【正文】 層和高層占大部分，多層占的份額相對小一些。柱由下至上為C35~C25,梁、板由下至上為C30~C25。同時項目的廣告還應當要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細致、處處為用戶著想的專業(yè)理念。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。 房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（1）印刷廣告。多用于一定時期、一定任務的短期的特別推銷。邀請報紙、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布相關新聞，重點圍繞項目的專業(yè)設計、專業(yè)的建筑質量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設計做重點宣傳，配合硬性廣告形象宣傳。 營銷方案媒體的選擇與分析《鹽城晚報》、《揚子晚報鹽城地方版》在響水縣及周邊地區(qū)存在著大量的讀者，而這其中就有很多我們預期的目標消費群體。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。年 份123凈現(xiàn)金流量 取年折現(xiàn)率＝12％時FNPV＝(1+12%)(1+12%)2+(1+12%)3= 0取年折現(xiàn)率＝18％時FNPV＝(1+18%)(1+18%)2+ /(1+18%)3 =＞0取年折現(xiàn)率＝16％時FNPV＝(1+16%)(1+16%)2+ /(1+16%)3=0FIRR=16%+??（18％16％）247。九、項目綜合評價及結論上述分析和財務效益評估的結果表明，本項目具有較好的內(nèi)部收益率，有很強的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有較強的抗風險能力。但是從當前的形式看，預期售價是比較合理的。單位：萬元項目開發(fā)成本銷售收入所交稅金稅前利潤利潤總額基本方案銷售單價15%10% 00000010%15%建設投資15%10%00000010%15% 經(jīng)濟效益測估綜合從財務分析表明，項目在計算期內(nèi)的財務效益好。分析表明項目有較好的贏利能力。 銷售價格的市場定位市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似的房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚c調(diào)整，以次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，及時調(diào)整與更換我們的媒介組合。包括現(xiàn)場廣告和廣告圍柵的制作、電視時段的預約、報紙廣告版面的預約以及網(wǎng)絡宣傳品的制作、廣播相關時段節(jié)目的預約等。 根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用，開發(fā)商應當選擇適當?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。隨著電子商務的進一步發(fā)展，網(wǎng)絡營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營銷策略。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用（%~%），但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。 總體廣告策略：對于項目的住宅部分來說，應當通過廣告的文化氣息塑造項目的文化品位，使項目具有既現(xiàn)代又不張揚，既寧靜又不沉悶的現(xiàn)代都市生活小區(qū)。商業(yè)用房：框架結構的抗震等級為四級。小區(qū)除住宅外還設有會所、商網(wǎng)、車庫、休閑中心及各類管理用房、配套設施等。u 真正貫徹“崇尚自然”的設計理念，與小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。 項目建設自然條件　主要氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中、雨熱同期。配套設施齊全。 項目的劣勢項目偏向南城區(qū)，完全開發(fā)需要一段時間；同時本項目開發(fā)相對較晚，缺少先發(fā)優(yōu)勢。東接我國南北交通要道204國道，南與占地200多畝的響水公園隔路相望，離新行政中心不到1公里，步行五分鐘即可享受響水的繁華與喧囂，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當中。：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數(shù)202337所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，%和25%。而選擇能夠接受3000 元/平方米以上的消費者不多。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在24 人以上。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有8個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。準確地說響水縣房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價空間，更何況響水縣房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪“洗牌”，房價面臨進一步回調(diào)。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。%后，%。2008年3月。一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。深圳房屋銷售價格同比增速從2009年6月份出現(xiàn)下降，%，二手住房下降幅度更大，8月份，%。需求量的下降必然帶來預付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。2010年，在世界經(jīng)濟陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟將步入典型通貨緊縮，物價水平負增長將成為2010年中國經(jīng)濟的顯著特征。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響，%左右。在國民經(jīng)濟實現(xiàn)較快增長的同時，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。世界經(jīng)濟需要在深層次上進行結構調(diào)整的同時，找到實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的增長點。u 本項目另一關鍵的部分是建設投資。鹽城富建置業(yè)有限公司是獨立的經(jīng)濟實體，作為本項目的法人單位，具有獨立承擔法律責任的能力。靜謐、怡性自然的生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當中，是第一國際品位的高檔社區(qū)。 項目概況“富建帝逸國際”項目規(guī)劃為高檔商住項目，以住宅為主，輔以部分商鋪。公司設立以來，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運作，先后在全國各地開發(fā)過近20多家樓盤，累計開發(fā)面積近200萬平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗。因此，項目的開發(fā)商對此應當給予足夠的重視與關注，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，甚至是請專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程的進度和建設投資。目前的救助計劃無法支撐股市以及金融市場的根本穩(wěn)定，因此無法解決世界經(jīng)濟的核心問題。l 結構優(yōu)化。受食品價格特別是肉禽及其制品價格大幅回落影響，%左右。 l 隨著2008年7月中旬國際大宗商品價格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預付款、個人按揭及其他。其次是需求的下降。D、全國房價上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點城市已出現(xiàn)房價回落 “珠三角”部分熱點城市已經(jīng)率先成為房價下降的區(qū)域。而中央政府一直以來強調(diào)的住房保障問題在此次機構改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務院機構改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設部，并專門成立住房保障司來負責此項工作。 影響20082009年房地產(chǎn)市場的國際、國內(nèi)因素分析，間接影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場2007年4月，以美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產(chǎn)事件為標志，美國爆發(fā)了次貸危機。8月份包括工廠、%，連續(xù)兩個月下降。首先，貨幣緊縮導致房地產(chǎn)市場供給下降。 2010年房地產(chǎn)市場展望2010年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。 從2008年下半年起，由于受到金融危機、中國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控和一線城市價格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的響水房地產(chǎn)市場也加重了觀望的氣氛，但由于長響水縣購房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國家相繼出臺的利好政策中得以緩和。在大的發(fā)展趨勢上，響水縣與全國保持一致，影響經(jīng)濟增長的幾項主要因素預期情況也與全國存在共性。 需求狀況（市場問卷調(diào)查及分析）依據(jù)需要調(diào)查的事項，我們就所關注的問題，經(jīng)過小組成員的討論在最后的市場調(diào)查問卷中設計了如下的問題：（共15 個）（現(xiàn)房、期房）（多選）（多選）最后經(jīng)過市場問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問卷中我們收到80份有效的問卷，以下是我對所收到的市場調(diào)查問卷的結果以及相關的分析： 2 1. 接受調(diào)查居民家庭居住人口：家庭人口1 人2人3人4人4人以上所選人數(shù)102032108所占百分率%254010 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調(diào)查對象的65%。：價