【正文】 因此項(xiàng)目的建設(shè)投資與項(xiàng)目的銷售收入是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的效益的關(guān)鍵。同時(shí)由于貸款的資金成本的問題也會(huì)影響到自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因而需要項(xiàng)目的開發(fā)商進(jìn)行認(rèn)真的考慮。其中項(xiàng)目的資本金為25000萬元,長(zhǎng)期借款12000萬元。利用《鹽城晚報(bào)》和《揚(yáng)子晚報(bào)鹽城地方版》發(fā)布本項(xiàng)目的信息，可憑借其形象來獲得市民的認(rèn)可。在銷售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作的形式即時(shí)宣傳銷售情況，并形成一種新聞熱點(diǎn)。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、舉辦購物節(jié)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)不斷上升。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺(tái)﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告；（4）現(xiàn)場(chǎng)廣告。通過這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。 l 公開強(qiáng)銷期：廣告原則是給感覺u 因“富建帝逸國(guó)際”是為先期期樓，本階段可通過做形象，擴(kuò)大訴求面，塑造項(xiàng)目的文化品位，項(xiàng)目的特點(diǎn)，完成小區(qū)的形象塑造與積淀，通過促銷活動(dòng)，使公眾對(duì)項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為后續(xù)樓盤的發(fā)售打下基礎(chǔ)，和開發(fā)潛在客源。所有基礎(chǔ)形式均由地質(zhì)報(bào)告最后確定。（2）工程概述和結(jié)構(gòu)選型本工程由商業(yè)、住宅和地下停車庫組成。商業(yè)部分：裙樓12層為規(guī)劃為商鋪。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的要求。 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 “富建帝逸國(guó)際”擁有區(qū)別與其它居住小區(qū)的獨(dú)特特點(diǎn)，它是響水縣第一個(gè)超大規(guī)模的高品位的高檔住宅項(xiàng)目；品味高雅、獨(dú)特的人文景觀小區(qū)，是響水中歐風(fēng)格建筑的典范；是響水縣第一個(gè)太陽能與建筑一體化的節(jié)能示范小區(qū)；是響水縣第一個(gè)智能化、數(shù)字化示范小區(qū)，整個(gè)小區(qū)內(nèi)全方位節(jié)能規(guī)劃，照明系統(tǒng)為業(yè)主帶來了現(xiàn)代化的舒適生活享受。江蘇沿海開發(fā)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，加之江蘇省重視灌河流域的開發(fā)和利用，響水迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。極短進(jìn)深、超大面寬的平面功能設(shè)計(jì)；雙層中空玻璃與實(shí)墻、凸窗和陽臺(tái)錯(cuò)落有致，形成富有韻律的虛實(shí)對(duì)比；臥室、客廳、廚房、浴室的通明設(shè)計(jì)，每戶至少一個(gè)衛(wèi)生間直接采光通風(fēng)，空間寬敞舒適，現(xiàn)代人居的人文關(guān)懷極致體現(xiàn)，完美的社區(qū)配套，鑄造了“富建帝逸國(guó)際”無與倫比的尊貴身份和無法復(fù)制的價(jià)值內(nèi)涵，全面超越生活想象，提升居住品質(zhì)，為眾多投資、創(chuàng)業(yè)、工作、生活的人士提供了良好的生活居住環(huán)境。但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來響水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち业?。在被調(diào)查的人中間，%的人家庭人口在24 人之間；%，三年內(nèi)買房的占65%；%的人家庭月收入在3000 元以上，月收入4500 %；；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占60%；70%的人愿意選擇14層的房子；數(shù)據(jù)分析：%，20003000 元/%，合在一起就是說，有超過七成五的人可以接14003000 元/平方米的價(jià)格,而而選擇能夠接受3000 元/平方米以上的消費(fèi)者不多。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢(shì)實(shí)力和配套設(shè)施，%和5%。5. 接受調(diào)查居民對(duì)現(xiàn)期房的接受程度：選項(xiàng)現(xiàn)房期房末房所選人數(shù)48284所占百分率%60355數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到60%。2010年的響水的地產(chǎn)市場(chǎng)整體上波瀾不驚, 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國(guó)家已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性以及民生性，所以既會(huì)逐漸加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，又會(huì)抓好社會(huì)保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺(tái)社會(huì)保障房計(jì)劃，穩(wěn)定整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期和調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對(duì)社會(huì)保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會(huì)保險(xiǎn)等方面的投入，消除市場(chǎng)遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會(huì)整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。 2010年響水房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過高、泡沫成分較大的一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到響水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。2008年7月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項(xiàng)目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。，對(duì)房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn)為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動(dòng)性過剩、投資過熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國(guó)自2006年開始實(shí)施從緊的貨幣政策，通過加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長(zhǎng)速度，改善貨幣總體過剩狀況。