【文章內容簡介】 關管理人員2550歲高中、大學文化水平已婚，子女25歲以下?？赡芘c長輩同住3500元以上改善現有居住環(huán)境 額外置業(yè) 為子女購置新房 投資80130ｍ178。為主城市拆遷安置戶3050歲高中以上已婚，子女23歲以下可與長輩同住2000元以上改善現有居住條件。投資90130ｍ178。為主村鎮(zhèn)行政管理人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)領導3550歲高中及以上文化水平已婚，子女523歲，可能與長輩子女同住3500元以上改善居住環(huán)境 為子女購房 投資120140ｍ178。為主 部分140ｍ178。以上文教衛(wèi)生行業(yè)從業(yè)人員等3040歲大專以上已婚，子女010歲。3000元以上改善現有居住環(huán)境 投資100140ｍ178。為主 市場潛力分析相對于諸暨市的經濟發(fā)展水平和房價水平，諸暨市商品房價格屬相對較低的。諸暨市的購房主體是城鎮(zhèn)居民，私營業(yè)主，及其商人。他們的最主要的目的是居住，投資置業(yè)。房地產金融的快速發(fā)展，極大地提高了居民購房能力，成為居民提前實現住房消費的重要手段。隨著諸暨市邁向“大城市”的步伐加快，發(fā)展中心城市的總體構想：以城區(qū)為依托，以工業(yè)為先導，以建設新興城市為目標，大開發(fā)、大建設、大發(fā)展。開發(fā)建設沿江工業(yè)區(qū)連接大唐鎮(zhèn)紹大線兩側，形成十八里經濟長廊，進而營造城關、大唐、三都經濟大三角。舊城的改造，開發(fā)區(qū)的設立，諸暨市政府等行政服務單位的遷出，圍繞著行政服務中心周邊將會有大量的基礎設施建成，包括住宅和辦公設施。民間資金豐厚，有相當一大部分人具備同時購買幾套物業(yè)的能力。 諸暨經濟的快速發(fā)展，居民的日常消費力提高；同時多元化消費的需求上升，這些都為諸暨房產業(yè)的發(fā)展提供了契機。諸暨房地產市場在今后一段時期仍會繼續(xù)升溫，房價上漲空間依然存在。四、項目概況諸規(guī)設（2007）K078號 一、用地性質： 商業(yè)、住宅用地 二、地塊具體規(guī)劃設計要求： 地塊區(qū)位： 外環(huán)西路以西，越都路以北。 建筑物退讓： 1）東側：建筑物退建設用地線≥8米，圍墻退建設用地線≥2米。 2）南側：建筑物退建設用地線≥8米，沿路可設商鋪。 3）西側：建筑物退建設用地線≥8米，圍墻沿建設用地線。 4）北側：建筑物退建設用地線≥12米，圍墻退建設用地線≥2米。 主要規(guī)劃技術控制指標： 1）綠地率： 30 % 2）建筑密度： ≤ 22 % 　　3）容積率： 4）建筑層數： 小高層、高層 平面布置要求： 1）.該地塊規(guī)劃設計應嚴格遵守國家規(guī)范和省、市設計規(guī)范及有關技術規(guī)定的要求。 2）.建筑物后退距離必須滿足如圖最低標準,同時應執(zhí)行《諸暨市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》及補充規(guī)定中確定的退讓要求。 3）.總體布局應滿足《城西商務區(qū)控制性詳細規(guī)劃》及《城西商務區(qū)城市設計》的要求。 4）.住房結構比例和套型建筑面積必須執(zhí)行國家、省和市現行政策規(guī)定。 5）.地塊南側沿規(guī)劃路可設商鋪。 地塊內出入口位置見圖，在人流活動較多的出入口周圍應考慮足夠的集散用地,同時按有關技術規(guī)范要求設消防出入口和人行出入口。 本地塊內需安排建筑面積不超過3500M178。的市人才公寓1幢（戶型面積5090M178。之間），由市經濟開發(fā)總公司統(tǒng)一組織回購。 基地標高控制：，兼顧周邊地塊確定。 本地塊必須按省、市有關法規(guī)、政策文件要求設人防地下室。 該地塊總平面圖與建筑設計方案必須經有資質設計單位設計并報規(guī)劃管理部門審查同意后方可實施建設。 諸規(guī)設（2007）K079號一、用地性質： 商業(yè)、住宅用地二、地塊具體規(guī)劃設計要求： 地塊區(qū)位： 外環(huán)西路以西，越都路以北。 建筑物退讓： 1）東側：建筑物退建設用地線≥8米，圍墻退建設用地線≥2米。 2）南側：建筑物退建設用地線≥10米，圍墻退建設用地線≥2米。 3）西側：建筑物退建設用地線≥8米，圍墻沿建設用地線。 4）北側：建筑物退建設用地線≥8米，沿路可設商鋪。 主要規(guī)劃技術控制指標： 1）綠地率： 30 % 2）建筑密度： ≤ 24 % 　　3）容積率： 4）建筑層數： 小高層 5）建筑高度： 建筑高度控制在40米以內。 平面布置要求： 1）.