華雅翠園可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-25 21:51本頁(yè)面
【正文】 7, 4 地下車位建安費(fèi) 10500 ㎡ 14,700, 51 報(bào)建費(fèi)（住宅） 98560 ㎡ 13,305, 52 報(bào)建費(fèi)（住宅） 8000 ㎡ 1,440, 小計(jì) 186,288, 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 年 5,091, 5,091, 計(jì) 191,379, 指標(biāo)說明 ① 土地征用費(fèi)中出讓金按現(xiàn)行改制企業(yè)優(yōu)惠政策進(jìn)行框算。 ② 小區(qū)地下車庫(kù)建安費(fèi)用未納入平均造價(jià)。 第二節(jié) 資金籌措及投資計(jì)劃 本項(xiàng)目投資總額為 176,679, 元，開發(fā)總建筑面積 106560m2。由于本項(xiàng)目系定向開發(fā)和銷售，因此，在投資經(jīng)營(yíng)方面主要采取投資的多元組合模式，通過控制和降低開發(fā)成本，達(dá)到真正讓利于業(yè)主的目的。為確保項(xiàng)目園滿完成，開發(fā)商在保證自有資金到位和銀行貸款的同時(shí)，須采取預(yù)收定金和按工程進(jìn)度交付購(gòu)房款的低成本、多渠道的融資方式。 1．本項(xiàng)目的開發(fā)資金來(lái)源及投入計(jì)劃。 ① 企業(yè)自籌 5000 萬(wàn)元 ② 項(xiàng)目建設(shè)期收入再投入 14360 萬(wàn)元 資金來(lái)源計(jì)劃使用表 序號(hào) 項(xiàng)目 前期 土地征用及建設(shè)期 竣工后期 合 計(jì) 2021年以前 1 企業(yè)自籌 960 3000 1040 5000 2 項(xiàng)目收入再投入 4860 7200 2300 14360 3 銀行貸款 4 總投資 960 7860 8240 2300 19360 從項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目資金來(lái)源數(shù)據(jù)分析，可完全保證項(xiàng)目的按期完成。 第七章 項(xiàng)目銷售收入估算及指標(biāo)分析 第一節(jié) 項(xiàng)目銷售收入估算及 損益 項(xiàng)目銷售收入估算表 項(xiàng) 目 可銷售面積 (m2) 銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售收入 (萬(wàn)元 ) 住宅 88060 2300 202,538, 商業(yè)門面 8000 5000 40,000, 地下車位 300(位 ) 60000 （位 /元） 18,000, 合 計(jì) 260,538, 第二節(jié) 項(xiàng)目損益表與靜態(tài)分析 銷售稅金及附加，房產(chǎn)交易稅一覽表 房型 稅收及費(fèi)用項(xiàng)目 金額 住宅 營(yíng)業(yè)稅及附加 /房產(chǎn)稅 /土地增值稅 /銷售費(fèi)等 11,342, 商業(yè)門面 營(yíng)業(yè)稅及附加 /房產(chǎn)稅 /土地增值稅 /銷售費(fèi)等 2,240, 車位 營(yíng)業(yè)稅及附加 /房產(chǎn)稅 /土地增值稅 /銷售費(fèi)等 1,008, 總 計(jì) 14,590, 銷售利潤(rùn)表 房型 銷售金額 投資成本 稅金 稅后利潤(rùn) 74,916, 稅后利潤(rùn)50,194, 住宅及公寓 202,538, 191,739, 11,342, 商業(yè)門面 40,000, 2,240, 車位 18,000, 1,008, 合計(jì) 260,538, 191,739, 14,590, 54,208, 第八章 不確定性分析 由于系定向銷售，銷售時(shí)間短，資金回收快?？偨ㄔO(shè)時(shí)間為一年，從投資建設(shè)到全部入住共計(jì) 12個(gè)月時(shí)間。因此，投資回收期不超過 1 年。 從銷售收入、建設(shè)成本、銷售稅金及附加數(shù)據(jù)上可以得出該項(xiàng)目的投資效益（稅后利潤(rùn) ）為 54,208, 元。 因素敏感性分析匯總表 方 案 基本數(shù)據(jù) 成本 +5％ 成本 5％ 收入 +5％ 收入 5％ 銷售收入 260,538,000 260,538,000 260,538,000 273,564,900 247,511,100 成本 191,379,263 200,948,226 181,810,300 191,379,263 191,379,263 銷售稅金 14,590,128 14,590,128 14,590,128 15,320,128 13,860,128 稅后利潤(rùn) 54,208,609 44,999,646 64,137,572 66,865,509 42,271,709 自有資金回報(bào)率 % % % % % 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及規(guī)避 １、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目開發(fā)的土地權(quán)屬和定向開發(fā)系政策法規(guī)影響程度較大的兩個(gè)因素。