易居-上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資分析報(bào)告終稿-wenkub.com
2025-04-11 04:52 本頁(yè)面
【正文】 具體項(xiàng)目見下表：本量利分析項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注一、銷售收入83,二、開發(fā)成本三、經(jīng)營(yíng)稅金及附加4,四、所得稅按25%計(jì)算五、凈利潤(rùn)總額數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院研究中心n 投資利潤(rùn)率投資凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)總額/總投資= =%由上可見，在熟地樓面價(jià)為640元/平方米的情況下；，換算為單位土地面積的價(jià)格是2240元/平方米，即每畝150萬(wàn)元；在熟地樓面價(jià)為640元/平方米的情況下，%。 項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)類別08年09年10年11年789101112123456789101112123456789101112123456小高層施工銷售高層施工銷售底商施工銷售 開發(fā)成本估算n 開發(fā)成本估算表序號(hào)項(xiàng)目類別成本費(fèi)用估算備 注單位成本（RMB/M2）總費(fèi)用（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用 1土地使用權(quán)出讓金 熟地樓面價(jià)2土地出讓契稅 480出讓金4%小計(jì) 二建安費(fèi)用（a） 含基本建設(shè)及安裝1高層120017,包括外立面裝飾2小高層10003,層高3米3底層商鋪1000 小計(jì) 21, 三前期費(fèi)用（b） 1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)/（一+二+四）%2建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 1,含施工圖；按建筑面積計(jì) （1）住宅801, ?。?）商業(yè)120 3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20 按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)/（一+二+四）%5施工招投標(biāo)管理費(fèi)/（一+二+四）%6審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)6按建筑面積計(jì)7施工監(jiān)理費(fèi)10按建筑面積計(jì)8施工證費(fèi)/ 建安費(fèi)%9測(cè)繪費(fèi)1 按建筑面積計(jì)；含竣工面積測(cè)繪10可行性報(bào)告編制費(fèi) 10 11臨時(shí)水電費(fèi) 50 12竣工圖編制費(fèi)3 小計(jì) 四配套費(fèi)用（c） 1大市政配套2,用地紅線外2綠化建設(shè)費(fèi)50按綠地面積計(jì)（土地面積的35%）3小區(qū)智能化20電子巡更、紅外線報(bào)警等4燃?xì)夤艿拦こ?/大市政已包含5綠化工程（商業(yè)）20 按商業(yè)建筑面積計(jì)6電話通訊工程費(fèi)20 暗埋式，按建筑面積計(jì)7道路及附屬設(shè)施//大市政已包含8排水配套費(fèi)//大市政已包含9供水管道工程費(fèi)//大市政已包含10電力工程//大市政已包含11配套站房10按建筑面積計(jì)12人防工程建設(shè)費(fèi)//大市政已包含小計(jì) 3, 五其它費(fèi)用 1管理費(fèi)用（d）/(建安+前期+配套)3%2財(cái)務(wù)費(fèi)用 3銷售推廣費(fèi)用/2,按銷售收入約3%計(jì)（出售型物業(yè)）4不可預(yù)見費(fèi)用（e）/(建安+前期+配套)3%小計(jì) 總計(jì) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算n 物業(yè)未來(lái)價(jià)值估算l 物業(yè)銷售收入根據(jù)前面確定的銷售價(jià)格，進(jìn)行項(xiàng)目銷售收入的估算，結(jié)果見下表：銷售總收入估算:物業(yè)類型銷售均價(jià)銷售均價(jià)物業(yè)體量銷售收入擬合時(shí)刻（元/M2）（萬(wàn)M2）（萬(wàn)元）小高層2008年10月47008,2009年4月高層2009年4月470069,2011年6月底層商業(yè)2011年4月94001,2011年6月回遷用房/18003330合計(jì) //83,備注：1. 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海易居研究院咨詢中心； 2. 表中數(shù)據(jù)為估算值，具體應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)； 3. 估算中未考慮地下停車位的銷售收入。 商業(yè)定價(jià)鑒于本項(xiàng)目底商之特殊性，基本只針對(duì)本項(xiàng)目住戶，與區(qū)域內(nèi)其它個(gè)案可比性較差，故本項(xiàng)目底商售價(jià)將按經(jīng)驗(yàn)系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，考慮到本項(xiàng)目商業(yè)人流量較少，故我們按2倍售價(jià)計(jì)算。 由于本項(xiàng)目從開發(fā)到銷售完畢預(yù)計(jì)要23年時(shí)間，而區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來(lái)對(duì)未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)作出合理的預(yù)測(cè)。