【導(dǎo)讀】論文（設(shè)計(jì)）題目。XX苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。指導(dǎo)教師對畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的評語。1選題符合專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)，體現(xiàn)綜合訓(xùn)練基本要求。3題目工作量適當(dāng)。7研究方案的設(shè)計(jì)能力強(qiáng)。8研究方法和手段的運(yùn)用能力強(qiáng)。9外文應(yīng)用能力強(qiáng)。14成果有理論或?qū)嶋H價(jià)值。答辯（評審）委員會意見。情況制定項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，內(nèi)容包括本項(xiàng)目開發(fā)市場環(huán)境分析，總體開發(fā)經(jīng)。營模式，項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度，項(xiàng)目投資估算與資金安排，項(xiàng)目融資方案，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。通過實(shí)地考察和查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料得到本報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，通過調(diào)研。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)而聯(lián)系市場環(huán)境，得出本項(xiàng)目最終可行的結(jié)論。

　　

【正文】 10 實(shí)體耗 費(fèi)量 8718108 11097126 19815234 合計(jì) 13841502 64285974 78127476 綜上所述工程內(nèi)容后單方造價(jià)為 700元 /平方米 ： 表 64 工程造價(jià)估算表 序號 子目名稱 人工費(fèi) /元 材料費(fèi) /元 合計(jì) /元 1 樓地面 1370784 3020316 4391100 2 天棚 1279536 1065960 2345496 22 3 墻面 4135284 8298306 12433590 4 隔墻，隔斷和保溫 906702 7268046 8174748 5 門窗 1079352 18961824 20211176 6 欄桿、欄板、扶手 91314 549156 640470 7 裝飾線條 47052 1018482 1065534 8 建筑配件 22572 25764 48336 9 油漆 24960 30300 55260 10 非實(shí)體消耗量 1222709 1435231 2657940 合計(jì) 10180265 41673385 51853650 綜上所述裝飾工程內(nèi)容后單方造價(jià)為 400元 /平方米 、管道工程、通風(fēng)工程的費(fèi)用估算情況如下表 : 表 65 項(xiàng)目電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程的費(fèi)用估算 序號 子目名稱 人工費(fèi) /元 材料費(fèi) /元 合計(jì) /元 1 電氣工程 3276840 13589748 16866588 綜合上述電氣工程內(nèi)容后單方費(fèi)用為 /平方米 2 管道工程 2810736 11844798 14655534 綜合上述管道工程內(nèi)容后單方費(fèi)用為 /平方米 3 通風(fēng)工程 140082 823950 964032 綜合上述通風(fēng)工程內(nèi)容后單方費(fèi)用為 8元 /平方米 ，計(jì)算得建筑安裝工程總費(fèi)用 =301600000 元 前期工程費(fèi)用的估算 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)用估算依據(jù)為 2021 年 的相關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目前期工程費(fèi)用估算表如下： 表 66 前期工程費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 /萬元 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) % 2 可行性研究費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 5? 3 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 5? 4 通水、通電、通路費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 1% 5 場地平整費(fèi) 10元 /平方米 合計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算 由于本項(xiàng)目所在地區(qū)水文地質(zhì)條件較為復(fù)雜，所以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算也較為繁多，為了方便計(jì)算，將各復(fù)雜工程簡化整合為下表所示十余項(xiàng)。 表 67基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 /萬元 1 道路工程 2680平方米 1300元 /平方米 2 排水管道工程 3 河涌改造工程 4 跨橫窖河工程 一座約 5 中小橋 3座約 6 污水泵站 一座 約 7 公共廣場 1510 1300元 /平方米 8 橫窖河堤岸 150 1200元 /米 23 9 綠化工程 80元 /平方米 10 供水工程 一項(xiàng)約 11 供電工程 一項(xiàng)約 12 電信工程 一項(xiàng)約 13 煤氣工程 酒店式公寓不設(shè)煤氣管道 14 合計(jì) 2350 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的估算 參考項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)表，主要 估算了以下十余種費(fèi)用： 表 68 項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)表 項(xiàng)目 面積 /平方米 費(fèi)用 /萬元 綜合性超市 1000 50 銀行 300 30 郵電所 100 30 肉菜市場 2021 