【正文】 二、市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 國際方面受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。初步核算，2009年GDP比上年增長9%。雖然中國受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。%，%。 20082009年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)：A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰，2009年較2007年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。面對這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。因此，次貸危機(jī)所帶來的金融動(dòng)蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。在這種情形之下，中央并未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。 項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場分析 回顧近兩年項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況A．20082009年項(xiàng)目區(qū)域的地產(chǎn)市場分析2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在2008年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機(jī)帶來的金融風(fēng)暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。對購房者來說，要清醒認(rèn)識到響水縣房價(jià)下降的空間并不大，也要正確對待個(gè)別樓盤因資金緊張而降價(jià)促銷的行為，該出手時(shí)就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做“加法”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場參與主體來說是個(gè)“多贏”的市場。同時(shí)，根據(jù)市場實(shí)際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保響水縣房地產(chǎn)價(jià)格和市場的穩(wěn)定。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，城南有著很強(qiáng)的吸引力。（多選）：關(guān)注因素位置價(jià)格交通戶型配套設(shè)施周遍環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢房屋質(zhì)量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實(shí)力所選人數(shù)6109134861086所占百分率%51010數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：%、%、周遍環(huán)境10%、%、%?？偟男枨蠓治鼋Y(jié)果：根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管響水縣的房價(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾，響水縣房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強(qiáng)勁的。加上房地產(chǎn)需求的火熱情況和這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為響水縣的房地產(chǎn)市場有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。2．戶型新穎 品味高雅小區(qū)戶型設(shè)計(jì)多元化，通過排屋、多層、小高層和高層錯(cuò)落有致的無極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。新政策的出臺(tái)將會(huì)給消費(fèi)者帶來極大的利益，屆時(shí)響水縣的房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)嶄新的一面。l 同行業(yè)的競爭：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭會(huì)影響產(chǎn)品的開發(fā)前景l(fā) 同類型物業(yè)的競爭：已有相同商住項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)對項(xiàng)目的需求量產(chǎn)生一定沖擊和影響。c．日照： d．霜期： 無霜期206天e．降水： 市政配套條件項(xiàng)目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。本項(xiàng)目的樓層面積規(guī)劃如下：住宅部分：，地下汽車庫車位 189個(gè)。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程的建筑抗震設(shè)防類別為丙類。地下室外擋墻厚為400~300mm（4）擬采用的基礎(chǔ)形式高層采用樁基礎(chǔ)，多層采用淺基礎(chǔ)。 分期廣告策略：l 引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息u 通過做“富建帝逸國際”的形象，轉(zhuǎn)移公眾對其它樓盤的視線，形成公眾對小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做內(nèi)部認(rèn)購或者是預(yù)售，對老客戶以及關(guān)注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價(jià)格先期銷售，以引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。 項(xiàng)目營銷活動(dòng)建議：u 樓盤展示u 印發(fā)宣傳品u 發(fā)送售樓書u 現(xiàn)場廣告和廣告圍柵u 樓盤推出慶典儀式u 現(xiàn)場展示樣板房u 組織客戶視察建筑項(xiàng)目工程工地u 網(wǎng)絡(luò)營銷u 給予購房者一定的實(shí)物或者現(xiàn)金的折扣 房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動(dòng)。報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（2）視聽廣告。 開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對開發(fā)商的認(rèn)同感。 公開銷售期（）：以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、促銷活動(dòng)以及相關(guān)的場地廣告來形成強(qiáng)有力的宣傳攻勢，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次。根據(jù)前期市場調(diào)查的結(jié)論，當(dāng)被問及主要通過什么媒介接收有關(guān)房地產(chǎn)的信息，有相當(dāng)?shù)谋徽{(diào)查著回答是報(bào)紙，而這其中又以《鹽城晚報(bào)》居多。七、項(xiàng)目總投資估算 估算依據(jù)和原則依據(jù)：u 項(xiàng)目可行性研究已給的有關(guān)資料u 通過有經(jīng)驗(yàn)的人士得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)u 響水縣建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定u 國家制定的有關(guān)的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)原則：u 穩(wěn)健原則u 前瞻性原則序號工程或費(fèi)用名稱數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單價(jià)或費(fèi)率合計(jì)（萬元）1土地出讓金　2前期工程費(fèi)用 　3建筑安裝工程費(fèi) 　4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6管理費(fèi)用 按照上述費(fèi)用的2%計(jì)取7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款12000萬元，年利率按18％計(jì)算　8銷售費(fèi)用 ％計(jì)算9其他費(fèi)用 　8銷售稅金%計(jì)算 總 投 資 總投資資金來源 ,來源主要有三部分:即項(xiàng)目的資本金、項(xiàng)目銷售收入的滾動(dòng)使用以及項(xiàng)目的長期借款。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：%（季度），%（年） 基準(zhǔn)收益率：%動(dòng)態(tài)投資回收期（DPP）=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份1）+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值）根據(jù)上表可計(jì)算：年折現(xiàn)率＝12％計(jì)算各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年＝（1+12％）＝第2年＝（1+12％）2＝第3年＝(1+12%)3= 計(jì)算累計(jì)現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年末＝；第2年末＝；第3年末＝求DPPDPP＝31+??/＝ 不確定性分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)如同多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一樣，主要來自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于銷售進(jìn)度的快慢和建造成本的控制，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素又會(huì)受到來自政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件的變化的影響。本項(xiàng)目評估中假定可銷售的面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前兩年的全部銷售收入均用于項(xiàng)目的投資。本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在經(jīng)過同類項(xiàng)目市場物業(yè)價(jià)格的調(diào)查以及比較（直接比較法）的基礎(chǔ)上確定的。 盈虧平衡分析銷售額=建筑面積*均價(jià)=*BEPq= ，%，%時(shí)，項(xiàng)目能保持盈虧平衡。 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)。 電視媒體響水電廣播視臺(tái) 鹽城廣播電視臺(tái) 戶外媒體廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場大屏幕展示，自身建設(shè)工地周圍的宣傳品、宣傳畫的張貼與展示。適當(dāng)?shù)氖褂脩敉饷襟w，以保持宣傳的持久性。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項(xiàng)目情況；（5）信函廣告。房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。 網(wǎng)絡(luò)營銷 網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷。l 銷售沖刺期：u 根據(jù)銷售進(jìn)度、市場狀況及對手的動(dòng)態(tài)，確定屆時(shí)的廣告策略。（5）樓面均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值不上人屋面 屋頂花園 上人屋面 KN/m2衛(wèi)生間 KN/m2出挑陽臺(tái)、樓梯、走道 KN/m2大堂、超市、電梯廳 電梯機(jī)房 KN/m2 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng) 目單 位 數(shù) 值總占地面積公 頃凈用地面積公 頃總建筑面積平方米（，）其中住宅建筑面積平方米 商鋪建筑面積平方米公建筑面積平方米建筑基底面積平方米 容積率建筑密度%綠地率%總居住戶數(shù)戶1516總居住人口人2187機(jī)動(dòng)車車位數(shù)個(gè)590（其中地上：71 地下：189 室內(nèi)：330）非機(jī)動(dòng)車個(gè)3180五、 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，但是考慮到項(xiàng)目投資可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，因此項(xiàng)目全部規(guī)劃建設(shè)部分將同時(shí)進(jìn)行施工以盡快地實(shí)現(xiàn)收益。部分沿街為17層高層，一、二層裙