【正文】 大幅上漲，短期表現(xiàn)微脹跡象。3月回落至7億元左右后呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢，1012月呈現(xiàn)增長的趨勢。 丹徒區(qū)域市場發(fā)展詳細分析（3）2010年丹徒片區(qū)成交情況分析2010年丹徒片區(qū)商品房銷售共4281套，與2009年相比（5685套）%；總供應(yīng)量4451套；，%；，與2009年相比，%；㎡，%；㎡。從圖中走勢也能看到，春節(jié)淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“”出臺后，成交量持續(xù)走低，在9月份傳統(tǒng)旺季的帶領(lǐng)下，剛剛有所回升，“”出臺，導(dǎo)致全年成交情況走低。隨著丹徒片區(qū)的逐漸開發(fā)以及人們對丹徒片區(qū)潛在價值的逐步認識，丹徒片區(qū)的購房需求也越來越高。（數(shù)據(jù)對比見下表）鎮(zhèn)江市各項指標(biāo)及數(shù)據(jù)新城市發(fā)展評價標(biāo)準一、城市指標(biāo)：人口指標(biāo)：。按可比價格計算，比上年增長12％城市GDP總量應(yīng)不低于100億元；人均GDP應(yīng)不低于3000美元。勞動密集型工業(yè)發(fā)達，第二產(chǎn)業(yè)比重占到50％以上投資開發(fā)度指標(biāo)：非公經(jīng)濟比重58%；非公經(jīng)濟比重，占經(jīng)濟總量50％以上二、居民指標(biāo)：全市城市居民人均可支配收入23075元城市居民人均可支配收入1萬以上，農(nóng)民7000元以上城市居民人均消費性支出為13031元，人居儲蓄27619元人均住房支出1145元三、房地產(chǎn)指標(biāo)：：同時，丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。升值：丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時間不長，作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實施，相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資客比較看重的投資區(qū)域。：丹徒區(qū)因發(fā)展時間較短，目前除政府相關(guān)行政部門基本齊全外，其他生活必須配套設(shè)施，如學(xué)校、公交、超市、菜場、銀行等相關(guān)生活配套設(shè)施相對滯后，對在該區(qū)域居住業(yè)主的生活造成了不便，在很大程度上抑制了該區(qū)域房產(chǎn)市場快速發(fā)展。目前區(qū)域內(nèi)已交樓盤普遍入住率較低，很大程度也是因為生活上有眾多不便。區(qū)域內(nèi)各樓盤銷售呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，首先，作為鎮(zhèn)江別墅項目集中分布的區(qū)域，外部自然景觀優(yōu)勢加上樓盤自身品質(zhì)及便利的道路交通，吸引了大部分對高檔住宅有需求的客戶，區(qū)域內(nèi)別墅項目銷售情況良好，截止7月份，聆湖尚郡銷售率達82%，御墅林楓整體銷售率達73%。相對于住宅來說，丹徒區(qū)目前商業(yè)供應(yīng)量較少，基本為各項目沿街底商，由于區(qū)域內(nèi)人流量有限，整體缺乏商業(yè)氣氛，多數(shù)商鋪目前“關(guān)門大吉”。普通住宅售價整體與市中心區(qū)域有較大差距，且銷售價格波動不大。 丹徒區(qū)目前生活配套設(shè)施不夠完善是制約區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展最主要的原因，因此，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度主要取決于政府對區(qū)域相關(guān)配套設(shè)施完善速度。 