濟陽盛世華庭房地產(chǎn)項目可行性研究報告(doc22)-地產(chǎn)可研(已改無錯字)
2022-09-25 11:23:06 本頁面
【正文】 商業(yè)建筑面積 21031m178。 幼兒園建筑面積 460m178。 容積率 綠化率 % 地面停車位 108 輛 15 第六章 項目建設(shè)方式和建設(shè)進度 一、項目建設(shè)方式 開發(fā)建設(shè)模式本項目由 山東昊弈投資有限公司開發(fā)，所需資金主要由公司支出，并向銀行申請部分貸款。 設(shè)計和施工組織方式 本項目的設(shè)計采用總承包制，為充分發(fā)揮項目所在地獨特的溫泉資源，規(guī)劃設(shè)計和建筑方案均聘請國內(nèi)著名建筑設(shè)計院設(shè)計。 項目施工采用監(jiān)理制，采用公開招標(biāo)的形式選擇工程承包商，以使項目的工期、成本，質(zhì)量得以確保，并承諾使工程達(dá)到優(yōu)良水準(zhǔn)。 二、項目施工條件 交通便利，施工材料易組織，由濟陽自來水公司供水，濟陽供電公司供電。 三、項目建設(shè)進度 項目準(zhǔn)備分三期開發(fā)，開發(fā)周期為三年，一期開發(fā)四棟樓，三期開發(fā)四棟樓，其余在二期開 發(fā)。 16 第七章 項目投資收益分析 一、投資估算 該項目計劃建設(shè) 87379 ㎡，其中多層住宅 57968 ㎡，高層住宅 7920 ㎡，商業(yè)面積 21031 ㎡，幼兒園面積 460 ㎡，預(yù)計總投資 13933 萬元，實現(xiàn)銷售收入 16459 萬元，利稅 4740 萬元，其中利潤 2526 萬元，稅金 2214萬元，利潤率 %，利稅率 %。 項目投資估算表 序號 項目名稱或費用 取費標(biāo)準(zhǔn) 投資金額 單位：萬元 單方造價 單位：元 /㎡ 比例 Ⅰ 土地費用 1500 % Ⅱ 開發(fā)成本 （一） 前期工 程費 71 3 38 30 （二） 建筑安裝工程費 77479 9900 6224 5036 1188 650 1200 （三） 綜合配套費 87379㎡ 699 80 （四） 附屬工程費 87379㎡ 1747 200 （五） 規(guī)費 87379㎡ 786 90 （六） 不可預(yù)見費 [（一） +（二） + （三）+（四） ] 3% 286 小計 9813 % III 開發(fā)費用 （一） 管理費用 (Ⅰ +Ⅱ ) 2% 226 （二） 銷售費用 銷售額 2% 329 （三） 財務(wù)費用 3000 6% 180 （四） 銷售稅金及附加 銷售額 % 1885 小計 2620 % 項目開發(fā)成本及費用總計 13933 100% 二、資金籌措及投資計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企 業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。本項目企業(yè)自有資金 1500 萬 17 元作為啟動資金，銀行貸款 3000 萬元，總投資 13933 萬元。 本項目土地成本和一期開發(fā)費用 4500 萬元在期初投入，二期開發(fā)投入資金 4906 萬元，三期投資 4527 萬元。 三、項目銷售收入及利潤 銷售收入 序號 項目 均價 面積 銷售額 (萬元 ) 1 商業(yè)銷售額 2700元 / m178。 21031 m178。 5678 3 多層銷售額 1500元 / m178。 57968 m178。 8695 4 高層銷售額 2500元 / m178。 7920 m178。 1980 5 幼兒園 2300 460 106 6 平均售價 1884 6 總銷售額 16459萬元 7 利潤 2526萬元 8 利潤率 % 銷售收入分期按比例預(yù)測 年份 銷售比例 銷售面積 銷售收入 第一年 30% 4938 第二年 60% 9875 第三年 10% 1646 四、財務(wù)評價 項目現(xiàn)金流量圖 4985 9875 1646 0 1 2 3 4500 4916 4527 開發(fā)商成本利潤率 開發(fā)商成本利潤率是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的指標(biāo)。 18 開發(fā)商成本利潤率的計算公式為： =% 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是只項目在整個計算期內(nèi)使各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零的折現(xiàn)率。 FIRR 是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計算期，對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項目全部售出為止的時間。 FIRR 的計算公式為： ??? ???nttt F IR RCOCI0 0)1()( 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； tCOCI )( ? —— 項目在第年的凈現(xiàn)金流量；
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