【正文】 成都市內(nèi)別墅 2021 年，成都市內(nèi)的別墅大量涌現(xiàn)，但就目前的情況而言，大多數(shù)并不能稱(chēng)為真正的別墅。 ⑵ 成都別墅郊區(qū)化趨勢(shì)明顯 2021 年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新特點(diǎn) —— 別墅項(xiàng)目郊區(qū)化。 ⑵ 價(jià)格戰(zhàn)不可避免： ① 2021 年，成都市樓市局部供應(yīng)量大； ② 開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)水平明顯提高； ③ 規(guī)?；拇蟊P(pán)越來(lái)越多； ④ 房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)手段日新月異； 本項(xiàng)目提出先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念，擁有級(jí)差地租優(yōu)勢(shì)，不懼、不畏價(jià)格戰(zhàn)。本項(xiàng)目占地合理，優(yōu)美的自然景觀讓業(yè)主 “ 悠閑山水間，易茗水云深 ” 。高檔住宅尚且如此，別墅因其建造特點(diǎn)，自身的品質(zhì)特性，這種向市外擴(kuò)展的趨勢(shì)更是明 顯。 從地理方位分析高檔物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人群 2021 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 2021 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 在對(duì) 2021 年及 2021 年市民已購(gòu)買(mǎi)住宅（ 32 人），有購(gòu)買(mǎi)意愿（ 68 人）的問(wèn)卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，自成都市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，沙河整改工程起動(dòng)，四川成都 教育 產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，城東房地產(chǎn)的升溫，城南房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，成都外東房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，高檔物業(yè)購(gòu)買(mǎi)群體已發(fā)生變化。 華陽(yáng)綠水康城 “ 親水 ” 呼聲；本項(xiàng)目水資源優(yōu)勢(shì)更是明顯， “ 應(yīng)龍?jiān)谔?，行云在?” 。 這樣，郊縣別墅就熱銷(xiāo)，甚至脫銷(xiāo)了。自然的生動(dòng)，生命的靈動(dòng)都在田野中得到釋放。 去年 10 月中旬舉行的 “ 新城東、新居住 —— 成都房地產(chǎn)高 層論壇 ?城東主題會(huì) ”及東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃方案出臺(tái)，將一個(gè)嶄新的城東展現(xiàn)出來(lái)，提高了城東的社會(huì)形象，展示了美好未來(lái)。在住房制度改革的初期，一些盲目追求 “ 豪華 ” 戶(hù)型設(shè)計(jì)大 而不當(dāng)，新近開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上，設(shè)計(jì)的戶(hù)型更加趨于經(jīng)濟(jì)合理。應(yīng)龍灣是傳統(tǒng)的旅游休閑中心，別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是發(fā)展的結(jié)果。 四、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)定 （一） 建設(shè)總投資 項(xiàng)目建設(shè)總投資 22285 萬(wàn)元，具體項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目投資估 算表 ” 。 （六）項(xiàng)目盈虧計(jì)劃分析 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資、總收入和銷(xiāo)售費(fèi)用的計(jì)算，按照下列公式計(jì)算出項(xiàng)目的凈收入，即為項(xiàng)目利潤(rùn) 項(xiàng)目純收入 =總收入 總投資 銷(xiāo)售費(fèi) 稅費(fèi) 總收入： 萬(wàn)元 總投 資： 22285 萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用： 萬(wàn)元 銷(xiāo)售稅費(fèi)： 萬(wàn)元 計(jì)算出項(xiàng)目純收入為： 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率為： 詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目盈虧計(jì)劃表 ” 。 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)綜合評(píng)比結(jié)果證明本項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 優(yōu)越的地理位置和渾然天成的山水風(fēng)光在成都郊區(qū)唯我獨(dú)尊。 （五）項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目從第 2 年即 2021 年起開(kāi)始銷(xiāo)售，共銷(xiāo)售計(jì)劃如下： 2021 年 銷(xiāo)售 418 套 共計(jì)： 63096 ㎡ 2021 年 552套 82528 ㎡ 2021 年 378套 61176 ㎡ 詳見(jiàn) “ 項(xiàng)目分年出售計(jì)劃表 ” 。 隨著華陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，華陽(yáng)的房?jī)r(jià)也逐漸上升。 （ 2）東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃、沙河整治工程，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 以政策促規(guī)劃，以規(guī)劃帶動(dòng)發(fā)展，加快城東、外東建設(shè)進(jìn)程，東郊改造城市建設(shè)用地 107 平方公里，居住用地 38 平方公里，人口規(guī)模 139 萬(wàn)，將城東、外東建設(shè)成為以居家為主，兼物流配送、商業(yè)金融、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 城東部分樓盤(pán)售價(jià) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積（㎡） 項(xiàng)目均價(jià)（元 /平方米） 新鴻家園 2021 3084 富臨大廈 48266 4143 景泰電梯公寓 16551 3449 景碧園 29468 2597 錦泰公寓 34092 2558 華西苑 11421 1953 桃蹊苑（ 3） 15331 2082 泰怡花園 22983 1910 萬(wàn)科城市花園（ 1） 112087 3062 蜀都花園（ 1） 157980 2492 東景麗苑（ 1） 19912 2415 香木林花園（ 1） 38130 2167 新龍?jiān)? 41986 2578 蜀都花園 157980 2492 東南苑 10402 2403 天然居公 寓（ 2） 8865 1731 華房苑 28371 1729 東泰苑 19486 2226 田園 35419 2281 藍(lán)色港灣 27021 3815 新城俊園 42775 2993 城東商品住宅價(jià)格趨勢(shì) （單位：元 /平方米） ④ 土地升值潛力大 隨著城東、外東控制性規(guī)劃出臺(tái)，城東的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，土地也隨之升值，特別是成都市內(nèi)的土地被征的所剩無(wú)幾時(shí)，外東中和鎮(zhèn)的土地升值就更快了。價(jià)格主要在 1700—— 3000 元 /平方米之間，低于城西、城南的平均價(jià)格水平。本項(xiàng)目的業(yè)主將遠(yuǎn)離 城市的喧囂、擁擠和緊張，走進(jìn)綠草茵茵。以綠水康城為例： ⑴ 、物業(yè)本身 ① 地處華陽(yáng)，擁有良好的郊縣口岸； ② 銷(xiāo)售目標(biāo)定位主要是在市內(nèi)買(mǎi)得起高檔電梯公寓的白領(lǐng)階層； ③ 面積在 147252 戶(hù) /平方米，戶(hù)型面積合理，適合市場(chǎng)的需求； ④ 銷(xiāo)售總價(jià)范圍在 32萬(wàn) — 66 萬(wàn)之間，符合項(xiàng)目定位的目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)； ⑤ 價(jià)格范圍 2180 元 /平方米 —— 2650 元 /平方米，主推戶(hù)型為單價(jià) 2500 元 /平方米左右，面積大小為 200 平方米 /戶(hù)左右，總價(jià)在 50 萬(wàn)元 /戶(hù)左右，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)，銷(xiāo)售狀況證明，價(jià)格 合理。 進(jìn)入 2021 年，特別是 2021 年，縱觀成都別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 建成后的社區(qū)，有美麗的白鷺低旋飛翔，水中魚(yú)兒自由游暢。本項(xiàng)目定位高檔樓盤(pán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理、設(shè)施完備，業(yè)主將充分享受貴族式的生活。 （二）本項(xiàng)目在成都高檔物業(yè)市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng) 從技術(shù)指標(biāo)看本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)代都市高節(jié)奏的生活帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，都市人有了成熟的購(gòu)房觀，開(kāi)始用指標(biāo)衡量高檔物業(yè)的檔次。在強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)高品質(zhì)生活 的追求驅(qū)使下，郊縣別墅的潛能會(huì)逐漸釋放，特別是加入 WTO 后，吸引更多的外來(lái)資金注入成都本地，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì) 持續(xù)增長(zhǎng)，從而使郊縣別墅市場(chǎng)更加活躍。而對(duì)于別墅的業(yè)主來(lái)講，安靜、清幽是他們的第一要求。 三 成都別墅和高檔住宅市場(chǎng) （一）成都別墅市場(chǎng)的形成 發(fā)展中的成都別墅市場(chǎng) 成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到 2021 年，市場(chǎng)已經(jīng)成熟。 電子保安：擬建中央電視監(jiān)控中心，紅外線(xiàn)周界報(bào)警系統(tǒng)，電子巡邏系統(tǒng)、設(shè)置緊急求救按鈕，與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)等等。 每戶(hù)均靠水山而居，推窗即見(jiàn)優(yōu)美的山景、水景，并呼吸清新潔凈的空氣，充分利用渾然天成的自然條件，造就天然氧吧的居住環(huán)境。 中和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在該鎮(zhèn)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)十分喜人。在市場(chǎng)細(xì)分 的理論指導(dǎo)下， “ 路途不是距離，關(guān)鍵在于交通 ” ，使都市人的購(gòu)房觀也在發(fā)生深刻的變化，由單純強(qiáng)調(diào)居住面積逐漸轉(zhuǎn)向追求更加舒適、清