該地塊規(guī)劃設計應嚴格遵守國家規(guī)范和省、市設計規(guī)范和有關技術規(guī)定的要求。 2）.建筑物后退距離必須滿足如圖最低標準,同時應執(zhí)行《諸暨市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》及補充規(guī)定中確定的退讓要求。 3）.住房結構比例和套型建筑面積必須執(zhí)行國家、省和市現行政策規(guī)定。 4）.地塊北側沿規(guī)劃路可設商鋪。 5）.地塊內設置電力開閉所一座，建筑面積不超過100M2,具體位置由開發(fā)商與供電部門在初步設計中明確。 地塊內出入口位置見圖，在人流活動較多的出入口周圍應考慮足夠的集散用地,同時按有關技術規(guī)范要求設消防出入口和人行出入口。 基地標高控制：，兼顧周邊地塊確定。 本地塊必須按省、市有關法規(guī)、政策文件要求設人防地下室。 該地塊總平面圖與建筑設計方案必須經有資質設計單位設計并報規(guī)劃管理主管部門審查同意后方可實施建設。 項目SWOT分析 (1) 優(yōu)勢較低成本項目地價相對城中其他樓盤較低，價格彈性運作空間相對較大，因此可以擴大項目的目標消費群體，利于中低價入市。地形地塊地勢較為平整，易于規(guī)劃，可降低項目開發(fā)的總成本，有助于加快工程建設進度。 景觀優(yōu)勢距地塊南約200米，市政規(guī)劃為山體公園，具備一定的景觀效應，以此為山景增加項目的賣點。品牌優(yōu)勢開發(fā)商為全國建筑行業(yè)龍頭企業(yè)，曾獲“魯班獎”稱號，具有較前置的開發(fā)理念，在建造成本的控制上較有經驗，利于項目成本控制。同時，加之本地開發(fā)商的優(yōu)勢，容易使當地消費者信任，易于宣傳推廣。配 套項目東面規(guī)劃建設有24個班級的學校，有一定的文化氣息。容易打造文化的概念，也將易吸引部分家長方便子女就學購房。項目西北面規(guī)劃有供居民日常生活消費的農貿市場。使居住生活相當方便。 開發(fā)時機 該區(qū)域內房地產市場還處于起步時期，項目易搶占市場時機，如定位得當，銷售良好，易于開發(fā)商提升品牌。政府支持項目地處城西經濟開發(fā)區(qū)，在市政府發(fā)展規(guī)劃中，屬于重點規(guī)劃、重點招商的重要工程，因此在項目建設中將會得一系列的開發(fā)優(yōu)惠政策。樓盤品牌知名度 項目的一、二期在以往的銷售過程中，曾經一度倍受消費者青睞，創(chuàng)造了諸暨購房整夜排隊的神話。 項目劣勢分析 地理位置由于諸暨市居民喜歡依暨陽江而居，使得本項目在部份消費者心目中有偏遠的概念。配套本案周邊配套尚未成熟，商業(yè)氛圍尚未形成，市政府現已做出長遠規(guī)劃，但不能在短時間形成。人氣項目所處區(qū)域目前居住人氣相對較弱，實際居住人口規(guī)模較少。 噪音項目地處火車站與杭金衢高速出入口，而且緊臨交通干道，來往的車輛繁多，將形成的噪音對本項目存在一定的影響。 項目機會分析市政城西商務區(qū)的建設、新火車站建成投入使用，周邊交通通暢、市政配套設施成熟。現有競爭項目所處區(qū)域，除有一個經濟適用房安置小區(qū)外,目前尚無競爭性商品房樓盤開發(fā)。市場空缺諸暨市場樓盤產品同質化現象較為普及，戶型面積相對偏大、總價高，對中低收入家庭而言，選擇空間相對較小。同時由于城中的房產品總價相對過高、戶型偏大，退而求其次選擇遠郊成為普通市民的置業(yè)重點。需求量增多由于諸暨市舊城改造力度將有所加大，僅2003年該市的房屋拆遷量就達到了65萬平方米,目前還在不斷增大,這將有更多的拆遷戶進行再次購房。 項目威脅分析供應量大目前位于城區(qū)、及城區(qū)周邊的天成錦江苑、上海城、濱江華都、景城嘉園、祥生世紀花園等項目建設，促使諸暨市房源供應達到了“量”的突破，加大了市場房源選擇余地，從而也會拉走項目部分消費者。政策影響國家對房地產市場的宏觀調控政策尚未結束，因此投機性的消費群體將減少。國家對房地產的貸款首付增加、年限縮短，在一定程度上增加了消費壓力。未來競爭大若項目開發(fā)相對滯后，其他競爭樓盤將會進一步分流目標客戶群，所以要把握時機。項目SWOT分析小結：了解市場供需狀況，把握項目自身特點，揚長避短，才能吸引項目目標消費群體。項目配套的學校和農貿市場、以及人民醫(yī)院整體搬遷城西，和便利的交通是項目最重要的優(yōu)勢項目的地理位置，相對城區(qū)較遠，項目周邊未來人流可能比較混亂，這是項目最大劣勢，需要在營銷推廣上尋求方法化解。 現有主要競爭項目調查表五、項目產品規(guī)劃建議（1）項目定位構思：通過前面的市場調查與分析，不難看出，現在居民的居住觀念已經開始轉變，由單一的市中心轉變到城郊結合式郊區(qū)一帶，而這種轉變就為本項目的實施提供了必要的條件，目前，許多小區(qū)樓盤無論是城郊結合地帶或郊區(qū)盤