濟(jì)陽盛世華庭房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc22)-地產(chǎn)可研(參考版)
2024-08-17 11:23本頁面
【正文】 第 22 頁 共 22 頁 第八章 項(xiàng)目綜合結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)必要 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件具備 項(xiàng)目市場前景看好 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備充分 項(xiàng)目資金落實(shí) 項(xiàng)目預(yù)期收益可靠 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度底 因此，項(xiàng)目綜合結(jié)論可行。 商品房售價(jià)的敏感性分析（單價(jià)：萬元） 售價(jià)變動(dòng)率 +5% 0 － 5% 變化后的售價(jià) 總開發(fā)收入 16459 16459 16459 總開發(fā)成本 13431 13933 14435 成本利潤 3028 2526 2024 成本利潤率 % % % 成本利潤變化的幅度 +% 0 － % 本項(xiàng)目的商品房的售價(jià)的敏感性要大于建筑成本的敏感性，它對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果影響較大，因而房價(jià)的確定就顯得至關(guān)重要。假定商服價(jià)格、底下車位價(jià)格等其它因素都不變的前提下。所以 ，如果項(xiàng)目的平均單價(jià)超過 1525 元 /平方米，項(xiàng)目就有盈利，而低于此點(diǎn)，項(xiàng)目則虧損；銷量超過平衡點(diǎn)的數(shù)量，即超過 70748 平方米，項(xiàng)目就有盈利，而低于此點(diǎn)，項(xiàng)目則虧損。 其中，可變成本包括銷售稅金和銷售費(fèi)用，則總開發(fā)成本中其它的成本就是固定成本。 20 其中，可變成本包括銷售稅金和銷售費(fèi)用，則總 開發(fā)成本中其它的成本就是固定成本。 線性盈虧平衡分析公式： )()()( xExCxF ?? 其中 : )(xF — 收入 )(xC — 成本 )(xE 利潤 當(dāng) )(xE =0 時(shí) , )(xF = )(xC ,此時(shí)盈虧平衡， x 則為盈虧平衡點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即位投資 回收終止年份。其計(jì)算公式為： tnt ct iCOCIF N P V??? ??? 0 )1()( %1 0 0??? 總開發(fā)成本 總開發(fā)成本總開發(fā)價(jià)值開發(fā)商成本利潤率 19 式中： FNVP —— 項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； ci —— 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率（取 ci =9%）。 FIRR 的計(jì)算公式為： ??? ???nttt F IR RCOCI0 0)1()( 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； tCOCI )( ? —— 項(xiàng)目在第年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項(xiàng)目開始的時(shí)間點(diǎn)； n—— 計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期。 FIRR 是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。 1980 5 幼兒園 2300 460 106 6 平均售價(jià) 1884 6 總銷售額 16459萬元 7 利潤 2526萬元 8 利潤率 % 銷售收入分期按比例預(yù)測 年份 銷售比例 銷售面積 銷售收入 第一年 30% 4938 第二年 60% 9875 第三年 10% 1646 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量圖 4985 9875 1646 0 1 2 3 4500 4916 4527 開發(fā)商成本利潤率 開發(fā)商成本利潤率是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)。 8695 4 高層銷售額 2500元 / m178。 5678 3 多層銷售額 1500元 / m178。 三、項(xiàng)目銷售收入及利潤 銷售收入 序號(hào) 項(xiàng)目 均價(jià) 面積 銷售額 (萬元 ) 1 商業(yè)銷售額 2700元 / m178。本項(xiàng)目企業(yè)自有資金 1500 萬 17 元作為啟動(dòng)資金，銀行貸款 3000 萬元，總投資 13933 萬元。 16 第七章 項(xiàng)目投資收益分析 一、投資估算 該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè) 87379 ㎡，其中多層住宅 57968 ㎡，高層住宅 7920 ㎡，商業(yè)面積 21031 ㎡，幼兒園面積 460 ㎡，預(yù)計(jì)總投資 13933 萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 16459 萬元，利稅 4740 萬元，其中利潤 2526 萬元，稅金 2214萬元，利潤率 %，利稅率 %。 二、項(xiàng)目施工條件 交通便利，施工材料易組織，由濟(jì)陽自來水公司供水，濟(jì)陽供電公司供電。 設(shè)計(jì)和施工組織方式 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)采用總承包制，為充分發(fā)揮項(xiàng)目所在地獨(dú)特的溫泉資源，規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑方案均聘請(qǐng)國內(nèi)著名建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。 幼兒園建筑面積 460m178。 高層住宅建筑面積 7920 m178。 總建筑面積 87379m178。 四、景觀綠化 景觀配置按照?qǐng)@林設(shè)計(jì)，利用樓與樓之間自 然錯(cuò)落而形成的宅間綠
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