【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市區(qū)私營(yíng)企業(yè)主 四房 140平方米以上 豐富的教育 資源 大型商業(yè) 無(wú)選擇重 點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)私營(yíng)企業(yè)主 四房 140平方米以上 豐富的教育 資源 大型商業(yè) 無(wú)選擇重 點(diǎn)企業(yè)高級(jí)管理及核心技術(shù)人員三房 120平方米左右豐富的教育資源 大型商業(yè) 規(guī)模大港人 二房 80100平方米 無(wú)選擇重點(diǎn) 品種齊全 規(guī)模大（接上表）本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密? 按照目前客戶選擇區(qū)域的分布格局，我們能吸引什么類型的客戶群？? 如果以低價(jià)格切入市場(chǎng)，能否改變目前客戶選擇的區(qū)域偏向？? 如果只發(fā)展中檔、精品項(xiàng)目，回避其他區(qū)域的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，我們的目標(biāo)客戶群又是哪一類人群？思考：帶著思考，我們進(jìn)行項(xiàng)目分析本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密第三部分：項(xiàng)目分析182。 地塊解析182。 項(xiàng)目運(yùn)做基調(diào)定位本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密地塊解析:本項(xiàng)目位于博羅縣城東部 ,未來(lái)幾年后將是本縣新興的居住區(qū)域 ,新城的中心位置。占地面積： 一塊為 14萬(wàn) ㎡ ，一塊為 62萬(wàn) ㎡，共 約 76萬(wàn)㎡。 土地面積大 ,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，前期投入多?；局笜?biāo)中間牽涉到本地居民拆遷問(wèn)題，地塊 “三通一平 ”條件尚不具備。開(kāi)發(fā)條件項(xiàng)目地塊所在位置本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密地塊解析:地塊四至：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，地塊緊挨惠博路以及規(guī)劃中的工業(yè)大道，到惠州的車程僅十分鐘左右。N◆ 地塊北面是正在修 建中的博羅縣體育館◆ 地塊南面博羅中學(xué)和一家家電工廠。◆ 地塊東邊是一片居民區(qū) ,再往東是正在建設(shè)中的湯泉半島。◆ 地塊西面是東山森林公園以及廣場(chǎng) ,是未來(lái)博羅主要的休閑場(chǎng)所項(xiàng)目地塊本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密地塊解析: 不利有利STRENGTH優(yōu)勢(shì)OPPORTUNITY機(jī)會(huì)WEAKNESS劣勢(shì)THREAT威脅216。交通：四通八達(dá)，臨近惠博路， 十分鐘車程 到惠州；216。距離學(xué)校和醫(yī)院近；216。項(xiàng)目所在地正日益發(fā)展成博羅的 CLD；216。規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目體量大，有望打造成博羅首個(gè)大型 居住社區(qū)。216。博羅地產(chǎn)正處于穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期；216。片區(qū)多個(gè)住宅項(xiàng)目的啟動(dòng)使得片區(qū)已成為 居住的集中區(qū)；216。片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)效應(yīng)大；216。周遍新項(xiàng)目不多；216。地塊不平整，三通一平條件不具備；216。周遍環(huán)境陳舊；216。周遍商業(yè)生活配套不完善；216。未來(lái)區(qū)域開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)明顯；216。受國(guó)家宏觀調(diào)控，政策因素風(fēng)向不明；216。片區(qū)樓盤(pán)存量太多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；216。博羅本地的消費(fèi)能力不足地塊 SWOT分析交互分析本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密第三部分：項(xiàng)目分析182。 地塊解析182。 項(xiàng)目運(yùn)做基調(diào)定位本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密項(xiàng)目運(yùn)做總體基調(diào)一座城市的現(xiàn)代化工程，一個(gè)新城市中心的引擎工程，一個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)力的人居寶地工程，一個(gè)強(qiáng)有力的綜合開(kāi)發(fā)工程，一個(gè)全面提升發(fā)展商社會(huì)價(jià)值與社會(huì)地位、全面配置優(yōu)化城市資源的整合工程 。 本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密城市運(yùn)營(yíng)模式 “ 蔚藍(lán)海岸” 提升深圳后海片區(qū)物業(yè)價(jià)值深圳 “ 星海名城” 直接帶動(dòng)前海片區(qū)土地開(kāi)發(fā)本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密蔚藍(lán)海岸的開(kāi)發(fā)策略：時(shí)間軸 —第一期 第二期 第三期價(jià)格走勢(shì)分期規(guī)模 M2— —主力戶型 70120的 23房 100150的 34房 100200的 35房660065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項(xiàng)目總建 55萬(wàn)，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開(kāi)發(fā) ，僅為總體 1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開(kāi)始啟動(dòng)，迅速放量。