作為一個獨立發(fā)展的城市空間，除了相關(guān)生活配套設(shè)施完善外，區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展水平、辦公企業(yè)數(shù)量、飯店及娛樂設(shè)施是否齊全等也是決定一個區(qū)域發(fā)展水平的關(guān)鍵因素。以鎮(zhèn)江目前的城市發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展水平，還沒達到讓人們在一個區(qū)域內(nèi)辦公、消費，而到另外的區(qū)域生活的水平。但作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，丹徒近幾年的發(fā)展速度還是令人矚目的，丹徒擁有自身的特點和優(yōu)勢，其發(fā)展前景也令人期待。二、政府不斷完善區(qū)域相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，區(qū)域內(nèi)業(yè)主生活也將日益便利。四、目前鎮(zhèn)江同時在發(fā)展南徐新城，作為鎮(zhèn)江未來的行政中心，該區(qū)域的發(fā)展可縮減丹徒與市區(qū)的直線距離，對丹徒的發(fā)展也將起到一定程度的推動作用。第4章 鎮(zhèn)江市土地市場分析單宗成交金額最大的為，招商地產(chǎn)在濱江板塊拿到得大東1號、2號地塊，成交金額為301000萬元，成交出讓面積為：，成交總建筑面積為：550000平方米土地。2011年鎮(zhèn)江第一期國有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果：3宗土地順利成交。2011年鎮(zhèn)江第二期國有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果：，起步價6600萬元，成交價6800萬元，%。2011年鎮(zhèn)江第三期國有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果：3宗土地順利成交，總用地面積338530平方米/，總出讓面積196375平方米/，總成交金額為62180萬元。2011年鎮(zhèn)江第五期國有建設(shè)用地掛牌出讓地塊成交結(jié)果：11宗土地順利成交，%（2）近幾年土地成交情況1) 20062010年鎮(zhèn)江土地市場供應(yīng)情況如圖所示，鎮(zhèn)江市土地市場成交從2009年以來大幅增長。2) 20082010年土地成交價格2008年以來，地塊成交單價上漲幅度較大，%，%。2011年10月份，根據(jù)鎮(zhèn)江市2011年第7期國有建設(shè)用地掛牌出讓地塊成交結(jié)果顯示，本月掛牌拍賣土地共計15幅，實際成交9幅。不過，盡管土地市場成交開始有所下降，但是成交價格并沒有出現(xiàn)太大波動，土地價格依然保持上半年水平，沒有下跌，在地價較高的情況下，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)不敢輕易拿地。2011年10月份，鎮(zhèn)江市區(qū)（京口、潤州、丹徒、大港、丁卯）商品房總供應(yīng)量為1990套，%，%。就新增商品房供應(yīng)情況來看，%。從圖片中可以看出，2011年10月份市區(qū)新增商品房供應(yīng)量除丁卯片區(qū)僅30套之外，其他各片區(qū)基本較為平均。錦繡銀山有新房源推出，該片區(qū)由于樓盤較少，并且檔次不一，因此價格浮動較大，隨著明發(fā)此外值得注意到的是，10月份普通住宅供應(yīng)量占比增加，這和京口、丹徒片區(qū)恢復(fù)供應(yīng)有關(guān)。10月份，㎡，%，%。另外，值得注意的是，在909套商品房成交數(shù)據(jù)中，非住宅（營業(yè)性用房、辦公用房等）商品房成交近200套，可見住宅市場受調(diào)控影響巨大，還將持續(xù)低迷。