【正文】 圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項(xiàng)目情況；（5）信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。 根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。 營業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵(lì)購買的各種措施。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。 開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、舉辦購物節(jié)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。 銷售期營銷計(jì)劃（這是一期的計(jì)劃，二、三期的內(nèi)容和時(shí)間安排和一期大體相同） 銷售準(zhǔn)備期()：所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。包括現(xiàn)場廣告和廣告圍柵的制作、電視時(shí)段的預(yù)約、報(bào)紙廣告版面的預(yù)約以及網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作、廣播相關(guān)時(shí)段節(jié)目的預(yù)約等。（）：以報(bào)紙廣告為主，網(wǎng)絡(luò)以及廣播廣告為輔，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的時(shí)間以及做先期的形象宣傳。邀請(qǐng)報(bào)紙、電視臺(tái)、電臺(tái)的新聞?dòng)浾甙l(fā)布相關(guān)新聞，重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目的專業(yè)設(shè)計(jì)、專業(yè)的建筑質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設(shè)計(jì)做重點(diǎn)宣傳，配合硬性廣告形象宣傳。針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在的客戶寄發(fā)宣傳手冊(cè)以及售樓書并推出相關(guān)的優(yōu)惠措施。 公開銷售期（）：以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、促銷活動(dòng)以及相關(guān)的場地廣告來形成強(qiáng)有力的宣傳攻勢，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次。在銷售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作的形式即時(shí)宣傳銷售情況，并形成一種新聞熱點(diǎn)。適當(dāng)?shù)氖褂脩敉饷襟w，以保持宣傳的持久性。定期組織已購房的客戶參觀建筑工地。定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對(duì)手的做法，及時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。 銷售沖刺期()：根據(jù)前期的銷售情況及客戶反饋的情況，對(duì)廣告訴求及表現(xiàn)形式做調(diào)整，繼續(xù)以報(bào)紙廣告為主的廣告攻勢，并對(duì)已購買的客戶做跟蹤服務(wù)，以挖掘潛在客戶。 營銷方案媒體的選擇與分析《鹽城晚報(bào)》、《揚(yáng)子晚報(bào)鹽城地方版》在響水縣及周邊地區(qū)存在著大量的讀者，而這其中就有很多我們預(yù)期的目標(biāo)消費(fèi)群體。使用《《鹽城晚報(bào)》作為廣告媒體主要是因?yàn)槠涓采w面之廣，能夠接觸到大量的目標(biāo)消費(fèi)群體。根據(jù)前期市場調(diào)查的結(jié)論，當(dāng)被問及主要通過什么媒介接收有關(guān)房地產(chǎn)的信息，有相當(dāng)?shù)谋徽{(diào)查著回答是報(bào)紙，而這其中又以《鹽城晚報(bào)》居多。利用《鹽城晚報(bào)》和《揚(yáng)子晚報(bào)鹽城地方版》發(fā)布本項(xiàng)目的信息，可憑借其形象來獲得市民的認(rèn)可。 電視媒體響水電廣播視臺(tái) 鹽城廣播電視臺(tái) 戶外媒體廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場大屏幕展示，自身建設(shè)工地周圍的宣傳品、宣傳畫的張貼與展示。 其它媒體建立售樓中心，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳與展示，供公眾參觀并散發(fā)相關(guān)的宣傳品建立項(xiàng)目網(wǎng)站及相關(guān)的論壇，通過最新的電腦視覺技術(shù)介紹項(xiàng)目并就顧客關(guān)心的問題進(jìn)行解答。 銷售價(jià)格的市場定位市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚c調(diào)整，以次求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理?？杀劝咐喊咐?xiàng)目名稱交易記錄日期均價(jià)（元/平方米）A陽光雅居 20095253050元/平方米B恒美家園20096192980元/平方米C盛都華城200910183200元/平方米D碧桂苑200910253100元/平方米注：由于可比案例交易情況正常，且都在3000左右，同時(shí)，由于最近響水縣政府對(duì)響水縣的發(fā)展的重視和半島經(jīng)濟(jì)圈的快速形成，以及物價(jià)指數(shù)的不斷上漲，因此本項(xiàng)目的市場估價(jià)情況是：。