本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密四季花城的開(kāi)發(fā)策略分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸 1999年 2023初 202310 202310第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期第六期20235 2023920235 價(jià)格走勢(shì)4100 39003800395039003300 3600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)首期開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開(kāi)發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場(chǎng)可以接受的容量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律進(jìn)行開(kāi)發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。萬(wàn) M2本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密金茂大廈：上海埔東 CBD的龍頭項(xiàng)目 地王大廈 ： 深圳城市地標(biāo)建筑，代表城市高尚商務(wù)的形象。本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密運(yùn)做定位: 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)高度 項(xiàng)目有成為博羅城市發(fā)展的歷史見(jiàn)證的資質(zhì) ,具體操作與否這取決與開(kāi)發(fā)商的勇氣與決心 .一種全新開(kāi)發(fā)理念的演繹 一個(gè)提升博羅城市形象的全新城區(qū)一個(gè)全縣人民向往的居住中心一種積極向上的生活追求項(xiàng)目將成為：本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密第四部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析182。 拆遷工作建議182。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)182。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密原住村民大部分支持改造，最關(guān)心 補(bǔ)償 問(wèn)題216。村民對(duì)目前居住環(huán)境不滿意；216。村民對(duì)改造持支持態(tài)度。216。一般村民要求拆賠比 1： 1；216。補(bǔ)償形式：首選物業(yè) 補(bǔ)償形式 ，其次選擇物業(yè)與貨幣結(jié)合補(bǔ)償；資料來(lái)源：訪談?wù)?16。改造主體：政府主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商執(zhí)行；216。安置方式：村民選擇就地安置。地塊所在位置的有一個(gè)小村 ,大約十幾戶人家 ,都是原住村民 .總體看法對(duì)改造的看法對(duì)補(bǔ)償?shù)目捶ú疬w難題本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密我司關(guān)于拆遷問(wèn)題的若干觀點(diǎn)l 符合政策 —— 保證我們的拆賠方案沒(méi)有訴訟失敗的風(fēng)險(xiǎn)，這是指導(dǎo)我們拆賠工作的首要原則。1. 拆遷范圍內(nèi)的房屋以合法性為原則，以法定用途為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，以產(chǎn)權(quán)資料和報(bào)建手續(xù)登記的用途為準(zhǔn)則 。 2. 對(duì)于 無(wú)任何產(chǎn)權(quán) 資料和報(bào)建資料的房屋，法律規(guī)定不予賠償，如果都無(wú)產(chǎn)權(quán)， 建議按建筑成本價(jià)值為補(bǔ)償價(jià)值 。3. 對(duì)于首層非法改變成商業(yè)用途的房屋建議按法定用途補(bǔ)償，也可協(xié)商解決，有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)按照 1： 。l 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) —— 補(bǔ)償價(jià)格要保持穩(wěn)定，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)多的退讓會(huì)給業(yè)主更高的利益期望值， 并且在同一時(shí)間談判，防止加蓋 。l 妥善安置 —— 對(duì)于選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主要保證其安置房的優(yōu)先建設(shè)，以免 矛盾激化，導(dǎo)致大量訴訟和上訪， 一般給予安置過(guò)渡費(fèi)用，或者拆賠比例協(xié)商解決 。拆賠工作必須遵守的原則由政府協(xié)助，采用一次性整體拆遷或一次性簽署合同的改造方式，拆遷時(shí)間盡可能控制在短時(shí)間內(nèi)。拆遷難題本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密第四部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析182。 拆遷工作建議182。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)182。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避本報(bào)告為商業(yè)用途請(qǐng)嚴(yán)格保 密項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) :? 項(xiàng)目體量大 ,要求前期投入資金太多? 拆遷工作難度大? 目前市場(chǎng)情況低迷 ,合適的入市時(shí)間能否避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)? 國(guó)家宏觀調(diào)空 ,政策的不穩(wěn)定性? 目前市場(chǎng)上同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈? 博羅本地的消費(fèi)難以支撐