據(jù)統(tǒng)計，潤州片區(qū)新城花園、鳳凰家園安置房成交共計387套，%，成績價格嚴重影響了實際商品房價格。另外，值得注意的是京口片區(qū)價格有上漲趨勢，但主要是因為招商營業(yè)性用房銷售情況2011年10月份，鎮(zhèn)江市內(nèi)營業(yè)性用房共銷售157套，%；㎡，%。潤州片區(qū)主要是鎮(zhèn)江萬達廣場尾盤銷售，以及旭輝雖然樓市調(diào)控政策并沒有直接指向營業(yè)性用房市場，但是銀行政策等作用于貨幣的措施對營業(yè)性用房市場依然存在較大影響，整體市場的不利氛圍對營業(yè)性用房市場也產(chǎn)生較大影響。近幾年供應(yīng)量分析說明：鎮(zhèn)江市區(qū)：不含丹陽、揚中、句容三區(qū)，包含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港共五區(qū)；鎮(zhèn)江全市：含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港、丹陽、揚中、句容共八區(qū)；1) 20082010鎮(zhèn)江市全市商品房月度供應(yīng)量、銷售量分析2010年鎮(zhèn)江全市8區(qū)供應(yīng)量總計53113套，與去年全年52049套基本持平，%，%。從《京江樓市》的——“2011下半年，鎮(zhèn)江購房者心態(tài)及需求調(diào)查”：調(diào)查結(jié)果顯示，44%的被調(diào)查對象購房目的都是“結(jié)婚用房”，其次是“改善用房”，占21%，再次是“理財投資”，占14%，另有11%的被調(diào)查對象選擇“給子女、父母買房”，選擇其他目的的僅占10%。對“傾向選擇的住宅面積”，選擇6090平方米占比較多，為40%，其次為60平方米以下，90120平方米、120150平方米和150平方米以上，分別為37%、17%、3%和3%。以上三組調(diào)查數(shù)據(jù)均表明，剛性需求和改善需求仍在如今的鎮(zhèn)江樓市中占有主要地位，也是樓市成交量穩(wěn)定的兩大有力支撐。在樓市目前的情況下，72%的被調(diào)查對象的購房態(tài)度是“暫時觀望，看房價是否能降”，選擇“租房住”的比列位居第二，為13%，房價不降堅決不買、不買了、抓緊目前的優(yōu)惠機會分別占到了6%、5%和4%。在購房因素調(diào)查中，被調(diào)查對象除了重視常規(guī)的環(huán)境、配套、交通等因素外，在先今的市場下，購房的人也越來越重視開發(fā)商和放物品質(zhì)?！　?jù)了解，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，%，%；同比去年10月份，成交套數(shù)減少了2182套，%。另外，2011年10月上海市商品住宅共計成交3823套，%，%；，%，%。在“金九銀十”無望之后，樓市已經(jīng)進入冰點，成交量持續(xù)下跌之后，帶來的是房價的下滑。　　10月14日，中國建設(shè)銀行拉開了上調(diào)首套房貸款利率的帷幕。雖然目前該政策僅北京地區(qū)執(zhí)行，但是其他城市的陸續(xù)執(zhí)行只是遲早的事情。對于銀行系統(tǒng)來說，在中央持續(xù)收緊銀根，上調(diào)存款準備金率的情況下，銀行放貸量減少，出于盈利需要，上調(diào)貸款利率也可以贏得更大的收益。接下來市場走勢依然不容樂觀，預(yù)計本輪下行趨勢預(yù)計將持續(xù)到2012年4月份，另外，在政策變化不大的基礎(chǔ)上，預(yù)計明年6月份左右房價下行趨勢將被遏制，進入到穩(wěn)定階段。第5章 鎮(zhèn)江市城市空間特色規(guī)劃鎮(zhèn)江，依山傍水，雄踞江南，浩淼長江與婉約南下的大運河城中交匯，寧鎮(zhèn)山脈綿延入城，形成“一水橫陳，連崗三面”，臨江“三山”鼎立之“雄”勢，素有“天下第一江山”、“城市山林”的美譽。