【正文】 分析 4一、自然地理環(huán)境 4城市概況 4城市交通 5城市人口 6二、經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境 7人均GDP 7人均可支配收入 7城市規(guī)劃及市政建設(shè) 8重點經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 10三、房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析 12施工及新開工面積 12竣工面積及銷售面積 12商品房價格走勢 13四、項目競爭市場分析 14競爭企業(yè)分析 15供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模 15整體規(guī)劃分析 16物業(yè)類型分析 17公寓主力戶型分析 17價格及去化分析 21客源分析 21未來市場供應(yīng)預(yù)估 22評估小結(jié) 23第二部分 老城區(qū)通用機械廠及新海花啤酒廠地塊評估 24一、自然資源評估 24地理位置資源評估 24景觀資源評估 26二、社會資源評估 261. 區(qū)域檔次評估 26 周邊生活機能評估 26 周邊住宅環(huán)境評估 27評估小結(jié) 27三、土地交易價格評估 28 28土地產(chǎn)品組合方式 28土地交易價格評估 32第三部分 老城區(qū)縣政府行政辦公區(qū)域地塊評估 41一、自然資源評估 41地理位置資源評估 41景觀資源評估 43二、社會資源評估 43區(qū)域檔次評估 43 周邊生活機能評估 44 周邊住宅環(huán)境評估 45評估小結(jié) 45三、 土地交易價格評估 46 46 土地產(chǎn)品組合方式 46 土地交易價格評估 50第一部分 城市宏觀投資環(huán)境分析一、自然地理環(huán)境城市概況如東，位于江蘇省的東南部，地處長江入?？诘臇|北翼，隸屬2小時上海城市經(jīng)濟帶。開發(fā)區(qū)北側(cè)串場河與如泰運河相連，豐水季節(jié)可通航800噸位船隊，枯水季節(jié)可通航500噸位船隊，航運路線為從如泰運河—九圩港運河—長江。城市人口、年末人口數(shù)量近幾年蘇中地區(qū)人口大量外流 ，如東、通州、南通等蘇中地區(qū)人口以負增長情況突出；每年則以千至萬人的人口外流。連接長江南北的蘇通大橋已于2007年6月底合龍，2007年底試通車，2008年5月份正式通車。依托洋口港的深水優(yōu)勢，便捷的集疏運條件、靈活的聯(lián)運體系，可建各類集裝箱泊位、大宗散貨泊位、原油進口泊位、礦石中轉(zhuǎn)泊位及LNG專用泊位等。數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院重點經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江蘇省如東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為省級開發(fā)區(qū)，創(chuàng)立于1992年7月，是一個以縣城為依托延伸發(fā)展為如東開放型經(jīng)濟與高科技產(chǎn)業(yè)的密集區(qū)。，該園區(qū)已經(jīng)江蘇省環(huán)境保護廳批準(zhǔn)立項。從目前在售樓盤價格來看，本地區(qū)主力在售樓盤單價集中28003500元左右。湖畔居約15萬約20萬淺水灣城市花園7182593310中坤苑200800291640東大公寓2286653200榮生 物業(yè)名稱樓體類型嘉匯湖畔居——3房2廳1衛(wèi) 嘉匯㎡，加上本次“如東沿海經(jīng)濟合作洽談會”推出的7個含住宅性質(zhì)的地塊近210萬平米的供應(yīng)。第二部分 老城區(qū)通用機械廠及新海花啤酒廠地塊評估一、自然資源評估地理位置資源評估本地塊位于如東掘港鎮(zhèn)老城區(qū)，北至市河、南到南市路，西與新?；ㄆ【茝S部分廠房相鄰，東至人民路、人民中路。目前，彈琴路東西兩側(cè)均為沿街商鋪 周邊住宅環(huán)境評估地塊為成熟的老城區(qū)，生活配套齊全。地塊主要屬性特征地塊名稱地塊面積用地性質(zhì)使用年限容積率回遷總量通用機械廠及新海花集團周邊地塊132866平方米住宅、商業(yè)70年根據(jù)地塊的屬性，在項目地塊之固有價值以及市場價值基礎(chǔ)上，對各種住宅物業(yè)類型初步可行比較。 土地產(chǎn)品組合模式二：高層與小高層混合住宅小區(qū)n 開發(fā)策略：產(chǎn)品自身優(yōu)勢互補：兩種產(chǎn)品組合，利用小高層降低項目投資成本，利用高層提升產(chǎn)品品質(zhì)。