因此，在處理過程中，要注重把握政策依據(jù)。開發(fā)商須按有關(guān)規(guī)定盡快取得該幅土地使用的權(quán)屬。與此同時(shí)，在定向開發(fā)上要注重與學(xué) 校的銜接，及時(shí)溝通、交流。另外，對(duì)本項(xiàng)目的報(bào)建、用地、預(yù)售等環(huán)節(jié)做好申請(qǐng)和核批工作，以盡快取得各項(xiàng)審批手續(xù)，不影響項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和銷售。要充分利用政策法規(guī)，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。 ２、工期、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 在本區(qū)域開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然具有諸多有利條件，但市場(chǎng)可變因素多，所以應(yīng)盡早推向市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)。要確保工程質(zhì)量，爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)良工程。 ３、銷售風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于房屋銷售和成本控制。雖然，該項(xiàng)目是定向銷售，同時(shí)中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院已有 900多戶需搬遷到河西居住，該項(xiàng)目還不能完全滿足其需要。但從理論上來(lái)講必須按慣例考慮 空房率，以 5%進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，在規(guī)定的銷售期限內(nèi)，可能減少銷售收入近 1000 萬(wàn)元，投資回收期限將延長(zhǎng)，總體經(jīng)營(yíng)效益將隨利息成本增加而相應(yīng)減少。 目前，該區(qū)域已有較多的房地產(chǎn)樓盤都開發(fā)有商業(yè)鋪面，樓盤銷售競(jìng)爭(zhēng)較激烈。項(xiàng)目的成敗與否，商業(yè)鋪面的銷售是關(guān)鍵。因此要有一套較成熟的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略，做好形象宣傳，提升項(xiàng)目的價(jià)值。 第十章 結(jié)論 通過對(duì)項(xiàng)目的分析可見， “華雅翠園 ”的開發(fā)項(xiàng)目是可行的，并將帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 本項(xiàng)目建設(shè)滿足房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素。一方面是地段因素，配套設(shè)施因素，水、電、通訊、道路 、交通等方面條件較好；另一方面隨著城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化重心向河西的轉(zhuǎn)移，特別是市委、市政府周邊的發(fā)展，未來(lái)發(fā)展空間巨大。 本項(xiàng)目順應(yīng)改革和發(fā)展的潮流。高校后勤社會(huì)化改革勢(shì)必帶來(lái)后勤社會(huì)化的投入。確立高校區(qū)的戰(zhàn)略思想，必將加快高校的發(fā)展。一方面隨著高校教職員工收入的提高，勢(shì)必帶來(lái)更大的消費(fèi)，特別是由于學(xué)校的西遷，大批教職員工希望在河西房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)低于河?xùn)|的情況下，在河西購(gòu)置房產(chǎn)，而原來(lái)在河?xùn)|已有的房產(chǎn)可進(jìn)入市場(chǎng)；另一方面可以解決上下班不便的問題。 項(xiàng)目的投資效益明顯。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好。通過敏感性分 析，可知項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。即使在較為不利的環(huán)境下，也能獲得較好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。
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