小高層價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容 淺水灣城市花園（A）嘉匯湖畔居（B）中坤苑（C）權(quán)重?cái)M合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體15%區(qū)域位置10%外部環(huán)境10%社區(qū)景觀15%立面設(shè)計(jì)15%房型設(shè)計(jì)15%11配套設(shè)施10%1主題提煉10%11合 計(jì)100% 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院研究中心將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目小高層的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A（淺水灣城市花園）為參考： 3360247。n 高層定價(jià)修正：鑒于本區(qū)域內(nèi)無(wú)在售高層個(gè)案，而以我們以往的經(jīng)驗(yàn)可以這么認(rèn)為高層和小高層的售價(jià)是相同的；因?yàn)橥豁?xiàng)目中高層售價(jià)高于小高層的原因往往是因?yàn)楦邔邮琼?xiàng)目的后期，而且在位置和景觀方面有一定的優(yōu)勢(shì)。③ 修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。n 項(xiàng)目物業(yè)類型組合建議本項(xiàng)目總建筑面積187226平方米，根據(jù)上述結(jié)論，建議本項(xiàng)目高層住宅總建筑面積為148283平方米，小高層房總建筑面積為37071平方米，商業(yè)配套設(shè)施總建筑面積為1872平方米。 、 土地產(chǎn)品組合建議n 方案二優(yōu)于方案通過(guò)對(duì)三種方案對(duì)比分析，本報(bào)告建議采用方案二的產(chǎn)品組合方式，即高層+小高層住宅混合物業(yè)。與未來(lái)城市相似產(chǎn)品進(jìn)行差異化，勢(shì)必要提高檔次，增加投入，加大項(xiàng)目周期及現(xiàn)金流壓力；且由此造成的住宅價(jià)格抬升是否會(huì)為市場(chǎng)所承載，現(xiàn)尚無(wú)定論。小高層√市場(chǎng)出現(xiàn)該類物業(yè)類型，且銷售情況良好，市民開始接受該類物業(yè)。優(yōu)勢(shì)（S）城市快速發(fā)展，未來(lái)需求旺盛城市核心位置，周邊配套設(shè)施完善交通條件良好，位于江海路與人民路交口地塊東向和北向臨河，南向臨湖，景觀優(yōu)勢(shì)明顯開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富、品牌知名度高劣勢(shì)（W）地塊不規(guī)則，產(chǎn)品難以排布機(jī)會(huì)（O）市場(chǎng)發(fā)展情景較好目前市場(chǎng)住宅供需兩旺精品住宅是市場(chǎng)的空白點(diǎn)威脅（T）如東城市住宅市場(chǎng)大規(guī)模開發(fā)即將開始政策性因素導(dǎo)致投資性客戶萎縮 土地產(chǎn)品組合方式根據(jù)海洽會(huì)提供的資料，本地塊的主要屬性特征見下表。如東中醫(yī)院、如東重點(diǎn)學(xué)校－實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、農(nóng)工商大賣場(chǎng)、江海中路商業(yè)街近在咫尺。地塊南側(cè)－江海中路地塊南側(cè)－土山池目前地塊唯一入口－三元橋地塊東側(cè)土山池景觀資源評(píng)估目前地塊為區(qū)政府辦公樓，四面三面環(huán)水，環(huán)境清幽；且水質(zhì)較好、生態(tài)環(huán)境良好，有建造高檔商品住宅的良好先天條件。l 銷售費(fèi)用估算按照銷售收入的3%計(jì)算。 回遷戶定價(jià)本項(xiàng)目有超過(guò)2萬(wàn)平米的回遷體量，按如東目前對(duì)于回遷居民的房屋售價(jià)，對(duì)于高層、小高層的定價(jià)基本在16001800元/平方米，基于本項(xiàng)目?jī)?yōu)異的地理位置，我司建議按1800元/平方米的定價(jià)銷售給回遷戶。復(fù)合年均增長(zhǎng)率一項(xiàng)投資在特定時(shí)期內(nèi)的年度增長(zhǎng)率；計(jì)算方法為總增長(zhǎng)率百分比的n方根，n相等于有關(guān)時(shí)期內(nèi)的年數(shù)；公式為：(現(xiàn)有價(jià)值/基礎(chǔ)價(jià)值)^(1/年數(shù)1)–1如東市2004和2006年的住宅價(jià)格年份20042006年度住宅價(jià)格（元/平米）17162189這里我們選擇了如東住宅市場(chǎng)復(fù)蘇的啟動(dòng)年份2004年的住宅價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)值，以2006年的住宅價(jià)格為現(xiàn)有價(jià)值，歷時(shí)共3年；如東市住宅價(jià)格復(fù)合年均增長(zhǎng)率=（2189/1716）^（1/2）1= %由開發(fā)及銷售周期表得出：2008年10月到2012年11月為本項(xiàng)目的銷售周期，因此按2010年10月為均價(jià)得出點(diǎn)，由此得出本項(xiàng)目小高層的銷售均價(jià)：3300*（1+%）3=4748元/平米易居建議本案小高層銷售均價(jià)為4700元/平方米。= 以項(xiàng)目C（中坤苑）為參考： 3000247。 小高層定價(jià)遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合如東可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，可參照的樓盤主要有“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖
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