址：〔〕 丹徒新城龍山路108號 C 丹徒區(qū)新城幼兒園 地址：丹徒新區(qū)管委會以北,瑞安家園以東 D駙馬山莊國際幼兒園地址：鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)醫(yī)院：A.道路寬闊，也有利于運送建材的卡車進(jìn)入。因此在該地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)是很有市場的。此處為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)正在逐步發(fā)展，人口的密集度也在不斷提高。丘陵區(qū)以馬肝土、黃土為主，平原地帶大多為黃泥土和馬肝土，沿江圩區(qū)則分布為黃沙土、漏沙土和夾沙土。%，水域面積占丹徒區(qū)土地總面積為4539。1539。1639。4939。丹徒區(qū)西距省會南京 60公里，東距上海 230余公里。第7章 項目開發(fā)條件分析 自然條件本項目位于鎮(zhèn)江市丹徒新城盛丹路，丹徒區(qū)位于江蘇省西南部，長江下游南岸，長江和京杭大運河交匯處，東鄰鎮(zhèn)江市大港新區(qū)，西接句容，南連丹陽、金壇，西北、東北兩端長江中有 3座洲島，分別與揚州市儀征市和邗江區(qū)隔江相望，滬寧高速公路橫貫區(qū)境東西，揚溧高速公路縱穿區(qū)境南北。目前，寬度為24米—50米不等，總建筑面積達(dá)300萬平方米，綠化面積200多萬平方米，房地產(chǎn)開工150萬平方米。 丹徒新區(qū)的城市面貌新穎、別致。 濱河綠化景觀 根據(jù)水岸線的自然條件，依托自然風(fēng)光，結(jié)合開敞式的草坪、灌木綠化，在沿岸布置小體量建筑，保證通暢的河湖風(fēng)光觀賞視線。 十里長山和新區(qū)傍水區(qū)域，包括西麓水庫、張寺水庫、西灣水庫和長山水庫四個生態(tài)公園，重點保護(hù)好自然生態(tài)景觀，體現(xiàn)出人與自然的和諧風(fēng)貌。同時注重建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)計、空間結(jié)構(gòu)等對于個性特色和整體開發(fā)效果的影響，注重綠化和環(huán)境的營造，并與周邊環(huán)境融為一體，使得工業(yè)建筑和新區(qū)景觀成為城市景觀的組成部分，使工業(yè)區(qū)面貌具有現(xiàn)代感、優(yōu)越感，增強工業(yè)區(qū)吸引投資的感染力。 工業(yè)區(qū)景觀 規(guī)劃強調(diào)居住區(qū)建設(shè)與時代發(fā)展相呼應(yīng)，真實記錄不同歷史發(fā)展階段的建筑形象重點，采用簡潔和明快的色彩，塑造花園式的新區(qū)風(fēng)貌。中間的綠化景觀