120 證券營業(yè)部 800 50 酒樓、快餐店 3000 300 電訊營業(yè)所 100 30 醫(yī)療所 300 25 娛樂會所 1500 200 體育設(shè)施 1800 200 其它 1700 300 合計(jì) 1025 開發(fā)期間稅費(fèi)估算表 開發(fā)期間稅費(fèi)估算結(jié)合 本項(xiàng)目的特點(diǎn)，依據(jù)現(xiàn)行規(guī)定進(jìn)行估算： 表 69開發(fā)期間稅費(fèi)估算表 序號 項(xiàng)目名稱 工程量 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) /萬元 備注 1 土地管理費(fèi)（一次性收?。? 33453平方米 /平方米 13 城鎮(zhèn)土地分級適用稅額 2 投資方向調(diào)節(jié)稅（暫免征收） 按 [1991]國務(wù)院 82號令 2021 年開始暫免征收 3 水利建設(shè)附加（按本項(xiàng)目總建筑面積） 138307 平方米 /平方米 15 4 城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（ 8層以上免收） 52050平方米 統(tǒng)一按 /平方米計(jì) 按現(xiàn)行標(biāo) 準(zhǔn)計(jì)算 5 高層住宅樓供電用電負(fù)荷費(fèi)（ 330/KW） 1547戶 高層住宅樓平均按 10KW/戶 按供電局標(biāo)準(zhǔn) 6 商場部分供電用電負(fù)荷費(fèi)（ 330/KW） 10091平方米 裙 樓 商 場120W/平方米 按供電局標(biāo)準(zhǔn) 7 會所及地下室供電用電負(fù)荷費(fèi)（ 330/KW） 5000平方米 會所、地下室70W/平方米 按供電局標(biāo)準(zhǔn) 8 供水設(shè)施補(bǔ)助費(fèi)（ 750元 /立方米） 4641人 3 人 / 戶、 按自來水公司標(biāo)準(zhǔn) 9 預(yù)算定額管理費(fèi) % 按建安工程造價(jià)計(jì) 10 建筑工程監(jiān)理費(fèi) % 按建安工程造 24 價(jià)計(jì) 11 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) % 按建安工程造價(jià)計(jì) 12 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi) % 按土建工程造價(jià)計(jì) 13 建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi) % 按建安工程造價(jià)計(jì) 14 占道費(fèi) 1200工作日 按占到實(shí)際工作計(jì)算 15 建設(shè)工程招投標(biāo)活 動(dòng)資金 % 按建安工程造價(jià)計(jì) 16 墻改基金 138307 平方米 10元 /平方米 17 開發(fā)期間應(yīng)繳稅費(fèi)（ 1~16）合計(jì) 按 150800平方米總面積分?jǐn)?元 /平方米 不可預(yù)見費(fèi)用估算 表 610不可預(yù)見費(fèi)用估算表 項(xiàng)目名稱 百分比 建筑安裝工程費(fèi) 合計(jì)（萬元） 按總建筑面積分?jǐn)? 按總可售面積分?jǐn)? 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) % 30160 754 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算 項(xiàng) 目開發(fā)費(fèi)用主要由管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成： 表 611項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 計(jì)算依據(jù) 1 管理費(fèi)用 （土地費(fèi)用 +前期工程費(fèi) +建安工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)） 3% 2 銷售費(fèi)用 約占建安費(fèi)用的 1% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2760 按實(shí)際貸款付息 4 合計(jì) 編制投資成本費(fèi)用估算表 將上面開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用的估算結(jié)果列表統(tǒng)計(jì)出來形成投資成費(fèi)用估算匯總表： 表 612 投資成本費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) /萬元 一 開發(fā)成本 1~7之和 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 3 建筑安裝工程費(fèi)用 30160 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 3250 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 6 開發(fā)期間稅費(fèi) 25 7 不可預(yù)見費(fèi) 754 二 開發(fā)費(fèi)用 8~10項(xiàng)之和 8 管理費(fèi)用 9 銷售費(fèi)用 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2760 三 合計(jì) 開發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)估算 開發(fā) 期經(jīng)營稅費(fèi)不是開發(fā)的成本或費(fèi)用，而是經(jīng)營期間產(chǎn)生的稅費(fèi)，主要是指銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)，它只作為銷售收入的扣減項(xiàng)。 其中土地增值稅按本地區(qū)慣例粗略以銷售收入的 1%來計(jì)量。 表 613 交易稅費(fèi)估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) /萬元 1 銷售收入 均價(jià)總建筑面積 2 與交易有關(guān)的稅費(fèi) 合計(jì) 營業(yè)稅 （ 1） 5% 4524 城市維護(hù)建設(shè)稅 （ ） 7% 教育費(fèi)附加 （ ） 3% 防洪工程維護(hù)費(fèi) （ 1） % 交易印花稅 （ 1） % 交易服務(wù)費(fèi) （ 1） % 3 土地增值稅 （銷售收入 成本） 40% (1)企業(yè)應(yīng)納稅所得額 =經(jīng)營收入 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 交易稅費(fèi) 土地增值稅 彌補(bǔ)前年度虧損 == 萬元 (2)企業(yè)所得稅 =企業(yè)應(yīng)納稅所得額 33%= 萬元 [8] 。 