本次規(guī)劃的具體目標(biāo)則是突出城市山水個性，在長三角具有唯一性。鎮(zhèn)江特色資源可以概括為： “山水城林”互為襯托的“大江風(fēng)貌，城市山林”的自然風(fēng)貌；以古城文化、津渡文化為代表的化精彩厚重的多元文化；文化、城市與山水的交融輝映。金山北固山焦山南山西津渡金山湖古運河長江本規(guī)劃通過向市民發(fā)放問卷，進行公眾認知調(diào)研。問卷顯示：市民對鎮(zhèn)江城市印象最深的是悠久的歷史文化與獨特的自然山水。市民對鎮(zhèn)江未來城市發(fā)展方向的期待是：生態(tài)良好、自然山水優(yōu)美、歷史與現(xiàn)代的結(jié)合。是最能體現(xiàn)鎮(zhèn)江大江風(fēng)貌、三山勝景的城市空間特色地區(qū)。三山為焦山、北固山、金山；一區(qū)為金山湖特色區(qū)，包括金山湖、西津灣、征潤洲。北固山規(guī)劃重點要突出“雄”的特色：以三國文化為主題特色的核心景區(qū)。內(nèi)江景區(qū)規(guī)劃重點要突出“動”三山鼎立俯江城金山湖特色區(qū)示意圖主要包括西津渡歷史街區(qū)為核心的鎮(zhèn)江老城區(qū)與古運河及其沿線區(qū)域?！耙唤帧睘椤捌呃镩L街”，包含西津渡歷史街區(qū)、伯先路歷史街區(qū)、大龍王巷歷史街區(qū)、楊家巷、薛家巷、新河街傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)，整合各成片與零散的歷史文化資源，集中體現(xiàn)名城風(fēng)貌區(qū)的商業(yè)、貿(mào)易、文化、宗教、生活氣息，融入城市現(xiàn)代生活之中。從塔山橋至丹徒閘打造“休閑之河”，疏浚河道，控制水位，建設(shè)景觀綠化節(jié)點，打造城市文化、休閑風(fēng)光。七里長街古運河大江風(fēng)貌和城市山林是鎮(zhèn)江獨特的城市風(fēng)貌，山水格局是鎮(zhèn)江城市特色的核心價值，山水連城，采用“連”字作為設(shè)計的核心，具體體現(xiàn)為生長于整個區(qū)域、連接山水和城市的網(wǎng)絡(luò)綠帶。構(gòu)建山水廊道，連點成線。依托鎮(zhèn)江城市生態(tài)環(huán)境和歷史文化為本底，注重景觀與文化區(qū)與周邊功能及城市開發(fā)的協(xié)調(diào)性，結(jié)合城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展需求，建立有序的城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。以檀山路為主線，聯(lián)接北部濱水區(qū)，舊城風(fēng)貌區(qū)，南部新城區(qū)，形成連接南山北水，傳古承今的特色空間軸線。山水連城入畫來對空間特色結(jié)構(gòu)體系進行控制與引導(dǎo)?！耙恍亩恕敝副彼{核和南山綠核共同構(gòu)成的特色核心，“兩帶兩軸”為濱江綜合特色軸，檀山路特色軸，古運河特色帶，南徐大道特色帶。主要有:現(xiàn)代濱江文化風(fēng)貌區(qū)；近代名城風(fēng)貌區(qū)；現(xiàn)代城市中心區(qū)；現(xiàn)代科技新城風(fēng)貌區(qū)；生態(tài)新城風(fēng)貌區(qū)；城市山林風(fēng)貌區(qū)；濱江自然風(fēng)貌區(qū)。根據(jù)不同節(jié)點的空間特色，分別提出城市設(shè)計引導(dǎo)要求。不同特色空間對周邊建筑高度有不同要求。對重要特色空間周邊地區(qū)進行視線控制，劃定視線控制區(qū)，保證特色空間的充分可視性。 對于景觀節(jié)點建設(shè)采取必要的控制與引導(dǎo)。鎮(zhèn)江空間特色資源規(guī)劃分布圖鎮(zhèn)江空間特色資源規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖面對鎮(zhèn)江主城南移，南徐新城區(qū)加速崛起，丹徒和鎮(zhèn)江城區(qū)正實現(xiàn)“無縫對接”聯(lián)動發(fā)展；滬寧高鐵正式通車，京滬高鐵開通在即，這兩條交通大動脈，穿境而過，讓丹徒不斷凸顯出強大的區(qū)域優(yōu)勢。