【正文】 項(xiàng)目不僅能提高 人居質(zhì)量，改善人居環(huán)境，而且對(duì)推動(dòng) XX 大城市建設(shè)進(jìn)程具有一定的作用，社會(huì)效益顯著。 項(xiàng)目一期 單位建設(shè)成本為： 總投資成本 13660 萬(wàn)元 /總建筑面 積 77928 平米 = 約 1753元 /平米 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前區(qū)域內(nèi)高層售價(jià)整體區(qū)間大致為 33004000 元 /平米，到本項(xiàng)目對(duì)外銷售時(shí)，在正常情況下，市場(chǎng)應(yīng)該還有一定的價(jià)格上升空間。綠洲國(guó)際 （ 一期 ） 建設(shè)投資構(gòu)成情況表 編碼 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 造價(jià)或費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 計(jì)算公式或說(shuō)明 1 土地費(fèi)用 2365 2 前期工程費(fèi)用 221 21 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 103 一期 建筑面積 77928 ㎡ 單位指標(biāo) /㎡ 22 地質(zhì)勘察費(fèi) 10 23 場(chǎng)地平整費(fèi) 87 土石方量 7萬(wàn)立方米 24 環(huán)境評(píng)估費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 20 3 基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2280 31 電梯 160 每幢樓 2臺(tái) ， 一期 4幢樓 共 計(jì) 8臺(tái)，每臺(tái) 20萬(wàn)元 ， 32 水電氣、消防、安防、電信、電視 873 按 一期 建筑面積 112元 /平方米 33 綠化及室外工程 1247 按 一期 建筑 面積 160元 /平方米 4 建筑安裝工程費(fèi) 7014 41 土建成本 7014 一期 建筑面 積 77928㎡ 900元 合計(jì) 直接費(fèi)合計(jì) 11880 1+2+3+4共 4項(xiàng)的和 5 管理費(fèi)用 150 6 銷售費(fèi)用 600 （ 按一期 均價(jià) 3500元 /㎡估算） 61 銷售提成 55 按銷售收入 2‰ 62 廣告宣傳費(fèi)等銷售費(fèi)用 545 按銷售收入 2% 7 開發(fā)期稅費(fèi)、規(guī)費(fèi) 445 71 城市市政建設(shè)配套費(fèi) 380 一期 建筑面積 3065 元 /㎡ 72 散裝水泥調(diào)節(jié)基金 6 3元 /噸 73 墻體材料專項(xiàng)基金 55 一期 建筑面積 7元 /平方米繳納 74 白蟻防治費(fèi) 4 按項(xiàng)目繳納 （一期分?jǐn)偅? 8 其它費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 80 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 505 18 編碼 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 造價(jià)或費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 計(jì)算公式或說(shuō)明 間接費(fèi)合計(jì) 1780 5+6+7+8共 4項(xiàng)的和 合計(jì) 開發(fā)建設(shè)成本合計(jì) 13660 直接費(fèi) +間接費(fèi) 二、 項(xiàng)目一期 投資來(lái)源及資金使用計(jì)劃表 時(shí)間 投 資總額 （萬(wàn)元） 資 金 來(lái) 源 （ 單 位：萬(wàn)元） 自 籌資 金 銀 行借款 銷 售款 其 它 20xx年 8000 4000 6000 20xx年 5660 3660 合 計(jì) 13660 4000 6000 3660 從 上表我 們 可以看出，只要能 獲 得 銀 行界一定程度上的 資 金支持，本 項(xiàng) 目 資金 運(yùn)轉(zhuǎn) 是相 當(dāng) 流 暢 的，不但能有效保 證 本 項(xiàng) 目 順 利 運(yùn) 作，而且 還 能支撐公司的延續(xù) 性 發(fā) 展需要 。 施工及 監(jiān) 理能力 作 為 房地 產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè) ，我 們將 主要面向 實(shí) 力雄厚的建筑公司招 標(biāo) ，在施工 質(zhì)量和施工速度上 將會(huì) 得到有效保 證 。 綠洲國(guó)際”地塊，號(hào)稱“ 20xx 年 XX 第一拍”，創(chuàng)造了 XX 大道地價(jià)新高，也為 20xx 年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)走出 20xx 年的寒冬，恢復(fù)購(gòu)房者信心注入了一劑強(qiáng)心針。 根據(jù) XX 市場(chǎng)單個(gè)項(xiàng)目年銷售量調(diào)查，高檔項(xiàng)目住宅年銷售量一般在 68 萬(wàn)平米 ， 本 項(xiàng)目住宅總共 129063 平米，按照正常水準(zhǔn)， 3 年之內(nèi)完全能夠完成銷售任務(wù)。 