資金籌措 資本金籌措 本項(xiàng)目自籌資本金為 萬元（約占總投資的 46%），全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。 債務(wù)資本籌措 本項(xiàng)目債務(wù)資金約 30000 萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機(jī)構(gòu)融資解 決，利率 %計(jì)算，本金及利息擬用銷售款進(jìn)行償還。 資金來源落實(shí)情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅 費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機(jī)構(gòu)借貸來彌補(bǔ)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。本項(xiàng)目自有資金 萬元 (約占總投資的 46%)，向金融機(jī)構(gòu)融資 30000 萬元 (約占總投資的 54%)，本項(xiàng)目未考慮以銷售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。 本項(xiàng)目資金籌措情況如表 614 所示 。 26 表 614 投資計(jì)劃與資金籌措表 (萬元 ) 序號 年份 合計(jì) 2021年 7月初 2021年 7月初 2021年 7月初 1 總投資 15000 15000 開發(fā)建設(shè)投資 15000 15000 建設(shè)期利息 2760 0 1035 1035 2 資金籌措 15000 15000 自有資金 0 0 用于投資建設(shè) 0 0 用于流動(dòng)資金 0 0 0 0 借款 0 0 15000 15000 表 615 貸款還本付息估算表（萬元） 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2021 2021 2021 借款累計(jì) 40000 0 20210 20210 本年借款 0 20210 20210 本年應(yīng)計(jì)利息 0 1035 1035 年末本息累計(jì) 0 21035 21035 山東工商學(xué)院 2021 屆畢業(yè)設(shè)計(jì) 27 第 7 章 財(cái)務(wù)評價(jià)與社會評價(jià) 項(xiàng)目評估依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（第二版）； 。 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 。 ：稅率為 5% ：按實(shí)際繳納增值稅 7%計(jì)算 ：按實(shí)際繳納營業(yè)稅的 3%計(jì)算 ：稅率為 25% ：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為 12% 財(cái)務(wù)評價(jià) 基本報(bào)表 表 71 損益和利潤分配表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) /萬元 2021年 2021年 2021年 1 銷售收入 2 經(jīng)營成本 3 經(jīng)營稅金及附加（含土地增值稅） 10000 4 利潤總額 0 20210 5 所得稅 0 6 稅后利潤 0 表 72 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 年份 投資額 A /萬元 回收投資額 /萬元 累計(jì)未回收投資 F/萬元 凈現(xiàn)金流量G/萬元 收入 B 成本 C 折舊 D 凈收入 E 2021 0 0 山東工商學(xué)院 2021 屆畢業(yè)設(shè)計(jì) 28 2021 15000 15000 1000 5520 5520 2021 15000 15000 1000 34480 0 34480 2021 0 0 1000 29000 0 29000 累計(jì) 3000 0 盈利能力分析 [9] 根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為 12%的前提下，根據(jù)公式 （ 71） 式中： FNPV 為凈現(xiàn)值 CI 為年投資 CO 為年支出 Ic 為貼現(xiàn)率 t為年數(shù) 可測算出其凈現(xiàn)值為 萬元。 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，本項(xiàng)目設(shè)定基準(zhǔn)收益率為 12%,由財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值公式算出： FIRR=25%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。 回收期 投資回收期 =（計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1） +（上期累計(jì)現(xiàn)金流量絕對值247。當(dāng)期凈現(xiàn)金流量） =3+= 年。小于基準(zhǔn)投資回收期 5年。 ，本項(xiàng)目年均利潤總額為 萬元、年均凈利潤為 萬元。 清償能力分析 清償能力分析能反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和償債情況，涉及到利息，還款期等，主要選擇資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等指標(biāo)進(jìn)行評價(jià)分析。本項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)主要由短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款和存貨等組成，合計(jì)約 萬元 （其中存貨 約 萬元 ）；流動(dòng)負(fù)債主要由應(yīng)付票據(jù)，應(yīng)付賬款，預(yù)收賬款，應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)繳稅費(fèi)、其它應(yīng)付款等組成，合計(jì)約 萬元 。各參數(shù)計(jì)算如下： =負(fù)債總額247。資產(chǎn)總額 100%=3000024