人氣的迅速集聚，商家的紛至沓來，讓這里的每一寸土地，不斷彰顯著力度和溫度……丹徒區(qū)區(qū)長陳琳在談思路時提出在轉(zhuǎn)變中發(fā)展、在發(fā)展中轉(zhuǎn)變，丹徒要在轉(zhuǎn)型升級中發(fā)揮優(yōu)勢，因地、因特色制宜，培育經(jīng)濟發(fā)展新增長點，形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。社區(qū)大道兩旁的綠化將生活歸附到了自然之中，世人在紛紛擾擾的城市喧囂之后，靜謐的居住環(huán)境也將成一種趨勢。所以，本項目不僅符合鎮(zhèn)江市整體規(guī)劃，而且是鎮(zhèn)江市房產(chǎn)市場的一大改革，具有相當(dāng)大的潛力。 ，北界312國道，南臨鎮(zhèn)江市外環(huán)線，東臨滬寧鐵路和規(guī)劃中的京滬鐵路，西到十里長山，滬寧高速鎮(zhèn)江支線和海溧高速公路穿越城市中部，通過檀山路和鎮(zhèn)榮路和鎮(zhèn)江市區(qū)緊密相連。優(yōu)良的交通條件和優(yōu)美的自然景觀極大推動了丹徒新區(qū)的快速發(fā)展，隨著發(fā)展的需求丹徒區(qū)委、區(qū)政府兩次調(diào)整總體規(guī)劃以適應(yīng)發(fā)展的需求，形成了目前面積約74 KM2的規(guī)劃方案。 圍繞建設(shè)生態(tài)型、園林式、現(xiàn)代化花園城市的目標(biāo)，以行政中心啟動為龍頭，按照“接軌鎮(zhèn)江、服務(wù)鎮(zhèn)江、融入鎮(zhèn)江”的理念，依據(jù)“優(yōu)勢互補、資源共享、差別發(fā)展”的原則，提出了建設(shè)鎮(zhèn)江市現(xiàn)代化的城市次中心；現(xiàn)代化的物流商貿(mào)基地、都市型工業(yè)基地、綠色生態(tài)住宅業(yè)基地、休閑觀光會展業(yè)基地的“一個中心、四大基地”的功能定位，主動將丹徒新區(qū)的建設(shè)納入鎮(zhèn)江大發(fā)展的格局中，把新區(qū)的發(fā)展推向更高的起點。 本次規(guī)劃年限為20年（2003——2023），近期至2013年。 以行政中心為基本點，向南、東、西放射推進的片區(qū)結(jié)構(gòu)，對河流進行整理，盡量保持原有線型，同時以十里長山、西麓水庫、張寺水庫、西灣水庫和長山水庫為新區(qū)的生態(tài)綠化景觀核心，將新區(qū)布局結(jié)構(gòu)納入良好的生態(tài)環(huán)境之中，最終形成“一心、兩軸、三片”的布局結(jié)構(gòu)形式。 “兩軸”——有機發(fā)展的兩軸線此軸線將成為新區(qū)最重要的公共活動中心發(fā)展軸?！叭薄獎討B(tài)推進的三片區(qū) 西片區(qū)：海溧高速公路以西，是整個新區(qū)主要的居住集中區(qū)域，規(guī)劃結(jié)合張寺水庫、西灣水庫、長山水庫和十里長山等自然環(huán)境，同時設(shè)計了三條南北向貫穿整個城區(qū)的生態(tài)綠廊，提升整體居住環(huán)境和品位。中片區(qū)：海溧高速公路以東，滬寧高速連接線以西。整個設(shè)計延續(xù)現(xiàn)有城市軸線，城市綠化景觀軸起于北端的行政中心，往南為商貿(mào)中心，再往南為文化中心，沿西麓水庫北岸布置城市休閑風(fēng)光帶，包括水濱大道、花卉園、水上運動區(qū)等內(nèi)容，設(shè)計成整個新區(qū)的城市公園，西麓水庫南側(cè)布置一高爾夫球場和相配套的低密度住宅。 東片區(qū)：滬寧高速連接線以東，是整個新區(qū)的工業(yè)區(qū)、配置適當(dāng)?shù)木幼∮玫亍Ｐ聟^(qū)的本次規(guī)劃道路由主干道、次干道和支路組成。 主干道：紅線