濟(jì)陽(yáng)盛世華庭房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(doc22)-地產(chǎn)可研-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】?jī)r(jià)；在此基礎(chǔ)上，提出結(jié)論性意見(jiàn)，供有關(guān)部門決策參考。目管理，招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)施工單位進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，貨物及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，以上相關(guān)咨詢業(yè)務(wù)。化、智能化、人性化兼而有之的綜合性過(guò)度。部門亦遷到開(kāi)發(fā)區(qū)，并在此打造新城區(qū)。的社會(huì)信譽(yù)在社會(huì)上贏得了良好的口碑。改善濟(jì)陽(yáng)人民的居住條件作出應(yīng)盡的義務(wù)。該項(xiàng)目突出“以人為本”的。自1998年國(guó)家住房體制改革，正式取消福利分房實(shí)行貨幣式分房，濟(jì)陽(yáng)縣城人均僅為²。²，面積以90-100m²和110-130m²最受市場(chǎng)追捧，住宅消費(fèi)的主力軍以。方面保持強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。根據(jù)濟(jì)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及濟(jì)陽(yáng)國(guó)民經(jīng)。物質(zhì)和文化生活水平顯著提高后，對(duì)居住的要求一般在人均30m²左右。目前，住宅消費(fèi)已進(jìn)入“層次化”、才會(huì)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，濟(jì)陽(yáng)盛世華庭項(xiàng)目以良好的配套設(shè)施，合適的價(jià)位，絕佳的住宅品質(zhì)在濟(jì)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上極具競(jìng)爭(zhēng)力。主作為第一居所的需求；
【正文】 t=0—— 項(xiàng)目開(kāi)始的時(shí)間點(diǎn)； n—— 計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期。 由以上公式可得出 FIRR=% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式為： tnt ct iCOCIF N P V??? ??? 0 )1()( %1 0 0??? 總開(kāi)發(fā)成本 總開(kāi)發(fā)成本總開(kāi)發(fā)價(jià)值開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率 19 式中： FNVP —— 項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； ci —— 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率（取 ci =9%）。 由以上公式可得出 FNVP = 萬(wàn)元 動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自開(kāi)發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即位投資 回收終止年份。動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為： ????????????? ?? 值當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn) 值上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)出現(xiàn)正值的年數(shù)累計(jì)折現(xiàn)值開(kāi)始回收期動(dòng)態(tài)投資 1 = 年 五、盈虧平衡分析 本項(xiàng)目采用線性盈虧平衡，即收入、成本、利潤(rùn)和銷售量、售價(jià)的線性關(guān)系的盈虧平衡分析。 線性盈虧平衡分析公式： )()()( xExCxF ?? 其中 : )(xF — 收入 )(xC — 成本 )(xE 利潤(rùn) 當(dāng) )(xE =0 時(shí) , )(xF = )(xC ,此時(shí)盈虧平衡， x 則為盈虧平衡點(diǎn)。 根據(jù)以上分析，分別從售價(jià)和銷售量?jī)蓚€(gè)方面來(lái)進(jìn)行盈虧平衡分析： 1．設(shè)住宅商品房的銷售均價(jià)為 x ,與 x 有關(guān)的成本為可變成本，與 x 無(wú)關(guān)的成本則為固定成本。 20 其中，可變成本包括銷售稅金和銷售費(fèi)用，則總 開(kāi)發(fā)成本中其它的成本就是固定成本。 可變成本 vC =總開(kāi)發(fā)收入 % =87379x % = 固定成本 fC =11539 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)收入 )(xF = +11539 當(dāng) )(xF = )(xC = vC + fC 時(shí) , x =1525 元 2．設(shè)住宅商品房的銷售面積為 x,與 x 有關(guān)的成本為可變成本，與 x無(wú)關(guān)的成本則為固定成本。 其中，可變成本包括銷售稅金和銷售費(fèi)用，則總開(kāi)發(fā)成本中其它的成本就是固定成本。 可變成本 vC =總開(kāi)發(fā)收入 % = 固定成本 fC =11539 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)收入 )(xF = +11539 萬(wàn)元 當(dāng) )(xF = )(xC = vC + fC 時(shí) , x =70748 ㎡ 根據(jù)以上計(jì)算，在平衡點(diǎn)處的總成本和總收入相等。所以 ，如果項(xiàng)目的平均單價(jià)超過(guò) 1525 元 /平方米，項(xiàng)目就有盈利，而低于此點(diǎn)，項(xiàng)目則虧損；銷量超過(guò)平衡點(diǎn)的數(shù)量，即超過(guò) 70748 平方米，項(xiàng)目就有盈利，而低于此點(diǎn)，項(xiàng)目則虧損。 五、 敏感性分析 21 假定商品房的售價(jià)在一定的范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計(jì)算項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率的變化情況，本項(xiàng)目的主要收入為銷售收入，下面對(duì)商品房?jī)r(jià)格變化進(jìn)行敏感度分析。假定商服價(jià)格、底下車位價(jià)格等其它因素都不變的前提下。 商品房售價(jià)的敏感性分析（單價(jià)：萬(wàn)元） 售價(jià)變動(dòng)率 － 5% 0 +5% 變化后的售價(jià) 總開(kāi)發(fā)收入 15636 16459 17281 銷售稅費(fèi) 2103 2214 2325 總開(kāi)發(fā)成本 13933 13933 13933 成本利潤(rùn) 1703 2526 3348 成本利潤(rùn)率 % % % 成本利潤(rùn)變化的幅度 － % 0 +% 假定建筑成本在一定的范圍內(nèi)變化，而其他因素不變情況下，計(jì)算項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率及變化幅度。 商品房售價(jià)的敏感性分析（單價(jià)：萬(wàn)元） 售價(jià)變動(dòng)率 +5% 0 － 5% 變化后的售價(jià) 總開(kāi)發(fā)收入 16459 16459 16459 總開(kāi)發(fā)成本 13431 13933 14435 成本利潤(rùn) 3028 2526 2024 成本利潤(rùn)率 % % % 成本利潤(rùn)變化的幅度 +% 0 － % 本項(xiàng)目的商品房的售價(jià)的敏感性要大于建筑成本的敏感性，它對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果影響較大，因而房?jī)r(jià)的確定就顯得至關(guān)重要。直接影響到本項(xiàng)目的盈利水平。 第 22 頁(yè) 共 22 頁(yè) 第八章 項(xiàng)目綜合結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)必要 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件具備 項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備充分 項(xiàng)目資金落實(shí) 項(xiàng)目預(yù)期收益可靠 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度底 因此，項(xiàng)目綜合結(jié)論可行。 山東昊弈投資有限公司 2020 年 8 月 10 日
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