圖55 各物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模 單位：平方米n 產(chǎn)品及面積建議產(chǎn)品及面積建議表產(chǎn)品類別樓體類型主力房型主力面積（平方米）高層2833層3房、4房120140小高層1梯3戶、2梯4戶，18層為主2房、3房8090、105130配套商業(yè)2層為主，、土地交易價格評估 產(chǎn)品價格定位 定價思路本案價格的確定采用以下基本思路：n 市場比較法推算單價（均價）① 估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。n 商業(yè)定價修正：鑒于本項目底商之特殊性，道路都在規(guī)劃拓寬或改建中，故本項目底商售價將按經(jīng)驗系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的23倍，考慮到本項目商業(yè)氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價計算得出。通過我們對數(shù)據(jù)的長期研究，我們發(fā)現(xiàn)在較長的一段時間節(jié)點內(nèi)，區(qū)域市場的整體價格走勢基本上都是符合整個房地產(chǎn)市場的行情走勢的；由此我們選擇使用如東市房地產(chǎn)市場的復(fù)合年均增長率來對區(qū)域市場在未來幾年內(nèi)的價格做出科學(xué)的預(yù)估。l 營業(yè)稅金及附加%，其中包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費及義務(wù)兵優(yōu)待金。 周邊生活機能評估由于地處核心位置，周邊生活機能相當(dāng)豐富。地塊可開發(fā)物業(yè)形態(tài)比較物業(yè)形態(tài)可行性評估可行性評估理由多層Ⅹ目前市場主流的產(chǎn)品，但是因為容積率的限制，建造的可行性不高。n 開發(fā)問題點：目前市場個案品質(zhì)普遍不高，基本走的都是短平快路線；如何提升本案的資源價值是本案成功的重中之重。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：n 相近原則，相近地段會有更多的相近因素n 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建小高層、多層住宅等產(chǎn)品，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。因目前“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”推出的都是多層，推算后得出。 高層定價鑒于本區(qū)域內(nèi)無在售高層個案，而以我們以往的經(jīng)驗可以這么認為高層和小高層的售價是相同的；易居建議本案高層銷售均價為4700元/平方米。n 財務(wù)費用估算按照項目施工及銷售周期的排布，土地費用于2007年12月投入，項目開發(fā)過程中所有開發(fā)資金在開發(fā)過程中均勻投入，按照復(fù)利計算項目財務(wù)費用為：(a+b+c+d+e)[(1+%)3/21] + [(1+%)]=+= 注: %為融資資金費用及利息 土地交易價格估算n 經(jīng)營利潤分析根據(jù)以上計算得出的收入和成本，得到項目的凈利潤總額為33,。l 營業(yè)稅金及附加%計算出售型物業(yè)經(jīng)營稅金及附加為4,，其中包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費及義務(wù)兵優(yōu)待金。通過我們對數(shù)據(jù)的長期研究，我們發(fā)現(xiàn)在較長的一段時間節(jié)點內(nèi)，區(qū)域市場的整體價格走勢基本上都是符合整個房地產(chǎn)市場的行情走勢的；由此我們選擇使用如東市房地產(chǎn)市場的復(fù)合年均增長率來對區(qū)域市場在未來幾年內(nèi)的價格做出科學(xué)的預(yù)估。n 商業(yè)定價修正：鑒于本項目底商之特殊性，只針對本項目住戶，與區(qū)域內(nèi)其它個案可比性較差，故本項目底商售價將按經(jīng)驗系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，考慮到本項目商業(yè)人流量較少，故我們按2倍售價計算。