區(qū)域有美食街、大型購(gòu)物商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)、酒店等完善的市政、生活配套，作為區(qū)域第一個(gè)高端電梯物業(yè)，地段是增加高層認(rèn)可度，提升 物業(yè)價(jià)值的一大優(yōu)勢(shì)。 一期主體施工時(shí)間計(jì)劃為 20xx 年 12 月 —— 20xx 年 12月，考慮到社區(qū)工程建設(shè)、銷售的延續(xù)性，二期工程會(huì)在 20xx年 中 展開 ，持續(xù)至 20xx 年 。 從單體建筑風(fēng)格上來(lái)看，整個(gè)小區(qū)建筑 采 用 了新古典主義手法，把抽象的古典主義元素運(yùn)用到了現(xiàn)代高層建筑之中。 三、 XX 其中相當(dāng)部分 人為二次以上置業(yè)者，他們有固定的住所，但是對(duì)目前的居住環(huán)境 不滿，想轉(zhuǎn)換到更好的、更有檔次的居住環(huán)境 。 市場(chǎng)細(xì)分 （ 1） 區(qū)域特征 XX 區(qū) 50%、 周邊區(qū)縣 30%、 市區(qū)其它區(qū)域及外地 20%。 ? 他 們 有 較 好的事 業(yè) 基 礎(chǔ) ， 經(jīng)濟(jì) 收入持 續(xù) 、 穩(wěn) 定增 長(zhǎng) ，人口 結(jié)構(gòu)發(fā) 生增多的 變 化，原居住空 間 不符合 現(xiàn) 在的需求。 其次， XX 大道景觀改造 工程已經(jīng)開始實(shí)施 ， 將 打造 成 “ XX 第二條景觀大道”。 區(qū)域?qū)?發(fā)展成為 服務(wù)城北組團(tuán)的綜合性商業(yè)中心，滿足區(qū)域居民日常消費(fèi)需求，發(fā)揮城市文化體育中心功能，成為城市商業(yè)中心的有益補(bǔ)充及 XX 區(qū)零售業(yè)發(fā) 展亮點(diǎn)。同時(shí)還要嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，引導(dǎo) XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展。 三、項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) 環(huán)境分析 二年內(nèi) ， XX房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì) 到 20xx 年， XX 市 主城區(qū)人口 要增加約 30 萬(wàn)，城區(qū)面積要括大至 100 平方公里 ，城市化進(jìn)程速度明顯加快。 未來(lái)，隨著 XX 市園林城市、衛(wèi)生城市、森林城市等建設(shè)的逐步深入， 在政府的積極推動(dòng)下，各項(xiàng)市政、生活配套將更趨完善，相信 XX 的生活指數(shù)將進(jìn)一步提升。房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。也就是說(shuō)，在未來(lái) 35 年， XX市主城區(qū)要 增加約 30萬(wàn)人， 城區(qū)面積將擴(kuò)大近 1倍 。 企業(yè)景氣指數(shù)回升 ， 三季度在 XX161 家被調(diào)查企業(yè)中，企業(yè)家對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)景氣狀況持 “ 樂(lè)觀 ” 態(tài)度的占 %，較上季度上升了 ；認(rèn)為 “ 一般 ” 的占 %， 上升了 個(gè)百分點(diǎn)；認(rèn)為 “ 不樂(lè)觀 ” 的占 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)，以此為據(jù)計(jì)算的全市企業(yè)家信心指數(shù)為 ，比上季和去年同期上升 和 點(diǎn)，在中度景氣區(qū)間震蕩上行。 其中， 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)良好前三季度全市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值為 億元，增長(zhǎng) %。 ? 相對(duì) XX市 中心半島、城西、城北沿沱江片區(qū)等 其 它 居住區(qū)，現(xiàn)狀更差。 ? 周邊目前居住人口較多，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 酒店 ： 銀河大酒店、帝都大酒店等。 項(xiàng)目開發(fā)的基本市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施狀況 （ 1） 道路與交通 XX 項(xiàng)目 旁 邊 有廣澤上城（多層居住社區(qū)）、茂源大廈（兼容商住的高層單棟建筑綜合體）等 商品房項(xiàng)目，但 這兩個(gè)項(xiàng)目的住宅房源 目前都 已售罄 。 XX 加上 項(xiàng)目背靠的 蜀南氣礦職工小區(qū) 、 碳黑廠員工居住區(qū)， 以及 未來(lái)兩年 即將建成入住的龍城麗都以及本案 ，區(qū)域內(nèi)新增居住人口眾多，區(qū)域內(nèi)的人氣指數(shù)將持續(xù)攀升。 綠洲國(guó)際