【正文】 層和高層占大部分，多層占的份額相對(duì)小一些。柱由下至上為C35~C25,梁、板由下至上為C30~C25。同時(shí)項(xiàng)目的廣告還應(yīng)當(dāng)要體現(xiàn)發(fā)展商周到、細(xì)致、處處為用戶著想的專業(yè)理念。所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來(lái)，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷售開(kāi)始告別傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。 房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：（1）印刷廣告。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。邀請(qǐng)報(bào)紙、電視臺(tái)、電臺(tái)的新聞?dòng)浾甙l(fā)布相關(guān)新聞，重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目的專業(yè)設(shè)計(jì)、專業(yè)的建筑質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設(shè)計(jì)做重點(diǎn)宣傳，配合硬性廣告形象宣傳。 營(yíng)銷方案媒體的選擇與分析《鹽城晚報(bào)》、《揚(yáng)子晚報(bào)鹽城地方版》在響水縣及周邊地區(qū)存在著大量的讀者，而這其中就有很多我們預(yù)期的目標(biāo)消費(fèi)群體。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。年 份123凈現(xiàn)金流量 取年折現(xiàn)率＝12％時(shí)FNPV＝(1+12%)(1+12%)2+(1+12%)3= 0取年折現(xiàn)率＝18％時(shí)FNPV＝(1+18%)(1+18%)2+ /(1+18%)3 =＞0取年折現(xiàn)率＝16％時(shí)FNPV＝(1+16%)(1+16%)2+ /(1+16%)3=0FIRR=16%+??（18％16％）247。九、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是從當(dāng)前的形式看，預(yù)期售價(jià)是比較合理的。單位：萬(wàn)元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本銷售收入所交稅金稅前利潤(rùn)利潤(rùn)總額基本方案銷售單價(jià)15%10% 00000010%15%建設(shè)投資15%10%00000010%15% 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)估綜合從財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)效益好。分析表明項(xiàng)目有較好的贏利能力。 銷售價(jià)格的市場(chǎng)定位市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚c調(diào)整，以次求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，及時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。包括現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵的制作、電視時(shí)段的預(yù)約、報(bào)紙廣告版面的預(yù)約以及網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作、廣播相關(guān)時(shí)段節(jié)目的預(yù)約等。 根據(jù)樓盤(pán)不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用（%~%），但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。 總體廣告策略：對(duì)于項(xiàng)目的住宅部分來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)廣告的文化氣息塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既現(xiàn)代又不張揚(yáng)，既寧?kù)o又不沉悶的現(xiàn)代都市生活小區(qū)。商業(yè)用房：框架結(jié)構(gòu)的抗震等級(jí)為四級(jí)。小區(qū)除住宅外還設(shè)有會(huì)所、商網(wǎng)、車庫(kù)、休閑中心及各類管理用房、配套設(shè)施等。u 真正貫徹“崇尚自然”的設(shè)計(jì)理念，與小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運(yùn)用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。 項(xiàng)目建設(shè)自然條件　主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是：四季分明，光照充足，雨量適中、雨熱同期。配套設(shè)施齊全。 項(xiàng)目的劣勢(shì)項(xiàng)目偏向南城區(qū)，完全開(kāi)發(fā)需要一段時(shí)間；同時(shí)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，缺少先發(fā)優(yōu)勢(shì)。東接我國(guó)南北交通要道204國(guó)道，南與占地200多畝的響水公園隔路相望，離新行政中心不到1公里，步行五分鐘即可享受響水的繁華與喧囂，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數(shù)202337所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，%和25%。而選擇能夠接受3000 元/平方米以上的消費(fèi)者不多。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在24 人以上。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有8個(gè)樓盤(pán)售樓部對(duì)外公開(kāi)和開(kāi)盤(pán)，銷售狀況可能得到改善。準(zhǔn)確地說(shuō)響水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在市場(chǎng)泡沫，也就不存在大的降價(jià)空間，更何況響水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以自住需求為絕對(duì)主導(dǎo)。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開(kāi)發(fā)商融資成本上升。%后，%。2008年3月。一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速?gòu)?009年6月份出現(xiàn)下降，%，二手住房下降幅度更大，8月份，%。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。2008年以來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。2010年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國(guó)內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特征。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響，%左右。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。u 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。鹽城富建置業(yè)有限公司是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，作為本項(xiàng)目的法人單位，具有獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。靜謐、怡性自然的生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，是第一國(guó)際品位的高檔社區(qū)。 項(xiàng)目概況“富建帝逸國(guó)際”項(xiàng)目規(guī)劃為高檔商住項(xiàng)目，以住宅為主，輔以部分商鋪。公司設(shè)立以來(lái)，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運(yùn)作，先后在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)過(guò)近20多家樓盤(pán)，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積近200萬(wàn)平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。因此，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。目前的救助計(jì)劃無(wú)法支撐股市以及金融市場(chǎng)的根本穩(wěn)定，因此無(wú)法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題。l 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響，%左右。 l 隨著2008年7月中旬國(guó)際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。其次是需求的下降。D、全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 “珠三角”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房?jī)r(jià)下降的區(qū)域。而中央政府一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)的住房保障問(wèn)題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門(mén)成立住房保障司來(lái)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。 影響20082009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析，間接影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年4月，以美國(guó)第二大次級(jí)房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)。8月份包括工廠、%，連續(xù)兩個(gè)月下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給下降。 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。 從2008年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控和一線城市價(jià)格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的響水房地產(chǎn)市場(chǎng)也加重了觀望的氣氛，但由于長(zhǎng)響水縣購(gòu)房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國(guó)家相繼出臺(tái)的利好政策中得以緩和。在大的發(fā)展趨勢(shì)上，響水縣與全國(guó)保持一致，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幾項(xiàng)主要因素預(yù)期情況也與全國(guó)存在共性。 需求狀況（市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查及分析）依據(jù)需要調(diào)查的事項(xiàng)，我們就所關(guān)注的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)小組成員的討論在最后的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷中設(shè)計(jì)了如下的問(wèn)題：（共15 個(gè)）（現(xiàn)房、期房）（多選）（多選）最后經(jīng)過(guò)市場(chǎng)問(wèn)卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問(wèn)卷中我們收到80份有效的問(wèn)卷，以下是我對(duì)所收到的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： 2 1. 接受調(diào)查居民家庭居住人口：家庭人口1 人2人3人4人4人以上所選人數(shù)102032108所占百分率%254010 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，23人的占到總調(diào)查對(duì)象的65%。：價(jià)