【正文】 成都市內(nèi)別墅 2021 年，成都市內(nèi)的別墅大量涌現(xiàn)，但就目前的情況而言，大多數(shù)并不能稱為真正的別墅。 ⑵ 成都別墅郊區(qū)化趨勢明顯 2021 年，成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新特點 —— 別墅項目郊區(qū)化。 ⑵ 價格戰(zhàn)不可避免： ① 2021 年，成都市樓市局部供應(yīng)量大； ② 開發(fā)商整體開發(fā)水平明顯提高； ③ 規(guī)模化的大盤越來越多； ④ 房產(chǎn)營銷促銷手段日新月異； 本項目提出先進的營銷理念，擁有級差地租優(yōu)勢，不懼、不畏價格戰(zhàn)。本項目占地合理，優(yōu)美的自然景觀讓業(yè)主 “ 悠閑山水間，易茗水云深 ” 。高檔住宅尚且如此，別墅因其建造特點，自身的品質(zhì)特性，這種向市外擴展的趨勢更是明 顯。 從地理方位分析高檔物業(yè)購買人群 2021 年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 2021 年統(tǒng)計數(shù)據(jù) 在對 2021 年及 2021 年市民已購買住宅（ 32 人），有購買意愿（ 68 人）的問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，自成都市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，沙河整改工程起動，四川成都 教育 產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃出臺，城東房地產(chǎn)的升溫，城南房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，成都外東房地產(chǎn)的開發(fā)，高檔物業(yè)購買群體已發(fā)生變化。 華陽綠水康城 “ 親水 ” 呼聲；本項目水資源優(yōu)勢更是明顯， “ 應(yīng)龍在天，行云在水 ” 。 這樣，郊縣別墅就熱銷，甚至脫銷了。自然的生動，生命的靈動都在田野中得到釋放。 去年 10 月中旬舉行的 “ 新城東、新居住 —— 成都房地產(chǎn)高 層論壇 ?城東主題會 ”及東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃方案出臺，將一個嶄新的城東展現(xiàn)出來，提高了城東的社會形象，展示了美好未來。在住房制度改革的初期，一些盲目追求 “ 豪華 ” 戶型設(shè)計大 而不當(dāng)，新近開發(fā)的項目在充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)之上，設(shè)計的戶型更加趨于經(jīng)濟合理。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項目的開發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。 四、經(jīng)濟分析和財務(wù)評定 （一） 建設(shè)總投資 項目建設(shè)總投資 22285 萬元，具體項目投資估算詳見 “ 項目投資估 算表 ” 。 （六）項目盈虧計劃分析 根據(jù)項目建設(shè)投資、總收入和銷售費用的計算，按照下列公式計算出項目的凈收入，即為項目利潤 項目純收入 =總收入 總投資 銷售費 稅費 總收入： 萬元 總投 資： 22285 萬元 銷售費用： 萬元 銷售稅費： 萬元 計算出項目純收入為： 萬元 投資利潤率為： 詳見 “ 項目盈虧計劃表 ” 。 本項目財務(wù)綜合評比結(jié)果證明本項目能實現(xiàn)可觀的經(jīng)濟效益。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風(fēng)光在成都郊區(qū)唯我獨尊。 （五）項目銷售計劃及銷售收入預(yù)測 本項目從第 2 年即 2021 年起開始銷售，共銷售計劃如下： 2021 年 銷售 418 套 共計： 63096 ㎡ 2021 年 552套 82528 ㎡ 2021 年 378套 61176 ㎡ 詳見 “ 項目分年出售計劃表 ” 。 隨著華陽房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽的房價也逐漸上升。 （ 2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進程，東郊改造城市建設(shè)用地 107 平方公里，居住用地 38 平方公里，人口規(guī)模 139 萬，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 城東部分樓盤售價 項目名稱 總建筑面積（㎡） 項目均價（元 /平方米） 新鴻家園 2021 3084 富臨大廈 48266 4143 景泰電梯公寓 16551 3449 景碧園 29468 2597 錦泰公寓 34092 2558 華西苑 11421 1953 桃蹊苑（ 3） 15331 2082 泰怡花園 22983 1910 萬科城市花園（ 1） 112087 3062 蜀都花園（ 1） 157980 2492 東景麗苑（ 1） 19912 2415 香木林花園（ 1） 38130 2167 新龍苑 41986 2578 蜀都花園 157980 2492 東南苑 10402 2403 天然居公 寓（ 2） 8865 1731 華房苑 28371 1729 東泰苑 19486 2226 田園 35419 2281 藍色港灣 27021 3815 新城俊園 42775 2993 城東商品住宅價格趨勢 （單位：元 /平方米） ④ 土地升值潛力大 隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺，城東的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無幾時，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。價格主要在 1700—— 3000 元 /平方米之間，低于城西、城南的平均價格水平。本項目的業(yè)主將遠離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進綠草茵茵。以綠水康城為例： ⑴ 、物業(yè)本身 ① 地處華陽，擁有良好的郊縣口岸； ② 銷售目標定位主要是在市內(nèi)買得起高檔電梯公寓的白領(lǐng)階層； ③ 面積在 147252 戶 /平方米，戶型面積合理，適合市場的需求； ④ 銷售總價范圍在 32萬 — 66 萬之間，符合項目定位的目標市場消費； ⑤ 價格范圍 2180 元 /平方米 —— 2650 元 /平方米，主推戶型為單價 2500 元 /平方米左右，面積大小為 200 平方米 /戶左右，總價在 50 萬元 /戶左右，針對目標市場，銷售狀況證明，價格 合理。 進入 2021 年，特別是 2021 年，縱觀成都別墅項目的銷售。 建成后的社區(qū)，有美麗的白鷺低旋飛翔，水中魚兒自由游暢。本項目定位高檔樓盤，規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理、設(shè)施完備，業(yè)主將充分享受貴族式的生活。 （二）本項目在成都高檔物業(yè)市場的有力競爭 從技術(shù)指標看本項目的優(yōu)勢 現(xiàn)代都市高節(jié)奏的生活帶來豐厚的經(jīng)濟回報，都市人有了成熟的購房觀，開始用指標衡量高檔物業(yè)的檔次。在強勢群體對高品質(zhì)生活 的追求驅(qū)使下，郊縣別墅的潛能會逐漸釋放，特別是加入 WTO 后，吸引更多的外來資金注入成都本地，拉動經(jīng)濟 持續(xù)增長，從而使郊縣別墅市場更加活躍。而對于別墅的業(yè)主來講，安靜、清幽是他們的第一要求。 三 成都別墅和高檔住宅市場 （一）成都別墅市場的形成 發(fā)展中的成都別墅市場 成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到 2021 年，市場已經(jīng)成熟。 電子保安：擬建中央電視監(jiān)控中心，紅外線周界報警系統(tǒng)，電子巡邏系統(tǒng)、設(shè)置緊急求救按鈕，與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)等等。 每戶均靠水山而居，推窗即見優(yōu)美的山景、水景，并呼吸清新潔凈的空氣，充分利用渾然天成的自然條件，造就天然氧吧的居住環(huán)境。 中和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該鎮(zhèn)從事房產(chǎn)開發(fā)，銷售業(yè)績十分喜人。在市場細分 的理論指導(dǎo)下， “ 路途不是距離，關(guān)鍵在于交通 ” ，使都市人的購房觀也在發(fā)生深刻的變化，由單純強調(diào)居住面積逐漸轉(zhuǎn)向追求更加舒適、清