七、項(xiàng)目總投資估算 估算依據(jù)和原則依據(jù)：u 項(xiàng)目可行性研究已給的有關(guān)資料u 通過有經(jīng)驗(yàn)的人士得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)u 響水縣建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定u 國家制定的有關(guān)的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)原則：u 穩(wěn)健原則u 前瞻性原則序號(hào)工程或費(fèi)用名稱數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單價(jià)或費(fèi)率合計(jì)（萬元）1土地出讓金　2前期工程費(fèi)用 　3建筑安裝工程費(fèi) 　4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6管理費(fèi)用 按照上述費(fèi)用的2%計(jì)取7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款12000萬元，年利率按18％計(jì)算　8銷售費(fèi)用 ％計(jì)算9其他費(fèi)用 　8銷售稅金%計(jì)算 總 投 資 總投資資金來源 ,來源主要有三部分:即項(xiàng)目的資本金、項(xiàng)目銷售收入的滾動(dòng)使用以及項(xiàng)目的長期借款。其中項(xiàng)目的資本金為25000萬元,長期借款12000萬元。 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，。 贏利能力分析在本報(bào)告中，項(xiàng)目的全部資金現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)最能夠反映出本項(xiàng)目的贏利能力。分析表明項(xiàng)目有較好的贏利能力?？紤]到資金的成本以及通貨膨脹等相關(guān)的因素，%（年），%。年 份123凈現(xiàn)金流量 取年折現(xiàn)率＝12％時(shí)FNPV＝(1+12%)(1+12%)2+(1+12%)3= 0取年折現(xiàn)率＝18％時(shí)FNPV＝(1+18%)(1+18%)2+ /(1+18%)3 =＞0取年折現(xiàn)率＝16％時(shí)FNPV＝(1+16%)(1+16%)2+ /(1+16%)3=0FIRR=16%+??（18％16％）247。（??+??）＝％%。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：%（季度），%（年） 基準(zhǔn)收益率：%動(dòng)態(tài)投資回收期（DPP）=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份1）+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值）根據(jù)上表可計(jì)算：年折現(xiàn)率＝12％計(jì)算各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年＝（1+12％）＝第2年＝（1+12％）2＝第3年＝(1+12%)3= 計(jì)算累計(jì)現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年末＝；第2年末＝；第3年末＝求DPPDPP＝31+??/＝ 不確定性分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)如同多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一樣，主要來自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于銷售進(jìn)度的快慢和建造成本的控制，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素又會(huì)受到來自政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件的變化的影響。同時(shí)由于貸款的資金成本的問題也會(huì)影響到自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因而需要項(xiàng)目的開發(fā)商進(jìn)行認(rèn)真的考慮。 盈虧平衡分析銷售額=建筑面積*均價(jià)=*BEPq= ，%，%時(shí)，項(xiàng)目能保持盈虧平衡。 敏感性分析考慮到項(xiàng)目事實(shí)過程中未知因素的變化，本報(bào)告就項(xiàng)目建設(shè)投資與銷售收入在0%，+5%，5%；+10%，10%；+15%，15%之間變化時(shí)，對(duì)該項(xiàng)目的盈利能力影響進(jìn)行敏感性分析。單位：萬元項(xiàng)目開發(fā)成本銷售收入所交稅金稅前利潤利潤總額基本方案銷售單價(jià)15%10% 00000010%15%建設(shè)投資15%10%00000010%15% 經(jīng)濟(jì)效益測估綜合從財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)效益好。項(xiàng)目實(shí)施后可獲得較好的利潤。九、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目評(píng)估中假定可銷售的面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前兩年的全部銷售收入均用于項(xiàng)目的投資。因此項(xiàng)目的建設(shè)投資與項(xiàng)目的銷售收入是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的效益的關(guān)鍵。本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在經(jīng)過同類項(xiàng)目市場物業(yè)價(jià)格的調(diào)查以及比較（直接比較法）的基礎(chǔ)上確定的?？紤]到今后政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的新政策的出臺(tái)以及響水縣整體的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢以及響水縣居民不斷增長的購買力，還有響水縣對(duì)于城南發(fā)展的定位及新城CBD中心的的逐步形成，預(yù)期售價(jià)還會(huì)有不小的變動(dòng)。但是從當(dāng)前的形式看，預(yù)期售價(jià)是比較合理的。