美國(guó)金融危機(jī)，將不可避免地影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。沈陽市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自9月1日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購房入戶、免稅降稅、購房補(bǔ)貼等購房?jī)?yōu)惠措施；鹽城市也出臺(tái)了救市的一攬子計(jì)劃，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。首先是銀行貸款的減少。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從1~%，降到1~%。l %。 但是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問題：u 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長(zhǎng)方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的失衡；u 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財(cái)稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）；u 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然比較粗放。l 價(jià)格回穩(wěn)。%的水平。 可行性研究結(jié)論及建議u 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。公司現(xiàn)有人員32人，其中有中高級(jí)職稱人員21人，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目策劃、工程管理和營(yíng)銷方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和較高的水平。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對(duì)成熟。位于響水城南片區(qū)CBD核心區(qū)，東至中國(guó)南北黃金通道204國(guó)道，南抱響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)、響水公園、響水中醫(yī)院，西臨響水體育中心、響水二中，北接響水法院、檢察院、工商局、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級(jí)灌江國(guó)際大酒店都近在咫尺。 建設(shè)項(xiàng)目的必要性加快響水的城市化進(jìn)程，美化響水市容，扮靚城南片區(qū)，為建設(shè)新城南，做扎實(shí)的支持工作。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。 國(guó)內(nèi)方面A、 2009年經(jīng)濟(jì)情況回顧2009年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用16字進(jìn)行總體評(píng)價(jià)：增長(zhǎng)較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。l 民生改善。投資名義增速下調(diào)至13%，%，%，%，%。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，2010年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到7月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，%。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、%、%%；7月份，%、%%。E、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國(guó)的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過50％。3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房所得減征10%的個(gè)人所得稅。美國(guó)次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場(chǎng)，持有者遍及全世界。，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免2008年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。其次，利率提高以及2007年9月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，特別是投資、投機(jī)需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決。當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下，響水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)避免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實(shí)。 2010年響水縣將緊緊抓住省市重點(diǎn)開發(fā)灌河流域的契機(jī)，重點(diǎn)開發(fā)城南新區(qū)，快速將城南建設(shè)成為響水新的行政中心和CBD中央商務(wù)區(qū)。3. 接受調(diào)查居民家庭居月收入：收入狀況2 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù)102123206所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在2000 元/月以上，其中30006000元/月的占到被調(diào)查對(duì)象的六成。：面 積㎡50 以下518081100101130131150150 以上所選人數(shù)362128157所占百分率%35數(shù)據(jù)分析：選擇81100、1011131150 的人比較多，%、35%%，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。：要求情況不需要2萬元/個(gè) 萬元/個(gè)3萬元/個(gè)所選人數(shù)1047158所占百分率%10數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，%的人中，%認(rèn)為2萬元/個(gè)的價(jià)格是比較合理的，%，只有10%的人選擇3 萬元/個(gè)車位的價(jià)格是合理的。：2010年該地區(qū)需要住宅建筑面積（）=。 配套設(shè)施齊全。新政策將降低公積金貸款首付比例、提高住房公積金貸款最高額度、延長(zhǎng)公積金貸款期限、實(shí)行商品住房契稅補(bǔ)貼和存量房交易稅收補(bǔ)貼等作為促進(jìn)居民合理的住房消費(fèi)的重要舉措。南連響水實(shí)驗(yàn)小學(xué)、北依響水二中，是典型的學(xué)區(qū)房，升值空間巨大。a. 氣溫： ℃，最高氣溫３８．７℃，最低氣溫－１７℃。其中一樓、裙樓二樓為商鋪和公共服務(wù)用房；二樓非裙樓部分及三樓以上(含三樓)的部分全部為住宅。 建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目小高