圖55 各物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模 單位：平方米n 產(chǎn)品及面積建議產(chǎn)品及面積建議表產(chǎn)品類別樓體類型主力房型主力面積（平方米）高層2833層3房、4房120140小高層1梯3戶、2梯4戶，18層為主2房、3房8090、105130配套商業(yè)12層， 土地交易價格評估 產(chǎn)品價格定位. 定價思路本案價格的確定采用以下基本思路：n 市場比較法推算單價（均價）① 估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。、 土地產(chǎn)品組合模式二：高層與小高層混合住宅小區(qū)n 開發(fā)策略：產(chǎn)品自身優(yōu)勢互補：兩種產(chǎn)品組合，利用小高層降低項目投資成本，利用高層提升產(chǎn)品品質(zhì)。地塊主要屬性特征地塊名稱地塊面積用地性質(zhì)使用年限容積率回遷總量老城區(qū)縣政府辦公區(qū)域地塊53493平方米住宅、商業(yè)70年根據(jù)地塊的屬性，在項目地塊之固有價值以及市場價值基礎(chǔ)上，對各種住宅物業(yè)類型初步可行比較。二、社會資源評估區(qū)域檔次評估地塊所屬江海中路、人民路是如東掘港鎮(zhèn)最為繁華的商業(yè)中心，也是如東掘港鎮(zhèn)的中心區(qū)域。本案回遷戶單元銷售均價為1800元/平方米。= 本案價格推算：小高層價格=以項目A為參考的定價A權(quán)重+……+以項目C為參考的定價C權(quán)重=3344元/平方米注：權(quán)重=各比較對象的比較系數(shù)/三個比較對象的比較系數(shù)之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，目前本項目小高層銷售價格水平應(yīng)該在3300元/平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。因此，我們選擇了一些指標(biāo)分別對小高層進行了修正。高層與小高層之間的建筑面積比例初步擬為4：1為佳。n 開發(fā)問題點：目前市場已基本以多層、小高層產(chǎn)品為主，客戶對高層產(chǎn)品的接受度有待考驗。威脅（T）n 老城區(qū)不屬于目前如東掘港鎮(zhèn)的開發(fā)重點，未來開發(fā)改造的不確定性大。隨著臨近地塊之聯(lián)動，整體檔次將快速提升。由此未來掘港鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的競爭是處于上升態(tài)勢。 未來掘港客群變化預(yù)測： 如東中高端收入群體重復(fù)置業(yè)現(xiàn)象明顯，是換房需求和長期投資需求的結(jié)合； 公務(wù)員以及教師仍然為本地改善性居住購房群體，2004年底如東縣教師總量在9344人基本集中在掘港鎮(zhèn)，此部分群體購房潛力有待開發(fā)。豪景花苑/8010095115(1衛(wèi))120140（2衛(wèi)）/200220數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院嘉匯豪景花苑30%從綠化率看，競爭市場中小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情況差別不大，除淺水灣城市花園項目外無特別突出景觀設(shè)計的競爭個案。豪景花苑飛馬地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模區(qū)域普通公寓市場開發(fā)已具有一定規(guī)模效應(yīng)，加之各項目的銷售時間和開發(fā)周期的錯位，公寓項目的開發(fā)前景良好。數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計年鑒竣工面積及銷售面積如東商品房竣工量從2004年開始保持了一個穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，主要是由于如東對住宅的大力發(fā)展，促使整個商品房市場發(fā)展迅猛，；而相對于供給，掘港鎮(zhèn)需求相對增長較慢。江蘇省南通外向型農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)洋口化學(xué)工業(yè)園總體規(guī)劃由中國天辰化學(xué)工程公司規(guī)劃設(shè)計，總規(guī)劃20平方公里，首期開發(fā)8平方公里，園內(nèi)布局合理，設(shè)施配套完善，逐步達到“七通一平”。洋口港也將最終建成一個擁有若干個1020萬噸深水泊位，45平方公里臨港工業(yè)用地、80公里聯(lián)江運河、100公里疏港高速公路的現(xiàn)代化深水海港。隔海與韓國、日本相望，隔江與上海、蘇南地區(qū)相依，是江