【文章內容簡介】 普遍不高，基本走的都是短平快路線；以本項目的超大量體，塑造項目形象、提升項目價值是本案成功的關鍵點。 土地產品組合建議n 方案二優(yōu)于方案通過對三種方案對比分析，本報告建議采用方案二的產品組合方式，即高層+小高層住宅混合物業(yè)。產品組合方案對比類別組合模式一組合模式二產品形態(tài)純高層高層+小高層整盤概念中高檔物業(yè)形態(tài)中高檔住宅市場接受程度未知良好利潤實現(xiàn)速度一般較快優(yōu)勢分析小區(qū)品質易提升小高層前期入市、建造成本降低劣勢分析高層產品接受度問題密度提高，品質提升空間有限產品決策等待進入進入數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院研究中心n 建議商業(yè)配套比例5%地塊用地性質為居住和商業(yè)，地塊東向和南向兩面臨街，而且地塊東側勞動路兩邊商業(yè)氛圍極為成熟，商業(yè)價值極大；南市路未來規(guī)劃要拓寬，成為區(qū)域東西向的主干道，商業(yè)潛力也較大；而彈琴路作為小區(qū)內主要道路，可以做一些配套商業(yè)來滿足日后住戶的使用；因此建議以商業(yè)街的形式做足商業(yè)體量，按道路周長，以10米進深，2層商業(yè)為主的初步規(guī)劃思路，綜合上述因素，建議項目商業(yè)配套設施比例為5% 。n 高層和小高層比例為4：1根據(jù)項目定位，及于周邊原有住宅的相鄰關系，建議本項目高層住宅之容積率為4。，高層與小高層之間的建筑面積比例初步擬為4：1為佳。n 項目物業(yè)類型組合建議本項目占地面積132866平方米，總建筑面積465031平方米，根據(jù)上述結論，建議本項目高層住宅總建筑面積為353423平方米，小高層房總建筑面積為88356平方米，商業(yè)配套設施總建筑面積為23252平方米。圖55 各物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模 單位：平方米n 產品及面積建議產品及面積建議表產品類別樓體類型主力房型主力面積（平方米）高層2833層3房、4房120140小高層1梯3戶、2梯4戶，18層為主2房、3房8090、105130配套商業(yè)2層為主，、土地交易價格評估 產品價格定位 定價思路本案價格的確定采用以下基本思路：n 市場比較法推算單價（均價）① 估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。② 樣本選?。簶颖颈仨毦哂袇⒄找饬x，否則將影響價格的準確性。我公司在實踐中總結出以下樣本選取原則：n 相近原則，相近地段會有更多的相近因素n 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導下，我們調查了與本案可比之新建小高層、多層住宅等產品，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。③ 修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素4個方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項因素的修正意義不大，這里簡略認為相同；個案得到的銷售價格數(shù)據(jù)，都是當前時間為發(fā)生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項目定價中，又依據(jù)了同一項目之兩種物業(yè)類型定價不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標分別對小高層進行了修正。n 高層定價修正：鑒于本區(qū)域內無在售高層個案，而以我們以往的經驗可以這么認為高層和小高層的售價是相同的；因為同一項目中高層售價高于小高層的原因往往是因為高層是項目的后期，而且在位置和景觀方面有一定的優(yōu)勢。n 商業(yè)定價修正：鑒于本項目底商之特殊性，道路都在規(guī)劃拓寬或改建中，故本項目底商售價將按經驗系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的23倍，考慮到本項目商業(yè)氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價計算得出。 小高層定價遵循以上定價原則，結合如東可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，可參照的樓盤主要有“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”、“中坤苑”。因目前“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”推出的都是多層，推算后得出。小高層價格擬合系數(shù)表比較內容　淺水灣城市花園（A）嘉匯湖畔居（B）中坤苑（C）權重擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體15%1區(qū)域位置10%外部環(huán)境10%社區(qū)景觀15%立面設計15%11房型設計15%11配套設施10%主題提煉10%11合 計100%　　　數(shù)據(jù)來源：易居研究院研究中心將各比較對象的市場價格經比較系數(shù)修正后得出此項目小高層的參考定價：以項目A（淺水灣城市花園）為參考： 3360247。= 以項目B（嘉匯湖畔居）為參考： 3480247。= 以項目C（中坤苑）為參考： 3000247。= 本案價格推算：小高層價格=以項目A為參考的定價A權重+……+以項目C為參考的定價C權重=3344元/平方米注：權重=各比較對象的比較系數(shù)/三個比較對象的比較系數(shù)之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，目前本項目小高層銷售價格水平應該在3300元/平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。由于本項目從開發(fā)到銷售完畢預計要23年時間，而區(qū)域市場的價格在未來的一段時間內必然有一定的變化，因此就需要我們運用客觀的、科學的方法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預測。通過我們對數(shù)據(jù)的長期研究，我們發(fā)現(xiàn)在較長的一段時間節(jié)點內，區(qū)域市場的整體價格走勢基本上都是符合整個房地產市場的行情走勢的；由此我們選擇使用如東市房地產市場的復合年均增長率來對區(qū)域市場在未來幾年內的價格做出科學的預估。復合年均增長率一項投資在特定時期內的年度增長率；計算方法為總增長率百分比的n方根，n相等于有關時期內的年數(shù)；公式為：(現(xiàn)有價值/基礎價值)^(1/年數(shù)1)–1如東市2004和2006年的住宅價格年份20042006年度住宅價格（元/平米）17162189這里我們選擇了如東住宅市場復蘇的啟動年份2004年的住宅價格為基礎價值，以2006年的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共3年；如東市住宅價格復合年均增長率=（2189/1716）^（1/2）1= %由開發(fā)及銷售周期表得出：2008年10月到2012年11月為本項目的銷售周期，因此按2010年10月為均價得出點，由此得出本項目小高層的銷售均價：3300*（1+%）3=4748元/平米易居建議本案小高層銷售均價為4700元/平方米。 高層定價鑒于本區(qū)域內無在售高層個案，而以我們以往的經驗可以這么認為高層和小高層的售價是相同的；易居建議本案高層銷售均價為4700元/平方米。 商業(yè)定價鑒于本項目底商之特殊性，道路都在規(guī)劃拓寬或改建中，故本項目底商售價將按經驗系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的23倍，考慮到本項目商業(yè)氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價計算得出底商均價。易居建議本案底商銷售均價為14100元/平方米；二層銷售均價為8500元/平方米。 回遷戶定價本項目有超過2萬平米的回遷體量，按如東目前對于回遷居民的房屋售價，對于高層、小高層的定價基本在16001800元/平方米，基于本項目優(yōu)異的地理位置，我司建議按1800元/平方米的定價銷售給回遷戶。本案回遷戶單元銷售均價為1800元/平方米。 項目投資機會評價類別08年09年10年11年12年7891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011小高層施工銷售高層施工銷售底商施工銷售 開發(fā)成本估算序號項目類別成本費用估算備 注單位成本（RMB/M2）總費用（萬元）一土地費用　　　1土地使用權出讓金 29760x為熟地樓面價2土地出讓契稅　出讓金4%小計　　　二建安費用（a）　　含基本建設及安裝1高層120042,包括外立面裝飾2小高層1000